Poolregler på Mallorca 2026: Befintliga pooler, storleksbegränsningar och kommunala krav

Den som vill bygga, köpa eller ärva en pool på Mallorca stöter snabbt på Mallorcas poolregler: ett nätverk av balearisk lagstiftning, Ocupación-gränser och kommunala förordningar, som sedan 2020 har blivit betydligt strängare. Den centrala regeln för nya pooler på landsbygden (suelo rústico) är idag artikel 68 bis i den baleariska lagen om fysisk planering (LUIB): högst en pool per finca, högst 35 m² vattenyta och högst 60 m³ volym. Befintliga pooler som anlagts före denna regel omfattas i regel av beståndsskydd – men vid utbyggnad, legalisering eller försäljning blir det komplicerat. Denna guide förklarar vilka storleksbegränsningar som gäller, var pooler i skyddade zoner inte alls kan godkännas, hur kommuner som Andratx reglerar utseendet och vad torkan 2026 innebär för ditt poolvatten.

Planerar du att bygga en pool eller har du ärvt en gammal pool utan dokumentation?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — vi granskar din tomt, bebyggelsestatusen och de realistiska alternativen
• Att bygga en pool på Mallorca: Den fullständiga guiden

Grundregeln: Storleksbegränsningar enligt artikel 68 bis i LUIB

Den centrala bestämmelsen för nybyggnation av pooler på ”suelo rústico” är artikel 68 bis i lag 12/2017 om stadsplanering på Balearerna (LUIB). Artikeln föreskriver bokstavligen att användningen som enfamiljshus på lantlig mark inte får leda till fler än en pool per Finca, och att vattenytan för nya pooler inte får överstiga 35 m² och volymen inte får överstiga 60 m³. Regeln infördes genom dekretlag 9/2020 om brådskande åtgärder för skydd av Balearernas territorium, generaliserades och bekräftades genom dekretlag 10/2022 – och är idag konsoliderad i själva LUIB.

Viktigt: Regeln gäller för nya pooler. Den som redan före 2020 har byggt en större pool behöver inte riva den på grund av denna norm. Den som däremot bygger nytt, bygger till eller vill förstora en befintlig liten pool måste hålla sig inom gränsen på 35 m²/60 m³ – oavsett hur stor tomten är.

Observera: Regeln gäller för landsbygdsområden (suelo rústico). För pooler på bebyggd mark (suelo urbano) styrs bestämmelserna främst av den aktuella kommunala detaljplanen – hör av dig till Ayuntamiento i förväg.

Bebyggelseparametrar: ytanvändning, volym och 2-procentsgränsen

Förutom själva poolens storlek finns det en andra, ofta underskattad begränsning: tomtens totala ”ocupación”. Genom dekretlag 9/2020 (art. 5) skärptes bebyggelseparametrarna för ”suelo rústico” generellt – och poolen samt terrassens omgivning räknas med i denna beräkning.

I praktiken innebär detta att även om din tomt skulle vara tillräckligt stor för en pool på 35 m², kan kombinationen av hus, terrass, uthus och pool redan utnyttja den tillåtna totala Ocupación. En förhandsgranskning av en arkitekt eller byggnadsingenjör före planeringen är därför ett krav, inte ett val.

Observera: Gränsen för ”ocupación” beräknas per tomt, inte per byggnad. Den som redan har en stor bebyggd yta har ofta inget beräkningsutrymme kvar för en extra pool – även om denna skulle ligga inom gränsen på 35 m².

Skyddad ”suelo rústico”: Där inga nya pooler alls beviljas

I särskilt skyddade kategorier av landsbygdsområden – ANEI (Àrea Natural d'Especial Interès), ARIP boscoso (skogsområden av särskilt intresse) och APT de costas (kustskyddsområden) – är det i regel inte tillåtet att uppföra nya pooler. Detta gäller även om huvudbyggnaden är helt laglig: En pool som tillbyggnad kräver alltid ett eget bygglov, och inom dessa skyddskategorier nekas detta bygglov regelbundet. Även uppställbara eller demonterbara bassänger omfattas av detta så snart de installeras permanent – tillståndskravet är knutet till ”installationen”, inte till konstruktionssättet.

Ett andra hinder gäller tomter med befintliga stadsplaneringsöverträdelser – även om dessa redan har preskriberats. Så länge en överträdelse inte har åtgärdats eller rättats till genom ett legaliseringsförfarande gäller regeln ”fuera de ordenación”: Nya anläggningar, däribland pooler, beviljas i princip inte på en sådan tomt förrän den befintliga bebyggelsen har reglerats juridiskt. Den som köper en finca med ladugård, tillbyggnad eller terrass utan tillstånd bör klargöra detta innan man planerar att anlägga en pool.

Mer information om naturskyddsområden: ANEI och naturskydd på Mallorca.

Portföljer: Vad gäller för portföljer från före 2020?

Den som köper eller har ärvt en finca med en äldre, större pool behöver inte automatiskt vidta åtgärder. Storleksbegränsningarna i LUIB innebär inte någon retroaktiv skyldighet att riva – de gäller uttryckligen nya pooler och nybyggnadsprojekt. En befintlig pool på 70 m² från 1990-talet får i regel stå kvar som ett undantagsfall, så länge den ursprungligen uppfördes med ett giltigt tillstånd eller så har tidsfristen för myndigheternas återställande (Restablecimiento) sedan länge löpt ut.

Det blir kritiskt i två fall:

1. Utbyggnad eller renovering som innebär byggnadsåtgärder: Så snart du förstorar bassängen, tätar om den med strukturella förändringar eller bygger en ny kant, gäller de nuvarande gränserna – även för den befintliga delen, om ett nytt stadsplaneringstillstånd krävs.
2. Avsaknad av ursprungligt bygglov: Om poolen aldrig har legaliserats och preskriptionstiden inte heller har löpt ut (till exempel när det gäller byggnader i särskilt skyddade zoner, där preskriptionstiden inte gäller), förblir byggnaden formellt olaglig – med risk för ett myndighetsbeslut om återställande.

Observera: Huruvida en äldre fastighetspool omfattas av beståndsskydd eller inte beror på byggår, zon och dokumentation. Det finns ingen generell regel som säger att ”gammalt = säkert” ur juridisk synvinkel – låt någon granska din fastighets historik i fastighetsregistret innan du köper eller påbörjar byggnadsarbeten.

Legalisering av gamla pooler utan papper

För simbassänger och andra anläggningar på ”suelo rústico” utan giltigt tillstånd, där myndigheternas krav på återställande inte längre kan verkställas på grund av preskription, har Consell de Mallorca inrättat ett extraordinärt legaliseringsförfarande, med stöd av lag 7/2024 och dess sjunde tilläggsbestämmelse (DA 7ª). Tidsfristen löper från och med offentliggörandet av plenarbeslutet i BOIB: För Mallorca skedde detta den 15 februari 2025, vilket innebär att den treåriga tidsfristen löper ut den 15 februari 2028.

Förfarandet är inte någon fribiljett: Det kräver teknisk dokumentation om miljökonsekvenser, säkerhet och energieffektivitet samt betalning av en ekonomisk avgift som ökar för varje ytterligare år. Mot den underliggande lagen Ley 7/2024 lämnades dessutom in en konstitutionell överklagan till Tribunal Constitucional den 17 juni 2025 – det rättsliga ramverket kan alltså fortfarande komma att ändras. Detaljer om hela förfarandet hittar du i guiden ”Legalisera olagligt byggt på Mallorca”.

Observera: Ju längre du väntar, desto dyrare blir legaliseringen – avgiften, som baseras på ”Coste de Ejecución Material”, stiger varje år. Den som äger en äldre pool utan dokument bör påbörja granskningen redan nu, inte först 2027.

Färg och utseende: Vad kommuner som Andratx egentligen föreskriver

Ett ihållande rykte gör gällande att turkosblå pooler skulle vara förbjudna över hela Mallorca. Det stämmer inte: Den nu gällande öplanen Plan Territorial Insular de Mallorca (PTIM) innehåller i sin konsoliderade lagtext inte en enda artikel som överhuvudtaget nämner ordet ”pool” (piscina). Det finns alltså ingen generell färgnorm på ö-nivå.

Det finns två verkliga nivåer:

• Tillståndspraxis och landskapsanpassning: Enligt pressrapporter förbjöd Consell de Mallorca, i enlighet med Decreto-ley 9/2020, användningen av blått för nya pooler på landsbygden och krävde istället färger som smälter in i landskapet, såsom grönt eller grått. Detta krav får främst genomslag genom tillståndspraxis i känsliga områden (till exempel Tramuntana), inte genom någon enskild lagartikel som kan åberopas.
• Kommunala förordningar: På kommunal nivå blir det mer konkret. Andratx kräver till exempel uttryckligen i sin stadsplaneringsförordning (publicerad i BOIB nr 99, 2024) att poolen, vad gäller färg eller material, ska utformas så att den smälter in i omgivningen.

Obs! Om en kommunal förordning är mer generös än LUIB (t.ex. 50 m² istället för 35 m²), gäller den strängare regionala normen. Kommunala regler kan skärpa kraven, men inte mildra den baleariska lagstiftningens gränsvärden. Det är bäst att klargöra den exakta färgskalan direkt med Ayuntamiento innan ansökan lämnas in – ”karibisk turkos” avvisas ofta i landsbygdsområden.

Vattenbrist 2026: Varför din pool plötsligt har blivit en politisk fråga

Balearerna står inför en ansträngd vattensituation år 2026. Enligt den officiella webbplatsen Portal de l'Aigua ligger reserverna på cirka 45 till 50 procent, flera försörjningsenheter befinner sig i ”Prealerta”, och enheten Es Pla till och med i ”Alerta”. Enskilda kommuner reagerar med egna bandos (förvaltningsbeslut): Esporles förbjöd till exempel i juli 2026 genom ett bando helt och hållet att fylla privata pooler.

Konkret innebär detta för poolägare att även en helt laglig och korrekt godkänd pool tillfälligt kan omfattas av ett fyllningsförbud enligt ett kommunalt förbud – oavsett bygglagstiftningen. Den som bygger nytt eller planerar att bygga bör därför kontrollera både kommunens stadsplaneringsmässiga och vattenrättsliga situation. Frågor som regnvattenanvändning och privata brunnar blir alltmer relevanta – mer om detta finns i guiden ”Att legalisera brunnar på Mallorca”.

Tillståndsförfarande: Steg för steg mot en laglig pool

1. Fastighetsregisterkontroll av tomten: byggnadskategori (suelo urbano/rústico común/skyddad), befintliga överträdelser, klargöra Ocupación-reserven.
2. Förhandsöverenskommelse med ayuntamiento: Diskutera färgpalett, avstånd till omgivningen och, i förekommande fall, avstånd till luftledningar (minst 3 m enligt Andratx-modellen).
3. Projekt utarbetat av arkitekt/byggnadsingenjör: Matematiskt styrka att gränsvärdet på 35 m²/60 m³ och den maximala beläggningsgraden (2 % respektive 1,5 % i skyddszoner) efterlevs.
4. Lämna inansökan om bygglov (Licencia de Obras ) till den behöriga kommunen (Ayuntamiento).
5. Byggnadsarbetet får påbörjasförst efter att tillstånd har beviljats – inte tidigare.
6. Säkerställslutgodkännande och dokumentation som är relevant för Cédula inför framtida försäljningar.

Mer information om det allmänna förfarandet finns i guiden ”Bygglov på Mallorca”.

De vanligaste felen

• ”Poolen är ju flyttbar, så det behövs inget tillstånd.” Fel: Varje fast installation av en pool kräver ett bygglov, även i skyddade områden.
• Ocupación för hela tomten räknas inte med. En i sig tillåten pool på 35 m² kan strida mot den totala Ocupación-gränsen om huset och terrassen redan upptar en stor yta.
• Befintliga olagligheter i äldre byggnader ignoreras. En ny pool beviljas inte så länge andra byggnader på tomten inte har legaliserats.
• Val av färg utan samråd. En skrikig turkos färg i en lantlig miljö leder ofta till avslag eller efterföljande villkor.
• Byggandet påbörjades innan tillstånd beviljats. Höga böter och skyldighet att riva byggnaden är reella risker vid olagligt uppförda pooler.
• Kommunens vattenförhållanden har förbises. Även en laglig pool kan tillfälligt förbjudas att fyllas på genom ett kommunalt förbud.

Checklista: Kontrollera poolreglerna på Mallorca innan du bygger eller köper

Vad händer därefter? Comunidad, IBI och försäljning

En godkänd pool påverkar ofta andra juridiska aspekter av din fastighet: Den kan påverka fastighetsvärdet och därmed IBI-skatten, ingår i den gemensamma kostnadsfördelningen i bostadsrättsföreningar om det rör sig om en gemensam pool, och ingår i den dokumentation som är relevant för Cédula vid en senare försäljning. Den som hyr ut fastigheten bör dessutom hålla koll på säkerhets- och hygienkraven för semesterpooler. Läs mer: IBI-skatt i Spanien, bostadsrättsföreningar i Spanien och cédula de habitabilidad.

Sammanfattning

Poolreglerna på Mallorca 2026 är strängare, men inte otydliga: För nybyggnationer på suelo rústico gäller tydliga gränser enligt artikel 68 bis i LUIB – en pool per finca, 35 m² vattenyta, 60 m³ volym, inom tomtens totala Ocupación. Befintliga pooler åtnjuter i regel beståndsskydd så länge det inte föreligger några olösta olagligheter; den som äger en gammal pool utan papper bör hålla ett öga på legaliseringsfristen fram till februari 2028, eftersom kostnaderna stiger årligen. Färgkraven härrör inte från någon ö-standard, utan från kommunala förordningar och tillståndspraxis – och torkan 2026 gör vattenfrågan dessutom till en politisk fråga. Den som noggrant kontrollerar förhållandena innan man bygger eller köper slipper böter, besvär med rivning och dyra överraskningar.

Officiella källor

• LUIB (Lag 12/2017 om stadsplanering på Balearerna), konsoliderad text, artikel 68 bis: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2018-806
• Lagdekret 9/2020 om brådskande åtgärder för att skydda Balearernas territorium: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2020-8012
• Portal de l'Aigua – Torka på Balearerna: https://www.caib.es/sites/aigua/es/index_de_sequera
• Ayuntamiento de Andratx – Stadsplaneringsförordning, BOIB nr 99 (2024): https://andratx.es/sites/cilma_andratx/files/2024-07/7408-2.pdf