Jak wygląda zakup nieruchomości na Majorce: krok po kroku

Zakup nieruchomości na Majorce przebiega w innym tempie niż w Niemczech: notariusz nie sprawdza tu wszystkiego za ciebie, umowa przedwstępna (Contrato de Arras) często wiąże cię wpłatą zaliczki w wysokości 10 procent, a bez numeru NIE nie podpiszesz absolutnie niczego. Kto zna tę procedurę, kupuje bez stresu — kto ją lekceważy, ryzykuje w najgorszym przypadku kwoty rzędu pięciu cyfr. Ten poradnik przeprowadzi cię krok po kroku przez cały proces: od uzyskania numeru NIE, przez rezerwację, umowę Arras, due diligence i wizytę u notariusza, aż po wpis do księgi wieczystej i obowiązki po zakupie.

Planujesz kupić nieruchomość na Majorce?

• 📩 Złóż indywidualną zapytanie — będziemy Ci towarzyszyć od wyboru nieruchomości aż po wizytę u notariusza
• Przegląd wszystkich poradników dotyczących nieruchomości

Oś czasu: przegląd okresu od 60 do 90 dni

Między podpisaniem umowy wstępnej w Arras a wizytą u notariusza mija zazwyczaj od 30 do 90 dni – to właśnie ten czas masz na załatwienie finansowania i przeprowadzenie due diligence. A przed tym wszystkim jest jeszcze poszukiwanie nieruchomości i jej rezerwacja. Poniższy przegląd pokazuje typowy przebieg zakupu bez żadnych komplikacji.

Ważne: Numer NIE i – jeśli bierzesz kredyt – hipoteka to najczęstsze przeszkody. Oba wymagają odpowiedniego przygotowania. Zacznij się tym zajmować, jak tylko zakup stanie się realny, a nie dopiero po podpisaniu umowy o zadatku.

Krok 1: Numer NIE — bez niego nic nie wyjdzie

NIE (Número de Identidad de Extranjero) to hiszpański numer identyfikacyjny dla obcokrajowców. Nie jest to dokument uprawniający do pobytu, tylko zwykły numer administracyjny — ale bez niego nie możesz podpisać notarialnej umowy kupna, otworzyć konta bankowego ani zarejestrować się u dostawców mediów. Numer ten jest przyznawany jednorazowo i obowiązuje przez całe życie.

Do złożenia wniosku potrzebujesz:

1. Wypełniony formularz EX-15 (w języku hiszpańskim).
2. Opłacona opłata Tasa 790, model 012 — opłata urzędowa w 2026 r. wynosi około 9,84 €.
3. Ważny paszport albo dowód osobisty wraz z kopiami.
4. Pisemne potwierdzenie powodu złożenia wniosku (np. umowa rezerwacyjna lub umowa o zaliczce).

Są trzy sposoby: osobiście na Majorce w urzędzie ds. cudzoziemców w Palmie, przez konsulat Hiszpanii w twoim kraju lub za pomocą pełnomocnictwa notarialnego sporządzonego przez lokalnego prawnika. Z informacji uzyskanych od kilku kancelarii wynika, że czas oczekiwania na termin w Palmie może obecnie wynosić nawet trzy miesiące — w przypadku rozwiązania z pełnomocnictwem często zajmuje to od dwóch do trzech tygodni. Dlatego zaplanuj uzyskanie numeru NIE z odpowiednim wyprzedzeniem: jeśli składasz wniosek przez konsulat, powinieneś zacząć starania co najmniej dwa miesiące przed planowaną wizytą u notariusza.

Więcej szczegółów znajdziesz w naszym poradniku na temat numeru NIE na Majorce.

Krok 2: Pośrednik, poszukiwania i przygotowania

W przeciwieństwie do Niemiec na Majorce prowizję dla pośrednika zazwyczaj pokrywa sprzedający – zwykle wynosi ona od 5 do 6 procent ceny zakupu plus IVA. Prowizja nie jest regulowana prawnie i w praktyce waha się od około 3 do 7 procent; w przypadku bardzo drogich nieruchomości często jest niższa. Dla ciebie jako kupującego nie wiąże się to więc zazwyczaj z żadną bezpośrednią prowizją dla pośrednika, o ile nie uzgodniono wyraźnie inaczej.

Zanim złożysz ofertę, warto wykonać te przygotowania:

• Oszacuj budżet realistycznie. Do ceny zakupu trzeba doliczyć od 10 do 15 procent kosztów dodatkowych oraz rezerwę na remont i wyposażenie.
• Warto wcześniej wyjaśnić kwestię finansowania. Banki często finansują niebędących rezydentami tylko do 60–70 procent wartości nieruchomości (LTV) i wymagają pełnej oceny zdolności kredytowej.
• Zadbaj o własnego prawnika. Hiszpański notariusz nie dba o twoje interesy tak jak niemiecki notariusz. Na Majorce zdecydowanie warto skorzystać z pomocy niezależnego prawnika.

Zanim zaczniesz negocjować, warto zapoznać się z sytuacją na lokalnym rynku. Nasz raport rynkowy dotyczący Majorki zawiera przegląd cen i lokalizacji.

Krok 3: Rezerwacja i „Contrato de Arras” — tu kryje się ryzyko związane z zaliczką

Jeśli już wybrałeś nieruchomość, zazwyczaj czeka cię dwuetapowy proces rezerwacji: najpierw wpłacasz niewielką opłatę rezerwacyjną (zazwyczaj od 3 000 do 10 000 €), która na kilka dni wycofuje nieruchomość z rynku, a potem podpisujesz „Contrato de Arras” – hiszpańską umowę przedwstępną z zaliczką wynoszącą zazwyczaj 10 procent ceny zakupu. Te 10 procent, dwuetapowa struktura oraz termin od 30 do 90 dni to standardowe wartości orientacyjne na rynku, a nie wymogi ustalone prawnie — wysokość i terminy można dowolnie negocjować.

Najważniejsze jest to, jaki rodzaj umowy „arras” podpisujesz. Hiszpańskie prawo cywilne rozróżnia trzy rodzaje takich umów, które mają bardzo różne konsekwencje:

Zdecydowanie najczęstszym rodzajem umowy dotyczącej nieruchomości mieszkalnych na Majorce jest „arras penitenciales”, uregulowana w artykule 1454 hiszpańskiego Código Civil. Zasada jest taka: obie strony mogą odstąpić od umowy – ale za pewną cenę. Jeśli to ty, jako kupujący, odstąpisz od umowy, tracisz całą zaliczkę. Jeśli to sprzedający odstąpi, musi zapłacić ci podwójną kwotę.

Przykład obliczeniowy: Umówiłeś się na zakup willi w Santa Ponsa za 1 200 000 € i podpisałeś umowę „arras penitenciales” z zaliczką w wysokości 120 000 € (10 %). Jeśli się wycofasz, te 120 000 € przepadają. Jeśli sprzedający się wycofa, dostaniesz zwrot 240 000 €. Takie konsekwencje obowiązują w przypadku czystych „arras penitenciales” – o ile żadna inna klauzula umowna nie ogranicza wysokości kary.

Właśnie w tym tkwi ryzyko: jeśli przelejesz 10 procent bez sprawdzenia umowy, to kupujesz na ślepo. Dwie klauzule ochronne są szczególnie ważne:

• Warunek zawieszający dotyczący finansowania (condición suspensiva): Jeśli bank odrzuci twój wniosek o kredyt hipoteczny, dostaniesz z powrotem zaliczkę. Bez tej wyraźnej klauzuli finansowej ryzyko związane z finansowaniem spoczywa na tobie, a nieudany kredyt może cię kosztować te 10 procent.
• Jasne warunki dotyczące braku obciążeń i karty Cédula, żeby można było jednoznacznie udowodnić naruszenie umowy przez sprzedającego.

Kwota, terminy i konsekwencje odstąpienia od umowy można dowolnie negocjować. Zawsze poproś swojego prawnika o sprawdzenie umowy przed wykonaniem przelewu.

Krok 4: Due diligence — nota simple, obciążenia i cédula

Okres Arras to czas na sprawdzenie umowy. W Hiszpanii obowiązuje zasada „caveat emptor” – to kupujący ponosi odpowiedzialność za sprawdzenie umowy. Najważniejsze są trzy dokumenty.

Nota simple (wyciąg z księgi wieczystej)

Nota simple to wyciąg z hiszpańskiego rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad). U oficjalnego dostawcy (Colegio de Registradores) kosztuje 9,02 € plus IVA, a online zazwyczaj jest dostępny w mniej niż dwie godziny. Możesz zamówić go samodzielnie na stronie registradores.org — albo poprosić swojego prawnika lub agencję Gestoría, żeby go dla ciebie załatwiła.

Tutaj znajdziesz wszystko, co musisz wiedzieć:

• Struktura własnościowa — kto jest prawnym właścicielem?
• Obciążenia i zobowiązania — wpisane hipoteki, zajęcia (embarga), służebności, zobowiązania podatkowe.
• Opis działki wraz z danymi dotyczącymi powierzchni i numerem katastralnym.
• Informacje o wspólnocie właścicieli i ewentualnie adnotacja o wynajmie turystycznym.

Zwróć uwagę na sygnały ostrzegawcze: obowiązujące embarga, kilka hipotek, adnotacje „fuera de ordenación”, rozbieżności w nazwisku właściciela oraz powierzchnie, które nie zgadzają się z tym, co widzisz na miejscu. Wpis w rejestrze może ulec zmianie nawet tuż przed spotkaniem u notariusza – dlatego tuż przed sporządzeniem aktu notarialnego ponownie sprawdza się „Nota simple”.

Kataster a księga wieczysta

Katastro (Catastro, sedecatastro.gob.es) to osobny system, niezależny od rejestru nieruchomości: rejestruje cechy fizyczne nieruchomości do celów podatkowych (Hacienda), podczas gdy rejestr nieruchomości (Justiz) określa prawny stan własności i obciążeń. W przypadku starszych nieruchomości te dwa rejestry często się od siebie różnią – typowym przykładem jest dom o powierzchni 200 m² w Nota simple, który w katastrze figuruje jako 140 m². Takie rozbieżności mogą wynikać między innymi z niezgłoszonych dobudówek, ale równie dobrze z przestarzałych lub niedokładnych starych pomiarów, rejestracji katastralnej opartej na zdjęciach lotniczych albo braku koordynacji między obydwoma rejestrami. W każdym razie trzeba to wyjaśnić.

Cédula de habitabilidad (zaświadczenie o przydatności do zamieszkania)

Cédula de habitabilidad potwierdza, że nieruchomość spełnia minimalne wymagania dotyczące warunków mieszkaniowych. Na Majorce jest to uregulowane w dekrecie nr 145/1997, a dokument wydaje Consell de Mallorca. Ma kluczowe znaczenie przy zakupie:

• Od czasu wejścia w życie balearskiej Ley de Vivienda z 2018 roku przy kupnie i sprzedaży trzeba okazać ważną Cédulę. Jeśli jej nie masz, notariusze zazwyczaj o nią proszą – albo kupujący musi wyraźnie zrezygnować z tego wymogu.
• Bez nich dostawcy (woda, prąd, gaz, telefon) nie zawierają ostatecznych umów.
• Jest ważna przez 10 lat, a potem trzeba ją odnowić.
• Jest to też warunek uzyskania licencji na wynajem turystyczny (ETV).

Rozpatrzenie wniosku w Consell de Mallorca trwa około miesiąca, a zgodnie z prawem – do dwóch miesięcy od złożenia wniosku. Jeśli brakuje jakiegoś dokumentu, można go ponownie wystawić lub odnowić za pośrednictwem Consell – w tym pomoże ci doświadczony pośrednik lub prawnik. Zaplanuj ten termin z wyprzedzeniem już na etapie wpłacania zadatku i zawsze sprawdzaj datę wydania, żeby po zakupie nie okazało się, że twoja cédula straciła ważność. Poproś też o aktualny certyfikat energetyczny (Certificado Energético).

Krok 5: Finansowanie

Jeśli bierzesz kredyt w hiszpańskim banku, złóż wniosek o kredyt hipoteczny jak najwcześniej – rozpatrywanie wniosku często trwa od czterech do ośmiu tygodni i łatwo może kolidować z terminem wpłaty „arras”. W przypadku nierezydentów zazwyczaj obowiązują bardziej ostrożne wskaźniki kredytowania (zazwyczaj 60–70 procent LTV) oraz pełna weryfikacja zdolności kredytowej wraz z dokumentacją dochodów i majątku.

Najważniejsze zabezpieczenie w połączeniu z krokiem 3: upewnij się, że w umowie o zaliczce (Arras) jest zapis o zastrzeżeniu finansowania. Jeśli kredyt hipoteczny zostanie odrzucony, a tej klauzuli nie ma, ryzykujesz utratę 10-procentowej zaliczki. Pamiętaj też, że bank ustala wartość nieruchomości na podstawie własnej tasación – jeśli jest ona niższa od ceny zakupu, bank sfinansuje tylko tę niższą kwotę.

Krok 6: Spotkanie u notariusza i „Escritura”

Wielki dzień: u notariusza podpisuje się publiczną umowę kupna-sprzedaży — „Escritura Pública de Compraventa ”. Kupujący i sprzedający (lub ich pełnomocnicy) stawiają się osobiście. Notariusz odczytuje umowę, sprawdza tożsamość stron i potwierdza zgodność transakcji z prawem.

W Hiszpanii – w przeciwieństwie do Niemiec – nie ma obowiązku sporządzenia aktu notarialnego. Prywatna umowa kupna między stronami jest co prawda ważna (art. 1450 Código Civil), ale nie pozwala na wpis do księgi wieczystej. Dlatego pamiętaj: każdą transakcję kupna załatwiaj na podstawie aktu notarialnego.

Co się dzieje podczas wizyty u notariusza:

1. Pozostała część ceny zakupu (zazwyczaj czekiem potwierdzonym przez bank lub przelewem).
2. W przypadku sprzedających niebędących rezydentami: kupujący potrąca 3 procent ceny sprzedaży (Retención, Modelo 211) jako zaliczkę na podatek IRNR sprzedającego; wpłata musi nastąpić w ciągu miesiąca od sporządzenia aktu notarialnego.
3. Przekazanie kluczy.
4. Notariusz sporządza escriturę i zgłasza zmianę właściciela drogą elektroniczną do rejestru gruntów.

Na spotkanie potrzebujesz tych dokumentów:

Krok 7: Rejestr gruntów i podatki

Po sporządzeniu aktu notarialnego transakcja podlega opodatkowaniu i zostaje wpisana do księgi wieczystej. Podatek od nabycia nieruchomości ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) na Balearach jest progresywny i podzielony na przedziały (tramos): Każdy przedział cenowy jest opodatkowany według własnej stawki – nie jest to więc stała stawka od całej kwoty. Ważna jest też podstawa opodatkowania: opodatkowana jest wyższa z dwóch wartości: cena zakupu albo valor de referencia (urzędowa wartość referencyjna z katastru).

W ten sposób, jeśli cena zakupu wynosi np. 700 000 €, nie płacisz jednolicie 10 procent, tylko 8 procent od pierwszych 400 000 €, 9 procent od kolejnych 200 000 € i 10 procent tylko od ostatnich 100 000 €.

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego obowiązuje podatek ITP. Przy nowych budynkach (pierwsze przekazanie) płaci się zamiast tego 10 procent IVA (podatek VAT) plus AJD (podatek skarbowy); ogólna stawka AJD wynosi 1,5 procent. W przypadku pierwszego miejsca zamieszkania o wartości poniżej 270 151,20 € obowiązuje obniżona stawka AJD wynosząca 1,2 procent, a od 1 mln € – podwyższona stawka 2,0 procent. Termin na zapłatę ITP to zazwyczaj 30 dni roboczych od daty sporządzenia aktu notarialnego.

Do tego dochodzą jeszcze inne koszty dodatkowe. Opłaty notarialne i rejestracyjne są ustalane na podstawie ustawowego cennika (Real Decreto 1426/1989 i 1427/1989) i mają charakter degresywny – stawka procentowa maleje wraz ze wzrostem ceny zakupu, dlatego w przypadku bardzo tanich nieruchomości rzeczywisty udział może przekraczać podane przedziały:

Po wizycie u notariusza agencja Gestoría rozlicza podatki i zajmuje się wpisem do rejestru własności. Pełny wpis do księgi wieczystej trwa zazwyczaj od trzech do sześciu tygodni. Zaplanuj łącznie 10–15 procent ceny zakupu na koszty dodatkowe – w przypadku zwykłych nieruchomości z rynku wtórnego wynoszą one raczej 9–10 procent, a w segmencie wysokich cen i luksusowym, ze względu na wyższe progi podatku ITP, 11–14 procent. Szczegółowy podział kosztów znajdziesz w naszym poradniku dotyczącym kosztów dodatkowych związanych z zakupem – i pamiętaj: zgodnie z prawem to sprzedający pokrywa gminny podatek od wzrostu wartości nieruchomości (plusvalía) w przypadku sprzedaży.

Krok 8: Po zakupie — dostawcy mediów i bieżące podatki

Wpis do księgi wieczystej oznacza, że transakcja kupna została sfinalizowana — ale jako właściciel masz na bieżąco pewne obowiązki.

Zmień dane w firmach dostarczających media i w administracji: przenieś umowy na prąd, wodę i ewentualnie gaz na swoje nazwisko, poinformuj zarząd wspólnoty mieszkaniowej (comunidad) oraz przejmij obowiązek opłacania rocznego podatku od nieruchomości IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Podatek IBI wynosi z grubsza 0,4–0,8 procent wartości katastralnej i jest pobierany przez gminę.

Modelo 210 — podatek dla nierezydentów: Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii i sam korzystasz z nieruchomości albo pozostawiasz ją pustą, musisz co roku opodatkować fikcyjny dochód (renta imputada). Sposób obliczenia:

• 1,1 procent wartości katastralnej, jeśli została ona zaktualizowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat — w przeciwnym razie 2 procent.
• Stawka podatku: 19 procent dla rezydentów UE/EOG (w tym Islandii, Norwegii i Liechtensteinu), 24 procent dla krajów trzecich (np. Wielkiej Brytanii po brexicie).
• Termin: do 31 grudnia następnego roku (czyli za rok podatkowy 2025 – do 31.12.2026).

Przykład z oficjalnej instrukcji wypełniania formularza: W przypadku mieszkania w Calvià o aktualnej wartości katastralnej wynoszącej 75 500 €, podstawa opodatkowania wynosi 1,1 % = 830,50 €; po doliczeniu 19 % daje to około 158 € podatku rocznie.

Jeśli wynajmujesz nieruchomość, obowiązują inne terminy, a dochody z wynajmu zgłaszasz na podstawie rzeczywistych wpływów – zazwyczaj co kwartał albo w formie rocznego zestawienia. Jak to działa i na co musisz zwrócić uwagę przy wynajmie długoterminowym, wyjaśnia nasz poradnik dotyczący wynajmu długoterminowego na Majorce.

Najczęstsze błędy przy zakupie nieruchomości na Majorce

• Nie zatrudniaj własnego prawnika. Hiszpański notariusz nie zapewni ci takiej samej ochrony jak w Niemczech. Bez niezależnej weryfikacji kupujesz na ślepo.
• Nie zwlekaj z wnioskiem o numer NIE. Bez numeru NIE nie ma możliwości sporządzenia aktu notarialnego. W popularnych regionach czekanie na termin może trwać od tygodni do miesięcy.
• Nie podpisuj umowy z Arras bez dokładnego sprawdzenia. Nie każda umowa zawiera prawo do odstąpienia od umowy, a nie każda zawiera zastrzeżenie dotyczące finansowania – grozi ci utrata 10-procentowej zaliczki.
• Nie sprawdzaj „Noty simple” albo nie rób tego za wcześnie. Obciążenia mogą się zmienić jeszcze przed spotkaniem u notariusza. Sprawdzenie tuż przed spotkaniem jest obowiązkowe.
• Nie przejmuj się cédulą i certyfikatem energetycznym. Bez céduli nie dostaniesz przyłącza do mediów, a notariusze w praktyce często jej wymagają.
• Przeoczone rozbieżności w katastrze i księdze wieczystej. Mogą wynikać z niezgłoszonych dobudówek, ale też z nieaktualnych pomiarów — a później mogą cię drogo kosztować.
• Nie lekceważ kosztów dodatkowych. Do tego dochodzi jeszcze 10–15 procent. Jeśli zaoszczędzasz na wszystkim, wpadniesz w kłopoty.
• Nie zapomnij o Modelo 210. Coroczne zeznanie podatkowe dla nierezydentów jest bardzo często pomijane — a przecież jest obowiązkowe, nawet jeśli nieruchomość służy wyłącznie do własnego użytku.

Lista kontrolna: Twoja droga do własnego mieszkania

• Złożono wniosek o numer NIE (z wyprzedzeniem)
• Budżet obliczono z uwzględnieniem 10–15 % kosztów dodatkowych
• Finansowanie ustalone z góry (LTV, tasación)
• Zleciłem sprawę własnemu prawnikowi
• Obiekt wybrany, cena uzgodniona
• Umowa z Arras sprawdzona przez prawnika (rodzaj umowy, zastrzeżenie dotyczące finansowania)
• Sprawdzono „Nota simple” (właściciel, obciążenia, blokady)
• Kataster zweryfikowano z księgą wieczystą i stanem faktycznym
• Cédula de habitabilidad i świadectwo energetyczne
• Nota simple została ponownie sprawdzona tuż przed spotkaniem u notariusza
• Spotkanie u notariusza: podpisanie escritury, wpłata pozostałej kwoty, przekazanie kluczy
• ITP/IVA i opłaty uiszczone za pośrednictwem Gestoría
• Zlecono wpis do księgi wieczystej
• Zmieniono dane dostawców, IBI i comunidad
• Modelo 210 zarezerwowany na pierwszy rok

Podsumowanie

Zakup nieruchomości na Majorce da się dobrze zaplanować, jeśli znasz kolejność działań: najpierw numer NIE i finansowanie, potem dokładnie sprawdzona umowa arras, rzetelna analiza due diligence na podstawie Nota simple i Cédula, a na koniec poświadczenie u notariusza oraz prawidłowe załatwienie spraw podatkowych i wpis do księgi wieczystej. Największe ryzyko nie wiąże się z ceną zakupu, ale z drobiazgami – brakiem klauzuli o finansowaniu, przeoczonym obciążeniem lub nieważną już „Cédulą”. Dzięki niezależnemu wsparciu prawnemu i realistycznemu planowaniu budżetu (10–15 procent kosztów dodatkowych) marzenie o nieruchomości na Majorce zamieni się w bezpieczny zakup.

Oficjalne źródła

• Colegio de Registradores — złożenie wniosku o „Nota simple” i koszty (oficjalna platforma katastralna, 9,02 € + IVA)
• Elektroniczny rejestr Catastro (Catastro, valor de referencia, valor katastral)
• Consell de Mallorca — Cédula de habitabilidad (zaświadczenie o przydatności do zamieszkania, dekret nr 145/1997)
• Agencia Tributaria — Modelo 210 (podatek dochodowy dla nierezydentów)
• Dekret królewski z 24 lipca 1889 r. — Kodeks cywilny, art. 1454 (podstawa prawna dotycząca „arras penitenciales”)

Ten poradnik ma charakter ogólnoinformacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej ani podatkowej. Przepisy, stawki podatkowe i terminy mogą ulec zmianie i zależą od konkretnego przypadku — zwłaszcza jeśli chodzi o progresję podatku ITP, obliczenia w formularzu Modelo 210 oraz wymagania dotyczące Cédula. W sprawie konkretnej transakcji skonsultuj się z prawnikiem (abogado) specjalizującym się w hiszpańskim prawie nieruchomościowym oraz z doradcą podatkowym (asesor fiscal/gestor).