Avkastning vid långtidsuthyrning

Vad blir kvar vid långtidsuthyrning på Mallorca?

Från bruttohyran för din bostad vid långtidsuthyrning på Mallorca drar den spanska skattemyndigheten först avdragsgilla kostnader och avskrivningar. Det som återstår är inkomsten som skatten beräknas på. För de allra flesta tyska ägare – som inte är skatterättsligt bosatta i Spanien – gäller inga av de reduktioner som residenta hyresvärdar kan få: EU-medborgare beskattas för inkomsten efter kostnader, medan ägare från tredjeländer till och med beskattas för hela bruttohyran. Kalkylatorn ovan visar, utifrån dina egna siffror, vilken avkastning som till slut återstår på ditt investerade kapital.

Så räknar kalkylatorn

Utgångspunkten är den avtalsenliga bruttohyran för 12 månader. Från den drar kalkylatorn avdragsgilla kostnader – löpande utgifter som Comunidad, försäkring och fastighetsskatt samt underhållskostnader och räntor, i den mån de hör till uthyrningen. En utförlig översikt över vad som är avdragsgillt finns i guiden till avdragsgilla kostnader för hyresvärdar på Balearerna. Därtill kommer amortización, den årliga avskrivningen av byggnadsvärdet. Den minskar inkomsten utan att några pengar faktiskt lämnar dig, med 3 % av byggnadsandelen. Det som sedan återstår är rendimiento neto – inkomsten efter kostnadsavdrag.

Först nu skiljer sig beräkningarna åt. Om du är skatterättsligt bosatt i Spanien tillämpas en reduktion enligt art. 23.2 LIRPF: normalt 50 % av inkomsten, vid en Rehabilitación 60 %, vid ett nytt avtal med märkbart sänkt hyra i en zona de mercado residencial tensionado – ett bostadsmarknadsområde som officiellt klassats som ansträngt, läs mer i guiden till hyresbegränsningar på Mallorcas ansträngda bostadsmarknader – 90 %, för en ung hyresgäst eller en hyresgäst som hyr inom social eller offentlig verksamhet i en sådan zon 70 %, och för ett äldre avtal från tiden före den nuvarande reformen 60 % enligt övergångsregeln. Om du däremot inte är bosatt i Spanien faller denna reduktion helt bort: art. 24.1 i Real Decreto Legislativo 5/2004 utesluter den uttryckligen för icke-residenter. Personer bosatta inom EU och EES betalar då 19 % på inkomsten efter kostnader, medan skattskyldiga från tredjeländer betalar 24 % – på hela bruttohyran, eftersom art. 24.6 i samma lag inte medger något kostnadsavdrag för dem. Den som är bosatt i Spanien betalar i stället enligt den progressiva IRPF-skalan – inkomstskatten för personer bosatta i Spanien – som kalkylatorn beräknar genom att jämföra skatten med och utan hyresinkomsten. Till sist får du avkastningen: inkomsten efter skatt i förhållande till den totala investeringen, alltså köpeskilling, köpkostnader och eventuella initiala investeringar.

Räkneexempel

I stället för att använda exempelsiffror som ändå inte passar just din situation jämför kalkylatorn ovan de avgörande fallen: den residenta hyresvärden som har rätt till någon av reduktionerna, EU-medborgaren som endast får dra av sina kostnader och ägaren från ett tredjeland som beskattas för bruttohyran. Fyll i ditt köpeskilling, dina sidokostnader, månadshyran och dina löpande utgifter, välj din status och – om du är bosatt i Spanien – den reduktion som gäller, så ser du direkt vad som återstår efter skatt och vilken avkastning det ger på din totala investering. Du kan också ange uteblivna betalningar under enskilda månader för att se hur de påverkar resultatet.

Särskilda fall

För vissa situationer är kalkylatorn medvetet inte utformad och ger därför inget resultat: Om du hyr ut till din make eller maka eller till släktingar i upp till 3:e led gäller enligt art. 24 LIRPF en särskild minimiinkomst, som avviker från den vanliga beräkningen. Om du bedriver uthyrningen yrkesmässigt – till exempel med minst en heltidsanställd som sköter den – gäller enligt art. 27.2 LIRPF en helt annan klassificering som näringsverksamhet. Båda fallen bör du utreda separat med din rådgivare. Om du funderar på grundfrågan kan även guiden om avvägningen mellan eget bruk och uthyrning hjälpa dig att bedöma situationen.

Även inom sitt användningsområde täcker kalkylatorn inte allt. Om bostaden faktiskt står tom – alltså inte bara vid utebliven betalning i ett befintligt avtal, utan utan hyresgäst – kan imputación de rentas tillkomma för dessa dagar: en fiktiv inkomst som skattemyndigheten räknar med vid eget bruk. Kalkylatorn tar inte med denna extra beräkning, utan minskar bara den mottagna hyran med de obetalda månaderna. Den skriver inte heller av värdehöjande byggnadsåtgärder eller nyinköpta möbler separat, utan tar bara hänsyn till den löpande avskrivningen av själva byggnaden. Ett brott mot hyresreglerna i art. 17.6 LAU innebär dessutom att samtliga reduktioner faller bort retroaktivt, även om förutsättningarna för reduktionen i övrigt hade varit uppfyllda. Slutligen gäller följande: Den baleariska delen av skatteskalan som kalkylatorn räknar med för residenter förutsätter skatterättslig hemvist på Balearerna. Om du är skatterättsligt bosatt någon annanstans i Spanien gäller den autonoma skatteskalan där.

Den rättsliga ramen: LAU

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – den spanska hyreslagen för bostäder – reglerar hur länge ett hyresavtal förlängs utan att du kan motsätta dig det. Om du hyr ut som privatperson förlängs ett avtal med kortare avtalstid obligatoriskt till en minsta löptid på 5 år. Hyr du ut via ett bolag är minsta löptiden 7 år. Om ingen av parterna invänder följs detta av en tyst förlängning med upp till 3 ytterligare år. Som deposition – fianza – föreskriver lagen 1 månadshyra kontant. Läs mer om hur depositionen hanteras i guiden till deposition vid hyresbostad i Spanien.

Det avgörande för din planering är dock något annat: Denna minsta avtalstid skyddar hyresgästen, men den ger dig som hyresvärd inga garantier. Enligt Art. 11 LAU får hyresgästen ensidigt säga upp avtalet redan efter 6 månader, med en uppsägningstid på 30 dagar. Räkna därför inte med säkrade hyresintäkter under flera år enbart för att lagen föreskriver en minsta avtalstid. Om det senare uppstår en tvist om avhysning får du en överblick över processen i guiden till hur en avhysningstalan (desahucio) går till i Spanien.

Tidsfrister och formulär

Om du inte är bosatt i Spanien redovisar du dina hyresintäkter i Modelo 210 – skatteformuläret för icke-residenta. Där kan personer bosatta i EU och EES göra avdrag för sina kostnader, medan medborgare i tredjeland ska ange bruttohyran. Är du bosatt i Spanien ska hyresintäkten tas upp i din vanliga årliga deklaration, Modelo 100. Din Gestoría – en spansk administrativ byrå – kan bäst klargöra hur ofta och inom vilken tidsfrist du ska deklarera i just ditt fall. Läs mer om den löpande deklarationsskyldigheten för icke-residenta i guiden till beskattning av hyresintäkter för icke-residenta i Spanien.

Rättslig grund och uppdateringsstatus

Denna beräkning bygger på Art. 23 och 24 i Ley 35/2006 (LIRPF) för personer bosatta i Spanien, på Art. 24 och 25 i Real Decreto Legislativo 5/2004 för icke-residenta, på Ley 29/1994 (LAU) som ram för hyresrätten samt på Ley 12/2023, som införde de aktuella reduktionsnivåerna och zonas de mercado residencial tensionado. Kalkylatorn visar själv vilken uppdateringsstatus de värden som används i kalkylatorn har.

Vanliga frågor

Relaterade kalkylatorer

Om du ännu inte har bestämt dig mellan turistuthyrning och långtidsuthyrning kan du börja med guiden till långtidsuthyrning på Mallorca, som tar upp de praktiska grunderna utöver skatten. För kostnadssidan hjälper den redan länkade guiden om avdragsgilla kostnader, och om du som icke-resident vill förstå hur skatt på hyresintäkter fungerar i grunden hittar du det i guiden till beskattning av hyresintäkter för icke-residenta. Om du fortfarande är osäker på om uthyrning över huvud taget är rätt val finns en jämförelse i guiden till eget nyttjande eller uthyrning.