Kaution Mietwohnung Spanien: depositar e reaver a fiança nas Ilhas Baleares

Quem arrenda ou aluga um imóvel em Maiorca depara-se quase inevitavelmente com o termo fianza – a fiança. Ao contrário do que acontece na Alemanha, em Espanha não se trata de um acordo livre entre as partes, mas sim de uma obrigação legal, cujo valor, guarda e devolução estão regulados em detalhe. Nas Ilhas Baleares existe ainda uma particularidade que muitos senhorios – sobretudo estrangeiros – desconhecem: a fiança tem de ser oficialmente depositada junto de um organismo público. Este guia distingue claramente o que se aplica entre inquilino e senhorio (Art. 36 da LAU), o que o senhorio deve à administração balear (Llei 5/2018), e onde garantias adicionais, como avales, encontram o seu limite legal. Vais descobrir o que acontece em caso de não devolução, como as fianças são ajustadas em arrendamentos de longa duração e quais os erros que, na prática, mais frequentemente geram conflitos.

A tua fiança está regulada de forma juridicamente segura – enquanto inquilino ou enquanto senhorio?

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A fiança legal segundo o direito de arrendamento espanhol (Art. 36 da LAU)

A base de qualquer arrendamento habitacional em Espanha é a Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), a lei do arrendamento urbano, consolidada no BOE. O artigo 36 determina que, na celebração do contrato, é obrigatório prestar uma fiança em dinheiro – não como opção, mas como requisito legal do contrato de arrendamento.

Nota: O valor da fiança legal não é negociável. Um senhorio que, num arrendamento habitacional normal, exija desde o início mais do que uma renda mensal como "caução" está, geralmente, a misturar a fiança legal com uma garantia adicional – mais sobre isso a seguir.

Se vives permanentemente em Maiorca, aplica-se, regra geral, o arrendamento habitacional com proteção total do inquilino. Mais informações sobre prazos mínimos, aumento de renda e outros direitos encontras no resumo sobre o arrendamento de longa duração em Maiorca. Quem, pelo contrário, arrenda apenas por uma época limitada, move-se muitas vezes no âmbito do contrato de arrendamento de 11 meses – aí vigoram regras diferentes, que não são objeto deste guia.

A particularidade balear: depósito junto do IBAVI

O que surpreende muitos senhorios de língua alemã: nas Baleares não basta simplesmente guardar a caução com o próprio senhorio. Segundo a Llei 5/2018, de 19 de juny, de l'habitatge de les Illes Balears, a caução recebida tem de ser depositada junto de um organismo público.

Atenção: a confusão mais frequente em fóruns e modelos de contrato: a obrigação de depósito junto do IBAVI é uma obrigação de direito público do senhorio perante a administração – não substitui o teu direito civil, enquanto inquilino, à devolução nos termos do Art. 36 da LAU. Ambos os planos correm em paralelo e devem ser considerados separadamente.

Senhorios que não residem na ilha delegam frequentemente a gestão dos arrendamentos numa administração de imóveis profissional, que também acompanha o cumprimento do prazo de depósito – uma administração de imóveis no diretório setorial assume esta tarefa geralmente de forma rotineira. O nosso guia sobre a Ley Vivienda Balearen fornece o enquadramento jurídico global sobre a regulação da habitação nas Baleares.

Garantias adicionais: fiança, garantia & o limite legal

Além da caução legal em dinheiro, o Art. 36.5 da LAU permite às partes acordar garantias adicionais – por exemplo, uma fiança, uma garantia bancária ou um seguro de caução. No entanto, esta garantia adicional não é admissível de forma ilimitada.

Atenção: Se, numa locação de habitação normal, te exigirem "uma caução de três mensalidades em dinheiro", sem distinguir entre a fiança legal e a garantia adicional, vale a pena examinar atentamente o contrato. O limite do Art. 36.5 refere-se expressamente à garantia adicional ao lado da caução legal em dinheiro, e não à própria caução em dinheiro.

Devolução da caução e juros em caso de atraso

O parágrafo mais importante para os inquilinos é o Art. 36.4 LAU: se a caução não for devolvida no final da relação de arrendamento, ela começa a vencer juros à taxa legal um mês após a devolução das chaves pelo inquilino, caso até essa data não tenha ocorrido a devolução.

• A taxa de juro legal é redefinida anualmente – por isso, não deves adotar uma percentagem fixa de fontes antigas, mas sim consultar um profissional ou as fontes oficiais para conheceres o valor atual.
• A lei não estabelece nenhum prazo fixo de devolução, como por exemplo "dentro de um mês". Ela associa ao término desse mês apenas a obrigação de pagamento de juros – a devolução em si pode, na prática, ocorrer antes ou depois, mas torna-se mais onerosa para o senhorio em atraso a partir desse momento.
• Quanto às deduções (danos, encargos em aberto) admissíveis em cada caso concreto, a lei não estabelece, neste ponto, uma lista exaustiva – a caução serve, de modo geral, para garantir as obrigações do inquilino decorrentes do contrato.

Ajuste da fiança na renovação do contrato (regra dos 5 ou 7 anos)

Durante os primeiros cinco anos de um contrato de arrendamento — ou os primeiros sete anos, se o senhorio for uma pessoa jurídica —, a fiança permanece inalterada. Só numa renovação é que pode ser ajustada:

1. Dentro do prazo de proteção (5 ou 7 anos): não há atualização da fiança, independentemente da evolução da renda.
2. Em cada renovação a partir daí: o senhorio pode exigir um aumento, o inquilino uma redução — em ambos os casos até que a fiança volte a corresponder exatamente a uma (habitação) ou duas (outro uso) mensalidades da renda então vigente.
3. Nas Baleares, adicionalmente: o senhorio deve solicitar ativamente ao inquilino o ajuste, para que a fiança depositada no IBAVI seja igualmente atualizada — o organismo de depósito e as partes contratantes devem manter-se sincronizados nesse ponto.

Nota: quem arrenda ou aluga ao longo de vários ciclos de renovação deve verificar ativamente o valor da fiança em cada renovação do contrato — na prática, este passo é muitas vezes simplesmente esquecido.

Como podes verificar, enquanto inquilino, se a tua fiança foi depositada

Como a obrigação de depósito no IBAVI recai exclusivamente sobre o senhorio, tu, como inquilino, não tens de início nenhuma prova direta de que o teu senhorio cumpriu efetivamente essa obrigação. Mas é precisamente essa a alavanca mais eficaz caso surja mais tarde um litígio sobre a devolução: os inquilinos podem verificar se a sua fiança está registada no IBAVI. A forma concreta como essa verificação decorre em cada caso muda com os processos administrativos — desde 4 de abril de 2022, a gestão operacional está a cargo do CAFBAL, pelo que vale a pena informar-se, se necessário, através dos canais atuais do Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI), em vez de confiar em guias mais antigos.

Obrigações em resumo: inquilino vs. senhorio

Erros mais frequentes com a caução em Maiorca

• Confundir caução e depósito: Muitos pensam que, ao pagar a caução ao senhorio, o assunto está resolvido. O depósito propriamente dito junto ao IBAVI é uma etapa segunda e independente, que apenas o senhorio pode e deve cumprir.
• Aceitar uma garantia adicional sem limite: Se for exigido "como garantia" mais do que o limite legal previsto nos Art. 36.1 e 36.5, vale a pena fazer uma análise jurídica do contrato antes de assiná-lo.
• Esquecer o ajuste ao renovar o contrato: Após o término do prazo de proteção de 5 ou 7 anos, a caução muitas vezes permanece inalterada, embora a renda já tenha aumentado há muito tempo – isso pode gerar exigências adicionais ou conflitos para ambas as partes.
• Misturar arrendamento turístico e arrendamento de longa duração: As regras aqui descritas aplicam-se ao arrendamento habitacional segundo a LAU. O arrendamento turístico com licença ETV segue um conjunto de normas próprio.
• Falta de auto de entrega/devolução: Sem um registo documentado do estado do imóvel na entrada e na saída, esclarecer eventuais deduções da caução torna-se muito mais difícil em caso de litígio.

O que fazer se a caução não for devolvida? O que acontece a seguir?

1. Reclamar por escrito e de forma comprovável: Exige formalmente a devolução e documenta a data da entrega das chaves – a partir desse momento começa a contar o prazo de um mês previsto no Art. 36.4.
2. Esclarecer o estado do depósito: Pergunta ao IBAVI ou através do CAFBAL se a caução foi de facto depositada na altura. A ausência de depósito não altera o teu direito civil, mas é um argumento de pressão adicional perante o senhorio.
3. Deixar o prazo expirar e reivindicar juros: Após o decurso de um mês sem devolução, aplica-se automaticamente a taxa de juro legal a favor do inquilino.
4. Procurar aconselhamento jurídico: Em caso de recusa persistente do senhorio, recomenda-se recorrer a um escritório de advocacia local especializado em direito de arrendamento, que analise o caso concreto – por exemplo, deduções contestadas ou o cálculo exato dos juros.

Para o caso inverso – o inquilino não paga ou não sai dentro do prazo – o direito espanhol prevê um procedimento judicial próprio; encontras uma visão geral no guia sobre o Desahucio em Espanha. Questões sobre a rescisão ordinária do contrato de arrendamento por parte do inquilino ou do senhorio são tratadas no nosso guia Rescindir o contrato de arrendamento em Espanha.

Checklista: Caução na entrada e saída

Para despesas acessórias que frequentemente surgem em conjunto com a questão da caução (como pagamentos pendentes à Comunidad ou taxas de lixo), vale a pena consultar o nosso guia sobre Despesas acessórias no arrendamento em Espanha.

Conclusão

A caução no contrato de arrendamento nas Baleares não é uma questão negociável, mas sim um sistema legal de dois níveis: entre inquilino e senhorio, o Art. 36 da LAU regula o valor, o ajuste e os juros em caso de mora. Adicionalmente, a Llei 5/2018 balear obriga o senhorio a depositar a caução recebida junto do IBAVI – uma obrigação de direito público que corre paralelamente ao direito civil do inquilino e que o protege ainda mais em caso de litígio. Quem conhece ambos os níveis e não esquece o ajuste em caso de renovação do contrato, evita os conflitos mais comuns em torno da Fianza.

Fontes oficiais

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), Art. 36 – versão consolidada: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI), Govern de les Illes Balears: https://www.caib.es/webgoib/w/institut-balear-habitatge
• Llei 5/2018, de 19 de juny, de l'habitatge de les Illes Balears – Govern de les Illes Balears (caib.es)
• Col·legi Oficial d'Administradors de Finques de les Illes Balears (CAFBAL) – responsável pela gestão das cauções de arrendamento nas Baleares desde 4 de abril de 2022