IEE/ITE na Majorce – obowiązkowe: co muszą wiedzieć kupujący i właściciele

Jeśli kupujesz starszą nieruchomość na Majorce albo już ją masz, nie da się ominąć tematu IEE/ITE na Majorce – to obowiązkowa sprawa. Informe de Evaluación de Edificios (IEE) to bezpośredni następca dawnej Inspección Técnica de Edificios (ITE) i od momentu wejścia w życie balearskiej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (LUIB, Ley 12/2017) obowiązuje na całej wyspie. W przeciwieństwie do swojego poprzednika, IEE nie ogranicza się tylko do statyki i stanu technicznego budynku, ale obejmuje też dostępność dla osób niepełnosprawnych i efektywność energetyczną. W tym poradniku dowiesz się, które budynki i kiedy muszą zostać poddane inspekcji, jakie cztery części raportu dostarcza rzeczoznawca, co się dzieje w przypadku stwierdzenia usterek, ile to wszystko kosztuje – i dlaczego IEE jest kluczowym elementem due diligence, zwłaszcza przy zakupie starszej Finca, mieszkania czy miejskiej willi.

Kupujesz właśnie nieruchomość, która ma ponad 30 lat — i nie wiesz, czy masz aktualny certyfikat IEE?

• 📩 Złóż osobiste zapytanie — sprawdzimy status dokumentów i polecimy Ci certyfikowanego rzeczoznawcę
• Wszystko o tym, jak przebiega zakup nieruchomości na Majorce

ITE i IEE: Co kryje się za tymi skrótami?

Termin „ITE” jest wciąż powszechnie używany zarówno w Niemczech, jak i na Majorce – w ogłoszeniach, rozmowach z właścicielami, starszych umowach kupna-sprzedaży. Z prawnego punktu widzenia nie ma on jednak już zastosowania na Balearach. Inspección Técnica de Edificios zastąpiła obecne przepisy bardziej kompleksowym Informe de Evaluación de Edificios (IEE).

Główna różnica: stara ekspertyza ITE sprawdzała wyłącznie stan techniczny budynku — konstrukcję nośną, elewacje, dach, instalacje. IEE ma szerszy zakres. Sprawdza ten sam stan techniczny budynku, ale dodaje do tego opinię na temat dostępności dla osób niepełnosprawnych i uwzględnia certyfikat energetyczny, który i tak jest obowiązkowy przy kupnie i wynajmie.

Uwaga: Podczas rozmów z hiszpańskimi właścicielami i pośrednikami natkniesz się na oba te terminy. Zawsze pytaj o IEE — tylko ten dokument spełnia aktualne wymogi prawne zgodnie z art. 125 LUIB.

Podstawa prawna: art. 125 LUIB

Obowiązek uzyskania certyfikatu IEE wynika z art. 125 ustawy nr 12/2017 (Ley de Urbanismo de las Islas Baleares, LUIB). Ta balearska ustawa regionalna obowiązuje we wszystkich gminach na Majorce, bez wyjątku. Dodatkowo poszczególne gminy mogą uchwalić własne rozporządzenia (ordenanzas municipales), które określają bardziej szczegółowe wymagania lub inne zasady składania wniosków – dlatego zawsze warto zapytać w danym ayuntamiento.

Na poziomie krajowym ustawa nr 8/2013 (Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas) wprowadziła IEE jako narzędzie; LUIB doprecyzowała jego zasady dla Balearów i nadała im charakter wiążący.

Kogo to dotyczy? Przegląd limitów obowiązkowych

Obowiązek przeprowadzenia przeglądu zależy od wieku budynku, a nie od tego, jak jest wykorzystywany. Oznacza to, że dotyczy to w równym stopniu domów jednorodzinnych, budynków wielorodzinnych, willi miejskich, finc i mieszkań – o ile przekraczają one określone progi wiekowe.

Uwaga: Limit wieku odnosi się do roku budowy budynku, a nie do ewentualnych późniejszych remontów. Willa wybudowana w 1970 roku, która została gruntownie wyremontowana w 1995 roku, pod względem budowlanym nadal jest traktowana jako budynek z 1970 roku.

Ekspertyza musi być sporządzona przez zarejestrowanego architekta technicznego (arquitecto técnico lub aparejador), który ma uprawnienia na Majorce. Oświadczenie właściciela ani ogólna ekspertyza wykonawcy nie spełniają tego wymogu.

Szczegółowe omówienie czterech części raportu IEE

Pełny dokument IEE składa się z czterech części o jasno wyodrębnionej treści. Dokument uznaje się za kompletny i gotowy do złożenia tylko wtedy, gdy są w nim wszystkie cztery części.

Część 1 — Stan techniczny budynku (najważniejsza część)

Ta część jest najważniejsza z praktycznego punktu widzenia. Ekspert ocenia:

• Fundamenty i konstrukcja nośna
• Ściany zewnętrzne i ściany graniczne
• Wszystkie inne elementy konstrukcyjne, które mogłyby stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa osób
• Instalacje wspólne: woda, kanalizacja, elektryka

Jeśli wykryjesz tu jakieś wady, musisz od razu podjąć odpowiednie działania (zobacz sekcję „Wady i terminy”).

Część 2 — Dostępność

Rzeczoznawca obiektywnie stwierdza, czy i w jakim stopniu budynek jest dostępny dla osób o ograniczonej sprawności ruchowej. Ta ocena opisuje stan faktyczny – zgodnie z aktualnym stanem prawnym nie nakłada na właściciela bezpośredniego obowiązku przeprowadzenia remontu, o ile nie ma konkretnych usterek w danym elemencie konstrukcyjnym.

Część 3 — Certyfikat energetyczny

Trzecia część uwzględnia certyfikat efektywności energetycznej (Certificado de Eficiencia Energética), który i tak jest wymagany przez prawo przy sprzedaży i wynajmie. Ocenia on efektywność energetyczną budynku w skali od A (bardzo efektywny) do G (bardzo nieefektywny) – ale nie wynika z tego bezpośredni obowiązek przeprowadzenia remontu w ramach IEE. Certyfikat musi zostać wydany osobno przez certyfikowanego technika i złożony w odpowiednim rejestrze energetycznym na Balearach.

Więcej na ten temat znajdziesz w naszym poradniku dotyczącym certyfikatu energetycznego w Hiszpanii.

Część 4 — Plan sytuacyjny i dokumentacja fotograficzna

Część czwarta zawiera plan sytuacyjny w skali 1:1 000 w formacie DIN A4, na którym zaznaczono granice działek i sprawdzone konstrukcje. Do tego dochodzą kolorowe zdjęcia budynku. Jeśli stwierdzono jakieś usterki, trzeba je też udokumentować fotograficznie.

Wady i terminy: co się stanie, jeśli wynik będzie negatywny?

Jeśli rzeczoznawca stwierdzi w pierwszej części raportu jakieś usterki – niezależnie od tego, czy dotyczą konstrukcji, elewacji czy instalacji – obowiązują jasne terminy na podjęcie działań:

1. W ciągu 6 miesięcy od stwierdzenia usterek trzeba je usunąć i, jeśli to konieczne, złożyć wnioski o pozwolenia na budowę.
2. Po zakończeniu prac rzeczoznawca musi przedstawić raport końcowy (informe final), w którym wyraźnie potwierdzi, że budynek spełnia teraz wymogi prawne.
3. Bez tego raportu końcowego procedura IEE nie jest uznawana za zakończoną — co może mieć wpływ na sprzedaż, pozwolenia na budowę i ubezpieczenia.

Uwaga: 6-miesięczny termin na usunięcie wad zaczyna biec od daty sporządzenia ekspertyzy, a nie od daty zawiadomienia z urzędu. Kto kupuje nieruchomość z negatywnym wynikiem IEE, przejmuje ten bieżący termin.

IEE przy zakupie nieruchomości: co konkretnie musisz sprawdzić jako kupujący

W przypadku kupna nieruchomości na Majorce certyfikat IEE to nie tylko miły dodatek — to po prostu obowiązkowa weryfikacja. Jeśli kupujesz nieruchomość starszą niż 30 lat i nie masz ważnego certyfikatu IEE, ryzykujesz:

• Przejęcie bieżących obowiązków związanych z renowacją w krótkim terminie
• Nieznane usterki konstrukcji nośnej lub instalacji
• Problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę przy przebudowie lub remoncie
• Kłopoty przy późniejszej odsprzedaży

Lista kontrolna przed wizytą u notariusza:

• Sprawdź rok budowy budynku (z księgi wieczystej lub katastru)
• Poproś sprzedawcę o IEE — kompletny zestaw ze wszystkimi czterema częściami
• Sprawdź datę i nazwisko rzeczoznawcy z IEE (ważność 10 lat od daty wystawienia)
• Część 1: sprawdź, czy są jakieś uwagi dotyczące wad i dowody ich usunięcia
• Poproś o raport końcowy, jeśli zauważysz jakieś niedociągnięcia
• Sprawdź, czy certyfikat energetyczny (część 3) jest jeszcze ważny (zazwyczaj 10 lat)
• Jeśli brakuje ekspertyzy IEE: postaraj się ją zdobyć przed podpisaniem umowy albo wynegocjuj obniżkę ceny zakupu

Uwaga: W księdze wieczystej znajdziesz informacje o wpisanych obciążeniach, ale nie o stanie technicznym budynku. Dowiedz się wcześniej, jak sprawdzić księgę wieczystą w Hiszpanii, i zleć inspekcję domu oraz wycenę rzeczoznawcy.

IEE w wspólnocie właścicieli

W budynkach wielorodzinnych obowiązek zlecenia i sfinansowania IEE spoczywa na wspólnocie właścicieli (comunidad de propietarios), a nie na poszczególnych właścicielach. Oznacza to, że:

• Wspólnota podejmuje decyzję o zatrudnieniu uprawnionego rzeczoznawcy na zgromadzeniu właścicieli
• Koszty są dzielone według udziałów we współwłasności (cuotas de participación)
• Jeśli wykryje się usterki i trzeba będzie przeprowadzić remont, wspólnota pokrywa koszty wspólnie
• Poszczególni właściciele nie mogą jednostronnie odmówić wypełnienia tego obowiązku

Więcej o strukturze i prawach wspólnoty mieszkaniowej w Hiszpanii znajdziesz w naszym poradniku poświęconym wspólnotom mieszkaniowym w Hiszpanii.

Ile kosztuje IEE na Majorce?

Koszty sporządzenia certyfikatu IEE nie są ujednolicone przez urzędy. Z doświadczenia wynika, że zależą one od wielkości budynku, roku budowy, stopnia złożoności oraz biura, któremu zlecasz wykonanie. Z reguły ekspertyzy dotyczące pojedynczych budynków i mniejszych budynków wielorodzinnych są tańsze niż w przypadku dużych osiedli mieszkaniowych. Zanim zlecisz ekspertyzę, zawsze poproś o pisemną ofertę, która wyraźnie obejmuje wszystkie cztery części raportu – łącznie z certyfikatem energetycznym.

Uwaga: Niektórzy dostawcy naliczają opłatę za certyfikat energetyczny (część 3) osobno. Upewnij się, że oferowany jest kompletny pakiet, żeby uniknąć podwójnych kosztów za rzeczoznawcę.

Jeśli wynik będzie negatywny, do tego dochodzą koszty usunięcia usterek — mogą się one znacznie różnić w zależności od zakresu szkód (pęknięcia elewacji, problemy z instalacjami, wady konstrukcyjne). Koszty te stanowią uzasadniony argument podczas negocjacji dotyczących zakupu i ceny.

IEE i pozwolenie na budowę: jaki jest związek?

Jeśli po zakupie planujesz przebudowę, nadbudowę lub gruntowny remont, certyfikat IEE będzie miał znaczenie: gminy mogą uzależnić wydanie pozwolenia na budowę od posiadania ważnego i bezbłędnego certyfikatu IEE. Kto więc kupi nieruchomość bez ważnego certyfikatu IEE i od razu chce ją wyremontować, ryzykuje opóźnienia w procedurze uzyskania pozwolenia na budowę.

Więcej informacji na ten temat znajdziesz w naszych poradnikach dotyczących pozwolenia na budowę na Majorce, a także legalizacji nielegalnych budów i rozpoznawania nielegalnych dobudówek.

Najczęstsze błędy podczas egzaminu IEE

1. Zaakceptuj przestarzały certyfikat IEE IEE jest ważne przez 10 lat. Raport z 2013 roku stracił ważność przy zakupie w 2025 roku — nawet jeśli formalnie go przedstawisz. Zawsze sprawdzaj datę.

2. Zamów tylko część 1 Niektórzy rzeczoznawcy na życzenie (lub ze względu na koszty) na początku dostarczają tylko raport o stanie technicznym. Pełna ekspertyza IEE musi zawierać wszystkie cztery części.

3. Brak dowodu na wadę Raport z inspekcji IEE (Instalacje Elektryczne), w którym stwierdzono usterki, ale nie dołączono do niego końcowego raportu, jest prawnie niekompletny. W takim przypadku kupujący przejmuje na siebie niezrealizowany obowiązek.

4. Nie ma rozróżnienia między ITE a IEE Sprzedawcy czasami przedstawiają stare raporty ITE. Nie spełniają one obecnych wymogów prawnych.

5. W przypadku mieszkań pytaj tylko o część wspólną Nawet jeśli wspólnota zleca sporządzenie ekspertyzy energetycznej (IEE) dla całego budynku — jako nabywca musisz sam zapytać, czy jest ona dostępna, i zapoznać się z nią.

6. Błędna ocena roku produkcji Późniejsze dobudówki czy remonty nie zmieniają roku budowy głównego budynku. Zawsze sprawdzaj pierwotny rok budowy w katastrze (Catastro).

Co będzie potem?

Jeśli masz już certyfikat IEE i jest on bez zastrzeżeń – albo jeśli udowodniono, że usterki zostały usunięte – jako właściciel masz obowiązek utrzymywać budynek w tym stanie i co 10 lat zlecać nową ekspertyzę. Dzięki temu już w momencie zakupu możesz zaplanować termin kolejnego IEE.

Warto zrobić to po pomyślnym zakończeniu IEE:

• Sprawdź dotacje na remonty: dotacje na remonty na Majorce
• Instalacja fotowoltaiczna na dachu? Zgłoś instalację fotowoltaiczną na Majorce
• Montaż klimatyzacji: Instalacja klimatyzacji na Majorce
• Jak podnieść klasę certyfikatu energetycznego: Certyfikat energetyczny w Hiszpanii

Lista kontrolna IEE/ITE na Majorce

Podsumowanie

Na Majorce IEE to nie jakaś biurokratyczna drobiazg – to kluczowy dokument przy zakupie starszych nieruchomości i regularny obowiązek właściciela. Cztery części raportu dają ci, jako kupującemu, przejrzysty obraz stanu nieruchomości: konstrukcja nośna i instalacje, dostępność dla osób niepełnosprawnych, efektywność energetyczna oraz plan lokalizacji. Kluczowa jest część 1: jeśli wykryje się tam wady, zaczyna biec 6-miesięczny termin – a to ty, jako kupujący, przejmujesz tę odpowiedzialność, jeśli nie będziesz uważać. Zasady są proste: brak wglądu w ważny raport IEE przed spotkaniem u notariusza to przewidywalne, ale możliwe do uniknięcia ryzyko. Poproś prawnika lub doświadczonego doradcę o sprawdzenie tego dokumentu – zanim go podpiszesz.

Oficjalne źródła

• Ustawa nr 12/2017 z dnia 29 grudnia o zagospodarowaniu przestrzennym Wysp Balearów (LUIB), a zwłaszcza art. 125: https://www.caib.es/sites/normativa/es/llei_12_2017_de_29_de_desembre_durbanisme_de_les_illes_balears/
• Ustawa nr 8/2013 z dnia 26 czerwca o rewitalizacji, odnowie i modernizacji miast (podstawa prawna IEE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2013-6938
• Rząd Wysp Balearskich — Urbanistyka: https://www.caib.es/govern/organigrama/area.do?coduo=1887&lang=es
• Rada Miasta Palmy — Portal elektroniczny (ITE/IEE): https://seuelectronica.palma.es
• Rada Majorki — Departament ds. Terytorialnych: https://www.conselldemallorca.net