Własne użytkowanie czy wynajem

Czy wynajem nieruchomości na Majorce nadal się opłaca, jeśli często z niej korzystasz?

Z podatkowego punktu widzenia twój pobyt niczego nie zmienia: za każdy dzień, w którym nieruchomość nie jest wynajmowana, hiszpański fiskus przyjmuje taki sam dochód fikcyjny — niezależnie od tego, czy sam w niej mieszkasz, czy stoi pusta. Nie ma więc podatkowego punktu granicznego. Jest za to punkt graniczny pod względem ekonomicznym: każdy dzień, w którym korzystasz z nieruchomości, to dzień bez wpływów z najmu, podczas gdy koszty nadal ponosisz.

Właśnie to oblicza kalkulator powyżej. Porównuje 2 warianty tego samego roku — 1 z twoim własnym użytkowaniem, a 1 bez niego — i pokazuje, od ilu dni własnego użytkowania przychody z najmu przestają pokrywać podane przez ciebie roczne koszty oraz od kiedy wynajem przynosi ci nawet mniej niż całkowita rezygnacja z wynajmu. Pokazuje też, ile kosztuje cię 1 dzień własnego użytkowania.

Jak obliczany jest wynik

Obliczenia są celowo przedstawione w przejrzysty sposób, abyś mógł prześledzić każdą wartość pośrednią. Punktem wyjścia są wszystkie dni roku podatkowego, w których nieruchomość należy do ciebie. Odejmujemy od nich dni własnego użytkowania; pozostałe to dni dostępne do wynajmu. Z tych dostępnych dni wynajmowany jest odsetek podany przez ciebie jako obłożenie — rozpoczęte noce nie są uwzględniane, a wynik jest zaokrąglany w dół do pełnych nocy.

Wynajęte noce generują przychód brutto z najmu. Od niego odejmowane są koszty związane wyłącznie z wynajmem: koszt sprzątania, prania i przekazania nieruchomości przypadający na każdą wynajętą noc, prowizja platformy lub zarządcy oraz roczne koszty stałe, które ponosisz nawet wtedy, gdy nie pojawi się ani 1 rezerwacja. Następnie odejmowane są bieżące koszty nieruchomości, które płacisz w każdym przypadku: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty wspólnotowe, odsetki i koszty utrzymania. Na końcu odejmujemy oba podatki — od przychodów z najmu oraz za okres, w którym nieruchomość nie była wynajmowana.

2 elementy tych obliczeń mogą na pierwszy rzut oka wyglądać jak błąd, ale nim nie są.

Pierwszy dotyczy bieżących kosztów. W przepływie pieniężnym odejmujemy je w całości, ponieważ płacisz je w całości. Podatkowo możesz jednak uwzględnić je tylko za okres, w którym nieruchomość była faktycznie wynajmowana — pozostała część przypada na okres bez wynajmu i nie może zostać odliczona podatkowo. To samo obliczenie, 2 różne wartości tej samej pozycji kosztowej.

Drugi dotyczy amortyzacji. Od części budynkowej nieruchomości możesz co roku odliczyć 3% jako koszt uzyskania przychodu, proporcjonalnie do okresu wynajmu. Obniża to twój podatek, ale nie jest płatnością — pieniądze nie wypływają. Dlatego amortyzacja jest uwzględniona w pozycji podatkowej i nie pojawia się ponownie w przepływie pieniężnym. Gdyby odjąć ją w obu miejscach, te same pieniądze zostałyby policzone 2 razy.

Wynikiem końcowym jest roczny rezultat po kosztach i po hiszpańskim podatku, uwzględniający twój udział własnościowy. Nie należy go mylić z rendimiento neto — tak w hiszpańskim zeznaniu podatkowym nazywa się dochód netto z najmu, czyli podstawę opodatkowania przed podatkiem. Bez spłaty kapitału, inwestycji, zmian wartości nieruchomości oraz bez uwzględnienia tego, jak następnie rozlicza ten wynik kraj twojej rezydencji podatkowej.

2 punkty graniczne i co naprawdę oznaczają

Kalkulator podaje 2 liczby, z których każda odpowiada na inne pytanie.

Po pierwsze: od kiedy najem przestaje pokrywać podane roczne koszty? Kalkulator sprawdza, przy ilu dniach własnego użytkowania dochód netto po raz pierwszy spada poniżej zera. Nie oznacza to celowo, że „nieruchomość przestaje się utrzymywać”. Uwzględniane są wyłącznie koszty, które podasz — bez spłaty kapitału kredytu, bez rezerwy na nową pompę basenową, bez ukrytego wzrostu wartości. Jeśli spłacasz kredyt, twój próg jest wyższy niż ten pokazany tutaj.

Po drugie: od kiedy najem przynosi mniej niż całkowity brak najmu? Ta liczba porównuje twój rok z rokiem bez żadnego najmu — bez czynszu, ale też bez sprzątania, prowizji i kosztów gotowości. Od tego momentu zajmujesz się najmem, choć ostatecznie nic na nim nie zyskujesz. Podatek za okres, w którym nieruchomość nie jest wynajmowana, występuje w obu przypadkach, więc nie wpływa na porównanie.

Jest jedna kwestia, o której wiele kalkulatorów milczy: wynik nie zawsze zmienia się w sposób ciągły. Może się zdarzyć, że przy większej liczbie dni własnego użytkowania dany warunek znów zostanie spełniony, choć wcześniej przestał być. Wynika to z 2 progów w przepisach podatkowych — odliczenie odsetek i kosztów utrzymania jest ograniczone do przychodów z nieruchomości, a ujemny czynsz netto oznacza podatek w wysokości zero, a nie podatek ujemny. Jeśli tak się dzieje, kalkulator podaje obie liczby dni i wyraźnie informuje, że między nimi warunek nie jest spełniony w sposób ciągły. Nie udaje, że istnieje wyraźna granica tam, gdzie wyliczenia jej nie wskazują.

Równie uczciwa jest liczba poniżej: ile kosztuje cię 1 dzień własnego użytkowania. Otrzymasz 2 wartości, ponieważ 1 liczba nie wystarczy. Średnia z dotychczasowych dni własnego użytkowania to stabilna wartość. Koszt kolejnego dnia może natomiast skakać, ponieważ nie każdy dodatkowy dzień własnego użytkowania oznacza w wyliczeniu utratę rezerwacji — czasem nie kosztuje nic, a czasem kosztuje całą noc.

A teraz najważniejsze zastrzeżenie: kalkulator porównuje pieniądze, a nie jakość życia. Pokazuje, ile kosztuje tydzień we własnym domu. To, czy jest tego wart, decydujesz ty. Wstępnie wpisane wartości są dowolnie dobranymi przykładami, aby od razu było widać wynik — nie są to dane rynkowe ani wartości typowe czy charakterystyczne dla Majorki. Zastąp je własnymi danymi, w przeciwnym razie liczysz dla cudzej nieruchomości.

Szczególne przypadki i zakres zastosowania

Kalkulator jest przeznaczony dla osób fizycznych niebędących rezydentami podatkowymi Hiszpanii, które są pełnymi właścicielami gotowej, nadającej się do użytkowania nieruchomości mieszkalnej wynajmowanej odpłatnie na warunkach rynkowych. Poza tym zakresem znajdują się między innymi:

• Użytkowanie. Jeśli prawo do użytkowania zostało wydzielone, fikcyjny dochód obciąża użytkownika, a nie właściciela. W takim przypadku wyliczenia kalkulatora nie będą właściwe.
• Nieruchomości w budowie lub nieruchomości, których nie można zgodnie z prawem użytkować. Nie ustala się dla nich fikcyjnego dochodu.
• Usługi podobne do hotelowych. Jeśli oferujesz wyżywienie, sprzątanie pokoju w trakcie pobytu lub usługi recepcyjne, zbliżasz się do działalności gospodarczej, a tym samym do całkowicie innego sposobu opodatkowania.
• Nieodpłatne lub odpłatne po obniżonej cenie udostępnianie nieruchomości znajomym i rodzinie. Kalkulator zakłada warunki rynkowe. Jeśli nie podasz ceny najmu, potraktuje to jako „brak najmu” — nie uznaje pobytu grzecznościowego za najem.
• Brak wartości katastralnej (valor catastral). Jeżeli nie została podana wartość katastralna, ustawa przewiduje zastępczą podstawę wymiaru. Kalkulator jej nie uwzględnia i wyraźnie odrzuca taki przypadek, zamiast pokazywać błędne zero.
• Zakup lub sprzedaż w trakcie roku. Chodzi tu o rozliczenie roczne przy własności przez cały rok. W przypadku niepełnego roku lepiej skorzystać bezpośrednio z kalkulatora opodatkowania przychodów z najmu.
• Miejsce zamieszkania poza UE i EOG. Wtedy nie obowiązuje stawka 19%, lecz 24% — a przede wszystkim nie można odliczać kosztów. Opodatkowaniu podlega czynsz brutto. Kalkulator uwzględnia ten przypadek, musisz jedynie prawidłowo określić rezydencję.

Licencja ETV (estancia turística en viviendas, balearskie zezwolenie na wynajem turystyczny) niczego tu nie zmienia. Pozwala ci oferować nieruchomość na wynajem turystyczny, ale nie zobowiązuje cię do tego. Z domu objętego licencją możesz w każdej chwili korzystać na własne potrzeby.

Terminy i formularze

Przychody z najmu wykazujesz w Modelo 210 — formularzu podatkowym dla nierezydentów — zazwyczaj w formie rocznej deklaracji składanej w kolejnym roku, odkąd dochody są sumowane. Za okres, w którym nieruchomość nie jest wynajmowana, obowiązuje imputación de rentas, czyli fikcyjny dochód za czas użytkowania na własne potrzeby i okresy pustostanu; również rozlicza się go w Modelo 210, w odrębnym, późniejszym terminie składania deklaracji w kolejnym roku. Jeśli w tym samym roku wynajmowałeś nieruchomość i jednocześnie korzystałeś z niej na własne potrzeby, składasz 2 deklaracje w różnych terminach, a nie 1.

Dokładne terminy zależą od roku podatkowego i mogą się zmieniać, dlatego nie podajemy ich tutaj jako konkretnych dat — wyliczają je same kalkulatory. Terminy dotyczące najmu znajdziesz w kalkulatorze opodatkowania przychodów z najmu dla nierezydentów, a dotyczące okresu bez najmu — w kalkulatorze podatku od użytkowania na własne potrzeby. Dowiesz się tam również, dlaczego z podatkowego punktu widzenia pustostan jest traktowany tak samo jak tydzień spędzony w domu z własną rodziną.

Podstawa prawna

Podstawę wymiaru fikcyjnego dochodu określa art. 85.1 hiszpańskiej ustawy o podatku dochodowym (LIRPF) — wskazuje on również, jaką stawkę należy zastosować do wartości katastralnej: korzystniejszą 1,1% przy wystarczająco aktualnej wycenie katastralnej, a w pozostałych przypadkach 2%. W przypadku nierezydentów przepis ten ma zastosowanie na mocy art. 24.5 ustawy o podatku dochodowym nierezydentów (TRLIRNR); art. 24.6 TRLIRNR pozwala rezydentom UE i EOG odliczać koszty oraz odsyła w tym zakresie do zasad LIRPF, między innymi do katalogu kosztów z art. 23.1 LIRPF. Sama stawka podatku wynika z art. 25.1.a) TRLIRNR.

Kalkulator wskazuje przy wyniku, jaki dokładnie stan prawny uwzględnia w obliczeniach i skąd pochodzi każda liczba — także w miejscach, w których przyjmujemy określoną interpretację, ponieważ praktyka administracyjna AEAT (Agencia Tributaria, hiszpańskiej administracji podatkowej) nie reguluje danego przypadku wprost. Nie zastępuje to porady podatkowej.

Powiązane tematy

• Jak opodatkować przychody z najmu w Hiszpanii jako nierezydent
• Ile zapłacisz, gdy nieruchomość stoi pusta lub mieszkasz w niej sam
• Kiedy potrzebujesz licencji na wynajem wakacyjny i jak ją uzyskać
• Ile może przynieść nieruchomość na Majorce jako inwestycja
• Podatek turystyczny na Balearach: co wynajmujący muszą pobrać i odprowadzić