Sprawdź księgę wieczystą w Hiszpanii: due diligence przed zakupem nieruchomości na Majorce

Jeśli chcesz kupić nieruchomość na Majorce, nie wystarczy tylko entuzjazm dla widoku na morze. Hiszpańskie prawo daje po sfinalizowaniu zakupu tylko ograniczone możliwości odstąpienia od umowy, obniżenia ceny lub odszkodowania – dlatego przed podpisaniem umowy opcyjnej lub umowy o zadatku koniecznie musisz przeprowadzić due diligence, a przede wszystkim sprawdzić hiszpański rejestr gruntów. W tym poradniku dowiesz się, jakie rejestry są ci potrzebne, co zawiera „Nota simple”, jaki jest związek między księgą wieczystą a katastrem, które obciążenia i kwestie związane z zabudową są szczególnie istotne oraz jak krok po kroku zorganizować cały proces weryfikacji – z konkretnymi urzędami, dokumentami i terminami obowiązującymi w 2026 roku.

Chcesz wiedzieć, czy konkretna nieruchomość na Majorce jest naprawdę czysta?

• 📩 Złóż osobiste zapytanie — skontaktujemy cię z adwokatem posiadającym uprawnienia na Majorce, który przeprowadzi dla ciebie analizę due diligence
• Przegląd całego procesu zakupu

Dlaczego due diligence na Majorce jest niezbędne

Na Majorce i pozostałych wyspach Balearów nie wszystkie nieruchomości spełniają wszystkie przepisy budowlane. W przeszłości władze wydawały nakazy rozbiórki i decyzje o wyburzeniu, które były faktycznie wykonywane. Kto kupuje nieruchomość bez wcześniejszego dokładnego sprawdzenia sytuacji prawnej, ryzykuje, że właśnie taką nieruchomość kupi.

Hiszpańskie prawo cywilne – uregulowane zasadniczo w art. 1445 i następnych Código Civil – daje kupującemu tylko ograniczone możliwości dochodzenia swoich praw po przeniesieniu własności u notariusza. W przeciwieństwie do Niemiec nie ma tu szerokiego ustawowego prawa do odstąpienia od umowy wyłącznie z powodu podstępnego wprowadzenia w błąd lub ukrytych wad; ciężar dowodu spoczywa na kupującym. Dlatego due diligence to nie luksus dla dużych inwestorów, tylko obowiązkowy krok przy każdym zakupie nieruchomości na wyspie – niezależnie od tego, czy chodzi o apartament wakacyjny, kamienicę czy Fincę.

Uwaga: Nawet już podpisana umowa przedwstępna typu „arras” wiąże prawnie. Przed podjęciem tego kroku trzeba zakończyć proces due diligence albo przynajmniej uzgodnić w umowie, że jest to warunek rozwiązujący.

Hiszpański rejestr nieruchomości: Registro de la Propiedad

Głównym narzędziem kontroli prawnej jest Registro de la Propiedad – hiszpański rejestr nieruchomości. Działa na zasadach prawa publicznego i jest podzielony w Hiszpanii na regiony. Na Majorce jest kilka właściwych rejestrów, które zależą od lokalizacji nieruchomości.

Co jest wpisane w rejestrze

Rejestr dokumentuje wyłącznie stosunki prawne dotyczące nieruchomości. Zawiera:

• Obecnego właściciela (wpisanego w rejestrze) oraz sposób nabycia własności (zakup, dziedziczenie, darowizna)
• Data i numer aktu ostatniego przeniesienia własności
• Wszelkiego rodzaju obciążenia: kredyty hipoteczne (hipotecas), służebności (servidumbres), prawa pierwokupu, prawa użytkowania
• Opis działki wraz z powierzchnią, lokalizacją i ewentualnymi budynkami na niej

Warto wiedzieć: Registro de la Propiedad i Catastro (kataster) to dwie zupełnie odrębne instytucje, które korzystają z różnych baz danych. W praktyce często zdarzają się rozbieżności między nimi, co może wskazywać na nieuregulowane zabudowy, spory graniczne albo nieaktualne dane dotyczące powierzchni.

Nota simple: jak zamówić wyciąg z księgi wieczystej

„Nota simple informativa” to prosty, nieformalny wyciąg z księgi wieczystej. To najważniejszy dokument na początkowym etapie due diligence.

Co zawiera „Nota simple”

Nota simple to informacja bez zobowiązań – nie ma mocy dowodowej w sensie prawnym. Do celów urzędowych (np. w sądzie lub przy sporządzaniu aktu notarialnego) potrzebna jest Certificación registral, czyli poświadczony urzędowo wyciąg z księgi wieczystej.

Jak złożyć wniosek o wydanie „Nota simple”

1. Online przez portal Colegio de Registradores: www.registradores.org – wniosek przez „Nota simple online”
2. Osobiście w odpowiednim Registro de la Propiedad – potrzebujesz albo danych rejestracyjnych (numer rejestru, folio, tom), albo adresu i/lub nazwiska zarejestrowanego właściciela
3. Za pośrednictwem prawnika lub notariusza – zalecane, bo zlecenie u prawnika uznaje się za uzasadniony interes, a czas rozpatrzenia sprawy jest często krótszy

Uwaga: Najłatwiej zidentyfikować nieruchomość na podstawie danych z rejestru. Jeśli masz tylko adres, wyszukiwanie może być bardziej skomplikowane. Bardzo pomocne jest też podanie pełnego imienia i nazwiska sprzedającego.

Rejestr gruntów i kataster: porównanie tych dwóch rejestrów

Rozpoznawanie i klasyfikowanie odchyleń

W praktyce dane z księgi wieczystej i katastru często się różnią – jeśli chodzi o powierzchnię, zabudowę czy przebieg granic. Możliwe przyczyny:

• Przebudowy lub rozbudowy, o które nigdy nie złożono formalnego wniosku ani nie zostały one zarejestrowane
• Zmiany granic wynikające z nieformalnych porozumień
• Nieaktualne pomiary w księdze wieczystej, nowsze dane katastralne albo na odwrót
• Podziały i połączenia, które zostały przeprowadzone tylko w jednym z tych dwóch rejestrów

Takie rozbieżności nie są automatycznie powodem do odrzucenia wniosku – ale trzeba je wyjaśnić przed zakupem, bo mogą stać się problemem przy późniejszym uzyskiwaniu pozwolenia na budowę, przeniesieniu własności czy zaciągnięciu kredytu hipotecznego.

Rozpoznawanie ładunków: co znajdziesz w sekcji Cargas

Najważniejszą częścią „Nota simple” dla kupującego jest zestawienie obciążeń. Na Majorce często spotyka się następujące rodzaje obciążeń:

Uwaga: Hipoteka wpisana do rejestru nie wygasa automatycznie w wyniku sprzedaży. Notariusz musi upewnić się, że albo zostanie ona wykreślona przed sporządzeniem aktu notarialnego, albo że pozostała kwota z ceny zakupu zostanie bezpośrednio wypłacona bankowi finansującemu. Nalegaj na pisemne potwierdzenie spłaty ( carta de pago ) od banku przed przekazaniem kluczy.

Analiza przepisów budowlanych: zabudowa, pozwolenia i obszary chronione

Samo sprawdzenie rejestru to za mało. Na Majorce publiczne prawo budowlane i urbanistyczne odgrywa kluczową rolę – zwłaszcza w przypadku fincas, działek i starszych budynków.

Jakie dokumenty są ci potrzebne

1. Pozwolenie na budowę (Licencia de obras) – złóż wniosek w odpowiednim urzędzie budowlanym gminy (Departamento de Urbanismo)
2. Zaświadczenie o przydatności do zamieszkania (Cédula de habitabilidad / Licencia de primera ocupación) – potwierdza, że budynek został zatwierdzony jako miejsce zamieszkania
3. Wyciąg z planu zagospodarowania przestrzennego (Plan General de Ordenación Urbana, PGOU) – pokazuje przeznaczenie terenu (obszar mieszkalny, strefa przemysłowa, obszar chroniony) oraz możliwości zabudowy
4. Certificado de fin de obra – Odbiór przez architekta po zakończeniu budowy
5. Wpis budynku do księgi wieczystej (Declaración de obra nueva) – potwierdzenie, że nowy budynek został formalnie zarejestrowany

Ciekawostki z Majorki

• Duża część wyspy leży w strefach chronionych (suelo rústico protegido, ANEI, ARIP, APT). Na tych terenach budowa nowych obiektów i rozbudowa istniejących jest mocno ograniczona albo w ogóle zabroniona.
• Budynki na terenach wiejskich (suelo rústico) podlegają szczególnie surowym przepisom dotyczącym użytkowania, wynikającym z balearskiego prawa zagospodarowania przestrzennego.
• Istniejące nielegalne dobudówki mogą w najgorszym przypadku skutkować wydaniem przez władze nakazu rozbiórki – nawet po zakupie.

Uwaga: Przy zakupie zabytkowych budynków (pałaców miejskich, posiadłości) obowiązują dodatkowe wymogi związane z ochroną zabytków. Więcej na ten temat znajdziesz w poradniku dotyczącym zabytkowych nieruchomości na Majorce.

Własność wspólnotowa: kontrola mieszkań i kompleksów mieszkaniowych

Kupując mieszkanie w ramach Comunidad de propietarios, trzeba sprawdzić jeszcze kilka dokumentów:

Uwaga: Zaległe opłaty za utrzymanie budynku mogą w Hiszpanii stać się obciążeniem rzeczowym nieruchomości. Nowy właściciel odpowiada za zaległości z bieżącego i poprzedniego roku.

Sprawdź zaległości podatkowe i bieżące zobowiązania podatkowe

Oprócz obciążeń wynikających z prawa prywatnego na nieruchomości mogą ciążyć również zaległości podatkowe.

IBI – podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości (IBI) jest pobierany co roku przez gminę. U notariusza sprzedający musi przedstawić aktualną decyzję o naliczeniu IBI i udowodnić, że nie ma żadnych zaległości. Niezapłacony IBI może zostać wpisany jako obciążenie i przejść na kupującego.

Plusvalía gminna

Podatek od wzrostu wartości gruntu ( Plusvalía ) zasadniczo musi zapłacić sprzedający. W umowie kupna można jednak przeniesić ten obowiązek na kupującego – sprawdź to dokładnie w treści umowy.

Licencja na wynajem wakacyjny (ETV)

Jeśli planujecie wynajmować tę nieruchomość jako kwaterę wakacyjną, kluczową kwestią jest Estancia Turística en Vivienda (ETV). Na Balearach obowiązuje obecnie wstrzymanie wydawania licencji – nie wydaje się już nowych licencji ETV na mieszkania. Zanim zaczniesz myśleć o zakupie nieruchomości pod wynajem, koniecznie sprawdź, czy istnieje już licencja i czy można ją przenieść. Więcej informacji na ten temat znajdziesz w poradniku dotyczącym kupna nieruchomości wakacyjnych na Majorce.

Krok po kroku: przegląd procesu due diligence

1. Złóż wniosek o numer NIE – bez hiszpańskiego numeru identyfikacyjnego cudzoziemca (Número de Identificación de Extranjero) nie możesz ani wystąpić o wypisy z księgi wieczystej na swoje nazwisko, ani poświadczyć umowy kupna
2. Złóż wniosek o wydanie „Nota simple” – online na stronie registradores.org albo przez prawnika; czas rozpatrzenia to zazwyczaj kilka dni
3. Pobierz wyciąg z Catastro – na stronie sede.catastro.gob.es; porównaj numer katastralny z danymi z księgi wieczystej
4. Zbierz dokumenty budowlane – pozwolenie na budowę, Cédula de habitabilidad, plan zagospodarowania przestrzennego – poproś o nie w urzędzie gminy
5. Sprawdź obciążenia – hipotekę, służebności, blokady; jeśli chodzi o hipotekę, poproś bank o zgodę na jej wykreślenie
6. Sprawdź podatki – dokumenty IBI, sytuacja dotycząca Plusvalía, ewentualnie status licencji ETV
7. W przypadku mieszkań: dokumenty wspólnoty mieszkaniowej – deklaracja podziału, zaświadczenie o braku zadłużenia, protokoły
8. Oględziny techniczne – niezależny architekt lub rzeczoznawca budowlany do oceny stanu technicznego
9. Ogólna ocena prawnika – końcowa opinia prawna przed podpisaniem umowy przedwstępnej

Najczęstsze błędy przy sprawdzaniu księgi wieczystej w Hiszpanii

Błąd nr 1: Polegać wyłącznie na informacjach od pośrednika Pośrednicy zazwyczaj reprezentują interesy sprzedającego. Niezbędna jest niezależna weryfikacja przez własnego prawnika.

Błąd nr 2: Przeprowadzenie due diligence dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej „Contrato de Arras” (umowa przedwstępna z zaliczką) jest prawnie wiążąca. Jeśli podpiszesz ją bez zastrzeżenia dotyczącego due diligence, a potem wyjdą na jaw jakieś wady, odstąpienie od umowy będzie cię drogo kosztować.

Błąd 3: Brak uzgodnienia księgi wieczystej z katastrem Rozbieżności między tymi dwoma rejestrami pozostają niezauważone i mogą później spowodować poważne problemy przy uzyskiwaniu pozwoleń na budowę lub przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.

Błąd 4: Ignorowanie nielegalnych dobudówek Przebudowa bez pozwolenia często nie jest wpisana do księgi wieczystej. Jeśli nie zajrzysz do akt w urzędzie gminy, ryzyko pozostaje niewidoczne.

Błąd nr 5: Nie sprawdzasz wspólnych długów Niezapłacone opłaty za mieszkanie z bieżącego i poprzedniego roku przechodzą na nowego właściciela – to może szybko wynieść tysiące euro.

Błąd 6: Pominięcie obciążeń podatkowych Niezapłacone roczne opłaty za IBI albo źle sformułowana umowa dotycząca Plusvalía mogą znacznie podwyższyć koszty dodatkowe. Przegląd wszystkich kosztów dodatkowych znajdziesz w poradniku dotyczącym kosztów dodatkowych związanych z zakupem nieruchomości na Majorce.

Lista kontrolna: dokumenty potrzebne do przeprowadzenia due diligence na Majorce

Co będzie dalej? Od wpisu do księgi wieczystej do wizyty u notariusza

Gdy due diligence zostanie zakończone i wszystkie kwestie zostaną wyjaśnione, następują kolejne etapy procesu zakupu:

• Umowa rezerwacyjna albo umowa przedwstępna – zazwyczaj z zaliczką; konsekwencje odstąpienia od umowy są określone w umowie
• Negocjacje ceny zakupu na podstawie wyników przeglądu – stwierdzone wady lub nierozstrzygnięte kwestie można wykorzystać do obniżenia ceny
• Spotkanie u notariusza (Escritura pública) – publiczne poświadczenie umowy kupna; dopiero od tego momentu następuje przeniesienie własności
• Wpis do Registro de la Propiedad – dopiero ten wpis zabezpiecza prawo własności wobec osób trzecich; dokonuje go notariusz lub prawnik po spotkaniu u notariusza
• Podatki – w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego trzeba zapłacić Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), a w przypadku nowych budynków od dewelopera – IVA plus AJD

Pełny przebieg procesu zakupu znajdziesz w poradniku dotyczącym zakupu nieruchomości: Procedura prawna.

Podsumowanie

Sprawdzenie księgi wieczystej w Hiszpanii to najważniejszy etap całego procesu zakupu – a jednocześnie ten, który najczęściej jest niedoceniany. Nota simple w ciągu kilku dni dostarczy ci informacji o właścicielach i obciążeniach. Kataster dostarcza danych dotyczących powierzchni i przeznaczenia nieruchomości, które mają znaczenie podatkowe. Dopiero porównanie obu rejestrów z dokumentacją budowlaną i pozwoleniami wydanymi przez gminę daje pełny obraz sytuacji.

Kto kupuje na Majorce, kupuje na rynku o wysokim poziomie cen – według Steinbeis Transfer Institut średnia cena na wyspie w 2026 roku wynosiła około 7 370 euro za metr kwadratowy, a na południowym zachodzie ceny zbliżają się do granicy 10 000 euro. Przy takich kwotach koszty starannej analizy due diligence – od kilkuset do kilku tysięcy euro na prawnika i rzeczoznawców – zdecydowanie się opłacają. Alternatywa jest o wiele droższa.

Oficjalne źródła

• Colegio de Registradores de España (Nota simple Online): https://www.registradores.org
• Strona internetowa Catastro: https://sede.catastro.gob.es
• Hiszpański Kodeks Cywilny, art. 1445 i nast. (sprzedaż): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Ustawa o hipotekach (LH), art. 221, 222 (wgląd do księgi wieczystej): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453
• Agencia Tributaria Balear (ATIB) – ITP, IBI, Plusvalía: https://www.atib.es
• Rada Majorki, Departament ds. Terytorialnych – pozwolenia na budowę, obszary chronione: https://www.conselldemallorca.cat
• Rząd Wysp Balearskich – zagospodarowanie przestrzenne, koncesje ETV: https://www.caib.es