Arrendar quartos em Maiorca: direitos, contrato e impostos

Quem arrenda um quarto em Maiorca — seja no seu próprio apartamento ou numa casa onde também vive — entra numa zona cinzenta do ponto de vista jurídico que muitos subestimam. Arrendar quartos em Maiorca não é o mesmo que arrendar uma habitação inteira: a legislação espanhola distingue claramente os contratos de arrendamento habitacional do arrendamento de quartos, que está sujeito a regras diferentes. Este guia explica-te qual o tipo de contrato mais adequado, que direitos têm senhorio e inquilino, o que significa o Registo Único desde julho de 2025 e como declarar corretamente os rendimentos do arrendamento — quer sejas residente ou não residente. No final, saberás a que deves prestar atenção no contrato, que erros podem sair caros e o que as autoridades verificam em concreto.

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O que é o arrendamento de um quarto — e o que não é?

O arrendamento de quartos descreve o arrendamento de um quarto individual numa habitação, enquanto o senhorio, regra geral, vive no apartamento ou na casa, ou é pelo menos proprietário da totalidade do imóvel. Trata-se de uma diferença decisiva face ao arrendamento de uma habitação completa e independente.

A lei espanhola do arrendamento urbano, a Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de 1994 — profundamente reformada pela última vez em 2019 —, regula expressamente, no artigo 2, o arrendamento para habitação: aplica-se apenas quando um imóvel completo é cedido como residência permanente do inquilino. Já o arrendamento de quartos enquadra-se no Título III da LAU (arrendamento para uso diferente de habitação) ou é frequentemente celebrado simplesmente como contrato ao abrigo do Código Civil, pois as disposições de proteção da LAU não se aplicam automaticamente.

Nota: Se não viveres no imóvel e arrendares quartos individuais a várias pessoas, a Autoridade Tributária ou a administração municipal կարող pode considerar essa atividade comercial ou um arrendamento turístico — com obrigações muito diferentes.

Que tipos de contrato existem — e qual é o mais indicado para ti?

Antes de redigires um contrato, tens de saber para que fim o quarto será arrendado. Na prática, distinguem-se três situações relevantes:

1. Arrendamento de quarto a longo prazo (habitação)

O arrendatário ocupa o quarto como residência habitual e partilha a cozinha ou a casa de banho com o senhorio ou outros arrendatários. Neste caso, recomenda-se um contrato de arrendamento ao abrigo do Código Civil, com regras claras sobre:

• Duração do arrendamento e prazos de denúncia
• Direitos de utilização das áreas comuns
• Regulamento da casa (horários de silêncio, hóspedes, limpeza)
• Despesas acessórias (eletricidade, água, WLAN — regra geral, repartidas proporcionalmente)

2. Arrendamento sazonal (alquiler de temporada)

O quarto é arrendado por um período determinado e previamente definido — por exemplo, a um estudante ou trabalhador sazonal. Este contrato não tem finalidade turística, rege-se pelo Título III da LAU e não exige autorização turística, mas, desde julho de 2025, poderá exigir um número de registo em determinadas circunstâncias (ver a secção Registo Único).

3. Arrendamento turístico de curta duração de um quarto

Se arrendares um quarto a turistas por dias ou semanas através de plataformas como a Airbnb, aplicam-se as regras da lei do turismo das Baleares. Trata-se de uma categoria jurídica completamente diferente — consulta mais informações na secção sobre a licença ETV.

O contrato de arrendamento: o que deve obrigatoriamente incluir?

Embora seja possível celebrar um contrato de arrendamento de um quarto sem formalidades, é indispensável que seja feito por escrito — em caso de litígio, será a tua única proteção. Todos os contratos de arrendamento de quartos em Maiorca devem incluir os seguintes pontos:

1. Dados completos de identificação de ambas as partes (nome, NIE/DNI, morada)
2. Descrição detalhada do quarto (dimensões, localização no apartamento, equipamento)
3. Duração do arrendamento, com datas concretas de início e fim, bem como as regras de renovação
4. Renda mensal em euros, data de vencimento e forma de pagamento
5. Caução (depósito): montante, data de pagamento e condições de devolução
6. Direitos de utilização da casa de banho, cozinha, terraço, etc. — tão detalhados quanto possível
7. Regras da casa: visitas, animais de estimação, fumar, horários de silêncio
8. Despesas adicionais: quem paga a eletricidade, a água e o WLAN — proporcionalmente ou através de um valor fixo?
9. Prazos de denúncia para ambas as partes
10. Lista de bens (em anexo, com fotografias)

Atenção: Se o contrato não estabelecer regras para a denúncia, aplicam-se as disposições gerais do Código Civil — o que pode dar origem a prazos longos ou litígios.

Caução e despesas adicionais: o que é habitual?

Quanto à caução: num arrendamento entre particulares, regra geral deve ser devolvida num prazo razoável após o fim do contrato, desde que não sejam comprovados danos. Regista os danos por escrito e com fotografias, antes e depois do arrendamento.

Registo Único: a nova obrigação de registo a partir de julho de 2025

Desde 2 de janeiro de 2025, vigora em toda a Espanha um registo nacional único para alojamentos de curta duração (Registo Único). O prazo decisivo é o seguinte: a partir de 1 de julho de 2025, todos os senhorios que disponibilizem alojamentos de curta duração mediante remuneração através de plataformas online têm de dispor de um número de registo único válido e indicá-lo de forma visível em cada anúncio online.

Isto aplica-se expressamente não só a apartamentos turísticos completos, mas também a:

• Arrendamentos sazonais
• Arrendamento de quartos a hóspedes diferentes
• Arrendamentos em navios e embarcações

O que isto significa para ti: se arrendares um quarto de forma permanente a uma pessoa (por exemplo, um trabalhador ou estudante), sem recorrer a uma plataforma online, regra geral não és abrangido. No entanto, assim que utilizares o Airbnb, Booking.com ou portais semelhantes — mesmo para arrendamentos sazonais —, precisas deste número.

Nota: o Registo Único é uma obrigação adicional, válida em toda a Espanha. Nas Baleares, não substitui a licença ETV para o arrendamento turístico de férias — ambos os requisitos se aplicam em simultâneo.

Licença ETV e arrendamento de férias: mantém-te afastado da zona cinzenta

Se quiseres arrendar um quarto a turistas por dias, precisas de uma licença ETV (estadia turística em habitações) nas Baleares. A informação mais importante é esta: de momento, não são emitidas novas licenças ETV. O Governo das Baleares determinou a suspensão da atribuição de novas licenças.

Quem arrendar quartos a turistas sem uma licença ETV válida arrisca-se a coimas de, pelo menos, 20 001 euros — a lei prevê expressamente sanções deste montante. Os inspetores fazem controlos ativos e os turistas também podem verificar a legalidade de um alojamento através de uma aplicação oficial online.

A fronteira entre o arrendamento sazonal permitido e o arrendamento de férias não autorizado é ხშირად ténue:

→ Mais sobre o tema: Licença ETV em Maiorca

Direitos do senhorio

Enquanto senhorio de um quarto, tens direitos claros, independentemente de viveres ou não no imóvel:

• Direito de acesso à tua propriedade, desde que esteja previsto no contrato e seja comunicado com uma antecedência razoável
• Direito ao pagamento pontual da renda
• Direito de resolver o contrato em caso de atraso no pagamento ou incumprimento contratual (os prazos devem ser definidos no contrato)
• Direito a que o quarto seja devolvido no estado em que se encontrava inicialmente, descontado o desgaste normal
• Direito de verificar a utilização das zonas comuns e de fazer cumprir as regras da casa

Nota: Como também resides no imóvel, regra geral tens, enquanto senhorio de um quarto, mais controlo efetivo do que no arrendamento de uma habitação completa. No entanto, do ponto de vista jurídico, o contrato continua a ser o documento decisivo.

Direitos do inquilino

Apesar de a lei lhe conferir uma proteção menor do que no arrendamento de uma habitação completa, o inquilino de um quarto também tem direitos:

• Direito a utilizar o quarto e as zonas comuns nos termos acordados no contrato
• Direito à privacidade no quarto (não podes entrar sem aviso prévio)
• Direito à devolução da caução no final do contrato, sem descontos injustificados
• Direito a condições de habitação adequadas (casa de banho, eletricidade e água a funcionar)
• Proteção contra a resolução do contrato, de acordo com os prazos nele previstos

Importante: O prazo mínimo de 5 anos previsto na LAU não se aplica automaticamente neste caso. Por isso, quem arrenda um quarto não pode invocar esta norma de proteção, salvo se existir um contrato de arrendamento de uma habitação completa.

Impostos: como declaras os rendimentos do arrendamento de quartos?

É nesta área que ocorre a maioria dos erros. A obrigação fiscal depende de seres residente ou não residente.

Residentes (IRPF)

Se fores residente fiscal em Espanha, deves declarar os rendimentos do arrendamento de quartos na tua declaração de imposto sobre o rendimento (IRPF). Estes rendimentos devem ser declarados como rendimentos do capital imobiliário.

Despesas dedutíveis (gastos deducibles) que podes deduzir proporcionalmente:

• Juros do empréstimo hipotecário, na proporção correspondente
• Amortização proporcional (amortización)
• Reparações e manutenção, na proporção correspondente ao quarto arrendado
• IBI, despesas de comunidade e seguro, na proporção correspondente
• Despesas correntes proporcionais, როგორიც eletricidade e água

A dedução deve ser calculada proporcionalmente: se arrendares um quarto de 20 m² num apartamento de 100 m², podes deduzir 20% das despesas totais — mas apenas pelos dias em que o quarto esteve efetivamente arrendado.

Atenção: a redução fiscal de 60% sobre os rendimentos líquidos do arrendamento (para arrendamento habitacional ao abrigo do Título II da LAU) geralmente não se aplica automaticamente ao arrendamento de quartos, uma vez que não existe um contrato de arrendamento habitacional clássico. Confirma esta situação com um consultor fiscal.

→ Mais informações: Dedução de IRPF para senhorios nas Baleares

Não residentes (Modelo 210)

Se não fores residente fiscal em Espanha, tens de declarar os rendimentos do arrendamento através do Modelo 210. Até 20 de janeiro do ano seguinte, deves apresentar uma declaração dos rendimentos de arrendamento, deduzindo as despesas proporcionais.

Relativamente aos dias em que o quarto está desocupado e não é arrendado, é devido o imposto sobre rendimentos imputados proporcional (calculado com base no valor cadastral); o prazo para a sua declaração termina a 31 de dezembro do ano seguinte.

→ Em detalhe: Tributar rendimentos de arrendamento em Espanha enquanto não residente

Resumo das obrigações fiscais

IVA no arrendamento de quartos?

O simples arrendamento de um quarto para fins habitacionais está, em regra, isento de IVA. A situação muda se prestares serviços adicionais semelhantes aos de um hotel (pequeno-almoço, limpeza diária do quarto, serviço de lavandaria): nesse caso, pode surgir a obrigação de cobrar IVA. O mesmo se aplica se faturares através de agências que, por sua vez, emitem faturas.

Em caso de dúvida, consulta um consultor fiscal com experiência em Maiorca antes de definires o modelo de negócio.

Erros mais frequentes ao arrendar quartos em Maiorca

Estes são os erros que advogados e consultores fiscais em Maiorca encontram repetidamente:

1. Não celebrar um contrato por escrito – se houver um litígio بشأن a caução ou a resolução do contrato, ficas sem proteção.
2. Escolher o tipo de contrato errado – um contrato ao abrigo do título II da LAU para o arrendamento de um quarto é juridicamente problemático.
3. Não elaborar uma lista de bens – sem documentação, é muito difícil exigir uma indemnização por danos.
4. Arrendar para fins turísticos sem licença ETV – coima a partir de 20.001 €.
5. Esquecer o Registo Único – obrigatório desde 1 de julho de 2025 para arrendamentos através de plataformas online.
6. Não declarar os impostos – os rendimentos de arrendamento estão sempre sujeitos a tributação, por muito baixos que sejam.
7. Aplicar indevidamente a redução de 60 % no IRPF – não se aplica automaticamente aos contratos de arrendamento de quartos.
8. Não devolver a caução atempadamente – pode dar origem à obrigação de indemnizar.
9. Não definir claramente os encargos – quase sempre dá origem a conflitos.
10. Faltam as regras da casa – são indispensáveis, sobretudo quando a cozinha e a casa de banho são partilhadas.

Lista de verificação: arrendar um quarto em Maiorca

• Tipo de contrato definido (habitação permanente, sazonal ou turístico)?
• Contrato escrito elaborado com todos os elementos obrigatórios?
• Caução definida e comprovativo de pagamento guardado?
• Lista de bens elaborada com fotografias e assinada por ambas as partes?
• Número NIE do inquilino incluído no contrato?
• Contabilista informado sobre os rendimentos do arrendamento (IRPF ou Modelo 210)?
• Em caso de arrendamento online: Registo Único solicitado (obrigatório a partir de julho de 2025)?
• Em caso de utilização turística: licença ETV disponível?
• Regras da casa anexadas ao contrato?
• Regime das despesas acessórias definido por escrito?

O que se segue? Questões importantes a considerar

Quem arrenda um quarto deve também ter em conta os restantes aspetos fiscais e legais:

• IBI: Regra geral, o imposto sobre imóveis é pago pelo senhorio — convém saber se podes beneficiar de uma redução do IBI. → Redução do IBI em Maiorca
• Comunidade de proprietários: O arrendamento de quartos num edifício em regime de propriedade horizontal pode levantar questões relacionadas com as regras da comunidade. → Comunidade de proprietários em Espanha
• Certificado de Habitabilidade: O quarto tem de situar-se numa habitação com certificado de habitabilidade válido. → Certificado de Habitabilidade em Maiorca
• Bono Alquiler Joven: Os jovens inquilinos que preencham determinados requisitos podem pedir um apoio à renda nas Baleares. → Bono Alquiler Joven nas Baleares
• Lei da Habitação nas Baleares: A lei da habitação de 2023 trouxe também algumas regras aplicáveis aos senhorios nas Baleares. → Lei da Habitação nas Baleares

Conclusão

Arrendar quartos em Maiorca é legalmente possível e pode ser uma fonte de rendimento interessante, desde que conheças as regras. O passo mais importante é escolher corretamente o tipo de contrato. O arrendamento de quartos não está sujeito às fortes normas de proteção da LAU aplicáveis ao arrendamento para habitação, o que te dá mais flexibilidade enquanto senhorio, mas também significa que tens de definir tudo no contrato. A partir de julho de 2025, o Registo Único passa igualmente a ser obrigatório para todos os arrendamentos anunciados em plataformas online. Já o arrendamento turístico sem licença ETV continua a ser um risco dispendioso. Pede a alguém que conheça o mercado das Baleares para analisar o contrato e a situação fiscal — em caso de problema, pouparás muito mais do que te custará.

Fontes oficiais

• Lei dos Arrendamentos Urbanos (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Registo Único de Arrendamentos de Curta Duração (Real Decreto 1312/2024): https://www.boe.es
• Agência Tributária das Ilhas Baleares (ATIB): https://www.atib.es
• Agência Estatal da Administração Tributária (AEAT) – Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Governo das Ilhas Baleares – Turismo: https://www.caib.es/sites/turisme
• Conselho de Maiorca: https://www.conselldemallorca.net