Opodatkowanie dochodów z wynajmu jako nierezydent w Hiszpanii: Modelo 210 i IRNR

Wynajmujesz swoją nieruchomość na Majorce, a pod względem podatkowym nie mieszkasz w Hiszpanii? W takim razie jako nierezydent w Hiszpanii masz obowiązek opodatkować swoje dochody z wynajmu – za pomocą formularza Modelo 210 i związanego z nim podatku od dochodów nierezydentów (IRNR). Dotyczy to zarówno wynajmu długoterminowego, jak i wakacyjnego, zarówno obywateli UE, jak i Szwajcarów czy Brytyjczyków, i obowiązuje nawet wtedy, gdy w ogóle nie wynajmujesz tej nieruchomości. Różnią się tylko stawką podatkową, możliwymi odliczeniami i terminem. Ten poradnik wyjaśni ci krok po kroku, jak oblicza się podatek, jakie koszty możesz odliczyć, kiedy dokładnie trzeba złożyć zeznanie i które błędy będą cię najdrożej kosztować. Konkretne przykłady liczbowe i tabele zastępują typowy urzędowy żargon.

Chcesz wiedzieć, ile konkretnie wyniesie twoje obciążenie podatkowe – i co możesz legalnie odliczyć?

• 📩 Wyślij osobiste zapytanie — skontaktujemy cię z wyspecjalizowanymi doradcami podatkowymi dla nierezydentów na Majorce
• Wszystko o wynajmie na Majorce

Czym jest IRNR – i kogo dotyczy na Majorce?

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) to hiszpański podatek dochodowy dla osób, które nie są rezydentami podatkowymi w Hiszpanii, ale uzyskują tam dochody lub posiadają majątek nieruchomościowy. Jest to podatek krajowy, którym zajmuje się Agencia Tributaria (AEAT) – całkowicie niezależnie od IBI, czyli gminnego podatku od nieruchomości, który dodatkowo płacisz w urzędzie miasta.

Jesteś nierezydentem, jeśli przebywasz w Hiszpanii mniej niż 183 dni w roku kalendarzowym, a twoje główne źródło utrzymania nie znajduje się w Hiszpanii. Dni te nie muszą następować po sobie – liczy się każdy pojedynczy dzień.

Na Majorce ustawa IRNR dotyczy cię w trzech sytuacjach:

Ten poradnik skupia się na najczęstszym przypadku: opodatkowaniu dochodów z wynajmu. Na końcu znajdziesz przegląd informacji na temat dochodu fikcyjnego w przypadku pustostanu oraz sprzedaży.

Uwaga: Podatek IRNR nie zastępuje podatku IBI. Oba podatki są naliczane równolegle. Więcej o podatku IBI w Hiszpanii.

Stawki podatkowe w 2026 r.: UE/EOG a kraje spoza UE

Stawka podatkowa zależy wyłącznie od tego, w jakim kraju masz miejsce zamieszkania dla celów podatkowych – a nie od twojego obywatelstwa.

Uwaga: Od czasu brexitu obywatele Wielkiej Brytanii są traktowani pod względem podatkowym jak osoby niebędące rezydentami UE. Kto wcześniej liczył na 19% i odliczenie kosztów, ten teraz płaci 24% od czynszu brutto – bez żadnych odliczeń.

Koszty podlegające odliczeniu: co mogą odliczyć wynajmujący z UE/EOG

Tylko osoby mające miejsce zamieszkania podatkowego w państwie UE lub EOG mogą odliczać koszty. Są one przeliczane proporcjonalnie do faktycznej liczby dni wynajmu.

Jeśli na przykład nieruchomość jest wynajmowana tylko przez 90 z 365 dni, to można uwzględnić tylko 90/365 rocznych kosztów. W przypadku dni, w których mieszkasz w niej sam lub kiedy stoi pusta, może wtedy mieć zastosowanie zasada „Renta Imputada”.

Uwaga: Dokumenty potwierdzające warto przechowywać przez co najmniej cztery lata, bo Agencia Tributaria może przeprowadzać kontrole z mocą wsteczną.

Przykład obliczeniowy: tak działa podatek w praktyce

Przykład 1 – Niemiecka właścicielka (UE, 19 %)

Sophie z Monachium wynajmuje swoje mieszkanie w Port de Pollença na 90 dni za 1 200 € miesięcznie (= 3 600 € dochodu). Jej proporcjonalne koszty za te 90 dni wynoszą około 1 530 €.

Przykład 2 – Właściciel ze Szwajcarii (poza UE, 24 %)

Markus z Zurychu wynajmuje to samo mieszkanie na tych samych warunkach.

Różnica wynikająca wyłącznie z miejsca zamieszkania: około 470 € większe obciążenie podatkowe – bez ani jednego euro dodatkowego dochodu.

Modelo 210: krok po kroku

Formularz Modelo 210 to jedyny oficjalny formularz dotyczący podatku IRNR. Możesz go wypełnić i złożyć bezpośrednio przez portal internetowy Agencia Tributaria – hiszpański certyfikat cyfrowy ułatwia ten proces, ale nie jest obowiązkowy (możesz też zlecić to upoważnionemu doradcy podatkowemu).

Czego potrzebujesz:

• NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca)
• Wartość katastralna nieruchomości (z decyzji IBI)
• Dokumenty potwierdzające dochody z wynajmu (wyciągi z konta, umowy najmu)
• Dokumenty potwierdzające koszty podlegające odliczeniu (tylko UE/EOG)
• Numer IBAN na wypadek ewentualnego zwrotu podatku

Przebieg:

1. Zsumuj dochody z wynajmu za rok podatkowy
2. Oblicz koszty podlegające odliczeniu proporcjonalnie (tylko UE/EOG)
3. Oblicz podstawę opodatkowania netto lub brutto
4. Zastosuj stawkę podatkową (19% lub 24%)
5. Wypełnij formularz Modelo 210 online (portal AEAT: sede.agenciatributaria.gob.es)
6. Prześlij formularz i wpłać podatek

Uwaga: Nie dostaniesz automatycznego przypomnienia od Agencia Tributaria. Obowiązek złożenia zeznania spoczywa wyłącznie na tobie.

Terminy na rok 2026: Kiedy trzeba co złożyć?

Od 2024 roku w przypadku dochodów z wynajmu obowiązuje rozliczenie roczne zamiast dotychczasowego rozliczenia kwartalnego. Oznacza to, że raz w roku składasz zeznanie za cały poprzedni rok – termin upływa 20 stycznia.

Uwaga: Przejście na rozliczenie roczne dotyczy dochodów z wynajmu. W przypadku „Renta Imputada” (fikcyjny dochód z tytułu użytkowania na własne potrzeby) termin rozliczenia to nadal 31 grudnia następnego roku.

Wynajem krótkoterminowy (Airbnb, Booking i inne serwisy)

Z podatkowego punktu widzenia nie ma różnicy, czy wynajmujesz na dłuższą metę, czy za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking.com: w obu przypadkach obowiązuje obowiązek rozliczenia IRNR, w obu przypadkach należy wypełnić formularz Modelo 210, a stawki podatkowe są takie same.

Co jeszcze się zmienia w kwestii krótkoterminowego wynajmu turystycznego na Majorce:

• Obowiązek uzyskania licencji: Na Balearach obowiązuje wymóg posiadania licencji na wynajem wakacyjny (ETV – Estancias Turísticas en Viviendas). Jeśli chcesz złożyć wniosek o nową licencję, sprawdź, ile ich jest aktualnie do przyznania.
• Kary pieniężne: Wynajem bez ważnej licencji ETV może skutkować surowymi karami.
• Więcej kontroli: Agencia Tributaria porównuje dane z platform z zeznaniami podatkowymi.

Więcej o licencji: Licencja ETV na Majorce

Fikcyjny dochód w przypadku użytkowania na własne potrzeby: podlega opodatkowaniu nawet bez czynszu

Często spotykane nieporozumienie: nawet jeśli nie wynajmujesz swojej nieruchomości na Majorce, i tak musisz złożyć zeznanie IRNR – od fikcyjnego dochodu (Renta Imputada), który jest obliczany na podstawie wartości katastralnej.

Logika jest taka: Hiszpania opodatkowuje korzyść ekonomiczną wynikającą z posiadania drugiej nieruchomości, nawet jeśli nie uzyskujesz z tego żadnych dochodów.

Ponieważ ten poradnik skupia się na dochodach z wynajmu: jeśli w tym samym roku część lokalu wynajmujesz, a część wykorzystujesz na własne potrzeby, musisz rozliczyć oba przypadki proporcjonalnie – za dni, w których wynajmujesz, podajesz rzeczywisty dochód, a za dni, w których korzystasz z lokalu na własne potrzeby, podajesz „renta imputada”.

Najczęstsze błędy i jak ich uniknąć

1. Zapomniałem złożyć

Agencia Tributaria nie wysyła przypomnień. Jeśli przegapisz termin (20 stycznia), grożą ci automatyczne opłaty dodatkowe.

2. Chcesz odliczyć koszty jako osoba spoza UE

Obywatele Szwajcarii, Wielkiej Brytanii i osoby spoza UE nie mogą odliczać żadnych kosztów. Błędne odliczenia skutkują dodatkowymi należnościami i karami.

3. Nie zgłaszaj wynajmu krótkoterminowego

Airbnb i Booking.com przekazują dane hiszpańskim organom podatkowym. Jeśli tego nie zgłosisz, najprawdopodobniej cię wykryją.

4. Nie znasz wartości katastralnej

Żeby obliczyć rentę Imputada, potrzebujesz wartości katastralnej. Znajdziesz ją w rocznym zawiadomieniu o podatku IBI. Bez tej wartości nie da się poprawnie wypełnić zeznania.

5. Pomylenie IBI i IRNR

IBI (na rzecz gminy) i IRNR (na rzecz Agencia Tributaria) to dwa różne podatki. Oba trzeba zapłacić.

6. NIE nigdy nie brakuje

Bez numeru NIE nie da się złożyć formularza Modelo 210. NIE to numer identyfikacji podatkowej dla obcokrajowców w Hiszpanii.

7. Zignoruj status Brexitu

Wielu brytyjskich właścicieli wciąż liczy się z 19% i odliczeniami. Od czasu brexitu obowiązuje stawka 24% od czynszu brutto.

Co będzie dalej? Pamiętaj o kolejnych obowiązkach podatkowych

Modelo 210 dotyczący dochodów z wynajmu to często tylko jedno z wielu zobowiązań podatkowych:

Jeśli zastanawiasz się, czy zamiast wynajmować jako osoba fizyczna, nie lepiej to robić przez hiszpańską spółkę (SL), warto najpierw dokładnie przeliczyć to pod kątem podatków: zakup nieruchomości przez SL.

Lista kontrolna: Modelo 210 dla wynajmujących

Zanim to złożysz, sprawdź, czy spełniasz następujące punkty:

• Mamy już NIE i jest ono aktualne
• Przychody z wynajmu za rok podatkowy są w pełni udokumentowane (wyciągi z konta, umowy)
• Sprawdzono status rezydenta (UE/EOG czy spoza UE/Wielka Brytania?)
• Koszty podlegające odliczeniu udokumentowane i rozliczone proporcjonalnie (tylko UE/EOG)
• Wartość katastralna na podstawie aktualnej decyzji IBI
• Podział na dni wynajmu i dni własnego użytkowania
• Stosowana stawka podatkowa jest prawidłowa (19% lub 24%)
• Modelo 210 złożony w terminie (do 20 stycznia za dochody z wynajmu z poprzedniego roku)
• Przekazałeś podatek albo wydałeś upoważnienie do pobrania z konta
• Mamy licencję ETV (w przypadku krótkoterminowego wynajmu turystycznego)
• IBI płacisz osobno

Podsumowanie

Opodatkowanie dochodów z wynajmu jako nierezydent w Hiszpanii nie jest żadną czarną magią – ale wymaga staranności, jeśli chodzi o terminy, stawki podatkowe i obowiązek prowadzenia dokumentacji. Najważniejsza zasada: nikt ci o tym nie przypomni. Obowiązek spoczywa na tobie, a Agencia Tributaria coraz aktywniej przeprowadza kontrole. Mieszkańcy UE/EOG mogą skorzystać z proporcjonalnych odliczeń kosztów i korzystniejszej stawki 19%; obywatele spoza UE (w tym Wielkiej Brytanii od czasu brexitu) płacą 24% od czynszu brutto. Kto nie zgłasza dochodów z Airbnb, bo uważa, że „platforma na pewno to załatwi”, myli się: obowiązek podatkowy spoczywa na właścicielu. Usługi doradcy podatkowego na Majorce, specjalizującego się w sprawach nierezydentów, zwracają się zazwyczaj już w pierwszym roku – choćby dzięki prawidłowym odliczeniom kosztów.

📩 Skontaktuj się teraz z doradcą podatkowym

Oficjalne źródła

• Agencia Tributaria (AEAT) – portal internetowy dla formularza Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – strona informacyjna IRNR / Modelo 210: agenciatributaria.es
• Rozporządzenie ustawodawcze nr 5/2004 – Tekst ujednolicony ustawy o podatku IRNR (BOE): boe.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – zajmuje się podatkami na Balearach (IBI, ITP itp.): atib.es
• Consell de Mallorca – informacje o licencji ETV (wynajem wakacyjny): conselldemallorca.net