Långtidsuthyrning på Mallorca: Den kompletta guiden för hyresgäster 2026
Den som vill bo permanent på Mallorca kan knappast undvika ett långtidshyresavtal (på spanska ”alquiler de larga duración” eller ”vivienda habitual”). Det är den rättsligt starkaste bostadsstatusen du kan ha på ön – och samtidigt den marknad där konkurrensen är hårdast. Den här guiden visar dig ur hyresgästens perspektiv vilka rättigheter den spanska hyreslagstiftningen garanterar dig, vad som skiljer en långtidsuthyrning från säsongs- eller semesteruthyrning, vilka kostnader du måste räkna med och hur du undviker de typiska fallgroparna på Mallorca.
På Mallorca är långtidsuthyrning nyckeln till en ”vivienda habitual” – din huvudsakliga bostad. Det är i regel endast med ett långtidshyresavtal som du kan få ”empadronamiento” (kommunal registrering i ”padrón”), vilket du behöver för att ansöka om NIE, få ett sjukförsäkringskort, en skolplats och mycket mer. Till skillnad från turistuthyrning omfattas den av det spanska hyresrättens fullständiga skydd: garanterad minsta löptid, tak för hyreshöjningar och, sedan 2023, mäklarprovision som betalas av hyresvärden.
Planerar du att flytta till Mallorca och funderar på om du ska hyra eller köpa?
- 📩 Skicka en personlig förfrågan — vi kopplar dig till verifierade lokala kontaktpersoner i din region.
- Guide till att flytta till Mallorca – från NIE till padrón och skattemässig hemvist.
Långtidsuthyrning kontra säsongs- och semesteruthyrning – vad menas med det?
Enligt spansk lag finns det tre mycket olika hyresformer som i praktiken ofta förväxlas. Skillnaden är inte bara teoretisk: den avgör om du har bostadssäkerhet i fem år eller om du måste flytta ut redan i oktober.
| Hyresform | Spanskt begrepp | Rättslig grund | Hyresgästskydd | Ett typiskt fall på Mallorca |
|---|---|---|---|---|
| Långtidsuthyrning (huvudsaklig bostad) | uthyrning av huvudbostad | LAU art. 9–10 (fullständigt skydd) | mycket hög: 5/7 års löpningstid | Du bor permanent på ön |
| Säsongshyra | säsongsuthyrning (LAU art. 3) | LAU för ”uso distinto”, fritt förhandlingsbart | begränsad: endast avtalet gäller | Övervintring, projekt 6–11 månader |
| Semesteruthyrning | turist-/semesteruthyrning | Turismlagen för Balearerna + ETV-licens | praktiskt taget ingen (liknande ett hotell) | Semester, per dag |
Den största fallgropen: Ett säsongshyresavtal är inte en bostad i juridisk mening. Det faller under kategorin ”annat bruk” (uso distinto de vivienda) och ger dig varken någon minimilöptid eller någon begränsning av hyreshöjningen. Vissa hyresvärdar på Mallorca erbjuder medvetet ”temporada”-kontrakt för att kringgå hyresgästskyddet – trots att du i själva verket bor där permanent. Detta är riskabelt för båda parter och har sedan 2026 i allt högre grad hamnat i lagstiftarens blickfång, som vill stävja missbruket av säsongsavtal (ett motsvarande Real Decreto-Ley tillkännagavs i mitten av 2026, men har ännu inte bekräftats i BOE – se anmärkning nedan).
Kom ihåg denna tumregel: Om du vill göra Mallorca till din huvudsakliga bostadsort behöver du ett ”contrato de vivienda habitual ” – inte ett ”contrato de temporada” eller ett ”contrato de vacacional”.
Den rättsliga ramen: LAU + Ley de Vivienda 2023
Två lagar reglerar ditt långtidshyresavtal. Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, lag 29/1994) är den grundläggande hyrerättslagen. Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda reformerade den grundläggande lagen 2023 – till förmån för hyresgästerna.
Minsta löptid: 5 år (privatperson) eller 7 år (företag)
Det är din starkaste rättighet. Oavsett vad som anges i avtalet om avtalstid: Om hyresvärden är en privatperson kan du bo kvar i upp till fem år. Om hyresvärden är en juridisk person (ett GmbH, en fond, en gran tenedor) är det sju år (LAU art. 9). Om avtalet anger en kortare löptid förlängs den automatiskt år för år upp till detta minimum – så länge du vill. Hyresvärden kan inte säga upp avtalet i förtid.
Tyst förlängning (prórroga tácita): upp till 3 år extra
Om de 5 respektive 7 åren har löpt ut och ingen av parterna säger upp avtalet i tid, förlängs avtalet automatiskt med ett år i taget, upp till ytterligare tre år (LAU art. 10). Uppsägningstiderna är viktiga för att just denna automatiska förlängning ska kunna stoppas efter att minimilöptiden har löpt ut: Hyresvärden måste säga upp avtalet minst fyra månader i förväg, hyresgästen minst två månader i förväg (LAU art. 10.1).
Förväxla inte: Dessa tidsfrister på 4 respektive 2 månader gäller endast tröskeln för tyst förlängning efter 5 respektive 7 år. Om du däremot vill säga upp avtalet i förtid under avtalstiden gäller en annan, kortare regel: uppsägning med 30 dagars varsel (LAU art. 11, se nedan). Använd inte av misstag tvåmånadersfristen för en förtida uppsägning – 30 dagar räcker för detta.
Mäklarprovision: betalas sedan 2023 av hyresvärden
Den kanske viktigaste praktiska förändringen för dig: Sedan lag 12/2023 föreskriver LAU artikel 20.1 att ”kostnaderna för fastighetsförvaltning och upprättande av hyresavtal ska bäras av hyresvärden” (serán a cargo del arrendador). Denna skyldighet gällde visserligen redan sedan RDL 7/2019, men endast om hyresvärden var en juridisk person – lag 12/2023 har utvidgat den till att omfatta alla hyresvärdar, även privatpersoner.
Den ökända ”mes de agencia” – vanligtvis ungefär en månadshyra plus 21 % IVA i mäklararvode, som tidigare betalades av hyresgästen – är därmed olaglig vid långtidsuthyrning av bostäder. Det spanska konsumentministeriet (Consumo) har i ett officiellt meddelande (februari 2024) uttryckligen varnat för att det är olagligt att debitera hyresgästen denna provision. Den konkreta storleken ”en månadshyra + IVA” är den praxis som dokumenterats inom branschen, inte den officiella formuleringen. Om du ändå blir ombedd att betala den kan du vägra eller senare kräva tillbaka beloppet.
Observera undantaget: När det gäller säsongs-, lyx- och affärsavtal får provisionen fortfarande avtalas fritt. Detta är ytterligare ett skäl till varför vissa hyresvärdar föredrar säsongsavtal.
Hyresbegränsning och ”Zonas tensionadas” — gäller inte på Mallorca
Lag 12/2023 gör det möjligt att förklara områden som ”zonas de mercado residencial tensionado” (marknader med spänd bostadssituation) och införa hyresbegränsningar där. Viktigt för dig: Det är den autonoma regionen som fattar beslutet om detta. År 2026 omfattar Katalonien med stor marginal flest områden med spänd bostadsmarknad (cirka 271 kommuner, ungefär 89 % av alla utpekade områden). Dessutom har även Baskien (bl.a. Bilbao), Navarra (Pamplona) och Galicien (A Coruña) förklarat zonas tensionadas; sammanlagt över 300 kommuner. Madrid och Comunitat Valenciana har däremot inte gjort någon sådan förklaring.
Viktigt för dig: Balearerna har hittills inte utlyst någon ”zona tensionada” — regeringen under Marga Prohens satsar istället på planerade skatteincitament för måttfulla hyresvärdar (en utlovad regional IRPF-skatterabatt som i slutet av 2025 ännu inte hade trätt i kraft som gällande norm) istället för prisbegränsningar. För dig innebär det: På Mallorca kommer det 2026 inte att finnas någon lagstadgad hyresbegränsning för nya hyresavtal. Startpriset förhandlas fritt. Endast den årliga justeringen omfattas av det lagstadgade IRAV-taket.
Vilka handlingar behöver du som hyresgäst?
På en så konkurrensutsatt marknad som den på Mallorca är det ofta avgörande vem som har alla handlingar klara snabbast och mest fullständigt. Förbered mappen digitalt innan du ens går på visningen.
| Bevis | Spanskt begrepp | Varför | Obligatoriskt / vanligt |
|---|---|---|---|
| Pass / Identitetskort | pass / DNI | Identitet | Skyldighet |
| Skattnummer för utlänningar | NIE | alla avtal, leverantörer, banker | i praktiken obligatoriskt |
| Anställningsavtal eller intyg om egenföretagande | anställningsavtal / registrering som autonomo | Kreditvärdighet | vanligt |
| De senaste 3 lönebeskeden | de tre senaste lönebeskeden | Inkomst | vanligt |
| Spanskt kontoutdrag | kontoutdrag | Betalningsförmåga | vanligt |
| Senaste skattedeklarationen | declaración de la renta | för egenföretagare | beroende på hyresvärden |
| Borgensförbindelse / Borgensman | garant / borgensman | Säkerhet vid svag kreditvärdighet | valfritt |
Den vanliga tumregeln för kreditvärdighet som fastighetsmäklare på Mallorca använder: Hyran bör högst utgöra en tredjedel av din månatliga nettoinkomst. Om ni som par tillsammans tjänar 3 600 € netto anses en hyra på cirka 1 200 € vara ”säker” att hyra ut. Om ni ligger under detta belopp kan en bankgaranti (aval bancario) eller en solvent borgensman vara till stor hjälp.
Praktiskt tips: Utan NIE blir det svårt. Lagen kräver visserligen inte NIE för själva hyresavtalet, men utan det kan du varken öppna ett spanskt bankkonto eller teckna avtal med el-, vatten- och gasleverantörer i ditt namn – och det är just det som hyresvärdarna vill se. Ansök därför om NIE i god tid.
Kostnader och deposition: Vad du faktiskt betalar när du flyttar in
Räkna inte bara med den första månadshyran när du flyttar in. Här är en realistisk översikt över kostnaderna för en långtidshyra av en bostad för permanent boende:
| Inlägg | Höjd | Rättslig grund / Anmärkning |
|---|---|---|
| Första månadshyran (i förskott) | 1 × hyra | Standard |
| Lagstadgad säkerhet (fianza) | exakt 1 månadshyra | LAU artikel 36 – varken mer eller mindre |
| Tilläggsgaranti (garantía adicional) | högst 2 ytterligare månadshyror | RDL 7/2019, valfritt |
| Maxbelopp vid insättning (säkerheter) | Högst 3 månadshyror totalt | Allt detta är meningslöst |
| Mäklarprovision | 0 € för hyresgästen | LAU artikel 20.1 – hyresvärden betalar |
| Ändring av uppgifter hos försörjningsföretag (el/vatten) | ca 50–150 € | El från Endesa, kommunalt vatten |
Enligt lag uppgår fianza vid hyra av bostad till exakt en månadshyra (LAU art. 36). Om någon kräver ”två månaders deposition” för en långtidshyra är det strängt taget inte längre en fianza, utan en tilläggsgaranti — och summan av fianza och tilläggsgarantier får inte överstiga tre månadshyror (detta tak fastställs i RDL 7/2019). Allt som överstiger detta är nulo de pleno derecho (ogiltigt), även om du har undertecknat avtalet.
Viktigt angående återbetalningen: Hyresvärden måste återbetala depositionen till dig inom en månad efter att du har lämnat tillbaka nycklarna (LAU art. 36.4). Om han betalar ut den senare utan giltig anledning är han skyldig dig lagstadgad ränta. Dessutom: Depositionen får inte ”förbrukas” som den sista månadshyran – detta är en vanlig tvistefråga.
Realistiska hyresnivåer på Mallorca (slutet av 2025/2026)
Balearerna hör till de dyraste hyresregionerna i Spanien. Enligt idealista låg den genomsnittliga hyran på Balearerna i slutet av 2025 på cirka 19,1 €/m² per månad – den näst högsta av alla spanska regioner, endast efter Madrid (20,8 €/m²). Andra portaler (t.ex. fotocasa) anger något avvikande medelvärden; siffrorna som anges här baseras på idealista-indexet. I Palma låg hyran på cirka 18,3 €/m², vilket gör öns huvudstad till Spaniens tredje dyraste provinshuvudstad (efter Barcelona och Madrid).
| Läge | Riktvärde €/m²/månad | Exempel: en lägenhet på 70 m² |
|---|---|---|
| Palma (stad, snitt) | ca 18,3 €/m² | ca 1 280 €/månad |
| Premium-Sydväst (Andratx, Portals) | delvis > 22 €/m² | från ca 1 540 €/månad |
| Byarna i Tramuntana (Sóller, Valldemossa) | exklusivt, begränsat utbud | starkt varierande |
| Inselosten / Manacor | billigare, men med kraftigt stigande priser (+13 % 2025) | beroende på objekt |
Siffrorna är marknadsöversikter hämtade från idealista-rapporter och varierar kraftigt beroende på skick, möblering och läge. De ersätter inte en konkret fastighetsvärdering. Aktuella marknadstrender hittar du i vår marknadsrapport om Mallorca.
Hyresavtalet: Löptid, uppsägning, IPC kontra IRAV
Vad som måste anges i hyresavtalet (contrato de arrendamiento)
- Identitetsuppgifter för båda parter, inklusive NIE/DNI
- Detaljerad beskrivning av bostaden (adress, fastighetsbeteckning)
- Hyrespris och betalningssätt
- Varaktighet och uttrycklig klassificering som ”vivienda habitual”
- Fianza-beloppet och eventuella ytterligare säkerheter
- Index för den årliga hyresjusteringen
Hyresjustering: IRAV ersätter IPC
Här har lag 12/2023 medfört en genomgripande förändring. Tidigare var årshyran kopplad till IPC (konsumentprisindex). Sedan januari 2025 gäller ett nytt, lägre index för alla bostadsavtal som ingåtts från och med den 26 maj 2023: IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), som statistikbyrån INE publicerar varje månad.
| Avtalet har ingåtts … | Justeringsindex 2026 | Exempelvärde |
|---|---|---|
| före den 25 maj 2023 | IPC (eller överenskommen formel) | IPC ca 3,2 % (april 2026) |
| från och med den 26 maj 2023 | IRAV (lock) | ca 2,47 % (per mars 2026) |
IRAV ligger medvetet under IPC: Det definieras som det lägsta av IPC, kärninflationen och ett utjämnat medelvärde och syftar till att dämpa hyreshöjningar. Konkret: Vid en hyra på 1 200 € och ett IRAV på 2,4 % får hyresvärden höja hyran med högst 28,80 € till 1 228,80 € – en gång per år på avtalets årsdag. En höjning mitt under året eller utan skriftligt meddelande är inte tillåten.
Viktigt — Kontrollera det aktuella indexet: IRAV ändras varje månad. Det värde på cirka 2,47 % som anges här gäller för mars 2026 (publicerat av INE i april 2026); i april 2026 låg det redan på 2,40 %. För just din höjning gäller alltid det värde som var aktuellt vid justeringstillfället enligt INE:s månadsdata. Anmärkning om den rättsliga situationen: För 2026 gällde tillfälligt ett extraordinärt tak på 2 % (RDL 8/2026), som dock inte bekräftades av kongressen och upphävdes (derogierades) i slutet av april 2026. Sedan dess gäller återigen den ordinarie IRAV.
Förtida uppsägning från din sida (desistimiento)
Du är inte ”bunden” i fem år. Enligt artikel 11 i LAU kan du när som helst säga upp avtalet efter minst sex månaders löptid, med 30 dagars uppsägningstid – det är den gällande uppsägningstiden för hyresgästens förtida utträde under avtalstiden (inte den tvåmånadersfrist som anges i artikel 10, som endast gäller förlängning efter avtalstidens utgång). Du är endast skyldig att betala ersättning om avtalet uttryckligen föreskriver detta – och då högst en månadshyra per återstående avtalsår (proportionellt för delår). Om inget anges i avtalet är du fri att säga upp avtalet efter de sex månaderna. Säg alltid upp avtalet skriftligen och på ett sätt som går att bevisa – helst via burofax.
Vad är annorlunda på Mallorca?
Lagen är densamma i hela Spanien, men den mallorkanska marknaden har sina egna fallgropar.
1. Extrem bostadsbrist. Balearerna är en ögrupp med begränsat bostadsutbud och hög efterfrågan. År 2026 löper omkring 24 000 hyreskontrakt ut enbart på Balearerna (exakt 24 456 enligt uppgifter från Ministerio de Consumo, vilket bland annat rapporterades av EL PAÍS i december 2025) – konkurrensen om varje bostadsannons är därför hård. Bra långtidsbostäder blir ofta upptagna inom några timmar.
2. Säsongskonflikter under sommaren. Många ägare föredrar den mer lönsamma semesteruthyrningen under sommaren. Därför kan du ibland stöta på ”långtids”-erbjudanden som i själva verket gäller ”bara till maj” – det vill säga dolda säsongskontrakt. Läs noga igenom avtalsvillkoren.
3. Bedrägerier med förskottsbetalning. På Idealista, Fotocasa och i Facebook-grupper cirkulerar falska annonser. Mönstret: perfekta bilder, misstänkt lågt pris, ”ägaren” påstår sig befinna sig utomlands (”jag är läkare/arkitekt och reser mycket”), visning är endast möjlig efter en ”bokningsavgift”. Överför aldrig pengar innan du har sett lägenheten och verifierat ägaren. Den spanska polisen (Policía Nacional) och det nationella institutet för cybersäkerhet INCIBE varnar uttryckligen för hyresvärdar som inte kan visa objektet och för alla betalningar som sker före verifiering.
4. säsongsboende kontra permanent boende. Som beskrivits ovan – det vanligaste juridiska stötestenen. Den som bor där permanent ska omfattas av ett avtal för permanent boende.
Var ska man söka?
Dessa källor täcks bäst av den mallorkanska långsiktiga marknaden — neutralt, utan affiliate-länkar:
| Källa | Styrka | Anmärkning |
|---|---|---|
| idealista.com | Största portalen, bästa marknadsdata | många, men också falska annonser — granska dem noggrant |
| fotocasa.es | den näst största portalen | bra filter, liknande räckvidd |
| Lokala fastighetsmäklare (inmobiliarias) | Tillgång till objekt utanför den öppna marknaden | Provisionen betalas av hyresvärden (art. 20.1) |
| Facebook-grupper (t.ex. ”Palma de Mallorca pisos en alquiler”) | direkt kontakt, snabbt | högsta bedrägeririsk, var särskilt försiktig |
| Anslag och mun-till-mun-propaganda på plats | de bästa priserna på öns inre | endast realistiskt om man kan spanska |
Den som är intresserad av premium- eller köpsegmentet, istället för att bara hyra, hittar i fastighetsguiden grundläggande information om köpkostnader, skatter och hur processen går till.
De vanligaste felen
- Om du tecknar ett säsongskontrakt trots att du är fast bosatt förlorar du det femåriga skyddet och IRAV-taket.
- Betala mäklarprovision – när det gäller bostaden där man bor permanent ( vivienda habitual ) är det hyresvärden som betalar den sedan 2023. Låt inte någon tvinga på dig den.
- Att godta en säkerhet på mer än 3 månadshyror – allt om fianza (1) + tilläggsgaranti (2) är ogiltigt.
- Att överföra pengar innan visningen – den klassiska Mallorca-bluffen.
- Muntliga löften — utan skriftligt avtal finns det inga bevis. Kontrollera innehållet ord för ord innan du undertecknar, helst tillsammans med en gestoría eller advokat.
- NIE ALDRIG för sent – utan denfår du ingen bank, inga el-, vatten- och gasleverantörer och sämre chanser hos hyresvärden.
- Att ”bo ut” depositionen som sista hyra — förbjudet; leder till tvister och inkasso.
- Att tillämpa fel uppsägningsfrist — om du vill flytta ut efter att minimiperioden har löpt ut måste du som hyresgäst säga upp avtalet minst två månader i förväg; om du vill flytta ut i förtid under avtalsperioden gäller 30-dagarsfristen (efter 6 månader).
Checklista: 30 – 7 – 1 dag före inflyttningen
30 dagar i förväg
- Aldrig ansökt om NIE / finns
- Spanskt bankkonto öppnat
- Komplett digital dokumentmapp (pass, NIE, lönebesked, kontoutdrag)
- Beräknad budget: första hyran + max. 3 månaders deposition + kostnader för el, vatten m.m.
- Avtalstyp klarlagd: vivienda habitual, inte temporada
7 dagar tidigare
- Ägare/mäklare verifierad (äganderättsbevis, ingen förskottsbetalning)
- Har läst igenom avtalet i sin helhet och kontrollerat IRAV-indexet och löptiden
- Borgensbelopp = exakt 1 månadshyra bekräftad
- Tillståndsprotokoll (inventario / acta de estado) med foton har upprättats
- Omregistrering av försörjningstjänster (el, vatten, internet) har påbörjats
1 dag / på inflyttningsdagen
- Fotograferade mätarställningar (el, vatten)
- Nyckelöverlämningen har protokollförts
- Avtal och betalningskvitton har sparats
- Tidsbokning för empadronamiento (padrón) på rådhuset
Sammanfattning
Det finns tre saker du bör ta med dig:
- Det är avtalstypen som avgör allt. Endast ett ”contrato de vivienda habitual” ger dig 5 år (privatperson) respektive 7 år (företag) bostadssäkerhet, IRAV-tak och fullt LAU-skydd. Acceptera inte säsongsavtal om du ska stanna permanent.
- Du betalar mindre än många tror. Enligt lag 12/2023 är det hyresvärden som står för mäklarprovisionen, depositionen är begränsad till en månadshyra och säkerheterna får totalt uppgå till tre (RDL 7/2019). Låt dig inte tvingas till något olagligt.
- Mallorca är en säljarmarknad med risk för bedrägeri. Fullständiga handlingar, ett NIE-nummer i god tid och ingen förskottsbetalning är dina bästa verktyg – här finns inga ”zona tensionada”-områden som sänker den initiala hyran.
Officiella källor
- BOE — Lag 29/1994 (LAU), konsoliderad version — Minsta löptid (art. 9–10), uppsägning (art. 11), säkerhet (art. 36).
- BOE — Lag 12/2023 av den 24 maj om rätten till bostad — Mäklararvode (art. 20.1), zoner med hög efterfrågan, IRAV.
- Ministeriet för bostäder och stadsutveckling — Förändringar på hyresmarknaden — Hyresvärden står för administrationskostnaderna.
- Bostadsministeriet — Samråd om zonas tensionadas — officiell förteckning över de zonas tensionadas som klassificerats som zonas tensionadas.
- Konsumentministeriet — Pressmeddelande om mäklarprovision (feb. 2024) — Provision till hyresgästen är olaglig.
- INCIBE — Bedrägerier vid uthyrning — Varning för förskottsbetalningar och uthyrare utomlands.
- idealista — Referensindex för hyresjustering (IRAV) — månatliga IRAV-värden.
Läget i juni 2026. Denna vägledning är avsedd som allmän orientering och utgör inte juridisk eller skatterådgivning. Hyresrätten och indexvärdena förändras kontinuerligt – IRAV publiceras på nytt varje månad, och situationen inom hyresrätten var i förändring under 2026 (således upphävdes det extraordinära taket på 2 % i RDL 8/2026 i slutet av april 2026; ett planerat Real Decreto-Ley mot missbruk av säsongskontrakt hade i mitten av 2026 ännu inte bekräftats i BOE). Enskilda avtal kan innehålla särskilda klausuler, och klassificeringen av ett område som ”zona tensionada” på Balearerna kan ändras när som helst. Vid tveksamheter bör du låta en gestoría eller en advokat specialiserad på hyresavtal (Arrendamientos) granska ditt ärende.