Alugar um quarto em Maiorca: Direitos, contrato e impostos

Quem aluga um quarto em Maiorca – seja no próprio apartamento ou numa casa onde também vive – move-se numa zona cinzenta jurídica que muitos subestimam. Alugar um quarto em Maiorca não é o mesmo que alugar um apartamento inteiro: a legislação espanhola sobre arrendamento distingue claramente entre contratos de arrendamento de habitação e o aluguer de quartos, que está sujeito a outras regras. Este guia explica-te qual o tipo de contrato adequado, que direitos têm senhorio e inquilino, o que significa o Registro Único desde julho de 2025, e como declarar corretamente os rendimentos de arrendamento – quer sejas residente quer não residente. No final, saberás a que deves prestar atenção no contrato, quais os erros que podem sair caros e o que as autoridades verificam concretamente.

• Tudo sobre o arrendamento de longa duração em Maiorca

O que é o alquiler de habitación – e o que não é?

O aluguer de quarto (alquiler de habitación) descreve o arrendamento de um único quarto dentro de uma unidade habitacional, enquanto o senhorio geralmente vive também no apartamento ou na casa, ou pelo menos é proprietário do imóvel completo. Esta é uma diferença decisiva em relação ao arrendamento de um apartamento completo e independente.

A lei espanhola de arrendamentos, a Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 – reformada de forma fundamental pela última vez em 2019 –, regula expressamente no artigo 2.º o arrendamento de habitação: aplica-se apenas quando um edifício completo é cedido como residência permanente do inquilino. O aluguer de quarto, por outro lado, enquadra-se no Título III da LAU (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) ou é frequentemente celebrado simplesmente como contrato ao abrigo do Código Civil (Código Civil), uma vez que as disposições de proteção da LAU não se aplicam automaticamente.

Nota: Se não vives na própria propriedade e arrendas quartos individuais a várias pessoas, a Agência Tributária ou a câmara municipal pode classificar isto como atividade comercial ou como arrendamento turístico – com obrigações completamente diferentes.

Que tipos de contrato existem – e qual se adequa a ti?

Antes de elaborares um contrato, precisas de saber para que fim o quarto vai ser arrendado. Na prática, distinguem-se três cenários relevantes:

1. Arrendamento de quarto a longo prazo (habitação)

O inquilino habita o quarto como residência permanente, partilhando cozinha ou casa de banho com o senhorio ou outros coinquilinos. Neste caso, recomenda-se um contrato de arrendamento ao abrigo do Código Civil com regras claras sobre:

• Duração do arrendamento e prazos de rescisão
• Direitos de utilização das áreas comuns
• Regulamento interno (horários de silêncio, visitas, limpeza)
• Despesas adicionais (eletricidade, água, Wi-Fi – normalmente rateadas)

2. Arrendamento de temporada (alquiler de temporada)

O quarto é arrendado por um período determinado e previamente definido – por exemplo, a um estudante ou trabalhador sazonal. Este contrato não tem motivação turística, enquadra-se no Título III da LAU e não exige comprovativo turístico, mas, desde julho de 2025, pode em certos casos exigir um número de registo (ver secção Registro Único).

3. Arrendamento turístico de curta duração de um quarto

Se arrendas um quarto por dias ou semanas a turistas através de plataformas como o Airbnb, aplicam-se as regras da lei turística balear. Trata-se de uma categoria jurídica completamente diferente – mais sobre isto na secção sobre a licença ETV.

O contrato de arrendamento: o que tem de constar obrigatoriamente?

Mesmo que um contrato de quarto possa ser celebrado sem formalidades, um contrato escrito é indispensável – em caso de litígio, é a tua única protecção. Estes pontos devem constar em todo o contrato de arrendamento de quarto em Maiorca:

1. Dados pessoais completos de ambas as partes (nome, NIE/DNI, endereço)
2. Descrição exacta do quarto (tamanho, localização na casa, equipamento)
3. Duração do arrendamento com data de início e fim concretas, bem como regras de renovação
4. Renda mensal em euros, prazo de pagamento e forma de pagamento
5. Caução (depósito): valor, momento do pagamento, condições de devolução
6. Direitos de utilização do banho, cozinha, terraço, etc. – o mais preciso possível
7. Regulamento interno: visitas, animais de estimação, tabaco, horários de silêncio
8. Despesas adicionais: quem paga a electricidade, a água, o wi-fi – proporcional ou fixo?
9. Prazos de rescisão para ambas as partes
10. Lista de inventário (como anexo, com fotografias)

Atenção: se o contrato não incluir qualquer disposição sobre rescisão, aplicam-se as normas gerais do Código Civil – o que pode implicar prazos longos ou litígios.

Caução e despesas adicionais: o que é habitual?

Quanto à caução, vale o seguinte: em arrendamentos privados, ela deve normalmente ser devolvida dentro de um prazo razoável após o término do contrato, desde que não sejam comprovados danos. Documenta os danos por escrito e com fotografias – antes e depois do arrendamento.

Registro Único: a nova obrigação de registo a partir de julho de 2025

Desde 2 de janeiro de 2025, vigora em toda a Espanha um registo nacional único para arrendamentos de curta duração (Registro Único). O prazo decisivo: a partir de 1 de julho de 2025, todos os proprietários que ofereçam alojamento de curta duração mediante remuneração económica através de plataformas online devem apresentar um Número de Registro Único válido e indicá-lo de forma visível em cada anúncio online.

Isto aplica-se expressamente não só a apartamentos de férias completos, mas também a:

• Arrendamentos sazonais
• Arrendamentos de quartos a hóspedes variados
• Arrendamentos em navios e barcos

O que isto significa para ti: Se arrendares um quarto de forma permanente a uma pessoa (por exemplo, trabalhador, estudante) sem recorrer a uma plataforma online, geralmente não és afetado. Mas assim que utilizares o Airbnb, o Booking.com ou portais semelhantes – mesmo para arrendamento sazonal –, precisas deste número.

Nota: O Registro Único é uma obrigação adicional, válida em toda a Espanha. Nas Baleares, não substitui a licença ETV para arrendamento turístico de férias – ambos os requisitos aplicam-se em paralelo.

Licença ETV e arrendamento de férias: afasta-te da zona cinzenta

Se quiseres arrendar um quarto por dias a turistas, precisas, nas Baleares, de uma licença ETV (Estancia Turística en Viviendas). Aqui a notícia mais importante desde já: Atualmente não estão a ser emitidas novas licenças ETV. O governo balear decretou a suspensão da emissão de novas licenças.

Quem arrendar quartos a turistas sem uma licença ETV válida arrisca multas nos termos da lei turística balear: consoante a gravidade da infração, até 5.000 €, de 5.001 a 50.000 € ou de 50.001 a 500.000 €. Os inspetores fazem controlos ativos, e até os turistas podem verificar a legalidade de um alojamento através de uma aplicação online oficial.

A fronteira entre o arrendamento sazonal permitido e o arrendamento turístico não autorizado é muitas vezes ténue:

→ Mais sobre o tema: Licença ETV Maiorca

Direitos do senhorio

Como senhorio de um quarto, tens direitos claros – independentemente de viveres ou não no imóvel:

• Direito de acesso à tua propriedade, desde que regulado contratualmente e com aviso prévio adequado
• Direito ao pagamento pontual do arrendamento
• Direito à rescisão em caso de incumprimento de pagamento ou violação contratual (prazos definidos contratualmente)
• Direito à devolução do quarto no estado original (deduzindo o desgaste normal)
• Direito de supervisão sobre a utilização das áreas comuns (fazer cumprir o regulamento interno)

Nota: Como tu próprio vives no imóvel, enquanto senhorio de um quarto tens geralmente mais controlo prático do que no arrendamento de um apartamento completo – mas, do ponto de vista legal, o contrato continua a ser o documento decisivo.

Direitos do inquilino

O inquilino de um quarto tem – apesar da proteção legal mais fraca em comparação com o arrendamento de um apartamento completo – também direitos:

• Direito à utilização do quarto e das áreas comuns conforme acordado contratualmente
• Direito à privacidade no quarto (sem acesso não anunciado)
• Direito à devolução do depósito de caução após o término do contrato, sem deduções infundadas
• Direito a condições de habitação adequadas (banho funcional, eletricidade, água)
• Proteção contra a rescisão de acordo com os prazos acordados contratualmente

Importante: A duração mínima de 5 anos da LAU não se aplica aqui automaticamente. Os inquilinos de um quarto não podem, portanto, invocar esta disposição de proteção, salvo se existir um contrato de arrendamento habitacional sobre um apartamento inteiro.

Impostos: Como tributar os rendimentos de arrendamento do arrendamento de quartos?

Esta é a área onde ocorrem a maioria dos erros. A obrigação fiscal depende de seres residente ou não residente.

Residentes (IRPF)

Se tens residência fiscal em Espanha, deves declarar os rendimentos de arrendamento provenientes do aluguer de quartos na tua declaração de IRPF. Os rendimentos devem ser declarados como rendimentos de capital provenientes do arrendamento de imóveis.

Despesas dedutíveis (gastos deducibles) que podes deduzir proporcionalmente:

• Juros hipotecários proporcionais
• Amortização proporcional (amortización)
• Reparações e manutenção (proporcional ao quarto arrendado)
• IBI, Comunidad e seguro proporcionais
• Despesas correntes proporcionais (eletricidade, água)

A dedutibilidade deve ser calculada proporcionalmente: se arrendares um quarto de 20 m² numa habitação de 100 m², podes deduzir 20 % dos custos totais – mas apenas para os dias efetivamente arrendados.

Atenção: a redução fiscal de 60 % sobre os rendimentos líquidos de arrendamento (para habitação, ao abrigo da LAU Título II) geralmente não se aplica automaticamente ao arrendamento de quartos, uma vez que não existe um contrato de arrendamento habitacional clássico. Faz este ponto verificar por um consultor fiscal.

→ Mais: Dedução de IRPF para senhorios nas Ilhas Baleares

Não residentes (Modelo 210)

Se não tens residência fiscal em Espanha, deves declarar os rendimentos de arrendamento através do Modelo 210. Até 20 de janeiro do ano seguinte, deves apresentar uma declaração com os rendimentos de arrendamento, deduzindo as despesas dedutíveis proporcionais.

Para os dias em que o quarto fica vazio e não é arrendado, deve ser paga a taxa de utilização imputada proporcional (baseada no valor cadastral) – o prazo de entrega para isto é 31 de dezembro do ano seguinte.

→ Detalhes: Tributação dos rendimentos de arrendamento como não residente em Espanha

Visão Geral das Obrigações Fiscais

IVA no aluguer de quartos?

O simples arrendamento de um quarto para fins habitacionais é, em princípio, isento de IVA. A situação muda quando prestas serviços adicionais tipo hotel (pequeno-almoço, limpeza diária do quarto, serviço de lavandaria): nesse caso pode surgir obrigação de IVA. O mesmo se aplica quando faturas através de agências que, por sua vez, emitem faturas.

Em caso de dúvida: consulta um contabilista com experiência em Maiorca antes de definir o modelo de negócio.

Erros mais comuns ao alugar quartos em Maiorca

Estes são os erros que advogados e contabilistas em Maiorca veem repetidamente:

1. Sem contrato escrito – em caso de disputa sobre a caução ou a rescisão, ficas sem proteção.
2. Tipo de contrato errado escolhido – um contrato LAU Título II para o arrendamento de um quarto é juridicamente problemático.
3. Sem lista de inventário – a indemnização por danos dificilmente pode ser exigida sem documentação.
4. Alugado turisticamente sem licença ETV – coima até 500.000 €, consoante a gravidade.
5. Registro Único esquecido – obrigatório a partir de 1 de julho de 2025 no arrendamento através de plataformas online.
6. Imposto não declarado – os rendimentos de arrendamento são sempre tributáveis, por menores que sejam.
7. Redução de 60% no IRPF aplicada indevidamente – não se aplica automaticamente a contratos de quartos.
8. Caução não devolvida a tempo – pode dar origem a obrigações de indemnização.
9. Despesas não claramente reguladas – quase sempre gera conflitos.
10. Regulamento interno em falta – imprescindível especialmente na utilização partilhada de cozinha e banho.

Checklist: alugar um quarto em Maiorca

• Tipo de contrato esclarecido (habitação permanente, temporada, turístico)?
• Contrato escrito redigido com todas as informações obrigatórias?
• Caução definida e comprovativo de pagamento documentado?
• Lista de inventário com fotos criada e assinada por ambas as partes?
• Número NIE do inquilino incluído no contrato?
• Contabilista informado sobre os rendimentos de arrendamento (IRPF ou Modelo 210)?
• No caso de arrendamento online: Registro Único solicitado (obrigatório a partir de julho de 2025)?
• No caso de utilização turística: licença ETV disponível?
• Regulamento interno anexado como anexo ao contrato?
• Regulamentação sobre despesas acessórias fixada por escrito?

O que vem depois? Temas subsequentes importantes

Quem aluga um quarto deve também ter em vista as outras dimensões fiscais e jurídicas:

• IBI: O imposto sobre imóveis é geralmente suportado pelo proprietário – vale a pena conhecer uma possível redução do IBI. → Redução do IBI Maiorca
• Comunidade de Proprietários: Alugar quartos numa propriedade em regime de comunidade pode levantar questões de direito comunitário. → Comunidade de Proprietários Espanha
• Cédula de Habitabilidade: O quarto deve situar-se numa habitação com licença de habitabilidade. → Cédula de Habitabilidade Maiorca
• Bono Alquiler Joven: Inquilinos jovens que cumpram determinadas condições podem solicitar um subsídio de arrendamento nas Baleares. → Bono Alquiler Joven Baleares
• Ley Vivienda nas Baleares: A lei de habitação de 2023 trouxe também algumas regras para os senhorios das Baleares. → Ley Vivienda Baleares

Conclusão

Alugar quartos em Maiorca é legalmente possível e pode ser uma fonte de rendimento sensata – desde que conheças as regras. O passo mais importante: escolher corretamente o tipo de contrato. O arrendamento de quartos não está sujeito às fortes normas de proteção da LAU aplicáveis ao arrendamento de habitação, o que te dá mais flexibilidade como senhorio, mas também significa que tens de regular tudo contratualmente por ti próprio. A partir de julho de 2025, aplica-se ainda a obrigação de Registo Único para qualquer arrendamento através de plataformas online. Já o arrendamento turístico sem licença ETV continua a ser um risco caro. Faz revisar o contrato e a fiscalidade por alguém que conheça o mercado das Baleares – isso poupa, num caso de necessidade, muito mais do que custa.

Fontes Oficiais

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración (Real Decreto 1312/2024): https://www.boe.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB): https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Govern de les Illes Balears – Turisme: https://www.caib.es/cathosfront/cens
• Consell de Mallorca: https://www.conselldemallorca.net