Jak wygląda zakup nieruchomości na Majorce: krok po kroku

Zakup nieruchomości na Majorce przebiega w innym tempie niż w Niemczech: notariusz nie sprawdza tu wszystkiego za ciebie, umowa przedwstępna (Contrato de Arras) często wiąże cię wpłatą zaliczki w wysokości 10 procent, a bez numeru NIE nie podpiszesz absolutnie niczego. Kto zna tę procedurę, kupuje bez stresu — kto ją lekceważy, ryzykuje w najgorszym przypadku kwoty rzędu pięciu cyfr. Ten poradnik przeprowadzi cię krok po kroku przez cały proces: od uzyskania numeru NIE, przez rezerwację, umowę Arras, due diligence i wizytę u notariusza, aż po wpis do księgi wieczystej i obowiązki po zakupie.

• Przegląd wszystkich poradników dotyczących nieruchomości

Oś czasu: przegląd okresu od 60 do 90 dni

Między podpisaniem umowy wstępnej w Arras a wizytą u notariusza mija zazwyczaj od 30 do 90 dni – to właśnie ten czas masz na załatwienie finansowania i przeprowadzenie due diligence. A przed tym wszystkim jest jeszcze poszukiwanie nieruchomości i jej rezerwacja. Poniższy przegląd pokazuje typowy przebieg zakupu bez żadnych komplikacji.

Ważne: Numer NIE i – jeśli bierzesz kredyt – hipoteka to najczęstsze przeszkody. Oba wymagają odpowiedniego przygotowania. Zacznij się tym zajmować, jak tylko zakup stanie się realny, a nie dopiero po podpisaniu umowy o zadatku.

Krok 1: Numer NIE — bez niego nic nie wyjdzie

NIE (Número de Identidad de Extranjero) to hiszpański numer identyfikacyjny dla obcokrajowców. Nie jest to dokument uprawniający do pobytu, tylko zwykły numer administracyjny — ale bez niego nie możesz podpisać notarialnej umowy kupna, otworzyć konta bankowego ani zarejestrować się u dostawców mediów. Numer ten jest przyznawany jednorazowo i obowiązuje przez całe życie.

Do złożenia wniosku potrzebujesz:

1. Wypełniony formularz EX-15 (w języku hiszpańskim).
2. Opłacona opłata Tasa 790, model 012 — opłata urzędowa w 2026 r. wynosi około 9,84 €.
3. Ważny paszport albo dowód osobisty wraz z kopiami.
4. Pisemne potwierdzenie powodu złożenia wniosku (np. umowa rezerwacyjna lub umowa o zaliczce).

Są trzy sposoby: osobiście na Majorce w urzędzie ds. cudzoziemców w Palmie, przez konsulat Hiszpanii w twoim kraju lub za pomocą pełnomocnictwa notarialnego sporządzonego przez lokalnego prawnika. Z informacji uzyskanych od kilku kancelarii wynika, że czas oczekiwania na termin w Palmie może obecnie wynosić nawet trzy miesiące — w przypadku rozwiązania z pełnomocnictwem często zajmuje to od dwóch do trzech tygodni. Dlatego zaplanuj uzyskanie numeru NIE z odpowiednim wyprzedzeniem: jeśli składasz wniosek przez konsulat, powinieneś zacząć starania co najmniej dwa miesiące przed planowaną wizytą u notariusza.

Więcej szczegółów znajdziesz w naszym poradniku na temat numeru NIE na Majorce.

Krok 2: Pośrednik, poszukiwania i przygotowania

W przeciwieństwie do Niemiec na Majorce prowizję dla pośrednika zazwyczaj pokrywa sprzedający – zwykle wynosi ona od 5 do 6 procent ceny zakupu plus IVA. Prowizja nie jest regulowana prawnie i w praktyce waha się od około 3 do 7 procent; w przypadku bardzo drogich nieruchomości często jest niższa. Dla ciebie jako kupującego nie wiąże się to więc zazwyczaj z żadną bezpośrednią prowizją dla pośrednika, o ile nie uzgodniono wyraźnie inaczej.

Zanim złożysz ofertę, warto wykonać te przygotowania:

• Oszacuj budżet realistycznie. Do ceny zakupu trzeba doliczyć od 10 do 15 procent kosztów dodatkowych oraz rezerwę na remont i wyposażenie.
• Warto wcześniej wyjaśnić kwestię finansowania. Banki często finansują niebędących rezydentami tylko do 60–70 procent wartości nieruchomości (LTV) i wymagają pełnej oceny zdolności kredytowej.
• Zadbaj o własnego prawnika. Hiszpański notariusz nie dba o twoje interesy tak jak niemiecki notariusz. Na Majorce zdecydowanie warto skorzystać z pomocy niezależnego prawnika.

Zanim zaczniesz negocjować, warto zapoznać się z sytuacją na lokalnym rynku. Nasz raport rynkowy dotyczący Majorki (po niemiecku) zawiera przegląd cen i lokalizacji.

Krok 3: Rezerwacja i „Contrato de Arras” — tu kryje się ryzyko związane z zaliczką

Jeśli już wybrałeś nieruchomość, zazwyczaj czeka cię dwuetapowy proces rezerwacji: najpierw wpłacasz niewielką opłatę rezerwacyjną (zazwyczaj od 3 000 do 10 000 €), która na kilka dni wycofuje nieruchomość z rynku, a potem podpisujesz „Contrato de Arras” – hiszpańską umowę przedwstępną z zaliczką wynoszącą zazwyczaj 10 procent ceny zakupu. Te 10 procent, dwuetapowa struktura oraz termin od 30 do 90 dni to standardowe wartości orientacyjne na rynku, a nie wymogi ustalone prawnie — wysokość i terminy można dowolnie negocjować.

Najważniejsze jest to, jaki rodzaj umowy „arras” podpisujesz. Hiszpańskie prawo cywilne rozróżnia trzy rodzaje takich umów, które mają bardzo różne konsekwencje:

Zdecydowanie najczęstszym rodzajem umowy dotyczącej nieruchomości mieszkalnych na Majorce jest „arras penitenciales”, uregulowana w artykule 1454 hiszpańskiego Código Civil. Zasada jest taka: obie strony mogą odstąpić od umowy – ale za pewną cenę. Jeśli to ty, jako kupujący, odstąpisz od umowy, tracisz całą zaliczkę. Jeśli to sprzedający odstąpi, musi zapłacić ci podwójną kwotę.

Przykład obliczeniowy: Umówiłeś się na zakup willi w Santa Ponsa za 1 200 000 € i podpisałeś umowę „arras penitenciales” z zaliczką w wysokości 120 000 € (10 %). Jeśli się wycofasz, te 120 000 € przepadają. Jeśli sprzedający się wycofa, dostaniesz zwrot 240 000 €. Takie konsekwencje obowiązują w przypadku czystych „arras penitenciales” – o ile żadna inna klauzula umowna nie ogranicza wysokości kary.

Właśnie w tym tkwi ryzyko: jeśli przelejesz 10 procent bez sprawdzenia umowy, to kupujesz na ślepo. Dwie klauzule ochronne są szczególnie ważne:

• Warunek zawieszający dotyczący finansowania (condición suspensiva): Jeśli bank odrzuci twój wniosek o kredyt hipoteczny, dostaniesz z powrotem zaliczkę. Bez tej wyraźnej klauzuli finansowej ryzyko związane z finansowaniem spoczywa na tobie, a nieudany kredyt może cię kosztować te 10 procent.
• Jasne warunki dotyczące braku obciążeń i karty Cédula, żeby można było jednoznacznie udowodnić naruszenie umowy przez sprzedającego.

Kwota, terminy i konsekwencje odstąpienia od umowy można dowolnie negocjować. Zawsze poproś swojego prawnika o sprawdzenie umowy przed wykonaniem przelewu.

Krok 4: Due diligence — nota simple, obciążenia i cédula

Okres Arras to czas na sprawdzenie umowy. W Hiszpanii obowiązuje zasada „caveat emptor” – to kupujący ponosi odpowiedzialność za sprawdzenie umowy. Najważniejsze są trzy dokumenty.

Nota simple (wyciąg z księgi wieczystej)

Nota simple to wyciąg z hiszpańskiego rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad). U oficjalnego dostawcy (Colegio de Registradores) kosztuje 9,02 € plus IVA, a online zazwyczaj jest dostępny w mniej niż dwie godziny. Możesz zamówić go samodzielnie na stronie registradores.org — albo poprosić swojego prawnika lub agencję Gestoría, żeby go dla ciebie załatwiła.

Tutaj znajdziesz wszystko, co musisz wiedzieć:

• Struktura własnościowa — kto jest prawnym właścicielem?
• Obciążenia i zobowiązania — wpisane hipoteki, zajęcia (embarga), służebności, zobowiązania podatkowe.
• Opis działki wraz z danymi dotyczącymi powierzchni i numerem katastralnym.
• Informacje o wspólnocie właścicieli i ewentualnie adnotacja o wynajmie turystycznym.

Zwróć uwagę na sygnały ostrzegawcze: obowiązujące embarga, kilka hipotek, adnotacje „fuera de ordenación”, rozbieżności w nazwisku właściciela oraz powierzchnie, które nie zgadzają się z tym, co widzisz na miejscu. Wpis w rejestrze może ulec zmianie nawet tuż przed spotkaniem u notariusza – dlatego tuż przed sporządzeniem aktu notarialnego ponownie sprawdza się „Nota simple”.

Kataster a księga wieczysta

Katastro (Catastro, sedecatastro.gob.es) to osobny system, niezależny od rejestru nieruchomości: rejestruje cechy fizyczne nieruchomości do celów podatkowych (Hacienda), podczas gdy rejestr nieruchomości (Justiz) określa prawny stan własności i obciążeń. W przypadku starszych nieruchomości te dwa rejestry często się od siebie różnią – typowym przykładem jest dom o powierzchni 200 m² w Nota simple, który w katastrze figuruje jako 140 m². Takie rozbieżności mogą wynikać między innymi z niezgłoszonych dobudówek, ale równie dobrze z przestarzałych lub niedokładnych starych pomiarów, rejestracji katastralnej opartej na zdjęciach lotniczych albo braku koordynacji między obydwoma rejestrami. W każdym razie trzeba to wyjaśnić.

Cédula de habitabilidad (zaświadczenie o przydatności do zamieszkania)

Cédula de habitabilidad potwierdza, że nieruchomość spełnia minimalne wymagania dotyczące warunków mieszkaniowych. Na Majorce jest to uregulowane w dekrecie nr 145/1997, a dokument wydaje Consell de Mallorca. Ma kluczowe znaczenie przy zakupie:

• Od czasu wejścia w życie balearskiej Ley de Vivienda z 2018 roku przy kupnie i sprzedaży trzeba okazać ważną Cédulę. Jeśli jej nie masz, notariusze zazwyczaj o nią proszą – albo kupujący musi wyraźnie zrezygnować z tego wymogu.
• Bez nich dostawcy (woda, prąd, gaz, telefon) nie zawierają ostatecznych umów.
• Jest ważna przez 10 lat, a potem trzeba ją odnowić.
• Jest to też warunek uzyskania licencji na wynajem turystyczny (ETV).

Rozpatrzenie wniosku w Consell de Mallorca trwa około miesiąca, a zgodnie z prawem – do dwóch miesięcy od złożenia wniosku. Jeśli brakuje jakiegoś dokumentu, można go ponownie wystawić lub odnowić za pośrednictwem Consell – w tym pomoże ci doświadczony pośrednik lub prawnik. Zaplanuj ten termin z wyprzedzeniem już na etapie wpłacania zadatku i zawsze sprawdzaj datę wydania, żeby po zakupie nie okazało się, że twoja cédula straciła ważność. Poproś też o aktualny certyfikat energetyczny (Certificado Energético).

Krok 5: Finansowanie

Jeśli bierzesz kredyt w hiszpańskim banku, złóż wniosek o kredyt hipoteczny jak najwcześniej – rozpatrywanie wniosku często trwa od czterech do ośmiu tygodni i łatwo może kolidować z terminem wpłaty „arras”. W przypadku nierezydentów zazwyczaj obowiązują bardziej ostrożne wskaźniki kredytowania (zazwyczaj 60–70 procent LTV) oraz pełna weryfikacja zdolności kredytowej wraz z dokumentacją dochodów i majątku.

Najważniejsze zabezpieczenie w połączeniu z krokiem 3: upewnij się, że w umowie o zaliczce (Arras) jest zapis o zastrzeżeniu finansowania. Jeśli kredyt hipoteczny zostanie odrzucony, a tej klauzuli nie ma, ryzykujesz utratę 10-procentowej zaliczki. Pamiętaj też, że bank ustala wartość nieruchomości na podstawie własnej tasación – jeśli jest ona niższa od ceny zakupu, bank sfinansuje tylko tę niższą kwotę.

Krok 6: Spotkanie u notariusza i „Escritura”

Wielki dzień: u notariusza podpisuje się publiczną umowę kupna-sprzedaży — „Escritura Pública de Compraventa ”. Kupujący i sprzedający (lub ich pełnomocnicy) stawiają się osobiście. Notariusz odczytuje umowę, sprawdza tożsamość stron i potwierdza zgodność transakcji z prawem.

W Hiszpanii – w przeciwieństwie do Niemiec – nie ma obowiązku sporządzenia aktu notarialnego. Prywatna umowa kupna między stronami jest co prawda ważna (art. 1450 Código Civil), ale nie pozwala na wpis do księgi wieczystej. Dlatego pamiętaj: każdą transakcję kupna załatwiaj na podstawie aktu notarialnego.

Co się dzieje podczas wizyty u notariusza:

1. Pozostała część ceny zakupu (zazwyczaj czekiem potwierdzonym przez bank lub przelewem).
2. W przypadku sprzedających niebędących rezydentami: kupujący potrąca 3 procent ceny sprzedaży (Retención, Modelo 211) jako zaliczkę na podatek IRNR sprzedającego; wpłata musi nastąpić w ciągu miesiąca od sporządzenia aktu notarialnego.
3. Przekazanie kluczy.
4. Notariusz sporządza escriturę i zgłasza zmianę właściciela drogą elektroniczną do rejestru gruntów.

Na spotkanie potrzebujesz tych dokumentów:

Krok 7: Rejestr gruntów i podatki

Po sporządzeniu aktu notarialnego transakcja podlega opodatkowaniu i zostaje wpisana do księgi wieczystej. Podatek od nabycia nieruchomości ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) na Balearach jest progresywny i podzielony na przedziały (tramos): Każdy przedział cenowy jest opodatkowany według własnej stawki – nie jest to więc stała stawka od całej kwoty. Ważna jest też podstawa opodatkowania: opodatkowana jest wyższa z dwóch wartości: cena zakupu albo valor de referencia (urzędowa wartość referencyjna z katastru).

W ten sposób, jeśli cena zakupu wynosi np. 700 000 €, nie płacisz jednolicie 10 procent, tylko 8 procent od pierwszych 400 000 €, 9 procent od kolejnych 200 000 € i 10 procent tylko od ostatnich 100 000 €.

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego obowiązuje podatek ITP. Przy nowych budynkach (pierwsze przekazanie) płaci się zamiast tego 10 procent IVA (podatek VAT) plus AJD (podatek skarbowy); ogólna stawka AJD wynosi 1,5 procent. W przypadku pierwszego miejsca zamieszkania o wartości poniżej 270 151,20 € obowiązuje obniżona stawka AJD wynosząca 1,2 procent, a od 1 mln € – podwyższona stawka 2,0 procent. Termin na zapłatę ITP to zazwyczaj 30 dni roboczych od daty sporządzenia aktu notarialnego.

Do tego dochodzą jeszcze inne koszty dodatkowe. Opłaty notarialne i rejestracyjne są ustalane na podstawie ustawowego cennika (Real Decreto 1426/1989 i 1427/1989) i mają charakter degresywny – stawka procentowa maleje wraz ze wzrostem ceny zakupu, dlatego w przypadku bardzo tanich nieruchomości rzeczywisty udział może przekraczać podane przedziały:

Po wizycie u notariusza agencja Gestoría rozlicza podatki i zajmuje się wpisem do rejestru własności. Pełny wpis do księgi wieczystej trwa zazwyczaj od trzech do sześciu tygodni. Zaplanuj łącznie 10–15 procent ceny zakupu na koszty dodatkowe – w przypadku zwykłych nieruchomości z rynku wtórnego wynoszą one raczej 9–10 procent, a w segmencie wysokich cen i luksusowym, ze względu na wyższe progi podatku ITP, 11–14 procent. Szczegółowy podział kosztów znajdziesz w naszym poradniku dotyczącym kosztów dodatkowych związanych z zakupem – i pamiętaj: zgodnie z prawem to sprzedający pokrywa gminny podatek od wzrostu wartości nieruchomości (plusvalía) w przypadku sprzedaży.

Krok 8: Po zakupie — dostawcy mediów i bieżące podatki

Wpis do księgi wieczystej oznacza, że transakcja kupna została sfinalizowana — ale jako właściciel masz na bieżąco pewne obowiązki.

Zmień dane w firmach dostarczających media i w administracji: przenieś umowy na prąd, wodę i ewentualnie gaz na swoje nazwisko, poinformuj zarząd wspólnoty mieszkaniowej (comunidad) oraz przejmij obowiązek opłacania rocznego podatku od nieruchomości IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Podatek IBI wynosi od 0,4 do 1,1 procent wartości katastralnej i jest pobierany przez gminę, która ustala stawkę.

Modelo 210 — podatek dla nierezydentów: Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii i sam korzystasz z nieruchomości albo pozostawiasz ją pustą, musisz co roku opodatkować fikcyjny dochód (renta imputada). Sposób obliczenia:

• 1,1 procent wartości katastralnej, jeśli została ona zaktualizowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat — w przeciwnym razie 2 procent.
• Stawka podatku: 19 procent dla rezydentów UE/EOG (w tym Islandii, Norwegii i Liechtensteinu), 24 procent dla krajów trzecich (np. Wielkiej Brytanii po brexicie).
• Termin: do 31 grudnia następnego roku (czyli za rok podatkowy 2025 – do 31.12.2026).

Przykład z oficjalnej instrukcji wypełniania formularza: W przypadku mieszkania w Calvià o aktualnej wartości katastralnej wynoszącej 75 500 €, podstawa opodatkowania wynosi 1,1 % = 830,50 €; po doliczeniu 19 % daje to około 158 € podatku rocznie.

Jeśli wynajmujesz nieruchomość, obowiązują inne terminy, a dochody z wynajmu zgłaszasz na podstawie rzeczywistych wpływów – zazwyczaj co kwartał albo w formie rocznego zestawienia. Jak to działa i na co musisz zwrócić uwagę przy wynajmie długoterminowym, wyjaśnia nasz poradnik dotyczący wynajmu długoterminowego na Majorce.

Najczęstsze błędy przy zakupie nieruchomości na Majorce

• Nie zatrudniaj własnego prawnika. Hiszpański notariusz nie zapewni ci takiej samej ochrony jak w Niemczech. Bez niezależnej weryfikacji kupujesz na ślepo.
• Nie zwlekaj z wnioskiem o numer NIE. Bez numeru NIE nie ma możliwości sporządzenia aktu notarialnego. W popularnych regionach czekanie na termin może trwać od tygodni do miesięcy.
• Nie podpisuj umowy z Arras bez dokładnego sprawdzenia. Nie każda umowa zawiera prawo do odstąpienia od umowy, a nie każda zawiera zastrzeżenie dotyczące finansowania – grozi ci utrata 10-procentowej zaliczki.
• Nie sprawdzaj „Noty simple” albo nie rób tego za wcześnie. Obciążenia mogą się zmienić jeszcze przed spotkaniem u notariusza. Sprawdzenie tuż przed spotkaniem jest obowiązkowe.
• Nie przejmuj się cédulą i certyfikatem energetycznym. Bez céduli nie dostaniesz przyłącza do mediów, a notariusze w praktyce często jej wymagają.
• Przeoczone rozbieżności w katastrze i księdze wieczystej. Mogą wynikać z niezgłoszonych dobudówek, ale też z nieaktualnych pomiarów — a później mogą cię drogo kosztować.
• Nie lekceważ kosztów dodatkowych. Do tego dochodzi jeszcze 10–15 procent. Jeśli zaoszczędzasz na wszystkim, wpadniesz w kłopoty.
• Nie zapomnij o Modelo 210. Coroczne zeznanie podatkowe dla nierezydentów jest bardzo często pomijane — a przecież jest obowiązkowe, nawet jeśli nieruchomość służy wyłącznie do własnego użytku.

Lista kontrolna: Twoja droga do własnego mieszkania

• Złożono wniosek o numer NIE (z wyprzedzeniem)
• Budżet obliczono z uwzględnieniem 10–15 % kosztów dodatkowych
• Finansowanie ustalone z góry (LTV, tasación)
• Zleciłem sprawę własnemu prawnikowi
• Obiekt wybrany, cena uzgodniona
• Umowa z Arras sprawdzona przez prawnika (rodzaj umowy, zastrzeżenie dotyczące finansowania)
• Sprawdzono „Nota simple” (właściciel, obciążenia, blokady)
• Kataster zweryfikowano z księgą wieczystą i stanem faktycznym
• Cédula de habitabilidad i świadectwo energetyczne
• Nota simple została ponownie sprawdzona tuż przed spotkaniem u notariusza
• Spotkanie u notariusza: podpisanie escritury, wpłata pozostałej kwoty, przekazanie kluczy
• ITP/IVA i opłaty uiszczone za pośrednictwem Gestoría
• Zlecono wpis do księgi wieczystej
• Zmieniono dane dostawców, IBI i comunidad
• Modelo 210 zarezerwowany na pierwszy rok

Podsumowanie

Zakup nieruchomości na Majorce da się dobrze zaplanować, jeśli znasz kolejność działań: najpierw numer NIE i finansowanie, potem dokładnie sprawdzona umowa arras, rzetelna analiza due diligence na podstawie Nota simple i Cédula, a na koniec poświadczenie u notariusza oraz prawidłowe załatwienie spraw podatkowych i wpis do księgi wieczystej. Największe ryzyko nie wiąże się z ceną zakupu, ale z drobiazgami – brakiem klauzuli o finansowaniu, przeoczonym obciążeniem lub nieważną już „Cédulą”. Dzięki niezależnemu wsparciu prawnemu i realistycznemu planowaniu budżetu (10–15 procent kosztów dodatkowych) marzenie o nieruchomości na Majorce zamieni się w bezpieczny zakup.

Oficjalne źródła

• Colegio de Registradores — złożenie wniosku o „Nota simple” i koszty (oficjalna platforma katastralna, 9,02 € + IVA)
• Elektroniczny rejestr Catastro (Catastro, valor de referencia, valor katastral)
• Consell de Mallorca — Cédula de habitabilidad (zaświadczenie o przydatności do zamieszkania, dekret nr 145/1997)
• Agencia Tributaria — Modelo 210 (podatek dochodowy dla nierezydentów)
• Dekret królewski z 24 lipca 1889 r. — Kodeks cywilny, art. 1454 (podstawa prawna dotycząca „arras penitenciales”)

Ten poradnik ma charakter ogólnoinformacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej ani podatkowej. Przepisy, stawki podatkowe i terminy mogą ulec zmianie i zależą od konkretnego przypadku — zwłaszcza jeśli chodzi o progresję podatku ITP, obliczenia w formularzu Modelo 210 oraz wymagania dotyczące Cédula. W sprawie konkretnej transakcji skonsultuj się z prawnikiem (abogado) specjalizującym się w hiszpańskim prawie nieruchomościowym oraz z doradcą podatkowym (asesor fiscal/gestor).