Arrendamento de longa duração em Maiorca: o guia completo do inquilino 2026
Se queres viver permanentemente em Maiorca, dificilmente escaparás ao arrendamento de longa duração (em espanhol, arrendamento de longa duração ou habitação permanente). É o estatuto de residência com maior proteção jurídica na ilha — e, ao mesmo tempo, o mercado mais disputado. Este guia explica-te, na perspetiva do inquilino, que direitos te garante a lei espanhola do arrendamento, o que distingue um arrendamento de longa duração de um arrendamento sazonal ou turístico, com que custos deves contar e como evitar as armadilhas mais comuns em Maiorca.
Em Maiorca, o arrendamento de longa duração é a chave para a habitação permanente — a tua residência principal. Regra geral, só com um contrato de arrendamento de longa duração conseguirás fazer o recenseamento municipal (a inscrição no registo municipal de habitantes), de que precisas para procedimentos posteriores relacionados com o NIE, para o cartão de saúde, uma vaga na escola e muito mais. Ao contrário do arrendamento turístico, está sujeito à proteção integral da lei espanhola do arrendamento: duração mínima garantida, atualizações da renda limitadas e, desde 2023, comissão da agência imobiliária a cargo do senhorio.
Estás a planear mudar-te para Maiorca e procuras a estratégia certa entre arrendar e comprar?
- 📩 Envia um pedido de contacto personalizado — pomos-te em contacto com interlocutores locais verificados na tua zona.
- Guia para emigrar para Maiorca — do NIE ao registo municipal e à residência fiscal.
Arrendamento de longa duração vs. arrendamento sazonal e turístico — qual é a diferença?
A legislação espanhola prevê três modalidades de arrendamento muito diferentes, que na prática são constantemente confundidas. A diferença não é meramente académica: determina se tens segurança habitacional durante cinco anos ou se tens de sair novamente em outubro.
| Modalidade de arrendamento | Designação em espanhol | Base jurídica | Proteção do inquilino | Caso típico em Maiorca |
|---|---|---|---|---|
| Arrendamento de longa duração (residência principal) | arrendamento de habitação habitual | LAU, artigos 9.º–10.º (proteção integral) | muito elevada: duração mínima de 5/7 anos | Vives permanentemente na ilha |
| Arrendamento sazonal | arrendamento sazonal (LAU, artigo 3.º) | LAU para «uso diferente», პირობ livremente negociável | reduzida: aplica-se apenas o contrato | Passar o inverno, projeto de 6 a 11 meses |
| Arrendamento de férias | aluguer turístico / de férias | Lei do Turismo das Baleares + licença ETV | praticamente inexistente (semelhante a um hotel) | Férias, por dias |
A armadilha mais importante: um arrendamento sazonal não é uma habitação em sentido jurídico. Enquadra-se no «uso diferente de habitação» (uso distinto de vivienda) e não te garante nem a duração mínima nem um limite aos aumentos de renda. Alguns senhorios em Maiorca propõem deliberadamente contratos de «temporada» para contornar a proteção dos arrendatários — embora, na prática, vivas այնտեղ de forma permanente. Isto é arriscado para ambas as partes e, desde 2026, tem vindo a estar cada vez mais sob a atenção do legislador, que pretende travar o uso abusivo de contratos sazonais (estava anunciado um Real Decreto-Lei nesse sentido para meados de 2026, mas ainda não tinha sido confirmado no Boletim Oficial do Estado (BOE) — vê a nota mais abaixo).
Guarda esta regra prática: se queres fazer de Maiorca a tua residência permanente, precisas de um contrato de habitação permanente — não de um contrato sazonal, nem de férias.
O enquadramento jurídico: LAU + Lei da Habitação de 2023
Dois diplomas regulam o teu arrendamento de longa duração. A Lei dos Arrendamentos Urbanos (LAU, Lei 29/1994) é a lei-base do arrendamento. A Lei 12/2023 sobre o direito à habitação reformou-a profundamente em 2023 — em benefício dos arrendatários.
Duração mínima: 5 anos (particular) ou 7 anos (empresa)
Este é o teu direito mais forte. Independentemente da duração indicada no contrato: se o senhorio for uma pessoa singular, podes ficar até cinco anos. Se o senhorio for uma pessoa coletiva (uma sociedade por quotas, um fundo, um grande proprietário), o prazo é de sete anos (artigo 9 da LAU). Se o contrato indicar um prazo mais curto, é prorrogado automaticamente, ano após ano, até atingir esse mínimo — desde que tu o queiras. O senhorio não pode desvincular-se antecipadamente.
Prorrogação tácita (prórroga tácita): até mais 3 anos
Quando se atingem os 5 ou 7 anos e nenhuma das partes denunciar o contrato dentro do prazo legal, este é automaticamente prorrogado por períodos de um ano, até ao máximo de mais três anos (artigo 10 da LAU). Os prazos de denúncia são essenciais para impedir precisamente esta renovação automática após o fim do período mínimo: o senhorio tem de avisar com, pelo menos, quatro meses de antecedência, e o arrendatário com, pelo menos, dois meses (artigo 10.1 da LAU).
Não confundas: estes prazos de 4 e 2 meses aplicam-se apenas ao momento em que se inicia a prorrogação tácita depois dos 5 ou 7 anos. Se, pelo contrário, quiseres sair antecipadamente durante a vigência do contrato, aplica-se uma regra diferente e mais curta: a desistência, com 30 dias de antecedência (artigo 11 da LAU, vê mais abaixo). Não uses por engano o prazo de 2 meses para rescindir antecipadamente — bastam 30 dias.
Comissão da agência: desde 2023, é paga pelo senhorio
Talvez esta seja a alteração prática mais importante para ti: desde a Lei 12/2023, o artigo 20.1 da LAU determina que «as despesas de gestão imobiliária e de formalização do contrato ficam a cargo do senhorio» (serán a cargo del arrendador). Esta obrigação já vigorava desde o Real Decreto-Lei 7/2019, mas apenas quando o senhorio era uma pessoa coletiva — a Lei 12/2023 alargou-a a todos os senhorios, incluindo particulares.
O famigerado «mês de agência» — normalmente cerca de uma renda mensal, acrescida de 21% de IVA pela comissão da agência, que antes era paga pelo arrendatário — é, nos arrendamentos habitacionais de longa duração, ilegal. O Ministério do Consumo espanhol avisou expressamente, numa comunicação oficial de fevereiro de 2024, que é ilegal cobrar esta comissão ao arrendatário. O valor concreto de «uma renda mensal + IVA» corresponde à prática documentada no setor, não à formulação oficial. Se te exigirem este pagamento na mesma, podes recusá-lo ou pedi-lo de volta mais tarde.
Atenção à exceção: nos contratos sazonais, de luxo e comerciais, a comissão continua a poder ser livremente acordada. Esta é outra razão pela qual alguns senhorios preferem os contratos sazonais.
Limite às rendas & zonas tensionadas — não está em vigor em Maiorca
A Lei 12/2023 permite declarar «zonas de mercado residencial sob pressão» e limitar as rendas nessas zonas. O mais importante para ti: cabe à comunidade autónoma fazer essa declaração. Em 2026, a Catalunha concentra, de longe, o maior número de zonas sob pressão (cerca de 271 municípios, aproximadamente 89% de todas as zonas declaradas). O País Basco (incluindo Bilbao), Navarra (Pamplona) e a Galiza (A Coruña) também declararam zonas sob pressão; no total, são mais de 300 municípios. Madrid e a Comunitat Valenciana, por outro lado, não fizeram qualquer declaração.
O mais importante para ti: as Baleares ainda não declararam nenhuma zona sob pressão — o Govern de Marga Prohens aposta antes em incentivos fiscais previstos para senhorios moderados (uma dedução autonómica anunciada no IRPF, que no final de 2025 ainda não estava em vigor) em vez de limites de preços. Na prática, isto significa que, em Maiorca, não existe em 2026 qualquer limite legal à renda em novos contratos. O valor inicial é livremente negociado. Apenas a atualização anual está sujeita ao teto legal do IRAV.
Que comprovativos precisas de apresentar como inquilino?
Num mercado tão pressionado como o de Maiorca, muitas vezes consegue o imóvel quem tiver os documentos completos prontos mais depressa. Prepara uma pasta digital antes mesmo de ires à visita.
| Comprovativo | Designação em espanhol | Para quê | Obrigatório / habitual |
|---|---|---|---|
| Passaporte / cartão de cidadão | passaporte / DNI | Identificação | Obrigatório |
| Número de identificação de estrangeiro | NIE | Qualquer contrato, serviços de fornecimento e banco | na prática, obrigatório |
| Contrato de trabalho ou comprovativo de atividade independente | contrato de trabalho / inscrição como trabalhador independente | Solvabilidade | habitual |
| Últimos 3 recibos de vencimento | últimos 3 recibos de vencimento | Rendimentos | habitual |
| Extrato bancário espanhol | extrato bancário | Capacidade de pagamento | habitual |
| Última declaração de rendimentos | declaração de rendimentos | para trabalhadores por conta própria | consoante o senhorio |
| fiança / fiador | fiança / fiador | garantia quando a solvabilidade é reduzida | opcional |
A regra prática que as agências imobiliárias em Maiorca costumam aplicar à solvabilidade é a seguinte: a renda deve corresponder a no máximo um terço do teu rendimento líquido mensal. Se, enquanto casal, ganharem em conjunto 3.600 € líquidos, uma renda de cerca de 1.200 € é considerada viável. Se ficares abaixo deste valor, uma garantia bancária (fiança bancária) ou um fiador solvente pode fazer uma grande diferença.
Dica prática: sem NIE, as coisas complicam-se. Embora a lei não exija obrigatoriamente o NIE para o próprio contrato de arrendamento, sem ele não consegues abrir uma conta espanhola nem celebrar contratos de fornecimento em teu nome — e é precisamente isso que os senhorios querem ver. Pede o NIE com antecedência.
Custos e caução: o que pagas realmente ao entrar
Quando entrares na casa, não contes apenas com a primeira renda mensal. Eis uma estimativa realista para um arrendamento de longa duração destinado a habitação permanente habitação permanente:
| Item | Valor | Base legal / nota |
|---|---|---|
| Primeira renda mensal (adiantada) | 1 × renda | Regra |
| Caução legal (fianza) | exatamente 1 renda mensal | LAU, artigo 36.º — nem mais, nem menos |
| Garantia adicional (garantía adicional) | máx. 2 rendas mensais adicionais | RDL 7/2019, facultativa |
| Máximo à entrada (garantias) | máx. 3 rendas mensais no total | tudo o que exceda esse valor é nulo |
| Comissão da agência imobiliária | 0 € para o inquilino | LAU, artigo 20.º, n.º 1 — é paga pelo senhorio |
| Alteração da titularidade dos serviços (eletricidade/água) | cerca de 50–150 € | Eletricidade Endesa, água da rede municipal |
Por lei, a caução no arrendamento de uma habitação corresponde a exatamente uma renda mensal (LAU, artigo 36.º). Se alguém pedir «dois meses de caução" por uma habitação de arrendamento de longa duração, já não se trata, em sentido estrito, de uma caução, mas sim de uma garantia adicional — e o total da caução e das garantias adicionais não pode ultrapassar três rendas mensais (este limite total decorre do RDL 7/2019). Qualquer montante acima desse limite é nulo de pleno direito (nulo), mesmo que tenhas assinado.
Importante quanto à devolução: o senhorio tem de te devolver a caução no prazo de um mês após a entrega das chaves (LAU, artigo 36.º, n.º 4). Se pagar mais tarde sem motivo legítimo, deve-te juros legais. Além disso, a caução não pode servir para «pagar" a última renda — é uma fonte frequente de conflitos.
Valores de renda realistas em Maiorca (final de 2025 / 2026)
As Baleares estão entre as regiões mais caras de Espanha para arrendar casa. Segundo o idealista, a renda média nas Baleares situava-se, no final de 2025, em cerca de 19,1 €/m² por mês — o segundo valor mais elevado entre todas as regiões espanholas, apenas atrás de Madrid (20,8 €/m²). Outros portais, como o fotocasa, apresentam médias ligeiramente diferentes; os valores aqui indicados baseiam-se no índice do idealista. Em Palma, o valor rondava os 18,3 €/m², o que faz da capital da ilha a terceira capital de província mais cara de Espanha, depois de Barcelona e Madrid.
| Localização | Valor de referência €/m²/mês | Exemplo: apartamento de 70 m² |
|---|---|---|
| Palma (cidade, média) | cerca de 18,3 €/m² | cerca de 1.280 €/mês |
| Sudoeste premium (Andratx, Portals) | em alguns casos, > 22 €/m² | a partir de cerca de 1.540 €/mês |
| Aldeias da Tramuntana (Sóller, Valldemossa) | segmento alto, oferta limitada | muito variável |
| leste da ilha / Manacor | mais acessível, mas a subir acentuadamente (+13 % em 2025) | consoante o imóvel |
Estes números correspondem a médias de mercado com base em relatórios do idealista e variam muito consoante o estado, o mobiliário e a localização. Não substituem uma avaliação concreta do imóvel. Podes consultar as tendências atuais do mercado no nosso Relatório do Mercado Imobiliário de Maiorca.
O contrato de arrendamento: duração, rescisão, IPC vs. IRAV
O que deve constar do contrato (contrato de arrendamento)
- Identificação de ambas as partes, incluindo NIE/DNI
- Descrição detalhada da habitação (morada, referência cadastral)
- Valor da renda e forma de pagamento
- Duração e classificação expressa como habitação habitual
- Montante da caução e de eventuais garantias adicionais
- Índice para a atualização anual da renda
Atualização da renda: o IRAV substitui o IPC
A Lei 12/2023 alterou profundamente estas regras. Antes, a renda anual estava ligada ao IPC (Índice de Preços no Consumidor). Desde janeiro de 2025, aplica-se a todos os contratos de arrendamento de habitação celebrados a partir de 26 de maio de 2023 um novo índice, mais baixo: o IRAV (Índice de Referência dos Arrendamentos de Habitação), publicado mensalmente pelo instituto de estatística INE.
| Contrato celebrado … | Índice de atualização em 2026 | Valor օրինակ |
|---|---|---|
| antes de 25 de maio de 2023 | IPC (ou a fórmula acordada) | IPC დაახლოებით 3,2 % (abril de 2026) |
| a partir de 26 de maio de 2023 | IRAV (limite máximo) | cerca de 2,47 % (dados de março de 2026) |
O IRAV é deliberadamente inferior ao IPC: é definido como o valor mais baixo entre o IPC, a inflação subjacente e uma média suavizada, procurando atenuar aumentos bruscos das rendas. Na prática: com uma renda de 1.200 € e um IRAV de 2,4 %, o senhorio só pode aumentá-la em 28,80 €, para 1.228,80 € — uma vez por ano, na data de aniversário do contrato. Não é permitido aumentar a renda a meio do ano nem sem aviso por escrito.
Importante — verifica o índice em vigor: O IRAV muda todos os meses. O valor այստեղ indicado, de cerca de 2,47 %, corresponde a março de 2026 (publicado pelo INE em abril de 2026); em abril de 2026, já se situava nos 2,40 %. Para o teu aumento concreto, aplica-se sempre o valor em vigor no momento da atualização, constante da série mensal de dados do INE. Nota sobre a situação legal: em 2026, vigorou temporariamente um limite extraordinário de 2 % (RDL 8/2026), que, no entanto, não foi confirmado pelo Congresso e foi revogado no final de abril de 2026. Desde então, volta a aplicar-se o IRAV normal.
Denúncia antecipada por tua iniciativa
Não ficas «preso» durante cinco anos. Nos termos do artigo 11 da LAU, podes denunciar o contrato a qualquer momento após um período mínimo de seis meses, mediante 30 dias de antecedência — este é o prazo aplicável à saída antecipada do inquilino durante a vigência do contrato (e não o prazo de 2 meses do artigo 10, que se refere apenas à prorrogação após o termo do contrato). Só tens de pagar uma indemnização se o contrato o estipular expressamente — e, nesse caso, nunca superior a uma renda mensal por cada ano de contrato ainda em falta (proporcionalmente nos anos incompletos). Se o contrato não disser nada a esse respeito, ficas livre após os 6 meses. Denuncia sempre o contrato por escrito e de forma comprovável — o mais seguro é fazê-lo por burofax.
O que é diferente em Maiorca?
A lei é a mesma em toda a Espanha, mas o mercado de Maiorca tem as suas próprias dificuldades.
1. Escassez extrema de habitação. Nas Baleares, a oferta de habitação é limitada e a procura é elevada. Só nas Baleares, cerca de 24.000 contratos de arrendamento terminam em 2026 (24.456, para ser exato, segundo dados do Ministério do Consumo, noticiados, entre outros, pelo EL PAÍS em dezembro de 2025) — por isso, a concorrência por cada anúncio é feroz. Os bons apartamentos para arrendamento de longa duração desaparecem muitas vezes em poucas horas.
2. Choque com a época de verão. Muitos proprietários preferem o arrendamento turístico, mais rentável, durante o verão. Por isso, podes encontrar ocasionalmente anúncios de arrendamento de «longa duração» que, na realidade, só são válidos «até maio» — ou seja, contratos sazonais disfarçados. Lê atentamente o tipo de contrato.
3. Burlas com pagamentos antecipados. Circulam anúncios falsos no Idealista, no Fotocasa e em grupos de Facebook. O padrão é o seguinte: fotografias impecáveis, preço suspeitamente baixo, o «proprietário» encontra-se alegadamente no estrangeiro («sou médico/arquiteto e viajo muito») e a visita só é possível depois de um «pagamento de reserva». Nunca transfiras dinheiro antes de visitares o imóvel e confirmares a identidade do proprietário. A polícia espanhola (Policía Nacional) e o Instituto Nacional de Cibersegurança INCIBE alertam expressamente para proprietários que não conseguem mostrar o imóvel e para qualquer pagamento antes da verificação.
4. Sazonal vs. habitual. Como explicado acima, esta é a armadilha jurídica mais frequente. Se vais residir no imóvel de forma permanente, deves celebrar um contrato de residência habitual.
Onde procurar?
Estas fontes abrangem da forma mais completa o mercado de arrendamento de longa duração em Maiorca — de forma imparcial e sem ligações de afiliados:
| Fonte | Ponto forte | Nota |
|---|---|---|
| idealista.com | maior portal, com os melhores dados de mercado | muitos anúncios, mas também anúncios falsos — verifica tudo com atenção |
| fotocasa.es | segundo maior portal | bons filtros, alcance semelhante |
| Mediadores imobiliários locais (imobiliárias) | acesso a imóveis não anunciados publicamente | a comissão é paga pelo senhorio (art. 20.º, n.º 1) |
| Grupos de Facebook (p. ex., „Palma de Mallorca pisos en alquiler") | contacto direto, rapidez | risco de fraude muito elevado; tem especial cuidado |
| Anúncios e recomendações no local | os melhores preços no interior da ilha | só é realista se souberes espanhol |
Se estiveres interessado no segmento premium ou de compra, em vez de apenas arrendar, encontras no guia de imóveis as noções essenciais sobre custos associados à compra, impostos e o processo.
Erros mais frequentes
- Assinar um contrato sazonal למרות viveres de forma permanente — perdes a proteção de 5 anos e o limite do IRAV.
- Pagar a comissão do mediador imobiliário — no caso de uma habitação habitual, é o senhorio que a paga desde 2023. Não deixes que te imponham esse custo.
- Aceitar mais de 3 rendas como garantia — tudo o que ultrapasse a caução (1) + a garantia adicional (2) é nulo.
- Transferir dinheiro antes da visita — a burla clássica em Maiorca.
- Promessas verbais — sem contrato escrito, não há prova. Antes de assinares, verifica o conteúdo palavra por palavra, de preferência com a ajuda de um gestor administrativo ou advogado.
- Pedir o NIE demasiado tarde — sem ele, não consegues abrir conta no banco nem contratar serviços essenciais, e tens menos hipóteses junto do senhorio.
- «Gastar» a caução na última renda — é proibido; dá origem a conflitos e a processos de cobrança.
- Aplicar o prazo de denúncia errado — se quiseres sair depois do fim do período mínimo, deves avisar o senhorio com, pelo menos, 2 meses de antecedência; se quiseres rescindir antecipadamente durante o contrato, aplica-se o prazo de 30 dias (após 6 meses).
Lista de verificação: 30 – 7 – 1 dias antes da mudança
30 dias antes
- NIE pedido / disponível
- Conta bancária espanhola aberta
- Pasta digital de documentos completa (passaporte, NIE, recibos de vencimento, extratos bancários)
- Orçamento calculado: primeira renda + caução de, no máximo, 3 meses + serviços essenciais
- Tipo de contrato esclarecido: habitação permanente, não temporário
7 dias antes
- Proprietário / agência verificados (comprovativo de propriedade, sem adiantamentos)
- Contrato lido na íntegra; índice IRAV e duração verificados
- Valor da caução = exatamente 1 renda mensal confirmado
- Auto do estado do imóvel (inventário / auto do estado) preparado com fotografias
- Pedido de alteração de titularidade junto dos fornecedores (eletricidade, água, internet) iniciado
1 dia / no dia da mudança
- Leituras dos contadores (eletricidade, água) fotografadas
- Entrega das chaves registada em ata
- Contrato e comprovativos de pagamento guardados
- Marcação no município para o recenseamento municipal efetuada
Conclusão
Há três aspetos que deves reter:
- O tipo de contrato é decisivo. Só um contrato de habitação permanente te dá estabilidade habitacional durante 5 anos (particular) ou 7 anos (empresa), o limite IRAV e toda a proteção da LAU. Não aceites contratos sazonais se vais ficar de forma permanente.
- Pagas menos do que muitos pensam. Desde a Lei 12/2023, a comissão da agência é paga pelo senhorio; a caução está limitada a uma renda mensal e as garantias, no total, a três rendas (RDL 7/2019). Não aceites exigências ilegais.
- Maiorca é um mercado favorável aos senhorios e com risco de fraude. Documentação completa, obter o NIE cedo e não fazer qualquer pagamento antecipado são as tuas melhores ferramentas — nenhuma zona de mercado residencial tensionado limita aqui a renda inicial.
Fontes oficiais
- BOE — Lei 29/1994 (LAU), versão consolidada — duração mínima (artigos 9–10), denúncia pelo arrendatário (artigo 11), caução (artigo 36).
- BOE — Lei 12/2023, de 24 de maio, pelo direito à habitação — comissão de mediação imobiliária (art. 20.º, n.º 1), zonas de mercado residencial tensionado, IRAV.
- Ministério da Habitação e Agenda Urbana — Novidades no mercado de arrendamento — o senhorio suporta os custos de gestão.
- Ministério da Habitação — Consulta das zonas de mercado residencial tensionado — lista oficial das zonas declaradas tensionadas.
- Ministério do Consumo — Comunicado de imprensa sobre a comissão de mediação imobiliária (fevereiro de 2024) — cobrar uma comissão ao inquilino é ilegal.
- INCIBE — Burlas nos arrendamentos — alerta para pagamentos antecipados e senhorios no estrangeiro.
- idealista — Índice de referência para a atualização da renda (IRAV) — valores mensais do IRAV.
Atualizado em junho de 2026. Este guia constitui uma orientação geral e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. A legislação sobre arrendamento e os valores dos índices mudam regularmente — o IRAV é publicado todos os meses, e o enquadramento jurídico do arrendamento esteve em mudança em 2026 (por exemplo, o limite extraordinário de 2% do RDL 8/2026 foi revogado no final de abril de 2026; em meados de 2026, um Real Decreto-Ley previsto para combater o uso abusivo de contratos sazonais ainda não tinha sido confirmado no BOE). Alguns contratos podem conter cláusulas especiais, e a declaração de uma zona de mercado residencial tensionado pode mudar a qualquer momento nas Baleares. Em caso de dúvida, analisa o teu caso com um gestor administrativo ou um advogado especializado em arrendamentos.