Vidareuthyrning i Spanien: Vad hyresgäster på Mallorca får göra – och vad som kan bli dyrt

Bor du i en hyreslägenhet i Palma, står ditt rum tomt på sommaren och lockar Airbnb med snabba pengar? Det är just här problemet börjar: Att hyra ut i andra hand i Spanien är inte någon gråzon som man bara ”testar”. Den spanska hyreslagen LAU kräver hyresvärdens skriftliga samtycke så snart du hyr ut även bara ett rum – saknas detta är vidareuthyrningen en uppsägningsgrund. Om lägenheten dessutom erbjuds till turister via Booking eller Airbnb tillkommer en andra, oberoende regleringsnivå: Balearernas ETV-licenskrav med zonförbud och anmälningsplikt till skattemyndigheterna. Denna guide skiljer tydligt mellan de tre fallen: att permanent hyra ut rum, att hyra ut hela lägenheten och korttidsuthyrning för turister – med de regler, tidsfrister och konsekvenser som gäller från och med 2026.

Vill du veta om ditt hyresavtal överhuvudtaget tillåter vidareuthyrning eller om det lönar sig att bedriva laglig semesteruthyrning av din fastighet?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — vi utvärderar din situation och förmedlar lämpliga kontaktpersoner på plats
• Långtidsuthyrning på Mallorca: Det vanliga rättsliga förfarandet

Den rättsliga ramen: Vad säger LAU om vidareuthyrning?

Underuthyrning av bostäder i Spanien regleras av Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), som offentliggjorts i Boletín Oficial del Estado (BOE). Avgörande är artikel 8.2 i LAU: En vidareuthyrning är endast tillåten om ägaren uttryckligen och skriftligen ger sitt samtycke. Utan detta samtycke anses vidareuthyrningen vara otillåten – med alla konsekvenser som detta kan medföra för huvudhyresgästen.

Det är viktigt att komma ihåg att lagen endast anger ramarna, medan den konkreta utformningen beror på det enskilda hyresavtalet. Den som som hyresgäst funderar på att hyra ut i andra hand bör därför först läsa igenom sitt eget avtal – inte först när lägenheten redan ligger ute på nätet.

Observera: Det skriftliga samtycket bör inte bara bekräftas muntligt, utan även dokumenteras som ett tillägg till hyresavtalet. Endast på detta sätt kan man i händelse av tvist bevisa att vidareuthyrning faktiskt har godkänts.

Fall 1: Att permanent hyra ut ett rum i andra hand

Det vanligaste fallet på Mallorca: En hyresgäst bor ensam i en lägenhet med flera rum och vill permanent hyra ut ett av dem till en tredje person, till exempel en kollega eller en student. Även här gäller artikel 8.2 i LAU fullt ut – storleken på den uthyrda ytan spelar ingen roll för kravet på tillstånd. Den som utan tillstånd permanent hyr ut ett rum riskerar samma konsekvenser som vid uthyrning av hela lägenheten.

I praktiken skiljer hyresvärdar ofta mellan en kortvarig, kostnadsfri övernattning för bekanta och en regelbunden, avgiftsbelagd vidareuthyrning. Rättsligt sett är det dock framför allt avgörande om en tredje person bor i bostaden permanent och mot betalning – i så fall rör det sig om en underuthyrning enligt LAU, oavsett hur den informellt benämns.

Fall 2: Att hyra ut hela lägenheten i andrahand

Om huvudhyresgästen hyr ut hela lägenheten till tredje part – till exempel för att han själv tillfälligt bor utomlands – gäller även samtyckeskravet enligt artikel 8.2 i LAU. Skillnaden jämfört med fallet med uthyrning av ett rum ligger framför allt i risken: vid vidareuthyrning av hela lägenheten förlorar hyresvärden helt den direkta kontrollen över sin egendom, varför domstolar och hyresvärdar i detta sammanhang särskilt konsekvent insisterar på skriftligt samtycke.

Observera: När nära familjemedlemmar använder bostaden betraktas detta vanligtvis inte som vidareuthyrning och är möjligt utan särskilt medgivande. Så snart en utomstående tredje part flyttar in mot betalning – oavsett om det sker enligt avtal eller informellt – gäller reglerna för vidareuthyrning.

Fall 3: Korttidsuthyrning till turister via Airbnb och Booking

Här lämnar du den rena hyresavtalsvärlden och träder in i ett andra, fristående regelverk: den baleariska turistlagstiftningen. Den som erbjuder en hyrd lägenhet på portaler som Airbnb eller Booking.com behöver i princip en ETV-licens – oavsett om hyresvärden överhuvudtaget har godkänt vidareuthyrningen. Utan denna licens är uthyrningen till olika gäster olaglig, även om ägaren skulle ha samtyckt.

Sedan den 11 februari 2022 gällde ett moratorium på Mallorca, Menorca, Ibiza och Formentera som stoppade utfärdandet av nya ETV-licenser fram till minst 2026. Dekretet om begränsning av turismen (april 2025) har upphävt detta moratorium och omreglerat marknaden: Nya platser i flerbostadshus förblir förbjudna på hela ögruppen – enligt den modell som redan tillämpas i Palma sedan 2018. Däremot förblir cirka 90 000 befintliga licenser, som beviljades före 2017, giltiga och överlåtbara.

Viktigt: Som hyresgäst (inte ägare) får du i praktiken aldrig på egen hand hyra ut en hyrd lägenhet för turiständamål – för detta skulle du behöva både hyresvärdens skriftliga medgivande enligt artikel 8.2 i LAU och en ETV-licens, som vanligtvis är utställd på ägaren. Att båda dessa villkor är uppfyllda är ett absolut undantag i ett hyresförhållande.

Rapporteringsskyldigheter: DAC7 och det digitala fastighetsregistret Radar

Även den som vill hyra ut i det dolda bör veta följande: Bokningsportaler som Airbnb och Booking.com är enligt ett EU-direktiv (DAC7) skyldiga att rapportera uppgifter om sina uthyrare till de spanska skattemyndigheterna. Dessutom ålägger förordningen VAU/1560/2025 från och med den 2 januari 2026 alla uthyrare av korttidsuthyrningar – oavsett om det är för turism, yrkesmässiga skäl eller annat – att lämna en informativ anmälan till det behöriga fastighetsregistret. Den som tror att en icke-anmäld underuthyrning förblir oupptäckt underskattar denna dubbla rapporteringskedja bestående av uppgifter från portaler och fastighetsregistret.

Konsekvenser vid otillåten vidareuthyrning

En otillåten vidareuthyrning drabbar i första hand huvudhyresgästen – inte underhyresgästen. De möjliga konsekvenserna sträcker sig från uppsägning utan uppsägningstid av huvudhyresavtalet till myndighetsböter vid turistverksamhet utan tillstånd.

Obs! Även bostadens hemförsäkring kan påverkas vid turistuthyrning om avtalet endast täcker hyresgästens privata bruk. Kontrollera försäkringsbrevet om du är osäker innan du tar emot gäster via uthyrningsportaler – läs mer om detta i vår guide om hemförsäkring i Spanien.

Ägarföreningens (Comunidad) roll

Även om en hyresvärd samtycker till vidareuthyrning kan bostadsrättsfören ingen (Comunidad de propietarios ) fastställa egna regler för turistuthyrning i sina stadgar – till exempel ett generellt förbud mot korttidsuthyrning i fastigheten. Sådana beslut är numera vanliga i många flerbostadshus på Mallorca, särskilt sedan turistuthyrning i flerbostadshus i Palma har varit lagligt begränsad redan sedan 2018. Den som hyr en lägenhet och vill hyra ut den i andra hand bör därför, förutom hyresavtalet, även känna till bostadsrättsföreningens husordning.

Mer information om rättigheter och skyldigheter inom en bostadsrättsförening hittar du i vår guide om bostadsrättsföreningar i Spanien.

Lagliga alternativ: Långtidsuthyrning istället för vidareuthyrning

Den som vill få regelbundna intäkter från en fastighet utan att hamna i spänningsfältet mellan LAU, ETV-licensen och Comunidad-stadgarna bör överväga en vanlig långtidsuthyrning – som ägare, inte som underhyresgäst. Den lagstadgade minsta hyresperioden är 5 år för privata hyresvärdar respektive 7 år för företag som hyresvärdar, med möjlighet till automatisk förlängning. Den lagstadgade depositionen uppgår till en månads hyra exklusive kostnader; dessutom kan upp till ytterligare två månadshyror avtalas som säkerhet.

Mer information om hyresperioder, uppsägning och marknadsutveckling hittar du i guiden om långtidsuthyrning på Mallorca samt om de kortare avtalsformerna i artikeln ”11-månaders hyresavtal i Spanien”.

Vad gäller för fastighetsägare som vill hyra ut sina bostäder för turister?

Om du själv är fastighetsägare och vill hyra ut din fastighet för turiständamål behöver du en giltig ETV-licens. Befintliga licenser – särskilt de cirka 90 000 platser som beviljades före 2017 – omfattas enligt dekretet från april 2025 av beståndsskydd och kan fortfarande överlåtas. Nya licenser för flerbostadshus är spärrade över hela arkipelagen. Hur en sådan licensöverlåtelse konkret går till förklaras i guiden ”Överlåta ETV-licens på Mallorca”.

Det är dessutom värt att ta en titt på den regionala hyresregleringen: I områden som klassificeras som ”zonas tensionadas” gäller särskilda regler som skiljer sig från de traditionella reglerna för långtidsuthyrning — mer om detta finns i guiden ”Zonas tensionadas Mallorca”.

De vanligaste misstagen vid vidareuthyrning

1. Muntligt istället för skriftligt samtycke: Ett tillstånd som endast givits muntligt är svårt att bevisa i händelse av tvist.
2. Förväxling mellan familjeanvändning och vidareuthyrning: Den som regelbundet låter vänner bo hos sig mot betalning bedriver vidareuthyrning – även utan ett traditionellt underhyresavtal.
3. Turistuthyrning utan ETV-licens: Även med hyresvärdens samtycke är uthyrning till olika gäster utan licens otillåten.
4. Åsidosättande av bostadsrättsföreningens stadgar: En underuthyrning som är tillåten enligt LAU kan ändå strida mot bostadsrättsföreningens regler.
5. Odeklarerade intäkter: Intäkter från vidareuthyrning är skattepliktiga och kan upptäckas av skattemyndigheterna via portaldata (DAC7).

Checklista: Hur man hanterar vidareuthyrning på ett juridiskt säkert sätt

• Kontrollera hyresavtalet med avseende på uttryckliga klausuler om vidareuthyrning
• Inhämta hyresvärdens skriftliga samtycke och dokumentera detta som ett tillägg
• Kontrollera om Comunidad de propietarios stadgar innehåller förbud mot vidareuthyrning och turistverksamhet
• Vid turistverksamhet: Kontrollera att ägaren har en giltig ETV-licens
• Kontrollera försäkringsbrevet avseende täckning vid vidareuthyrning/turistisk användning
• Deklarera intäkter från vidareuthyrning på ett skattemässigt korrekt sätt

Vad händer sedan?

Den rättsliga situationen fortsätter att förändras under 2026: Den 21 maj 2026 ogiltigförklarade Tribunal Supremo det planerade nationella registret för turistuthyrning och stärkte därmed Balearernas regionala behörighet – detta innebär potentiellt mindre dubbelbyråkrati, men ingen fribiljett för uthyrning utan tillstånd. Samtidigt träder den nya anmälningsplikten via fastighetsregistret (VAU/1560/2025) i kraft den 2 januari 2026, vilket gör korttidsuthyrningar mer transparenta. Den som i egenskap av hyresgäst eller ägare planerar att hyra ut en fastighet bör löpande hålla koll på dessa utvecklingar, istället för att förlita sig på ett status quo som en gång har granskats.

Sammanfattning

Att hyra ut i andra hand i Spanien är inte någon självklarhet: redan för att på lång sikt överlåta ett rum krävs hyresvärdens skriftliga samtycke enligt artikel 8.2 i LAU, och utan detta uppstår en uppsägningsgrund. Den som dessutom erbjuder lägenheten för turister via Airbnb eller Booking behöver oavsett detta en ETV-licens – på Mallorca har detta sedan 2018 varit starkt begränsat i flerbostadshus i Palma och kommer från och med 2025 att gälla för hela ögruppen när det gäller nya boenden. Den som vill uppnå intäkter på ett rättssäkert sätt klarar sig betydligt bättre med en vanlig långtidsuthyrning eller en licensierad turistuthyrning som ägare än med en tyst underuthyrning.

Officiella källor

• Lagen om bostadshyror (LAU), artikel 8.2 — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es
• Förordning VAU/1560/2025 (Anmälningsplikt för korttidsuthyrning från och med den 2 januari 2026) — Ministeriet för bostadsfrågor och stadsutveckling
• Högsta domstolen, dom av den 21 maj 2026 om det nationella registret över semesteruthyrningar
• Dekret om begränsning av turismen, Govern de les Illes Balears (april 2025)