Rendimento do Arrendamento de Longa Duração

O que resta no arrendamento de longa duração em Maiorca?

Da renda bruta do teu imóvel no arrendamento de longa duração em Maiorca, a Fazenda espanhola deduz primeiro os custos dedutíveis e a amortização; o que resta depois é o rendimento sobre o qual o imposto é calculado. Para a grande maioria dos proprietários alemães – não residentes fiscais em Espanha – não existe nenhuma das reduções que os senhorios residentes podem reivindicar: cidadãos da UE tributam o seu rendimento após custos, proprietários de países terceiros tributam mesmo a totalidade da renda bruta. O que no final resta como rendimento sobre o teu capital investido é mostrado pela calculadora acima para os teus próprios números.

Como se calcula

O ponto de partida é a renda bruta contratualmente acordada para doze meses. A partir daí, a calculadora deduz os custos dedutíveis – despesas correntes como Comunidad, seguro e IMI (imposto predial) bem como despesas de manutenção e juros, na medida em que estejam relacionados com o arrendamento. Encontras uma visão geral detalhada do que é dedutível em concreto no guia sobre os custos dedutíveis para senhorios nas Baleares. A isto acresce a amortización, a amortização anual do valor do edifício – reduz o rendimento sem que efetivamente falte dinheiro, com 3% da parte correspondente ao edifício. O que resta depois é o rendimento líquido (rendimiento neto) – o rendimento após dedução dos custos.

Só agora os caminhos se separam. Se és residente fiscal em Espanha, aplica-se uma redução nos termos do art. 23.2 LIRPF: regra geral 50% do rendimento, numa rehabilitación 60%, num novo contrato com uma renda visivelmente reduzida numa zona de mercado residencial tensionado – uma área do mercado habitacional oficialmente classificada como tensa, mais sobre isto no guia sobre o travão de rendas nas zonas de mercado tensionado de Maiorca – 90%, num inquilino jovem ou arrendado no âmbito social ou público numa dessas zonas 70%, e num contrato antigo, ainda anterior à reforma atual, segundo a regra transitória 60%. Se, pelo contrário, não és residente em Espanha, esta redução desaparece por completo: o art. 24.1 do Real Decreto Legislativo 5/2004 exclui-a expressamente para não residentes. Residentes na UE e no EEE pagam então 19% sobre o rendimento após custos, contribuintes de países terceiros 24% – e sobre a totalidade da renda bruta, porque o art. 24.6 da mesma lei não lhes permite qualquer dedução de custos. Quem é residente em Espanha paga, em vez disso, a tabela progressiva do IRPF – o imposto sobre o rendimento para residentes em Espanha –, que a calculadora determina através da comparação da carga fiscal com e sem o rendimento de arrendamento. No final está o rendimento: o lucro após impostos em relação ao investimento total composto pelo preço de compra, custos de aquisição e eventuais investimentos iniciais.

Exemplos de cálculo

Em vez de trabalhar aqui com números de exemplo que, de qualquer forma, não se aplicam ao teu caso, a calculadora acima coloca lado a lado as constelações decisivas: a senhoria residente com direito a uma das reduções, o cidadão da UE, que só pode deduzir os seus custos, e o proprietário de um país terceiro, que paga sobre a renda bruta. Introduz o teu preço de compra, os teus custos adicionais, a renda mensal e as tuas despesas correntes, escolhe o teu estatuto e – se fores residente em Espanha – o caso de redução aplicável, e vês imediatamente o que te resta após impostos e qual o rendimento que daí resulta sobre o teu investimento total. Também é possível introduzir falhas de pagamento em determinados meses, para ver o seu efeito no resultado.

Casos especiais

Para algumas constelações, esta calculadora não foi propositadamente construída, e não fornece resultado para elas: se arrendares ao teu cônjuge ou a familiares até ao terceiro grau, aplica-se, nos termos do art. 24 LIRPF, um rendimento mínimo próprio, que se desvia do cálculo normal. Se organizares o arrendamento de forma empresarial – por exemplo, com pelo menos um trabalhador a tempo inteiro dedicado a isso –, aplica-se, nos termos do art. 27.2 LIRPF, uma classificação completamente diferente como atividade económica. Ambos os casos devem ser esclarecidos separadamente com a tua consultoria; se te preocupa a questão de fundo, o guia sobre a ponderação entre uso próprio e arrendamento também te ajuda a situar-te.

Mesmo dentro do seu âmbito de aplicação, a calculadora não representa tudo. Se o imóvel estiver efetivamente vazio – não apenas uma falha de pagamento com contrato existente, mas sem inquilino –, pode ainda incidir, para esses dias, uma imputación de rentas: um rendimento fictício que a Fazenda presume para o uso próprio. Esta imputação adicional não é calculada pela calculadora; ela apenas reduz a renda recebida pelos meses não pagos. Obras de valorização e mobiliário recém-adquirido também não são amortizados separadamente – apenas é considerada a amortização corrente do próprio edifício. E uma violação das regras de renda do art. 17.6 LAU faz com que todas as reduções deixem de se aplicar retroativamente, mesmo que o caso de redução se verificasse em princípio quanto ao fundo. Por fim, aplica-se: a metade da tabela balear que a calculadora considera para residentes pressupõe residência fiscal nas Baleares – se residires fiscalmente noutro lugar de Espanha, conta a tabela autónoma aí aplicável.

O quadro jurídico: LAU

A Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – a lei espanhola do arrendamento habitacional – regula durante quanto tempo um contrato de arrendamento se prolonga contra a tua vontade. Se arrendares como pessoa particular, um contrato acordado por um período mais curto prolonga-se obrigatoriamente até uma duração mínima de 5 anos; se arrendares através de uma sociedade, são 7 anos. Depois disso, se nenhuma das partes se opuser, segue-se uma prorrogação tácita de até mais 3 anos. Como caução – fianza – a lei exige 1 mensalidade(s) de renda em dinheiro; mais sobre a gestão disto encontras no Guia sobre a caução no arrendamento de habitação em Espanha.

O ponto decisivo para o teu planeamento está, no entanto, noutro lado: esta duração mínima protege o inquilino, não te garante nada a ti como senhorio. Nos termos do art. 11 LAU, o inquilino pode rescindir o contrato unilateralmente já após 6 meses, com um pré-aviso de 30 dias. Por isso, não contes com um rendimento de arrendamento garantido durante anos só porque a lei prevê uma duração mínima. Se mais tarde surgir um litígio sobre o despejo, o Guia sobre o processo de despejo (desahucio) em Espanha explica o caminho até lá.

Prazos e formulários

Se não fores residente em Espanha, declaras os teus rendimentos de arrendamento através do Modelo 210 – o formulário fiscal para não residentes –, no qual os residentes na UE e no EEE podem deduzir os seus custos, enquanto os nacionais de países terceiros declaram a renda bruta. Se fores residente em Espanha, o rendimento de arrendamento integra a tua declaração anual regular, o Modelo 100. Com que frequência e dentro de que prazo deves declarar no teu caso concreto, é algo que a tua gestoría – um escritório de gestão administrativa espanhol – te pode indicar melhor; mais sobre a obrigação declarativa contínua para não residentes encontras no Guia sobre a tributação de rendimentos de arrendamento como não residente em Espanha.

Base legal e estado atual

Este cálculo baseia-se nos art. 23 e 24 da Ley 35/2006 (LIRPF) para residentes, nos art. 24 e 25 do Real Decreto Legislativo 5/2004 para não residentes, na Ley 29/1994 (LAU) para o enquadramento do direito do arrendamento, e na Ley 12/2023, que introduziu as taxas de redução atuais e as zonas de mercado residencial tensionado. O próprio simulador indica-te qual é a data de referência dos valores nele inseridos.

Perguntas frequentes

Simuladores relacionados

Se ainda não decidiste entre arrendamento turístico e arrendamento permanente, vale a pena consultar primeiro o Guia sobre o arrendamento de longa duração em Maiorca, com os fundamentos práticos para além da fiscalidade. Para o lado dos custos, ajuda o guia já referido sobre os custos dedutíveis, e quem, como não residente, quiser entender de forma geral como funciona o imposto sobre rendimentos de arrendamento, encontra essa informação no Guia sobre a tributação de rendimentos de arrendamento como não residente. Quem ainda tiver dúvidas sobre se o arrendamento é sequer a escolha certa encontra uma comparação no Guia sobre uso próprio ou arrendamento.