Desahucio in Spanje: hoe het werkt, termijnen en rechten voor verhuurders op Mallorca

Als je op Mallorca of ergens anders in Spanje een woning verhuurt, kun je op een gegeven moment in de situatie terechtkomen dat je een huurder moet laten ontruimen. De juridische term hiervoor is ‘Desahucio’ – en de procedure hiervoor is in Spanje strikt geregeld: zonder gerechtelijk bevel mag een verhuurder niet op eigen houtje handelen. Wat in Duitsland soms als een slopende procedure wordt gezien, kent in Spanje met de zogenaamde „Desahucio exprés“ inderdaad een versnelde procedure – maar ook verraderlijke valkuilen. Deze gids legt je als verhuurder stap voor stap uit welke wettelijke basis van toepassing is, welke termijnen je moet naleven, wat een procedure kost, wanneer er vertragingen kunnen optreden en welke fouten je absoluut moet vermijden.

Verhuur je een woning op Mallorca en heb je last van een huurder die achterloopt met de huur?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — Leg je situatie uit, wij brengen je in contact met gecertificeerde advocaten op Mallorca
• Alles over verhuren op Mallorca

Wat is een desahucio – en wanneer is die toegestaan?

Een ‘desahucio’ is de Spaanse gerechtelijke uitzettingsprocedure waarmee een verhuurder een huurder kan dwingen het pand vrij te geven. Zonder een definitieve rechterlijke uitspraak – dus zonder vonnis of gerechtelijk bevel – mag de verhuurder onder geen enkele omstandigheid op eigen houtje de woning ontruimen, het slot vervangen of de nutsvoorzieningen afsluiten. Zulke handelingen zijn in Spanje strafbaar.

De wet onderscheidt verschillende redenen waarom een desahucio kan worden gestart:

Let op: In het Spaanse huurrecht bestaat er geen automatische huurverlaging. Zelfs als er maar één deel van de huur niet is betaald – om welke reden dan ook – heeft de verhuurder het recht om een uitzettingsprocedure te starten.

Rechtsgrondslag: LAU en het Spaanse burgerlijk procesrecht

De basis voor alle huurovereenkomsten voor woonruimte in Spanje is de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), die in 2019 voor het laatst grondig is herzien. Daarnaast gelden de procedurevoorschriften van de Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

De belangrijkste parameters van de LAU in één oogopslag:

Een belangrijk verschil met het Duitse recht: in Spanje bestaat er geen wettelijk recht op huurvermindering. Als je als huurder bij gebreken op eigen houtje de huur verlaagt, geef je de verhuurder daarmee formeel het recht om een ontruimingsprocedure te starten. Claims wegens gebreken moeten apart worden ingediend – het liefst via een notariële betekening.

Voor verhuurders betekent dit: de formele juridische situatie is in veel gevallen in hun voordeel. Het belangrijkste is dat je de procedure goed aanpakt.

Hoe verloopt een desahucio in Spanje: stap voor stap

De versnelde desahucio-procedure (Desahucio exprés) bij wanbetaling verloopt volgens een duidelijk vastgelegde procedure. Dit zijn de typische fasen:

Stap 1 – Betalingsaanmaning (Requerimiento de pago)

Voordat je naar de rechter stapt, is het aan te raden om de huurder een formele betalingsaanmaning te sturen. Dit moet schriftelijk en aantoonbaar gebeuren – het liefst via een burofax (Spaanse aangetekende brief met ontvangstbevestiging en inhoudsverklaring). De burofax is weliswaar geen verplichte voorwaarde voor de gerechtelijke procedure, maar legt de incassopogingen vast en kan tijdens de procedure van belang zijn.

Stap 2 – Een advocaat en een procurador inschakelen

Voor elke gerechtelijke ontruimingsprocedure in Spanje zijn de volgende zaken absoluut nodig:

• een abogado (advocaat) – hij stelt de dagvaarding op
• een procurador (procesvertegenwoordiger) – hij vertegenwoordigt je in de rechtszaak

Beide opdrachten zijn verplicht en mogen niet door de verhuurder zelf worden vervangen.

Stap 3 – Indienen van de ‘Demanda de desahucio’

De abogado dient de vordering voordesahucio (demanda de desahucio) in bij de bevoegde rechtbank van eerste aanleg (Juzgado de Primera Instancia). De vordering bevat tegelijkertijd – en dat is het grote voordeel van de Desahucio-exprés-procedure – twee gecombineerde verzoeken:

1. Uitzetting van de huurder (desahucio)
2. Betaling van de openstaande huurachterstanden

Stap 4 – Dagvaarding en opties voor de huurder

De rechtbank betekent de huurders de dagvaarding en deelt hem tegelijkertijd een vaste ontruimingsdatum mee. De huurder heeft dan in principe de volgende mogelijkheden om te reageren:

Stap 5 – Enervación: het eenmalige recht van de huurder om de overeenkomst op te zeggen

Volgens de Spaanse wet heeft de huurder het zogenaamde ‘enervación’-recht: hij kan de procedure stoppen door alle achterstallige bedragen vóór de zitting volledig te betalen. Hij kan dit recht echter maar één keer per huurovereenkomst gebruiken. Als hij er al een keer gebruik van heeft gemaakt, kan hij er bij een volgende wanbetaling geen beroep meer op doen.

Let op: als je als verhuurder de huurachterstanden al vóór het indienen van de rechtszaak schriftelijk hebt afgewezen, of als de huurder zijn recht op verjaring al heeft opgebruikt, kan hij de procedure ook niet meer tegenhouden door achteraf te betalen.

Stap 6 – Uitzettingsdatum en gedwongen uitzetting

Als de huurder niet vertrekt en ook niet betaalt, wordt op de vastgestelde ontruimingsdatum de gedwongen ontruiming uitgevoerd. In de dagvaarding staat deze datum meestal meteen vermeld. Een gerechtsambtenaar en eventueel de politie zijn bij de ontruiming aanwezig.

Typische doorlooptijden: wat je realistisch gezien moet incalculeren

De duur van de procedure is een van de belangrijkste punten bij het desahucio. De gegevens lopen sterk uiteen, afhankelijk van de rechtbank, de gemeente en de specifieke omstandigheden van de zaak.

Let op: Als de huurder als kwetsbaar wordt aangemerkt (bijv. gezinnen met kinderen, mensen zonder alternatieve woonruimte, mensen met een uitkering), moet je de sociale dienst inschakelen. Dat kan de procedure flink vertragen, omdat de rechter moet wachten op het maatschappelijk rapport voordat hij de uitzetting kan uitvoeren.

Desahucio bij illegale bewoning (okupa): een apart hoofdstuk

Als je denkt dat zaken rondokupas net zo verlopen als een normale procedure voor desahucio, heb je het mis. Hier gelden andere procedures – en het Spaanse strafrecht biedt, afhankelijk van de situatie, verschillende mogelijkheden:

Bepalend voor de strafrechtelijke kwalificatie is het daadwerkelijke gebruik van het onroerend goed: Een vakantiehuis met persoonlijke spullen en actieve aansluitingen op nutsvoorzieningen geldt als woonplaats in de zin van art. 202 – en dat is vooral belangrijk voor eigenaren op Mallorca die hun woning ook als vakantieverblijf gebruiken.

Let op: een verkeerde eerste stap bij het doen van aangifte – dus een verkeerde strafrechtelijke kwalificatie – kan maandenlange vertragingen veroorzaken. Advies van een advocaat voordat je aangifte doet bij de politie is hier geen optie, maar een must.

Kosten van een desahucio-procedure

Het is niet serieus om hier concrete vaste tarieven te noemen, omdat advocatenhonoraria in Spanje vrij onderhandelbaar zijn. Maar het volgende kun je wel met zekerheid zeggen:

Het goede nieuws: als je de zaak wint, kan de rechter de proceskosten op de huurder leggen. In de praktijk is de daadwerkelijke invorderbaarheid van deze vordering echter vaak beperkt als de huurder niet in staat is te betalen.

Einde van het contract en opzegging wegens eigen gebruik: wat er eerst moet gebeuren

Als het huurcontract afloopt en je het niet wilt verlengen, moet je minstens 4 maanden voor het einde van het contract schriftelijk en aantoonbaar laten weten dat je de verlenging afwijst. Als je dat niet op tijd doet, wordt het contract automatisch met nog een jaar verlengd – tot de wettelijke maximumduur van 3 jaar verlenging.

Voor eigen gebruik (bijvoorbeeld als de verhuurder zelf of een naast familielid er gaat wonen) gelden speciale voorwaarden, die van tevoren in de huurovereenkomst moeten worden vastgelegd. Bij een geschil ligt de bewijslast bij de verhuurder.

De meest voorkomende fouten – en hoe je ze kunt vermijden

De meeste procedures voor desahucio lopen niet vast op de juridische situatie, maar op vormfouten. Dit zijn de typische valkuilen:

1. Geen Burofax, geen bewijs: mondelinge aanmaningen en gewone e-mails zijn in geval van twijfel moeilijk te bewijzen. Gebruik altijd de Burofax – die legt zowel de inhoud als de ontvangst vast.

2. De huur te vroeg ‘geaccepteerd’: als je na het begin van de procedure deelbetalingen accepteert zonder dit duidelijk te maken, kan dat worden gezien als erkenning en de procedure ondermijnen. Laat je advocaat je bij elke stap begeleiden.

3. Op eigen houtje dingen doen: het slot vervangen, de watertoevoer afsluiten, je spullen buiten zetten – allemaal illegaal en strafbaar in Spanje.

4. Verkeerde procedure bij Okupas: Zoals hierboven beschreven, leidt de verkeerde strafrechtelijke kwalificatie tot maanden tijdverlies.

5. Geen procurador aangesteld: De procedure zonder procurador indienen is een formele fout die tot niet-ontvankelijkheid leidt.

6. De huurovereenkomst bevat geen uitsluiting van het recht op beëindiging: als de huurder zijn recht op beëindiging nog niet heeft uitgeput, kan hij de procedure stoppen door het achterstallige bedrag volledig te betalen. Dat is legaal – vervelend, maar wel te overzien.

7. Kwetsbare status staat niet op je radar: heb je aanwijzingen dat je huurder als kwetsbaar zou kunnen worden aangemerkt? Neem dan wat extra tijd en bespreek dit van tevoren met je advocaat.

Checklist: Desahucio in gang zetten op Mallorca

Voordat je advocaat de ‘demanda’ indient, moet je het volgende bij de hand hebben:

• Huurcontract (origineel of gewaarmerkte kopie)
• Bewijzen van niet-betaalde huur (bankafschriften, boekhoudjournaals)
• Burofax-documentatie (verzendbewijs + ontvangstbevestiging)
• NIE-nummer en identiteitsbewijs van de verhuurder
• Kopie van het uittreksel uit het kadaster van het onroerend goed
• Bewijs dat het recht op verzwakking al is gebruikt (indien van toepassing)
• Overeenkomst met een advocaat en procurator

Wat gebeurt er na het desahucio?

Zodra de woning leeg is, begint er voor jou als verhuurder een nieuw hoofdstuk:

Controleer de staat van de woning: stel samen met een getuige of notaris een overdrachtsprotocol op en leg eventuele schade vast met foto’s. Schade die verder gaat dan normale slijtage kun je verhalen op de borgsom – in Spanje bedraagt de wettelijke minimumborg één maandhuur.

Openstaande vorderingen invorderen: De huurachterstanden die in de procedure van desahucio zijn vastgesteld, kunnen nog steeds worden geïnd – maar alleen als de voormalige huurder beslagbare bezittingen heeft.

Een nieuwe verhuur voorbereiden: Lees onze gids over langetermijnverhuur op Mallorca goed door voordat je een nieuw contract opstelt – en let op de fiscale aspecten: de IRPF-aftrek voor verhuurders op de Balearen is aanzienlijk en vaak niet bekend.

Je woning verkopen in plaats van opnieuw te verhuren? Als je na je ervaringen met een lastige huurder liever wilt verkopen, vind je alles over het verkopen van onroerend goed op Mallorca in onze aparte gids.

Conclusie: Desahucio in Spanje – geen hogere wiskunde, maar ook geen vanzelfsprekendheid

De procedure voor desahucio in Spanje is formeel duidelijk geregeld en biedt verhuurders met de ‘Desahucio-exprés’-procedure een relatief efficiënte manier om zowel huurachterstanden als het recht op desahucio tegelijk af te dwingen. De procedure duurt meestal 6 tot 18 maanden – dat is geen sprintje, maar met een goede voorbereiding en een ervaren team van advocaten is het goed te doen.

Het belangrijkste is: geen eigenmachtig handelen, alles goed bijhouden en snel een advocaat en procurator inschakelen. Als je deze drie basisregels in acht neemt, zit je goed. Wie op eigen houtje te werk gaat of formaliteiten verwaarloost, riskeert een strafzaak tegen zichzelf – en jarenlange procedures.

Officiële bronnen

• Wet op de stedelijke huurovereenkomsten (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Wet op de burgerlijke rechtsvordering (LEC): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323
• Spaans Wetboek van Strafrecht (art. 202, art. 245): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1995-25444
• Consell de Mallorca – Huisvesting: https://www.conselldemallorca.cat
• AEAT – Belastingverplichtingen voor verhuurders: https://www.agenciatributaria.es
• Regering van de Balearen – Huisvesting en Ruimtelijke Ordening: https://www.caib.es