Poolkostnader på Mallorca

En pool är den post där förväntningarna och sluträkningen skiljer sig mest åt på Mallorca: utöver poolbyggarens offert tillkommer kommunala avgifter, moms, vatten, el och skötsel — och på landsbygdsmark finns begränsningar som avgör själva poolens utformning.

Kalkylatorn guidar dig genom båda delarna: dels bygget med tillstånd och skatt, dels den löpande driften. Den visar tydligt vilka poster som regleras av myndigheter och vilka som enbart beror på dina egna uppgifter.

Vad kostar en pool på Mallorca?

Det finns inget seriöst standardsvar, och den som ger dig ett sådant räknar inte på just ditt fall. Byggkostnaden beror på poolens storlek, byggsätt, tomtens tillgänglighet och teknik — det är marknadspriser, inte myndighetsfastställda belopp. Däremot går det att beräkna exakt vilka kostnader som staten och din kommun lägger på: den kommunala byggskatten, bygglovsavgiften och momsen. Dessa 3 följer regler, inte erfarenhetsvärden.

Även driftskostnaderna är uppdelade på liknande sätt. Din kommuns vattenpris och den baleariska avloppsavgiften finns angivna i publicerade taxor. El till filterpumpen och skötseln av poolen beror däremot på ditt avtal, din anläggning och hur du använder den. Kalkylatorn skiljer tydligt mellan dessa: allt som kan styrkas med underlag hämtas från ett uppdaterat register med gällande rättsläge. Resten frågar den dig om — utan att hitta på något.

Det mest ärliga svaret på kostnadsfrågan är därför: här får du inte en ersättning för poolbyggarens kostnadsberäkning, utan en komplett lista över vad som tillkommer utöver offerten. Det är just den delen som de flesta underskattar.

Så beräknas kostnaderna

Kalkylatorn arbetar med 2 delar som hålls åtskilda eftersom de följer olika regler.

Del 1: engångskostnader för bygget

Underlaget för de offentliga avgifterna är PEM (presupuesto de ejecución material, de rena utförandekostnaderna). Det är inte priset längst ner i din poolbyggares offert. Enligt art. 102.1 i den spanska kommunalskattelagen TRLRHL ingår uttryckligen inte i PEM:

• moms och andra skatter som gäller projektet,
• arvoden till arkitekter, ingenjörer och byggledning,
• byggföretagets vinst,
• avgifter och skatter som är direkt kopplade till byggnationen.

Om du använder anbudspriset rakt av som PEM beräknar du systematiskt dina avgifter för högt. Därför frågar kalkylatorn efter PEM och den totala ersättningen var för sig.

På PEM tillkommer 2 kommunala poster: ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras — den kommunala byggskatten) och avgiften för bygglovet. Varje kommun fastställer sina egna satser i sina föreskrifter, och de skiljer sig åt från ort till ort. Kalkylatorn hämtar din kommuns satser från registret. Om det saknas underlag för en kommun visar den öppet att uppgiften saknas, i stället för att tyst räkna med noll — ett saknat värde är information, inte ett nollbelopp. I vissa kommuner räknas halva bygglovsavgiften av från byggskatten; där det gäller finns uppgiften registrerad.

En sak som ofta överraskar: Enligt Art. 102.4 TRLRHL uppkommer byggskatten när byggarbetet inleds — även om bygglovet ännu inte har beviljats. Skattekravet grundas på att bygget faktiskt pågår, inte på handlingarna. Mer information om båda posterna, inklusive den senare slutavräkningen, hittar du i kalkylatorn för bygglovsavgift och ICIO.

Därtill kommer moms. För poolarbeten gäller den ordinarie IVA-satsen på 21 %. Den reducerade skattesatsen för renoverings- och reparationsarbeten på bostäder gäller inte här: den spanska skattemyndigheten AEAT slår uttryckligen fast att en pool varken är en bostadsbyggnad eller en del av en sådan. Om du har räknat med den reducerade skattesatsen behöver du justera upp kostnaden här.

Det viktiga är att underlaget är ett annat: Momsen beräknas på den totala ersättningen för uppdraget — alltså även arvoden och byggföretagets vinst —, inte på PEM. Därför frågar kalkylatorn efter båda beloppen separat och tillämpar rätt underlag på vart och ett. Om du sätter dem lika blir beräkningen fel åt båda håll samtidigt.

Del 2: löpande drift

För vatten finns 2 poster: priset per kubikmeter enligt taxan i din kommun och canon de saneamiento (den baleariska avloppsavgiften). Canon följer en trappskala per månad — ju mer ett hushåll förbrukar, desto dyrare blir varje ytterligare kubikmeter. Det innebär något som är lätt att missa: Poolens vattenkostnader är marginalkostnader. Vad poolvattnet faktiskt kostar beror på var ditt hushåll hamnar på skalan utan pool. Kalkylatorn visar detta genom att räkna din kostnad 2 gånger — en gång med och en gång utan poolvattnet — och redovisa skillnaden. Ett fast pris per kubikmeter skulle systematiskt ge fel resultat här.

Om din fastighet ligger i ett område utan reningsverk i drift sänks avgiften. Även detta finns registrerat och uppskattas inte.

Kalkylatorn redovisar den första påfyllningen separat. Den tillkommer bara under det första året och skulle annars ge en missvisande bild av dina löpande kostnader. Om du tar vatten från en egen brunn gäller andra regler — brunnen måste vara registrerad, annars är vattenuttaget inte lagligt. Läs mer i Vattenförsörjning på fincan och Legalisera brunnar.

För el beräknar kalkylatorn filterpumpens kostnad utifrån 4 uppgifter: effekt, daglig drifttid, antal driftdagar per år och ditt elpris. Därtill kommer ett skötselpaket eller kemikalier, beroende på om du sköter poolen själv eller låter någon annan göra det. Det finns inga myndighetskällor för dessa belopp — här räknar kalkylatorn enbart med dina egna siffror. Den markerar också detta, så att du ser vilken del av resultatet som har underlag och vilken som bygger på dina antaganden.

Följande ingår medvetet inte: uppvärmning av vattnet, reparationer och byte av teknik, vinterförberedelser och försäkring — om din pool över huvud taget omfattas av försäkringen kan du läsa om i guiden Hemförsäkring i Spanien. Dessa kostnader varierar så mycket att varje schablon skulle dölja mer än den visar.

Så använder du kalkylatorn

Ha 3 saker redo, så tar det bara några minuter.

1. Din kommun. Den avgör skattesatsen för byggskatten, licensavgiften och vattentaxan. Utan den uppgiften går det inte att beräkna de kommunala kostnaderna.
2. Offerten från den som bygger din pool — uppdelad i detaljer. Du behöver PEM separat från det totala priset. Saknas uppdelningen, be om den; en seriös leverantör lämnar den, och du behöver den ändå för ansökan.
3. Måtten på den planerade poolen, alltså vattenytans storlek och vattenvolymen, samt uppgift om det redan finns en pool på tomten. Utifrån detta kontrollerar beräknaren gränserna för landsbygdsmark.

För driftsdelen behöver du dessutom ditt elpris, uppgifter om filterpumpen och din vanliga vattenförbrukning i hushållet. Den sistnämnda är viktigare än den låter — den avgör vilket avgiftsblock du hamnar i för avloppsavgiften och därmed marginalkostnaden för poolvattnet.

Resultatet skiljer mellan engångs- och löpande kostnader och visar varifrån varje post kommer: ett register med aktuellt rättsläge eller dina egna uppgifter. Där underlag saknas anges det — som en öppen lucka, inte som 0.

Särskilda fall

Ny pool på landsbygdsmark

För nya pooler på suelo rústico (landsbygdsmark) gäller sedan 25 maj 2020 fasta gränser för vattenytans storlek, vattenvolymen och antalet pooler per Finca — om marken på landsbygden används för ett enfamiljshus får det inte finnas mer än 1 pool per tomt. Gränserna infördes genom Decreto-ley 9/2020; sedan 29 december 2022 står de med identisk lydelse i artikel 68 bis i LUIB, införd genom Decreto-ley 10/2022.

De konkreta värdena hittar du medvetet inte i texten utan i beräknaren: den kontrollerar måtten på din planerade pool mot gällande gränser och säger om de följs.

Här behövs en ärlig upplysning. Kontrollen jämför 3 siffror — inget mer. Den är inget löfte om bygglov. Om din pool faktiskt är tillåten beror också på avstånd till tomtgränser, kommunens detaljplan, markens skyddskategori, gränserna för den bebyggbara ytan och kommunala regler. Vad du över huvud taget kan räkna med på landsbygdsmark beskrivs i en separat guide; i särskilt skyddade områden gäller ännu striktare regler. Den som klarar sifferkontrollen har uppfyllt ett nödvändigt, men inte tillräckligt, villkor. Vad som dessutom behöver klarläggas står under Pool och juridik på Mallorca.

Ovanmarkspool i stället för en murad pool

En ovanmarkspool i lätt konstruktion, som ställs upp utan grund och kan monteras ned igen, är som regel inte en byggåtgärd som kräver tillstånd. Men det gäller inte överallt: det beror på typ av tomt och skyddszon, och vissa kommuner tolkar reglerna striktare än andra. Så snart markarbeten, en bottenplatta eller fast rördragning tillkommer har gränsen till ett byggnadsverk passerats. Om du är osäker bör du skicka en kort förfrågan till Ayuntamiento (kommunförvaltningen) innan poolen står på plats.

Tomt i ett bostadsområde

Ligger din tomt i ett bostadsområde behöver poolbygget i regel även godkännas av Comunidad de Propietarios (ägargemenskapen). Det gäller oavsett bygglovet och glöms ofta bort tills det är för sent — beslutet kräver framförhållning och följer gemenskapens stadgar. Läs mer under Comunidad de Propietarios i Spanien.

Byggd utan tillstånd

Här lever ett missförstånd kvar: LUIB har inget fast högsta bötesbelopp. Enligt art. 167 LUIB beräknas böterna som en procentandel av byggnadsvärdet, med olika nivåer beroende på marktyp:

Det är främst 2 saker som ofta blandas ihop. För det första utgår man inte från din planerade budget, utan från det värde som myndigheten fastställer enligt art. 177 LUIB för de arbeten som faktiskt har utförts. Har du byggt mindre än planerat beräknas beloppet också utifrån en lägre nivå – och tvärtom. För det andra innebär betalning av böter inte att poolen legaliseras. Att återställa det lagliga tillståndet och en eventuell legalisering i efterhand är separata processer med egna krav. Så går det till kan du läsa om under Legalisera svartbygge; vilka tidsfrister som gäller beskrivs under Preskription av svartbygge.

Byggsätt och pooltyp

Byggsättet spelar ingen roll för beräkningen av avgifterna, men det gör det för din offert. Vanliga alternativ är skimmerpoolen, där vattenytan ligger synligt under poolkanten, överloppspoolen med en ränna runtom och infinitypoolen med en till synes oändlig kant – tekniskt mer avancerad eftersom den kräver en uppsamlingsbassäng och högre cirkulationskapacitet. Pooler byggs oftast i murad eller sprutad betong, med kakelbeklädnad eller poolfolie; det finns också prefabricerade GFK-pooler, som går snabbare att installera men har fasta former och mått. Vilken variant du väljer ändrar inte beräkningsunderlaget – men den påverkar PEM, som ingår i beräkningen.

Process och handlingar

En fast byggd pool är en byggåtgärd, och därför behöver du först avgöra vilket förfarande som gäller. Om det krävs en Licencia de obras (kommunalt bygglov) eller om det räcker med en comunicación previa (bygganmälan) beror enligt art. 146.1 bokstav d LUIB på om projektet kräver ett proyecto técnico (en teknisk projektering) enligt Ley 38/1999. Art. 148 LUIB tillåter comunicación previa för projekt med enkel teknik – men aldrig på skyddad suelo rústico och aldrig om arbetet påverkar grundläggning eller bärande konstruktion.

Det är kommunen som avgör vilket alternativ som gäller i ditt fall; öns råd kan reglera gränsdragningen genom förordning. Den allmänna processen för båda förfarandena beskrivs i guiden Bygglov Mallorca; om ett projekt på landsbygdsmark går utöver den vanliga användningen kan det dessutom krävas en Declaración de Interés General. Det är inte bara en formalitet: förfarandet avgör vilka handlingar som krävs, väntetiden och kostnaderna.

Den vanliga processen ser ut så här:

1. Inledande kontroll. Kontrollera fastighetstyp, skyddskategori och detaljplan. På landsbygdsmark behöver du dessutom kontrollera gränserna enligt art. 68 och följande artiklar i LUIB – det är vad kalkylatorn ovan är till för.
2. Planering. Om det krävs fackprojektering anlitar du den; den ligger också till grund för PEM, som du behöver för avgifterna.
3. Ansökan hos Ayuntamiento. Licencia de obras eller comunicación previa, beroende på hur åtgärden klassas. I en bostadsanläggning krävs först ett beslut från ägargemenskapen.
4. Avgifter. Byggskatt och licensavgift fastställs utifrån PEM. Tänk på att skattskyldigheten uppstår när bygget påbörjas.
5. Bygge och slutbesiktning. Därefter följer, beroende på kommun, slutavräkning av byggskatten utifrån det faktiska byggvärdet och vid behov registrering i fastighetsregistret.

Planera processen i god tid. Själva byggtiden är sällan flaskhalsen – det är ofta kommunens handläggningstid före byggstart, och den varierar kraftigt mellan olika orter.

Rättslig grund och aktuell status

Den här sidan och beräknaren bygger på:

• Ley 12/2017 (LUIB, Balearernas lag om fysisk planering och mark), särskilt art. 68 bis (gränser för pooler på landsbygdsmark), art. 146 (krav på tillstånd), art. 148 (comunicación previa), art. 167 (sanktioner för byggande utan tillstånd) och art. 177 (värdering av utförda arbeten).
• Decreto-ley 9/2020 – införandet av storleksgränser för nya pooler på suelo rústico.
• Decreto-ley 10/2022 – dessa gränser infördes ordagrant i art. 68 bis LUIB.
• TRLRHL (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), art. 100–103 – byggskatt, beskattningsunderlag och när skattefordran uppstår.
• Decreto Legislativo 1/2016 – canon de saneamiento, Balearernas avloppsavgift med sin blockskala.
• Kriterier från den spanska skattemyndigheten AEAT för klassificering av pooler vid moms.

Kommunernas satser för byggskatt, licensavgift och vattentaxa hämtas från respektive kommuns föreskrifter. Beräknaren läser dem från ett daterat register och redovisar själv rättsläget för varje värde. Om underlag saknas för en kommun redovisar den det öppet – den räknar inte bort luckan som 0.

Den här sidan ersätter inte individuell juridisk eller skatterättslig rådgivning. Den visar vilka regler som gäller och vilka frågor du bör ställa till din kommun, din arkitekt eller din rådgivare.