Andrahandsuthyrning i Spanien: regler för hyresgäster på Mallorca
Du hyr en bostad i Palma, ditt rum står tomt under sommaren och Airbnb lockar med snabba pengar? Det är här du behöver vara försiktig. Andrahandsuthyrning i Spanien är inget du bara kan "prova på". Enligt den spanska hyreslagen LAU behöver du hyresvärdens skriftliga tillstånd även om du bara hyr ut ett rum. Utan tillstånd kan du bli uppsagd. Om bostaden dessutom hyrs ut till turister via Booking eller Airbnb gäller också andra regler: På Balearerna krävs ETV-licens, uthyrning är förbjuden i vissa områden och uppgifter måste lämnas till skattemyndigheterna. Den här guiden går igenom 3 olika fall: att hyra ut ett rum i andra hand under längre tid, att hyra ut hela bostaden i andra hand och att hyra ut till turister under kortare perioder. Du får veta vilka regler, tidsfrister och konsekvenser som gäller 2026.
Vad säger LAU om andrahandsuthyrning?
Andrahandsuthyrning av bostäder i Spanien regleras av Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), som har publicerats i Boletín Oficial del Estado (BOE). Det avgörande är artikel 8.2 i LAU: Andrahandsuthyrning är bara tillåten om ägaren uttryckligen ger sitt skriftliga tillstånd. Utan tillstånd är uthyrningen otillåten, vilket kan få konsekvenser för dig som står på förstahandskontraktet.
Kom också ihåg att lagen bara anger ramarna. Exakt vad som gäller beror på ditt hyresavtal. Om du funderar på att hyra ut i andra hand bör du därför läsa avtalet först – inte vänta tills bostaden redan ligger ute på nätet.
| Fråga | Vad säger LAU? |
|---|---|
| Hyresvärdens tillstånd | Uttryckligt och skriftligt tillstånd krävs (artikel 8.2 i LAU) |
| Utan tillstånd | Andrahandsuthyrningen är otillåten |
| Möjliga följder | Uppsägning, avhysning och i allvarliga fall ytterligare rättsliga åtgärder |
| Avtalsfrihet | Detaljerna varierar beroende på vad som står i det enskilda hyresavtalet |
Obs: Hyresvärdens samtycke bör inte stanna vid ett muntligt besked, utan dokumenteras i ett tillägg till hyresavtalet. Först då går det att visa vid en eventuell tvist att andrahandsuthyrningen faktiskt var tillåten.
Fall 1: Hyra ut ett rum på längre sikt
Det vanligaste fallet på Mallorca är att en hyresgäst bor ensam i en lägenhet med flera rum och vill hyra ut ett av dem på längre sikt, till exempel till en kollega eller en student. Även då gäller Art. 8.2 LAU fullt ut – hur stort rummet är spelar ingen roll för kravet på samtycke. Den som hyr ut ett rum på längre sikt utan tillstånd riskerar samma följder som den som hyr ut hela lägenheten.
I praktiken gör hyresvärdar ofta skillnad mellan att en bekant övernattar tillfälligt utan att betala och att någon regelbundet hyr ett rum mot betalning. Juridiskt är det framför allt avgörande om en annan person bor i lägenheten stadigvarande och betalar för det. Då räknas det som andrahandsuthyrning enligt LAU, oavsett vad parterna kallar upplägget informellt.
Fall 2: Hyra ut hela lägenheten
Om hyresgästen hyr ut hela lägenheten till någon annan, till exempel för att själv bo utomlands en tid, krävs också samtycke enligt Art. 8.2 LAU. Skillnaden mot att hyra ut ett rum handlar framför allt om risken: När hela lägenheten hyrs ut förlorar hyresvärden helt den direkta kontrollen över sin egendom. Därför är både domstolar och hyresvärdar särskilt noga med att samtycket ska vara skriftligt.
Observera: Att nära familjemedlemmar bor i lägenheten räknas vanligtvis inte som andrahandsuthyrning och kräver inget separat samtycke. Men om en utomstående flyttar in mot betalning gäller reglerna för andrahandsuthyrning, oavsett om det finns ett avtal eller om upplägget är informellt.
| Situation | Krävs samtycke? | Typisk risk |
|---|---|---|
| Familjemedlemmar bor också i lägenheten | Behövs i regel inte | Liten |
| Rum hyrs ut permanent till tredje part | Ja, skriftligt (Art. 8.2 LAU) | Uppsägning, avhysning |
| Hela bostaden hyrs ut permanent till tredje part | Ja, skriftligt (Art. 8.2 LAU) | Uppsägning, avhysning |
| Hela eller delar av bostaden hyrs ut till turister (Airbnb/Booking) | Dessutom krävs ETV-licens + godkännande från Comunidad | Böter, uppsägning, anmälan till skattemyndigheterna |
Fall 3: Korttidsuthyrning i andra hand till turister via Airbnb & Booking
Här räcker det inte att se till hyresavtalet. Du måste också följa ett separat regelverk: Balearernas turistlagstiftning. Om du annonserar ut en hyrd bostad på plattformar som Airbnb eller Booking.com behöver du i regel en ETV-licens – oavsett om hyresvärden har godkänt andrahandsuthyrningen eller inte. Utan licensen är det olagligt att hyra ut till olika gäster, även om ägaren samtycker.
Från och med den 11 februari 2022 gällde ett moratorium för nya platser för turistboende på Mallorca, Menorca, Ibiza och Formentera. Decreto-ley 4/2025 från april 2025 har ändrat reglerna: Det förbjuder nyregistrering av bostäder i flerbostadshus på alla öarna – i Palma har förbudet gällt sedan 2018 – upphäver den lagstadgade indragningen av platser som var planerad till 2026 och inför tidsbegränsade system för fördelning av platser, där öarnas råd tilldelar platser till hus. Befintliga uthyrningar som registrerats korrekt får fortsätta.
| Tidpunkt | Händelse |
|---|---|
| 11.02.2022 | Moratorium: inga nya ETV-licenser på Mallorca, Menorca, Ibiza eller Formentera |
| Sedan 2018 | Palma: förbud mot ny turistuthyrning i flerbostadshus |
| April 2025 | Decreto-ley 4/2025: förbud mot nya registreringar i flerbostadshus på samtliga öar, ingen lagstadgad indragning av turistplatser 2026, tidsbegränsade marknadsplatser för turistplatser; befintliga registreringar gäller fortsatt |
| 02.01.2026 | Föreskriften VAU/1560/2025: skyldighet att rapportera korttidsuthyrning till fastighetsregistret (informationsrapport om bokningar) |
| 21.05.2026 | Tribunal Supremo upphäver det nationella registret för semesteruthyrning och stärker Balearernas regionala befogenheter |
Viktigt: Om du hyr en lägenhet och inte äger den får du i praktiken nästan aldrig hyra ut den vidare till turister på eget initiativ. Det skulle kräva både hyresvärdens skriftliga samtycke enligt Art. 8.2 LAU och en ETV-licens, som i regel står på ägaren. Att båda villkoren är uppfyllda är ytterst ovanligt i ett hyresförhållande.
Rapporteringsskyldighet: DAC7 och digital kontroll via fastighetsregistret
Även om du tänker hyra ut i andra hand utan att det märks bör du känna till att bokningsportaler som Airbnb och Booking.com enligt ett EU-direktiv (DAC7) måste rapportera uppgifter om sina uthyrare till de spanska skattemyndigheterna. Dessutom kräver föreskriften VAU/1560/2025 från den 2 januari 2026 att alla som erbjuder korttidsuthyrning – oavsett om den gäller turism, arbete eller något annat – lämnar en informationsrapport till ansvarigt fastighetsregister. Den som tror att en oregistrerad andrahandsuthyrning går obemärkt förbi underskattar att uppgifter rapporteras både av bokningsportalerna och till fastighetsregistret.
Följder av otillåten andrahandsuthyrning
Otillåten andrahandsuthyrning drabbar i första hand förstahandshyresgästen, inte andrahandshyresgästen. Följderna kan vara allt från att förstahandskontraktet sägs upp med omedelbar verkan till sanktionsavgifter från myndigheterna om bostaden hyrs ut till turister utan licens.
| Överträdelse | Möjlig följd |
|---|---|
| Andrahandsuthyrning utan skriftligt medgivande (artikel 8.2 i LAU) | Grund för uppsägning och talan om vräkning |
| Turistuthyrning utan ETV-licens | Bötesförfarande enligt Balearernas turistlagstiftning |
| Brott mot Comunidad:s ordningsregler eller stadgar | Klagomål från Comunidad och ytterligare grund för uppsägning |
| Oredovisade intäkter från andrahandsuthyrning | Krav på retroaktiv skatt och granskning av skattemyndigheterna |
Observera: Lägenhetens hemförsäkring kan också påverkas om du hyr ut till turister och försäkringen enligt avtalet bara gäller när du själv använder lägenheten som privatbostad. Kontrollera försäkringsvillkoren om du är osäker, innan du tar emot gäster via bokningsplattformar. Läs mer i guiden om hemförsäkring i Spanien.
Ägarföreningens roll (Comunidad)
Även om hyresvärden går med på andrahandsuthyrning kan Comunidad de Propietarios ha egna regler för turistuthyrning i sina stadgar, till exempel ett generellt förbud mot korttidsuthyrning i byggnaden. Sådana beslut är numera vanliga i många flerfamiljshus på Mallorca, särskilt som turistuthyrning i flerfamiljshus i Palma har begränsats i lag sedan 2018. Om du hyr en lägenhet och vill hyra ut den i andra hand bör du därför känna till både hyresavtalet och Comunidad:s ordningsregler.
Läs mer om rättigheter och skyldigheter inom en ägarförening i guiden om ägarföreningar i Spanien.
Lagliga alternativ: långtidsuthyrning i stället för andrahandsuthyrning
Om du vill ha regelbundna intäkter från en fastighet utan att behöva navigera mellan LAU, ETV-licenser och Comunidad:s stadgar kan du överväga vanlig långtidsuthyrning – som ägare, inte som andrahandshyresgäst. Den lagstadgade minsta hyrestiden är 5 år om hyresvärden är privatperson eller 7 år om hyresvärden är ett företag, med möjlighet till automatisk förlängning. Den lagstadgade depositionen motsvarar 1 månadshyra exklusive driftkostnader. I avtalet kan ni dessutom komma överens om en ytterligare säkerhet på upp till 2 månadshyror.
| Avtalstyp | Minsta hyrestid | Deposition |
|---|---|---|
| Långtidsuthyrning, privat hyresvärd | 5 år | 1 månadshyra + upp till 2 ytterligare månadshyror som säkerhet |
| Långtidsuthyrning, hyresvärden är ett företag | 7 år | 1 månadshyra + upp till 2 ytterligare månadshyror som säkerhet |
Du kan läsa mer om hyrestider, uppsägning och hur marknaden utvecklas i guiden om långtidsuthyrning på Mallorca. Kortare avtal behandlas i artikeln om 11-månaders hyresavtal i Spanien.
Vad gäller för dig som äger en bostad och vill hyra ut den till turister?
Om du äger en bostad och vill hyra ut den till turister behöver du en giltig ETV-licens. Uthyrningar som redan är korrekt registrerade får fortsätta och kan överlåtas under vissa förutsättningar. Nya licenser för flerfamiljshus beviljas inte någonstans i ögruppen. Hur en sådan överlåtelse går till förklaras i guiden Överlåta ETV-licens på Mallorca.
Det är också värt att känna till de regionala reglerna för hyresnivåer. I områden som klassas som "zonas tensionadas" gäller särskilda regler som skiljer sig från dem för vanlig långtidsuthyrning. Läs mer i guiden Zonas Tensionadas Mallorca.
De vanligaste misstagen vid andrahandsuthyrning
- Muntligt godkännande i stället för skriftligt: Om du bara har fått tillstånd muntligt är det svårt att bevisa det vid en tvist.
- Att blanda ihop familjens användning av bostaden med andrahandsuthyrning: Om du regelbundet låter vänner bo där mot betalning hyr du ut i andra hand – även utan ett vanligt andrahandskontrakt.
- Turistuthyrning utan ETV-licens: Det är inte tillåtet att hyra ut till olika gäster utan licens, även om hyresvärden samtycker.
- Att bortse från Comunidad-stadgarna: Andrahandsuthyrning kan vara tillåten enligt LAU men ändå strida mot bostadsrättsföreningens regler.
- Odeklarerade inkomster: Inkomster från andrahandsuthyrning ska deklareras och kan uppmärksammas av skattemyndigheterna genom uppgifter från uthyrningsplattformar (DAC7).
Checklista: Hyr ut i andra hand enligt reglerna
- Kontrollera om hyresavtalet innehåller särskilda villkor om andrahandsuthyrning
- Be hyresvärden om skriftligt samtycke och dokumentera det i ett tillägg till avtalet
- Kontrollera om stadgarna för Comunidad de Propietarios förbjuder andrahandsuthyrning eller turistuthyrning
- Vid turistuthyrning: Kontrollera med ägaren att det finns en giltig ETV-licens
- Kontrollera om försäkringen gäller vid andrahandsuthyrning eller turistuthyrning
- Deklarera inkomster från andrahandsuthyrning korrekt
Vad händer framöver?
Rättsläget fortsätter att förändras under 2026. Den 21 maj 2026 stoppade Tribunal Supremo det planerade nationella registret för turistuthyrning, vilket stärkte Balearernas regionala behörighet. Det kan innebära mindre dubbelarbete med myndigheterna, men gör inte uthyrning utan licens tillåten. Samtidigt gäller från och med 2 januari 2026 en ny skyldighet att anmäla korttidsuthyrning via fastighetsregistret (VAU/1560/2025), vilket gör uthyrningen mer transparent. Om du som hyresgäst eller ägare planerar att hyra ut en bostad i andra hand behöver du följa utvecklingen, inte utgå från att reglerna är desamma som när du senast kontrollerade dem.
Sammanfattning
Att hyra ut i andra hand i Spanien kräver förberedelser. Även om du bara hyr ut ett rum under en längre tid krävs hyresvärdens skriftliga samtycke enligt art. 8.2 LAU. Utan det kan hyresavtalet sägas upp. Om du dessutom hyr ut bostaden till turister via Airbnb eller Booking behöver du en ETV-licens, oavsett hyresvärdens samtycke. På Mallorca har möjligheterna till sådan uthyrning varit starkt begränsade i flerbostadshus i Palma sedan 2018 och för nya uthyrningsplatser på hela ögruppen sedan 2025. Om du vill få hyresintäkter utan att bryta mot reglerna är det betydligt bättre att hyra ut långsiktigt enligt gällande regler eller, om du äger bostaden, hyra ut den till turister med licens än att hyra ut i andra hand utan att informera hyresvärden.
Officiella källor
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), artikel 8.2 — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es
- Förordning VAU/1560/2025 (anmälningsplikt för korttidsuthyrning från 2 januari 2026) — ministeriet för bostäder och stadsutveckling
- Tribunal Supremo, dom den 21 maj 2026 om det nationella registret för semesteruthyrning
- Dekret för att begränsa turismen, Govern de les Illes Balears (april 2025)
Den här guiden ger en allmän översikt över rättsläget och ersätter inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning i det enskilda fallet. Lagar och tidsfrister kan ändras; de länkade officiella källorna gäller.