Rentowność najmu długoterminowego

Co zostaje przy najmie długoterminowym na Majorce?

Od brutto czynszu Twojego mieszkania w najmie długoterminowym na Majorce hiszpański urząd skarbowy odejmuje najpierw koszty podlegające odliczeniu oraz amortyzację; to, co zostaje po tym, jest dochodem, od którego liczony jest podatek. Dla zdecydowanej większości niemieckich właścicieli – niebędących rezydentami podatkowymi w Hiszpanii – nie obowiązuje żadna z redukcji, z których mogą korzystać wynajmujący będący rezydentami: obywatele UE opodatkowują swój dochód po kosztach, właściciele z krajów trzecich nawet pełny brutto czynsz. Co ostatecznie zostaje jako rentowność zainwestowanego kapitału, pokazuje Ci powyższy kalkulator na podstawie Twoich własnych danych.

Jak liczony jest wynik

Punktem wyjścia jest umownie ustalony brutto czynsz za dwanaście miesięcy. Od niego kalkulator odejmuje koszty podlegające odliczeniu – bieżące wydatki, takie jak comunidad, ubezpieczenie i podatek od nieruchomości, a także nakłady na utrzymanie i odsetki, o ile są związane z najmem. Szczegółowy przegląd tego, co konkretnie podlega odliczeniu, znajdziesz w poradniku o kosztach odliczalnych dla wynajmujących na Balearach. Do tego dochodzi amortización, czyli roczna amortyzacja wartości budynku – zmniejsza ona dochód, choć faktycznie nie ubywa Ci przez to żadnych pieniędzy, w wysokości 3% udziału budynku. To, co pozostaje po tym, to rendimiento neto – dochód po odliczeniu kosztów.

Dopiero teraz drogi się rozchodzą. Jeśli jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, obowiązuje redukcja na podstawie art. 23.2 LIRPF: w normalnym przypadku 50% dochodu, przy rehabilitación 60%, przy nowej umowie z wyraźnie obniżonym czynszem w zona de mercado residencial tensionado – obszarze rynku mieszkaniowego oficjalnie uznanym za napięty, więcej na ten temat w poradniku o hamulcu czynszowym na napiętych rynkach mieszkaniowych Majorki – 90%, przy młodym najemcy lub takim, który wynajmuje w ramach programu socjalnego bądź publicznego w takiej strefie 70%, a przy starej umowie sprzed obecnej reformy zgodnie z zasadą przejściową 60%. Jeśli natomiast nie jesteś rezydentem w Hiszpanii, ta redukcja odpada całkowicie: art. 24.1 Real Decreto Legislativo 5/2004 wyraźnie ją wyklucza dla nierezydentów. Rezydenci UE i EOG płacą wówczas 19% od dochodu po kosztach, podatnicy z krajów trzecich 24% – i to od pełnego brutto czynszu, ponieważ art. 24.6 tej samej ustawy nie pozwala im na odliczenie kosztów. Kto jest rezydentem w Hiszpanii, płaci natomiast progresywną stawkę IRPF – podatek dochodowy dla osób mających rezydencję w Hiszpanii – którą kalkulator ustala poprzez porównanie obciążenia podatkowego z i bez dochodu z najmu. Na końcu pojawia się rentowność: dochód po opodatkowaniu w stosunku do całkowitej inwestycji obejmującej cenę zakupu, koszty dodatkowe zakupu oraz ewentualne nakłady początkowe.

Przykłady obliczeń

Zamiast operować tu przykładowymi liczbami, które i tak nie pasują do Twojego przypadku, powyższy kalkulator zestawia obok siebie decydujące konstelacje: rezydentkę-wynajmującą uprawnioną do jednej z redukcji, obywatela UE, który może odliczyć jedynie swoje koszty, oraz właściciela z kraju trzeciego, który płaci od brutto czynszu. Wprowadź swoją cenę zakupu, koszty dodatkowe, miesięczny czynsz i bieżące wydatki, wybierz swój status i – jeśli jesteś rezydentem w Hiszpanii – odpowiedni przypadek redukcji, a natychmiast zobaczysz, co zostaje Ci po opodatkowaniu i jaka rentowność wynika z tego w odniesieniu do całkowitej inwestycji. Można też wprowadzić zaległości w płatnościach za poszczególne miesiące, aby zobaczyć ich wpływ na wynik.

Przypadki szczególne

Dla niektórych konstelacji ten kalkulator celowo nie został zbudowany i nie da wyniku: jeśli wynajmujesz swojemu małżonkowi lub krewnym do trzeciego stopnia, zgodnie z art. 24 LIRPF obowiązuje odrębny minimalny dochód, który odbiega od standardowego obliczenia. Jeśli organizujesz najem w sposób komercyjny – na przykład zatrudniając co najmniej jedną osobę na pełny etat, która się tym zajmuje – zgodnie z art. 27.2 LIRPF obowiązuje zupełnie inna kwalifikacja jako działalność gospodarcza. Oba przypadki należy wyjaśnić osobno z doradcą; jeśli interesuje Cię kwestia zasadnicza, pomoże Ci również poradnik dotyczący wyboru między użytkowaniem własnym a najmem.

Również w ramach swojego zakresu zastosowania kalkulator nie obejmuje wszystkiego. Jeśli mieszkanie faktycznie stoi puste – nie chodzi tu o zaległość w płatności przy istniejącej umowie, lecz o brak najemcy – za te dni może dodatkowo powstać imputación de rentas: fikcyjny dochód, który urząd skarbowy przypisuje z tytułu użytkowania własnego. Tego dodatkowego przypisania kalkulator nie uwzględnia; zmniejsza on jedynie otrzymany czynsz o niezapłacone miesiące. Prace budowlane zwiększające wartość oraz nowo zakupione meble również nie są odrębnie amortyzowane – uwzględniana jest wyłącznie bieżąca amortyzacja samego budynku. A naruszenie zasad dotyczących czynszu z art. 17.6 LAU powoduje wsteczne odpadnięcie wszystkich redukcji, nawet jeśli przypadek redukcji zasadniczo by wystąpił. Wreszcie: połowa balearskiej stawki podatkowej, którą kalkulator uwzględnia dla rezydentów, zakłada rezydencję podatkową na Balearach – jeśli Twoja rezydencja podatkowa znajduje się gdzie indziej w Hiszpanii, obowiązuje tamtejsza stawka regionalna.

Ramy prawne: LAU

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – hiszpańskie prawo najmu lokali mieszkalnych – określa, jak długo umowa najmu przedłuża się wbrew twojej woli. Jeśli wynajmujesz jako osoba prywatna, krócej zawarta umowa musi obowiązkowo przedłużyć się do minimalnego okresu 5 lat, a jeśli wynajmujesz przez spółkę, są to 7 lata. Później następuje, jeśli żadna ze stron się nie sprzeciwi, milczące przedłużenie o kolejne maksymalnie 3 lat. Jako kaucję – fianza – prawo przewiduje 1 czynszu miesięcznego w gotówce; więcej o sposobie postępowania znajdziesz w poradniku o kaucji przy wynajmie mieszkania w Hiszpanii.

Kluczowy punkt dla twojego planowania leży jednak gdzie indziej: ten minimalny okres chroni najemcę, a tobie jako wynajmującemu nie gwarantuje niczego. Zgodnie z art. 11 LAU najemca może jednostronnie rozwiązać umowę już po 6 miesiącach, z zachowaniem 30-dniowego okresu wypowiedzenia. Nie licz więc na zabezpieczony przez lata dochód z najmu tylko dlatego, że ustawa przewiduje minimalny okres obowiązywania. Jeśli później dojdzie do sporu o eksmisję, poradnik o przebiegu postępowania eksmisyjnego (desahucio) w Hiszpanii pokazuje, jak wygląda ta droga.

Terminy i formularze

Jeśli nie masz rezydencji w Hiszpanii, dochody z najmu deklarujesz na formularzu Modelo 210 – formularzu podatkowym dla nierezydentów – w którym osoby z rezydencją w UE i EOG mogą odliczyć swoje koszty, podczas gdy obywatele państw trzecich wpisują czynsz brutto. Jeśli masz rezydencję w Hiszpanii, dochód z najmu wchodzi do twojego zwykłego rocznego zeznania, Modelo 100. Jak często i w jakim terminie musisz składać deklarację w twoim konkretnym przypadku, najlepiej oceni twoja gestoría – hiszpańskie biuro administracyjne; więcej o bieżącym obowiązku deklaracyjnym dla nierezydentów znajdziesz w poradniku o opodatkowaniu dochodów z najmu jako nierezydent w Hiszpanii.

Podstawa prawna i stan aktualności

To obliczenie opiera się na art. 23 i 24 Ley 35/2006 (LIRPF) dla rezydentów, na art. 24 i 25 Real Decreto Legislativo 5/2004 dla nierezydentów, na Ley 29/1994 (LAU) jako ramach prawa najmu oraz na Ley 12/2023, która wprowadziła aktualne stawki redukcji i zonas de mercado residencial tensionado. Jaki stan aktualności mają wartości zapisane w kalkulatorze, pokazuje sam kalkulator.

Najczęstsze pytania

Powiązane kalkulatory

Jeśli jeszcze nie zdecydowałeś się między najmem turystycznym a długoterminowym, warto najpierw zajrzeć do poradnika o najmie długoterminowym na Majorce z praktycznymi podstawami wykraczającymi poza kwestie podatkowe. Po stronie kosztów pomoże wspomniany już poradnik o kosztach podlegających odliczeniu, a kto jako nierezydent chce zasadniczo zrozumieć, jak działa podatek od dochodów z najmu, znajdzie to w poradniku o opodatkowaniu dochodów z najmu jako nierezydent. Kto wciąż nie jest pewien, czy najem w ogóle jest właściwym wyborem, znajdzie zestawienie w poradniku o użytkowaniu własnym lub najmie.