Comunidad-avgifter på Mallorca

Vad kostar Comunidad på Mallorca?

2 siffror avgör allt: årsbudgeten som ägarstämman (Junta de Propietarios) beslutar om och ditt andelstal (cuota de participación) — din ägarandel, som anges i köpehandlingen (escritura) i hundradelar av hela byggnaden. Ditt bidrag är det ena multiplicerat med det andra, varken mer eller mindre. Det finns ingen lagstadgad avgift; den bestäms av den budget som gemenskapen själv beslutar om.

Lagen fastställer däremot 4 gränser som alla utgår från ditt eget bidrag: minimiavsättningen till reserven på 10 % av den senaste ordinarie budgeten, gränsen upp till vilken tillgänglighetsåtgärder är bindande även utan beslut, gränsen över vilken en beslutad förbättring inte är bindande för dig om du har röstat emot den, samt ramen för ditt ansvar för den tidigare ägarens skulder när du köper bostaden. Kalkylatorn ovan visar alla 4 i euro — det är skillnaden mellan att ”betala avgiften” och att veta vad gemenskapen kan förpliktiga dig att göra.

Så beräknas det

Beräkningen i sig är en multiplikation, men reglerna bakom den är mer komplexa. Kalkylatorn redovisar båda:

• Årsbidrag = gemenskapens årsbudget × ditt andelstal. Rättslig grund är Art. 9.1.e) LPH: Varje ägare står för de gemensamma kostnaderna ”con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido” — enligt den andel som fastställs i handlingen, om inget annat anges där.
• Avgift per betalning = årsavgiften delad med antalet delbetalningar. Om avgiften tas ut varje månad, kvartal eller år är en ren administrativ fråga; lagen innehåller inga regler om detta.
• Andel av den särskilda uttaxeringen = det sammanlagda beloppet för derrama × ditt andelstal. Vid obligatoriska åtgärder begränsas beslutet i Junta enligt Art. 10.2.a) LPH uttryckligen till ”la distribución de la derrama pertinente” — alltså fördelningen, inte huruvida åtgärden ska genomföras.
• Månadsavgift = årsavgiften delad med 12. Detta är det mått som lagen använder för sina gränser (”mensualidades ordinarias de gastos comunes”). Om avgiften inte tas ut månadsvis är 1/12 den vanligaste tolkningen; det finns ingen lagstadgad definition av mensualidad.

Enligt Art. 5 LPH anges andelstalet i handlingen och fastställs enligt Art. 3 Abs. 2 LPH ”en relación con el total del valor del inmueble y referida a centésimas” — nyttjandearean, läget inom eller utanför byggnaden samt den förväntade användningen av de gemensamma anläggningarna ligger till grund för beräkningen. Andelstalet förändras inte för att du höjer standarden i din bostad eller låter den förfalla.

Räkneexempel

Nedan finns 3 genomräknade exempel: en liten anläggning utan pool med en motsvarande hög andel, ett bostadsområde med pool och trädgårdsmästare samt samma fall med en särskild uttaxering för fasaden. Siffrorna beräknas vid varje sidvisning utifrån samma beräkning som ditt eget resultat – de är inte manuellt inmatade och kan därför inte bli inaktuella.

Särskilda fall som påverkar avgiften

Garage och förråd har ofta en egen andel

Om garage (garaje) eller förråd (trastero) är registrerade som en egen enhet i fastighetsregistret, har de en egen cuota de participación – och du betalar för var och en. Endast om de i escritura beskrivs som tillbehör (anejo) till din bostad ingår de i bostadens andel. Den som missar detta räknar systematiskt för lågt.

En annan fördelningsnyckel i handlingarna

Art. 9.1.e) LPH tillåter ”lo especialmente establecido": handlingarna eller stadgarna kan fördela vissa kostnader på ett annat sätt, exempelvis hisskostnader efter våningsplan eller poolkostnader endast på bostäder med tillgång. Det är tillåtet och inte ovanligt på Mallorca. Kalkylatorn räknar enligt lagens huvudregel. Står det något annat i dina handlingar är det den fördelningsnyckeln som gäller.

Bostadsområdet är ofta en gemenskap av gemenskaper

Många anläggningar på Mallorca är juridiskt sett en agrupación de comunidades enligt Art. 24 LPH – flera enskilda gemenskaper under en paraplyorganisation. För paraplygemenskapen gäller skyldigheten att ha en reservfond enligt Art. 9, enligt Art. 24.3.c) LPH, uttryckligen bara om dess Junta beslutar det. Du betalar då vanligtvis 2 avgifter: en till din enskilda gemenskap och en till paraplygemenskapen.

Vem betalar en särskild uttaxering – säljaren eller köparen?

För särskilda uttaxeringar som finansierar förbättringar är Art. 17.11 LPH tydlig: de belastar den som är ägare vid förfallodagen. En derrama som beslutats före köpet men förfaller först efteråt betalas alltså av köparen – även om köparen ännu inte deltog i omröstningen. Därför ska protokollen från de senaste mötena ingå i köpegranskningen, inte bara skuldeintyget.

Om gemenskapen själv har skulder

Om gemenskapen inte betalar en faktura kan borgenären enligt Art. 22.1 LPH i andra hand kräva varje enskild ägare – ”por la cuota que le corresponda", alltså enligt samma andel. Den som själv inte har betalningsdröjsmål kan enligt Art. 22.2 LPH invända att de ägare som är i dröjsmål först ska krävas på betalning. Det är en ytterligare, andelsberoende kostnadsrisk som knappast nämns i något köpeavtal.

Reservfonden: en miniminivå för beståndet, inte en årlig betalning

Art. 9.1.f) LPH kräver en reservfond (fondo de reserva) som ”en ningún caso" får understiga 10 % av den senaste ordinarie budgeten. 2 missförstånd är vanliga, och båda kan bli dyra:

• Det är ett minimibelopp, inte en årlig avsättning. När fonden har nått rätt nivå är ingen skyldig att betala in ytterligare pengar. Om den är underfinansierad kan årets avsättning bli betydligt högre.
• Beloppet gäller sedan 2019 och var tidigare hälften så stort. Den som läser en äldre avräkning hittar det tidigare beloppet där. Beräknaren använder den version som gällde på respektive brytdag.

Fonden används för underhåll, reparationer och renoveringar samt tillgänglighets- och energieffektiviseringsåtgärder som nämns i Art. 10.1.b) och Art. 17.2 LPH. Gemenskapen får också finansiera en byggnadsförsäkring eller ett underhållsavtal med fonden.

2 gränser som avgör besluten

12 månadsavgifter: tillgänglighet utan omröstning

Tillgänglighetsåtgärder som begärs av en ägare med funktionsnedsättning eller som är över 70 är enligt Art. 10.1.b) LPH bindande utan beslut från stämman, så länge den årliga andel som fördelas på varje enskild ägare, efter avdrag för offentliga bidrag, inte överstiger 12 ordinarie månadsavgifter. Det är den fördelade andelen som jämförs, inte åtgärdens totala kostnad – den som jämför fakturan från hissbyggaren med sin årsavgift blandar ihop det med det omvända av sin andel.

3 motregler innebär att denna gräns inte är något frikort. Den gäller inte om offentliga bidrag uppgår till 75 % av kostnaderna. Den gäller inte heller om de som ansöker själva betalar mellanskillnaden – Art. 10.1.b) säger detta uttryckligen. Och ett giltigt fattat beslut om tillgänglighet är bindande för gemenskapen enligt Art. 17.2 Abs. 2 LPH även långt över denna gräns.

3 månadsavgifter: när en förbättring inte binder dig

Om stämman med den erforderliga majoriteten på 3/5 beslutar om en förbättring – en ny anläggning, en ny tjänst eller en uppgradering som inte krävs för underhåll, boendestandard, säkerhet eller tillgänglighet – och din andel av installationskostnaderna överstiger 3 ordinarie månadsavgifter, är du som röstade emot inte bunden av beslutet enligt Art. 17.4 LPH och din andel ändras inte. Om du senare ändå vill använda fördelen, betalar du i efterhand din andel tillsammans med lagstadgad ränta.

2 avgränsningar är avgörande här: underhållsåtgärder är inga förbättringar – gränsen gäller inte för ett otätt tak. Och för energieffektiviseringsåtgärder enligt Art. 17.2 LPH är rätten för den som röstat emot uttryckligen utesluten; där måste även den som röstat emot bidra.

Vid köp: vad du ansvarar för tillsammans med bostaden

Enligt Art. 9.1.e) Abs. 3 LPH ansvarar förvärvaren med den förvärvade bostaden för tidigare ägares skulder – begränsat till den del av förvärvsåret som redan har förfallit och de föregående hela kalenderår som lagen anger. Det är ett sakrättsligt ansvar (afección real): ditt övriga kapital berörs inte, men bostaden i sig står som säkerhet. Det omfattar alla gemensamma kostnader från dessa år och, enligt Art. 10.2.c) LPH, även särskilda uttaxeringar för obligatoriska åtgärder – ramen som beräknaren visar är därför snarare satt för lågt än för högt.

Motåtgärden finns i samma artikel: överlåtaren måste i handlingen uppge att gemenskapskostnaderna är betalda och lägga fram ett intyg från sekreteraren med ordförandens godkännande (certificado de deudas con la comunidad). Utan intyget får handlingen inte upprättas, om inte köparen uttryckligen avstår från det. Det ska utfärdas inom 7 kalenderdagar efter begäran. Var det hör hemma i processen vid bostadsköp och vad notarien gör med det beskrivs i respektive guide.

Tidsfrister, formaliteter och vägen till pengarna

• Ordinarie stämma: minst 1 gång om året för att godkänna budget och redovisning (Art. 16.1 LPH). Kallelsen till junta ordinaria måste komma fram minst 6 dagar i förväg (Art. 16.3 LPH); för extra stämmor räcker den tid som krävs för att alla berörda ska kunna nås.
• Andra kallelse: Om det vid första försöket inte uppnås majoritet både räknat per person och andel, hålls stämman vid andra kallelsen utan beslutsmässigt minimiantal – samma dag efter 30 minuter eller inom 8 kalenderdagar med 3 dagars kallelsetid (Art. 16.2 LPH).
• Klandra ett beslut: 3 månader från beslutsdagen, eller 1 år om beslutet strider mot lag eller stadgar; för frånvarande ägare räknas fristen från delgivningen av protokollet (art. 18.3 LPH). Den som vill klandra måste ha betalat sina förfallna avgifter eller deponerat dem (art. 18.2 LPH).
• Vid betalningsdröjsmål: Gemenskapens fordringar löper med ränta från förfallodagen; Junta kan besluta om högre ränta än den lagstadgade och om tillfälligt indragna tjänster, så länge det inte är oskäligt (art. 21.1 LPH). Den som inte har betalat vid mötets början och inte har bestridit eller deponerat beloppet förlorar sin rösträtt – men får fortfarande närvara och yttra sig (art. 15.2 LPH).
• Betalningsföreläggande: Gemenskapen driver in obetalda avgifter genom proceso monitorio (art. 21.2 LPH), med ett intyg om skuldbeloppet som utfärdas av sekreteraren och undertecknas av ordföranden. Om gäldenären bestrider kravet kan gemenskapen få till stånd en interimistisk utmätning utan att ställa säkerhet (art. 21.4 LPH).

Vem beslutar om vad: organ och majoriteter

Röstvikten avgörs inte bara av antalet ägare, utan också alltid av andelstalen. Den löpande förvaltningen beslutas med enkel majoritet bland de närvarande, både räknat i antal och andelstal. Lagen kräver 3/5 av samtliga ägare och andelstal bland annat för att inrätta eller avskaffa gemensamma tjänster som concierge eller bevakning (art. 17.3 LPH), för byggnadstekniska uppdelningar och påbyggnader (art. 17.6 LPH) samt för beslut om semesteruthyrning. Tillgänglighetsåtgärder och installation av hiss kräver majoritet bland ägarna, som samtidigt företräder majoriteten av andelstalen (art. 17.2 LPH). För energieffektiviseringsåtgärder räcker enkel majoritet, så länge det årligen fördelade beloppet inte överstiger 12 månadsavgifter.

Semesteruthyrning: sedan 2025 kräver även ett ja ett beslut

Art. 17.12 LPH har omformulerats med verkan från 3 april 2025. Sedan dess kräver varje uttryckligt beslut genom vilket gemenskapen godkänner, begränsar, villkorar eller förbjuder turistuthyrning 3/5 av ägarna och 3/5 av andelstalen. Den tidigare tolkningen – ”tillåtet så länge ingen förbjuder det” – gäller därmed inte längre utan vidare.

Samma majoritet kan fastställa särskilda kostnadsandelar eller en högre andel av gemenskapens kostnader för den uthyrda bostaden; höjningen får inte överstiga 20 procent. Alla dessa beslut har uttryckligen ingen retroaktiv verkan. Om du över huvud taget kan få en licens avgörs dessutom av den baleariska turismlagstiftningen – se vår guide om ETV-licens på Mallorca.

Det här ingår i samfällighetsavgiften

Försäkring för din egen bostad ingår inte, utan du behöver en egen hemförsäkring i Spanien. Inte heller den kommunala fastighetsskatten ingår: IBI betalar du till kommunen, medan samfällighetsavgiften betalas till föreningen. Det är 2 separata avgifter, men vid köp blandas de ofta ihop.

Att du inte använder bostaden befriar dig inte från betalningsskyldigheten: Art. 9.2 LPH klargör uttryckligen att utebliven användning av en tjänst inte befriar dig från betalningsskyldighet – med enda undantag för rätten för den som röstat emot enligt Art. 17.4 LPH.

Stadgar och ordningsregler

Estatutos finns inskrivna i fastighetsregistret och är bindande även för varje ny ägare. De reglerar sådant som går utöver lagen – husdjur, användning av gemensamma anläggningar och uthyrning. Ordningsreglerna (reglamento de régimen interior) är enklare: de beslutas med enkel majoritet, registreras inte och är bindande för boende och hyresgäster. Före köpet bör du få se båda, tillsammans med protokollen från de senaste 2 till 3 stämmorna. Där framgår om en renovering är på gång, om det pågår rättsprocesser och om semesteruthyrning är begränsad – uppgifter som även går att kontrollera i fastighetsregistret.

Byggnadsändringar i den egna bostaden

Grundregeln är att allt som påverkar byggnadens yttre eller gemensamma delar kräver godkännande från Junta. En invändig renovering utan påverkan på utsidan gör det inte. Det gäller däremot en synlig utomhusdel till luftkonditioneringen, en markis eller en solcellsanläggning på det gemensamma taket – och dessutom krävs vanligtvis kommunalt tillstånd. Den som bygger utan beslut riskerar att själv få stå för kostnaden för att återställa.

De vanligaste misstagen bland tyskspråkiga ägare

1. Att ignorera stämmor. Om du varken deltar eller ger någon fullmakt får du veta om extrauttaget först när räkningen kommer.
2. Att köpa utan skuldfrihetsintyg. Ansvaret följer fastigheten, inte säljaren.
3. Överföra ett tyskt WEG-tänkande. Röststyrkan följer andelstalet; en ägare med en stor lägenhet kan därmed få ett strukturellt övertag.
4. Blanda ihop samfällighetsavgiften och IBI. Den ena är privaträttslig, den andra är en kommunal skatt.
5. Låta fristen för att överklaga löpa ut. 3 månader går snabbt, och därefter gäller även ett olyckligt beslut.
6. Bara räkna lägenhetens andelstal. Garage och Trastero har ofta egna andelstal.

Dina rättigheter som ägare

Skyldigheterna står ovan – rättigheterna nämns mer sällan, men är lika konkreta:

• Rätt att delta och rösta på varje stämma, så länge du har betalat dina förfallna avgifter (Art. 15.2 LPH); den som inte betalar får fortfarande delta och yttra sig, men inte rösta.
• Insyn i samfällighetens redovisning, protokoll och avtal – en förutsättning för att över huvud taget kunna bedöma en extra uttaxering.
• Begära att frågor tas upp på dagordningen: Varje ägare kan skriftligen begära att stämman behandlar en fråga; ordföranden måste ta upp den (Art. 16.2 LPH).
• Kalla till en extra stämma, om 1/4 av ägarna begär det eller om ägare som tillsammans innehar 25 % av andelstalen gör det (Art. 16.1 LPH).
• Överklaga olagliga beslut till domstol inom de tidsfrister som anges i Art. 18.3 LPH.
• Ombud: Du behöver inte resa dit själv – det räcker med en skriftlig fullmakt (Art. 15.1 LPH). För ägare som inte bor på ön är detta den praktiskt viktigaste meningen i hela lagen.

Före köpet: handlingar du bör be att få se

• Utdrag ur fastighetsregistret (nota simple) granskat med avseende på belastningar – se Kontrollera fastighetsregistret i Spanien
• Skuldfrihetsintyg från samfälligheten (certificado de deudas) inhämtat från förvaltaren
• Gått igenom årsredovisningarna för de senaste 2 åren och protokollen från de senaste 3 stämmorna — där framgår planerade extraavgifter
• Kontrollerat om stadgarna begränsar semesteruthyrning
• Känner till månadsavgiften, din andel och reservfondens storlek — och har angett dem ovan
• Tagit del av byggnadens energicertifikat (Energicertifikat i Spanien)
• Efterfrågat pågående rättstvister inom föreningen och noterat Administrador de Fincas

Vid försäljning är skyldigheten den omvända: då måste du visa upp intyget för köparen, och obetalda skulder sänker antingen priset eller förhindrar tillträdet. En timmes läsning av handlingarna före köpet är den billigaste delen av hela köpprocessen — och den enda där en obehaglig överraskning ännu inte kostar något. Läs mer om marknaden och regionerna i översikten Fastigheter på Mallorca.

Rättslig grund och aktuell status

Det som gäller är Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal i sin konsoliderade version, publicerad av Boletín Oficial del Estado (BOE-A-1960-10906). Reglerna om bostadsägande är nationell lagstiftning; Balearerna har inte antagit några avvikande regler. För den här sidan har den konsoliderade versionen lästs med den senaste ändringen genom Real Decreto-ley 7/2026 (i kraft sedan 22 mars 2026), hämtad 6 september 2026; de bestämmelser som är relevanta för kalkylatorn — art. 3, 5, 9, 10, 15 till 18, 21, 22 och 24 — påverkas inte av detta. Siffrorna i kalkylatorn kommer från faktaregistret på den här sidan; kalkylatorn visar själv vilka uppgifter och källor som finns registrerade där.

Vanliga frågor

Slutsats

Comunidad är inte ett byråkratiskt bihang, utan strukturen som kopplar din bostad till resten av anläggningen. 2 siffror — budgeten och din andel — avgör vad du betalar; samma 2 siffror avgör vad föreningen kan förplikta dig till och vilket ansvar du tar på dig vid köpet. När du känner till dem läser du ett stämmoprotokoll på ett annat sätt: inte som en formalitet, utan som en förhandsvisning av din egen räkning.

Relaterade kalkylatorer

De löpande kostnaderna för en fastighet på Mallorca omfattar mer än månadsavgiften. Du hittar en översikt över alla kalkylatorer i kalkylatoravsnittet; närliggande ämnen är IBI, den kommunala fastighetsskatten, och skatt för icke-residenter som använder bostaden själva.