Opodatkowanie przychodów z najmu

Ile podatku zapłacisz od przychodów z wynajmu wakacyjnego apartamentu na Majorce?

Jeśli jesteś rezydentem podatkowym kraju UE lub EOG, zapłacisz 19% od dochodu netto, czyli od przychodów z najmu po odliczeniu kosztów, które możesz uwzględnić. Jeśli mieszkasz dla celów podatkowych poza UE lub EOG, na przykład w Szwajcarii, Wielkiej Brytanii lub USA, zapłacisz 24% od całego przychodu brutto z najmu, bez prawa do jakichkolwiek odliczeń. Za dni, w których nieruchomość należała do ciebie, ale nie była wynajmowana, musisz dodatkowo zapłacić drugi, odrębny podatek od fikcyjnego dochodu – składa się w tym celu osobną deklarację i obowiązuje osobny termin, którego nie wolno mylić z podatkiem od najmu.

Wynajmujesz swoją nieruchomość na Majorce turystom i nie jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii? Musisz wtedy wykazać przychody z najmu w ramach podatku dla nierezydentów IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – hiszpański podatek dochodowy dla osób niebędących rezydentami podatkowymi), korzystając z formularza Modelo 210 (jednolitej deklaracji podatkowej dla nierezydentów). Dotyczy to zarówno najmu za pośrednictwem portali takich jak Airbnb czy Booking.com, jak i najmu prywatnego, a także dni, w których apartament stoi pusty. Różnicę stanowi kraj twojej rezydencji: rezydenci podatkowi UE i EOG mogą odliczać koszty i płacą niższą stawkę od dochodu netto, natomiast osoby mieszkające poza tym obszarem płacą wyższą stawkę od pełnego przychodu brutto z najmu. Wpisz swoje dane do kalkulatora poniżej, a od razu zobaczysz, ile będzie cię kosztował dany rok podatkowy – również z uwzględnieniem często pomijanej drugiej deklaracji za dni bez najmu.

Jak przebiega obliczenie

Punktem wyjścia jest przychód brutto: wszystko, co płaci ci najemca, bez hiszpańskiego podatku VAT oraz bez ulg, z których hiszpańscy wynajmujący mogą korzystać w ramach zwykłego podatku dochodowego – nierezydentom one nie przysługują, również w przypadku najmu lokali mieszkalnych.

Od tego momentu zasady są różne. Jeśli jesteś rezydentem podatkowym UE lub EOG, możesz odliczyć koszty bezpośrednio związane gospodarczo z najmem. Jeśli jesteś rezydentem podatkowym państwa trzeciego, nie możesz odliczyć żadnych kosztów, a podatek oblicza się od pełnego przychodu brutto.

W przypadku wynajmujących z UE/EOG kalkulator rozróżnia 2 grupy kosztów:

• Proporcjonalne do okresu najmu: koszty ponoszone przez cały rok – takie jak IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, hiszpański podatek od nieruchomości, który płaci się gminie niezależnie od IRNR), ubezpieczenie, opłaty wspólnotowe, odsetki, koszty utrzymania i amortyzacja – kalkulator uwzględnia wyłącznie proporcjonalnie do faktycznej liczby dni najmu.
• W pełni odliczalne: koszty powstające wyłącznie w związku z najmem – sprzątanie, pranie, prowizje portali, zarządzanie – uwzględnia się w całości.

Ważne: taki podział wynika z interpretacji przepisów, a nie z urzędowo określonego wzoru. W razie wątpliwości musisz umieć wykazać, że dany koszt rzeczywiście pozostaje w bezpośrednim związku gospodarczym z najmem.

Odsetki i koszty napraw podlegają dodatkowo limitowi: łącznie nie mogą przekroczyć przychodów brutto z najmu tej nieruchomości w danym roku podatkowym. Kwotę przekraczającą ten limit możesz rozliczyć nie od razu, lecz w 4 kolejnych latach podatkowych.

Kalkulator oblicza amortyzację według stałej stawki (3%) od wyższej z 2 wartości: zapłaconej przez ciebie ceny nabycia lub valor catastral (wartości katastralnej – urzędowej wartości nieruchomości wskazanej w decyzji IBI). W obu przypadkach nie uwzględnia wartości gruntu, ponieważ grunt się nie zużywa. Jeśli nie znasz dokładnie valor de la construcción (wartości budynku w wartości katastralnej, czyli wartości bez gruntu), kalkulator dzieli cenę nabycia proporcjonalnie do udziału gruntu i budynku w wartości katastralnej. Do ceny nabycia wliczają się również koszty dodatkowe zakupu i inwestycje zwiększające wartość nieruchomości, ale nie odsetki. Kalkulator nie uwzględnia osobnej amortyzacji wynajmowanego wraz z nieruchomością wyposażenia, do której również masz prawo – dlatego wynik może być nieco zawyżony.

Na końcu otrzymujesz rendimiento neto (dochód netto z najmu – przychód brutto pomniejszony o wszystkie koszty podlegające odliczeniu), do którego stosuje się właściwą stawkę. Równolegle kalkulator oblicza za dni bez najmu imputación de rentas, zwaną także renta imputada (fikcyjny dochód, który hiszpański fiskus przypisuje samemu posiadaniu nieruchomości), również na podstawie wartości katastralnej. Kalkulator pokazuje oba wyniki osobno, ponieważ dotyczą 2 odrębnych deklaracji podatkowych z różnymi terminami.

Szczególne przypadki

Najem krótkoterminowy przez portale a licencja ETV

Z podatkowego punktu widzenia nie ma znaczenia, czy wynajmujesz długoterminowo, czy krótkoterminowo przez Airbnb, Booking.com lub podobne portale: obowiązek IRNR, formularz i sposób obliczenia pozostają takie same. Na Balearach do wynajmu turystycznego potrzebujesz dodatkowo licencji ETV (Estancias Turísticas en Viviendas – balearskiego zezwolenia na wynajem wakacyjny); jej brak grozi wysokimi grzywnami, niezależnie od kwestii podatkowych. Agencia Tributaria (hiszpańska państwowa administracja podatkowa) coraz częściej porównuje też dane z portali najmu ze złożonymi deklaracjami podatkowymi. Więcej informacji: ETV-Lizenz Mallorca.

Brexit: brytyjscy właściciele płacą jak podmioty z państw trzecich

Od wystąpienia Zjednoczonego Królestwa z UE brytyjscy obywatele są dla celów podatkowych traktowani jako rezydenci spoza UE. Osoby, które wcześniej korzystały z niższej stawki i odliczały koszty, od tego czasu płacą wyższą stawkę od czynszu brutto – bez możliwości odliczeń. Dotyczy to niezależnie od tego, od kiedy nieruchomość jest ich własnością.

Usługi jak w hotelu: kiedy powstaje zakład

Sprzątanie i wymiana pościeli przy przyjeździe oraz wyjeździe nie zmieniają zasad zwykłego obowiązku IRNR. Jeśli jednak oferujesz gościom podczas pobytu usługi jak w hotelu – sprzątanie w trakcie pobytu, recepcję, wyżywienie, obsługę bagażową, nawet jeśli zlecasz je zewnętrznym firmom – lub zatrudniasz na pełen etat osobę do obsługi najmu, powstaje establecimiento permanente (zakład). Wtedy obowiązują inna podstawa opodatkowania, inna stawka i inne obowiązki deklaracyjne; kalkulator na tej stronie nie jest przeznaczony do takich przypadków.

Współwłasność przy różnej rezydencji podatkowej

Jeśli nieruchomość należy do kilku osób, każdy współwłaściciel rozlicza swój udział osobno – także podatkowo. Gdy nie wszyscy współwłaściciele są rezydentami tego samego kraju, jeden z nich może mieć prawo do odliczenia kosztów, a drugi nie, mimo że chodzi o tę samą nieruchomość.

Zakup lub sprzedaż w trakcie roku podatkowego

Jeśli kupiłeś lub sprzedałeś nieruchomość w trakcie roku, przy obliczeniach uwzględnia się tylko okres, w którym faktycznie była twoją własnością – zarówno w odniesieniu do przychodów z najmu, jak i proporcjonalnej imputación za dni bez najmu przypadające na okres twojej własności.

VAT i Ecotasa

Zwykły wynajem wakacyjny bez usług jak w hotelu jest zwolniony z hiszpańskiego VAT. Ecotasa (balearski podatek pobytowy, który goście płacą za każdy nocleg) nie jest podatkiem dochodowym i nie wchodzi do podstawy opodatkowania IRNR – jedynie pobierasz go od gości i przekazujesz administracji, nie zwiększa ani nie zmniejsza on twoich przychodów z najmu.

Dla kogo ten kalkulator nie jest przeznaczony

Kalkulator jest przeznaczony dla osób fizycznych; jeśli wynajmujesz nieruchomość za pośrednictwem spółki hiszpańskiej lub zagranicznej, obowiązują inne zasady rozliczania kosztów. Zakłada też, że gośćmi są osoby prywatne, które nie pobierają podatku u źródła – jeśli wynajmujesz nieruchomość w ramach działalności gospodarczej firmie, która prawidłowo pobiera podatek, zmienia się twój obowiązek złożenia deklaracji. Pokazuje wyłącznie podatek hiszpański, zanim państwo twojej rezydencji podatkowej ewentualnie zaliczy go na poczet podatku należnego w tym kraju.

Terminy i formularze

W przypadku dochodów z najmu obowiązuje obecnie agrupación anual (roczne zestawienie wszystkich przychodów z najmu z jednego roku podatkowego w jednej deklaracji zamiast 4 oddzielnych deklaracji kwartalnych). W ramach tej rocznej deklaracji dokładny termin zależy od twojego roku podatkowego i wyniku rozliczenia:

• Dla lat podatkowych 2024 i 2025 termin upływa w pierwszych dwudziestu dniach kalendarzowych stycznia następnego roku.
• Od roku podatkowego 2026 termin zostaje przesunięty na pierwsze dwadzieścia dni kalendarzowych kwietnia następnego roku.
• Jeśli z deklaracji nie wynika kwota do zapłaty, ponieważ koszty przewyższają przychody, termin pozostaje – także od 2026 – w pierwszych dwudziestu dniach kalendarzowych stycznia. Jeśli w roku ze stratą zaczekasz do kwietnia, złożysz deklarację po terminie.

Deklarację dotyczącą dochodu fikcyjnego za dni, w których nieruchomość nie była wynajmowana, składa się według odrębnego harmonogramu: do roku podatkowego 2025 miałeś na to cały następny rok, a od roku podatkowego 2026 okres składania deklaracji rozpoczyna się 1. kwietnia i kończy 31. grudnia następnego roku. Obie deklaracje składa się na odrębnych formularzach Modelo 210 i każda ma własny termin – nie można ich połączyć, a kalkulator powyżej pokazuje oba okresy osobno.

Uwaga: Agencia Tributaria nie wysyła automatycznych przypomnień. Obowiązek złożenia obu deklaracji spoczywa w całości na tobie.

Podstawa prawna i aktualność informacji

Kalkulacja opiera się na hiszpańskiej ustawie o podatku dla nierezydentów (Real Decreto Legislativo 5/2004, Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes – TRLIRNR), w szczególności na Art. 24 (podstawa opodatkowania i odliczanie kosztów) oraz Art. 25 (stawki podatkowe). Zasady dotyczące kosztów podlegających odliczeniu i amortyzacji określają dodatkowo hiszpańska ustawa o podatku dochodowym (Ley 35/2006, Art. 23) oraz rozporządzenie wykonawcze do niej (Real Decreto 439/2007, Art. 14). Terminy wynikają z Orden EHA/3316/2010, Art. 5, w każdorazowo obowiązującym tekście jednolitym.

Oficjalne źródła:

• Agencia Tributaria (AEAT) – portal internetowy dla Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – strona informacyjna dotycząca podatku dla nierezydentów: agenciatributaria.es
• Real Decreto Legislativo 5/2004 – Texto refundido Ley IRNR (BOE): boe.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – odpowiada za podatki na Balearach (IBI, ITP itd.): atib.es
• Consell de Mallorca – informacje o licencji ETV (wynajem wakacyjny): conselldemallorca.net

Ta strona jest aktualizowana po zmianach w przepisach; kalkulator automatycznie pobiera z aktualizowanego rejestru stawki obowiązujące w danym roku podatkowym.

Modelo 210: krok po kroku

Modelo 210 to jedyny oficjalny formularz dotyczący IRNR. Możesz wypełnić go i złożyć bezpośrednio przez portal internetowy Agencia Tributaria – hiszpański certyfikat cyfrowy ułatwia ten proces, ale nie jest obowiązkowy (formularz możesz też złożyć za pośrednictwem upoważnionego doradcy podatkowego).

Czego potrzebujesz:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero – numer identyfikacji podatkowej dla cudzoziemców w Hiszpanii)
• Wartość katastralna nieruchomości (na decyzji IBI)
• Dokumenty potwierdzające przychody z najmu (wyciągi z konta, umowy najmu)
• Dokumenty potwierdzające koszty podlegające odliczeniu (tylko UE/EOG)
• IBAN na potrzeby ewentualnego zwrotu podatku

Przebieg:

1. Zsumuj przychody z najmu za rok podatkowy
2. Oblicz proporcjonalnie koszty podlegające odliczeniu (tylko UE/EOG)
3. Ustal podstawę opodatkowania netto lub brutto
4. Zastosuj stawkę podatkową (19% lub 24%)
5. Wypełnij Modelo 210 online (portal AEAT: sede.agenciatributaria.gob.es)
6. Złóż formularz i wpłać podatek

Uwaga: Agencia Tributaria nie wysyła automatycznych przypomnień. Obowiązek złożenia deklaracji spoczywa w całości na tobie.

Dochód fikcyjny przy użytkowaniu na własne potrzeby: podatek także bez najmu

To częste nieporozumienie: jeśli nie wynajmujesz swojej nieruchomości na Majorce, nadal musisz złożyć deklarację IRNR – od fikcyjnego dochodu (imputación de rentas lub renta imputada), obliczanego na podstawie wartości katastralnej.

Logika jest taka: Hiszpania opodatkowuje korzyść ekonomiczną wynikającą z posiadania drugiej nieruchomości, nawet jeśli nie osiągasz z niej żadnych dochodów.

Ponieważ ten poradnik koncentruje się na dochodach z najmu: jeśli w tym samym roku częściowo wynajmujesz nieruchomość, a częściowo korzystasz z niej na własne potrzeby, musisz osobno wykazać oba przypadki – za dni wynajmu faktyczny dochód z najmu, a za pozostałe dni Renta Imputada. Kalkulator powyżej oblicza obie kwoty jednocześnie.

Najczęstsze błędy i jak ich uniknąć

1. Brak złożenia deklaracji

Agencia Tributaria nie wysyła przypomnień. Termin jest też bardziej złożony, niż wielu osobom się wydaje: w zależności od roku podatkowego i wyniku przypada w styczniu albo dopiero w kwietniu następnego roku (szczegóły znajdziesz w sekcji „Terminy i formularze” powyżej). Poleganie na jednej, stałej dacie grozi automatycznymi dopłatami.

2. Próba odliczenia kosztów przez rezydenta spoza UE

Szwajcarzy, Brytyjczycy i inni rezydenci spoza UE nie mogą uwzględniać żadnych kosztów. Nieprawidłowe odliczenia prowadzą do konieczności dopłaty podatku i kar pieniężnych.

3. Niezadeklarowanie najmu krótkoterminowego

Airbnb i Booking.com przekazują dane hiszpańskim organom podatkowym. Osoba, która nie złoży deklaracji, z dużym prawdopodobieństwem zostanie wykryta.

4. Nieznajomość wartości katastralnej

Do obliczenia Renta Imputada potrzebujesz wartości katastralnej. Znajdziesz ją na corocznym zawiadomieniu IBI. Bez niej nie wypełnisz poprawnie deklaracji.

5. Mylenie IBI z IRNR

IBI (płacony gminie) i IRNR (płacony Agencia Tributaria) to 2 różne podatki. Należy opłacić oba.

6. Brak NIE

Bez NIE nie można złożyć Modelo 210.

7. Ignorowanie statusu po Brexicie

Wielu brytyjskich właścicieli wciąż liczy na korzystniejszą stawkę UE i możliwość odliczenia kosztów. Od Brexitu obowiązuje ich jednak wyższa stawka od przychodu z najmu brutto, bez możliwości jakichkolwiek odliczeń.

Co dalej? Pamiętaj o kolejnych obowiązkach podatkowych

Modelo 210 dotyczący dochodów z najmu jest często tylko jednym z kilku obowiązków podatkowych:

Jeśli rozważasz wynajem nie jako osoba prywatna, lecz za pośrednictwem hiszpańskiej spółki (SL), wcześniej dokładnie przeanalizuj skutki podatkowe: Kupno nieruchomości przez SL. Przegląd wszystkich zagadnień związanych z wynajmem na Majorce znajdziesz w poradniku wynajmu.

Lista kontrolna: Modelo 210 dla wynajmujących

Przed złożeniem deklaracji sprawdź następujące punkty:

• Masz NIE, które jest aktualne i ważne
• Przychody z najmu za rok podatkowy są w pełni udokumentowane (wyciągi bankowe, umowy)
• Sprawdzono status rezydencji (UE/EOG czy spoza UE/UK?)
• Udokumentowano koszty podlegające odliczeniu i obliczono ich proporcjonalną część (tylko UE/EOG)
• Wartość katastralną zaczerpnięto z aktualnej decyzji IBI
• Rozdzielono dni wynajmu i dni użytkowania na własne potrzeby
• Stawka podatku obliczona za pomocą kalkulatora
• Sprawdzono termin rozliczenia dla twojego roku podatkowego i wyniku (styczeń lub kwiecień?)
• Modelo 210 złożono w terminie
• Podatek opłacono przelewem lub udzielono zgody na polecenie zapłaty
• Posiadasz licencję ETV (w przypadku krótkoterminowego wynajmu turystycznego)
• IBI opłacono osobno