Fastighetsinvesteringar på Mallorca: Avkastning 2026 – Långtidsuthyrning kontra semesteruthyrning
Den som köper en fastighet på Mallorca år 2026 och inte enbart tänker på att själv bo där står inför en central fråga: Kan man uppnå bättre avkastning genom långtidsuthyrning eller semesteruthyrning – och vilket alternativ passar ens egen riskprofil? Marknaden har genomgått strukturella förändringar: kvadratmeterpriser på i genomsnitt 7 370 euro över hela ön (enligt CRES-marknadsundersökningen 2026), ett de facto-stopp för nya semesteruthyrningslicenser och en samtidigt ansträngd marknad för långtidsuthyrning skapar en komplex bild. Denna guide visar dig hur du som investerare på ett realistiskt sätt beräknar nettohyresavkastningen för båda modellerna, vilka kostnader, skatter och regleringsmässiga hinder du måste ta hänsyn till, och vilka lägen som 2026 erbjuder det bästa förhållandet mellan ingångspris och avkastningspotential.
Vilken uthyrningsmodell passar din fastighet på Mallorca – och hur mycket blir det egentligen kvar efter skatt?
- 📩 Skicka en personlig förfrågan — Individuell avkastningsberäkning för din fastighet
- Allt om att hyra ut på Mallorca
Fastighetsmarknaden på Mallorca 2026: Vad du som investerare behöver veta
Läget för fastighetsinvesterare på Mallorca är 2026 mer tvetydigt än NIE: Priserna fortsätter att stiga, utbudet är fortsatt knappt – och samtidigt skärps de regulatoriska kraven. Den som investerar här behöver en tydlig strategi.
Den oberoende CRES-marknadsundersökningen (Steinbeis-Transfer-Institut, tolfte upplagan, i samarbete med Porta Mallorquina) visar att det genomsnittliga kvadratmeterpriset på hela ön kommer att uppgå till 7 370 euro år 2026 – en ökning med 9,8 procent jämfört med föregående år. Sedan 2015 har priserna därmed räknat sett nästan fördubblats (+97 %). Priserna på befintliga fastigheter steg med cirka 12 procent, vilket är betydligt mer än för nybyggnader (+4 %), även om nybyggnader fortfarande är 24 procent dyrare per kvadratmeter än befintliga fastigheter.
| Region | Genomsnittligt pris/m² 2026 | Prisdynamik |
|---|---|---|
| Sydväst (Andratx, Son Vida, Calvià) | från 10 000 € | Andel lyxprodukter +84 % |
| Palma (lägenheter) | 5.000–10.000 € | stadigt stigande |
| Nordost | Erbjudande +21 % | upp till +17 % |
| sydost | Erbjudande +24 % | med stark tillväxt |
| Ö-omfattande (Ø) | 7.370 € | +9,8 % |
Samtidigt visar uppgifter från den spanska notariatsportalen att antalet bostadsaffärer på Balearerna i november 2025 minskade med 13,9 procent jämfört med samma månad föregående år – en av de kraftigaste nedgångarna i hela Spanien. Höga prisnivåer och regleringspress bromsar transaktionsvolymerna utan att priserna pressas ned i någon nämnvärd utsträckning.
Observera: Prisskillnaden mellan enkla befintliga fastigheter och toppobjekt med havsutsikt är extremt stor. Enligt studien utgör fastigheter med enastående havsutsikt eller privat lyxpool endast cirka 2 % av utbudet – deras sällsynthet driver upp premiumpriserna långt över genomsnittet.
En detaljerad översikt över prisutvecklingen i olika lägen hittar du i vår guide till fastighetspriser.
Köptillkommande kostnader: Vad du måste ta med i beräkningen innan du räknar ut avkastningen
Innan du jämför hyresintäkterna med köpeskillingen måste du ta med köpkostnaderna i avkastningsberäkningen. På Mallorca (Balearerna) tillkommer vanligtvis följande kostnader vid köp av en befintlig fastighet:
| Kostnadspost | Höjd (ca.) | Grund |
|---|---|---|
| ITP (fastighetsöverlåtelseskatt på Balearerna) | gradvis beroende på inköpspriset | Balearerna-taxa, detaljer → ITP Balearerna 2026 |
| Notarieavgifter | ca 0,5–1 % | Köpeskilling |
| Registrering i fastighetsregistret | ca 0,1–0,5 % | Köpeskilling |
| Advokatkostnader (Abogado) | ca 1 % | Köpeskilling |
| Totala bostadskostnader (befintliga bostäder) | ca 10–14 % | Köpeskilling |
| Nybyggnad (IVA + AJD istället för ITP) | ca 11–12 % | Köpeskilling |
Det innebär att den som köper en fastighet för 500 000 euro realistiskt sett får räkna med 50 000–70 000 euro i tillkommande kostnader – kapital som inte ger någon avkastning och som tydligt sänker avkastningen på eget kapital under de första åren. Läs mer om detta i vår guide om tillkommande kostnader vid köp på Mallorca.
Modell 1: Långtidsuthyrning – stabil avkastning, förutsägbar risk
Långtidsuthyrning (spanska: arrendamiento de vivienda) regleras av den nationella hyreslagen (LAU). Hyresgästerna åtnjuter hyresskydd; den minsta hyresperioden är för privatpersoner vanligtvis fem år (för juridiska personer som uthyrare vanligtvis sju år). För dig som investerare innebär detta: förutsägbara intäkter, knappt några säsongsvariationer, men begränsad flexibilitet.
Hur mycket kan man tjäna på långtidsuthyrning på Mallorca?
Efterfrågan på bostäder för långtidsuthyrning är betydande på Mallorca: Den ansträngda bostadsmarknaden – som beror på trycket från turismen, befolkningsökningen och den avstannade nybyggnationen – driver upp hyrorna. I Palma ligger månadshyrorna för välutrustade lägenheter (80–100 m²) vanligtvis på mellan 1 200 och 2 000 euro, och i eftertraktade lägen även högre.
| Fastighetstyp / Läge | Månadshyra (ca.) | Årlig hyresintäkt (brutto) |
|---|---|---|
| Lägenhet 70 m², Palma (standard) | 1.200–1.500 € | 14.400–18.000 € |
| Lägenhet 90 m², Palma (bra) | 1.500–2.000 € | 18.000–24.000 € |
| Hus/villa 150 m², omgivningarna | 2.000–3.500 € | 24.000–42.000 € |
| Lägenhet, landsbygdskommun | 800–1.200 € | 9.600–14.400 € |
Typiska löpande kostnader (som hyresvärden står för):
- IBI (fastighetsskatt): varierar beroende på kommun och fastighetsvärde → IBI-guide
- Comunidad de propietarios (föreningsavgift): beroende på anläggning 50–300 €/månad → Bostadsrättsförening i Spanien
- Byggnadsförsäkring: rekommenderas → Hemförsäkring i Spanien
- Förvaltning/fastighetsförvaltning: ca 5–10 % av hyran
Skattebehandling: Hyresintäkter omfattas av den spanska inkomstskatten (IRPF). Uthyrare som inte är bosatta i Spanien (icke-bosatta) betalar en schablonskatt på 19 % (medborgare i EU/EES) på nettointäkten. Avdragsgilla kostnader såsom räntor, avskrivningar, förvaltningskostnader och reparationer kan dras av.
Observera: I Spanien finns det under vissa förutsättningar skattemässiga incitament för långtidsuthyrare – beroende på uthyrningssituationen kan avdrag göras på nettohyresintäkterna. De exakta villkoren ändras regelbundet; låt en skatterådgivare (Asesor Fiscal) granska detta i varje enskilt fall.
Mer information om långtidsuthyrning: Långtidsuthyrning på Mallorca
Modell 2: Semesteruthyrning – högre intäkter, mer komplexa förutsättningar
Semesteruthyrning (arrendamiento de viviendas vacacionales, ETV = Estancia Turística Vacacional) har länge varit en dröm för många investerare på Mallorca: Under högsäsongen går det att uppnå attraktiva veckohyror, och räknat över flera veckor låter siffrorna lockande. Men år 2026 har verkligheten förändrats i grunden.
ETV-licens: De facto-stopp för utfärdande sedan dekret 4/2025
Den förmodligen viktigaste regleringshändelsen för investerare på Mallorca under 2026 är dekret 4/2025 från Balearernas regering: Genom denna förordning har utfärdandet av nya ETV-licenser för lägenheter i flerbostadshus (så kallade pisos) i praktiken frysts. Nya licenser för semesteruthyrning för denna fastighetskategori kan därmed inte längre erhållas på Balearerna.
Vad innebär det konkret?
| Objektkategori | Är en ETV-licens 2026 möjlig? |
|---|---|
| Enfamiljshus, fincas, villor | I princip ja (beakta beståndsreglerna) |
| Lägenheter i flerfamiljshus | Utdelningen har stoppats (dekret 4/2025) |
| Objekt med befintlig ETV-licens | Överförbar vid köp – prövning från fall till fall |
| Bebyggelseområden med detaljplan | beroende på kommun – kontrollera alltid |
Observera: Den som hyr ut en bostad som semesterbostad utan giltig ETV-licens riskerar höga böter. Kontrollerna på Balearerna har skärpts avsevärt under de senaste åren. All information om licenskravet: ETV-licens Mallorca
Hur mycket tjänar man egentligen på semesteruthyrning?
Den som köper en fastighet med befintlig ETV-licens eller förvärvar en villa/finca som uppfyller kraven kan fortsätta att ta emot semestergäster. Intäkterna är – vid professionell förvaltning – högre än vid långtidsuthyrning, men även kostnaderna är betydande.
Realistisk beräkningsexempel (villa, 4 sovrum, sydvästra Mallorca):
| Position | Belopp/år |
|---|---|
| Bruttohyresintäkter (20 veckor à i genomsnitt 3 500 €/vecka) | 70.000 € |
| Förvaltningsavgift för agenturen (20–25 %) | –15.750 € |
| Städning, tvätt, service | –6.000 € |
| Småreparationer, underhåll | –3.500 € |
| El, vatten (hyresvärdens andel) | –2.500 € |
| IBI, Comunidad, försäkring | –4.000 € |
| Månader med vakans (proportionellt) | redan beaktat |
| Nettointäkter före skatt | ca 38 250 € |
| Spansk inkomstskatt (19 %, EU-medborgare) | –7.268 € |
| Nettointäkt efter skatt | ca 31 000 € |
Med ett köpeskilling på 900 000 euro (plus ca 12 % tillkommande kostnader = ca 1 008 000 € i total investering) blir nettouthyrningsavkastningen ca 3,1 %. Bruttoräntan före kostnader och skatt ligger på cirka 7,8 % – det är den siffra som mäklare gärna lyfter fram, men som sällan är lätt att uppnå.
Obs! Den faktiska avkastningen beror i hög grad på beläggningsgraden. 20 veckor är en realistisk siffra för förstklassiga lägen, men i mindre attraktiva lägen eller med mindre professionell förvaltning kan siffran bli betydligt lägre – vilket försämrar resultatet avsevärt.
Avkastningsjämförelse: Långtidsuthyrning kontra semesteruthyrning – en översikt
| Kriterium | Långtidsuthyrning | Semesteruthyrning |
|---|---|---|
| Bruttouthyrningsavkastning (ca.) | 3–5 % | 5–8 % |
| Nettohyresavkastning efter kostnader och skatter | 2–3,5 % | 2,5–4,5 % |
| Regulatorisk risk 2026 | låg | hög (licensstopp) |
| Administrativ arbetsbörda | liten | högt |
| Flexibilitet vid eget bruk | knappt | högt |
| Avdragsrätt | bra | bra |
| Risken för utebliven betalning | medel (hyresrätt) | säsongsbetonad |
| Potential för värdeökning | lika | lika |
| Det går att komma igång utan licens | ja | nej (pisos) |
Slutsats av jämförelsen: De högre bruttosiffrorna för semesteruthyrning sjunker, efter avdrag för kostnader, skatter och en realistisk beläggningsgrad, till en nivå som ofta inte ligger mycket högre än för långtidsuthyrning – men som däremot är förknippad med betydligt större arbetsinsats och större regleringsrisker.
Vilka lägen erbjuder det bästa förhållandet mellan avkastning och pris?
Det är inte överallt på Mallorca som köpeskillingen och de förväntade hyresintäkterna är lika väl avvägda. Medan sydvästra delen har de högsta priserna och samtidigt de högsta semesterhyrorna, kan områden i nordost och sydost som befinner sig i strukturell tillväxt erbjuda mer attraktiva möjligheter för nybörjare.
| Läge | Genomsnittligt pris/m² | Avkastningspotential på lång sikt | Avkastningspotential för semesterbostäder | Anmärkning |
|---|---|---|---|---|
| Sydväst (Andratx, Calvià, Son Vida) | från 10 000 € | låg (högt inköpspris) | medel-hög | Lyxsegmentet, få ETV-objekt |
| Palma (gamla stan, Santa Catalina) | 7.000–10.000 € | medel | begränsad (licensstopp för Pisos) | Stor efterfrågan på lång sikt |
| Nordöst (Alcúdia, Pollença) | under Ø | medel | medel | Erbjudande +21 %, ökar |
| Sydöst (Santanyí, Ses Salines) | under Ø | medel | medel-hög | Erbjudande +24 %, på uppgång |
| Inlandet/byar | billigt | låg–medel | liten | Ny uppvärdering, nischad |
Tips: Enligt marknadsundersökningen kommer nordöstra och sydöstra delen att uppvisa den starkaste tillväxten i utbudet under 2026 – vilket innebär ett större utbud för köpare och potentiellt bättre förhandlingspositioner, utan att man behöver avstå från prisdynamiken.
Skatter vid uthyrning: Vad blir det egentligen kvar?
Den skattemässiga behandlingen av hyresintäkter beror på om du klassificeras som bosatt eller icke-bosatt i Spanien.
Icke-bosatta (det vanligaste fallet för tyska investerare):
| Skatteform | Meningen | Beräkningsunderlag |
|---|---|---|
| IRNR (inkomstskatt för icke-bosatta) | 19 % (EU/EES) | Nettohyresintäkter efter kostnader |
| IBI (fastighetsskatt) | per kommun | Fastighetsvärde |
| Förmögenhetsskatt (Balearerna) | progressiv | Fastighetsvärde → Förmögenhetsskatt i Spanien |
| Turistavgift (ETV-uthyrning) | beroende på säsong/kategori | per gäst och natt → Skatt för hållbar turism |
Bosatta betalar skatt på hyresintäkter via IRPF (progressiv inkomstskatt). Här gäller andra – delvis förmånligare – regler. Det rekommenderas starkt att söka individuell rådgivning hos en Asesor Fiscal.
Observera: Skattelagstiftningen förändras. Den baleariska turistskatten (Ecotasa) gäller för semesteruthyrningar och tas ut per gäst och natt – det exakta beloppet varierar beroende på säsong och boendekategori. Låt en skatterådgivare (Asesor Fiscal) bekräfta de aktuella skattesatserna. Mer om de skattemässiga konsekvenserna: Skatter & juridik på Mallorca
Totalavkastning: Värdeökning som den tredje pelaren
Den rena hyresavkastningen ger bara en del av bilden. När det gäller fastigheter på Mallorca har värdestegringen historiskt sett varit en viktig del av avkastningen: Sedan 2015 har priserna på hela ön stigit med cirka 97 procent.
För framtiden gäller dock att tidigare värdeökningar inte är någon garanti. CRES förutspår ytterligare tillväxt för 2026, men i en mer måttlig takt än under boomåren. Den som enbart spekulerar i kursvinster utsätter sig för en marknadsrisk.
Exempel på totalavkastning (förenklat, 5 år, långtidsuthyrning):
| Komponent | Belopp (exempel) |
|---|---|
| Köpeskilling 2021 (500 000 €) + tillkommande kostnader (60 000 €) | 560 000 € i total investering |
| Nettohyresintäkter under 5 år (i genomsnitt 15 000 €/år) | 75.000 € |
| Beräknad värdeökning (i genomsnitt 7 % per år, kumulativt) | ca +200 000 € |
| Total värdeökning (hyra + kursvinst) | ca 275 000 € |
| Totalavkastning på eget kapital (5 år) | ca 49 % |
Detta är en modellberäkning – den utgår från konstanta hyresintäkter, noll vakansgrad och en fortsättning av den hittillsvarande prisutvecklingen. Som riktlinje illustrerar den dock varför fastigheter på Mallorca förblir attraktiva för många investerare trots måttliga löpande hyresavkastningar.
Finansiering och avkastning på eget kapital
Med hjälp av främmande kapital kan avkastningen på eget kapital förstärkas – förutsatt att räntan är lägre än fastighetens avkastning. På Mallorca kan icke-bosatta i regel finansiera upp till 60–70 % av köpeskillingen genom ett spanskt bolån; bosatta kan i regel finansiera upp till 80 %.
Viktigt: Finansieringskostnaderna måste inkluderas i avkastningsberäkningen. Vid en låneränta på 3,5 % och en bruttohyresavkastning på 4–5 % är hävstångseffekten begränsad och risken får inte underskattas.
Mer information om finansieringsmöjligheterna: Bolån på Mallorca
De vanligaste misstagen vid avkastningsinvesteringar på Mallorca
Många investerare begår samma misstag som går att undvika. Här är de viktigaste – och hur du undviker dem:
- Att förväxla brutto med netto: Mäklare anger bruttoavkastning. När man drar av kostnader för förvaltning, underhåll, vakans, IBI, föreningsavgifter och skatter minskar siffran avsevärt.
- Kontrollera ETV-licensstatusen innan köpet: Den som tror att man enkelt kan hyra ut vilken lägenhet som helst som semesterbostad har ett problem sedan dekret 4/2025 trädde i kraft. Kontrollera alltid detta innan avtalet undertecknas hos notarien.
- Att underskatta köpkostnaderna: 10–14 % i köpkostnader är kapital som saknas i avkastningsberäkningen.
- Felaktig bedömning av säsongsvariationer: 20 veckor under högsäsong är realistiskt i premiumlägen – men ofta inte i B-lägen eller utan professionell förvaltning.
- Bortse inte från renoveringskostnaderna: Befintliga fastigheter kräver ofta investeringar. Renoveringskostnaderna på Mallorca är betydande år 2026; det är klokt att räkna med en reserv på minst 10–15 % av köpeskillingen. Mer: Bygga och renovera på Mallorca
- Fastighetsregisteruppgifterna har inte kontrollerats: Belastningar, skulder eller oklara ägarförhållanden i fastighetsregistret kan bli kostsamma. → Kontrollera fastighetsregistret i Spanien
- Att försumma skatteoptimering: Oavsett om det gäller direktköp, SL-struktur eller holdingbolag – valet av köpstruktur påverkar skattebördan avsevärt. → Köpa fastighet via SL
- Att ignorera Okupas-risken: Vid tomgång mellan bokningar eller under pauser i långtidsuthyrning är det klokt att ha ett genomtänkt säkerhetskoncept. → Okupas Mallorca-skydd
Vad händer sedan? Beslut efter köpet
Köpet är bara början, inte slutet. Därefter väntar operativa beslut:
- Välj fastighetsförvaltning: Professionell förvaltning kostar vanligtvis 15–25 % av hyresintäkterna, men sparar enormt mycket tid och minskar vakansgraden.
- Skaffa energicertifikat: Obligatoriskt vid uthyrning. → Energicertifikat Spanien
- Planera underhåll: Luftkonditionering, pool, trädgård – löpande kostnader som ofta underskattas. → Luftkonditionering på Mallorca
- Håll koll på avyttringsstrategin: När och hur återförsäljningen sker, vilka skatter som tillkommer: → Skatter vid fastighetsförsäljning i Spanien
- Arvsplanering: Fastigheter på Mallorca måste beaktas i arvsplaneringen. → Arv och gåvor på Balearerna
Checklista: Investeringsfastighet på Mallorca 2026
Innan du bestämmer dig för att köpa bör du gå igenom följande punkter:
- Begärt utdrag ur fastighetsregistret (Nota simple) och kontrollerat om det finns belastningar, skulder eller servitut
- Fastighetens ETV-licensstatus har klargjorts (finns / kan överföras / är inte möjlig)
- ITP-avgift och köpkostnader för din fastighet beräknade konkret
- Avkastningsberäkning utförd som nettoberäkning (inkl. skatter, förvaltning, underhåll, vakans)
- Finansieringsstruktur och kapitalbehov fastställda
- Köpstruktur (privatperson vs. SL) har diskuterats med skatterådgivaren
- Fastighetens energicertifikat har granskats
- Eventuella renoveringskostnader har uppskattats och inkluderats i priset
- Förfrågan om storleken på fastighetsavgiften (Comunidad de propietarios)
- IBI för de senaste åren har granskats
- Inhämtade offerter för fastighetsförvaltning
- Advokat (oberoende advokat) anlitad
Slutsats: Är det värt att investera i en fastighet på Mallorca år 2026?
Ja – men inte blint och inte för alla. Mallorca är 2026 ingen enkel avkastningsmarknad i klassisk mening: Med aktuella nettohyresavkastningar på realistiska 2–4,5 % (beroende på modell och läge) ligger ön på samma nivå som andra europeiska premiumlägen. Den historiska värdeökningen på cirka 97 % sedan 2015 var imponerande – om den kommer att fortsätta på samma sätt är osäkert.
Det som skiljer Mallorca från andra marknader är kombinationen av egenanvändning, livsstil, internationellt investerarklimat och ett strukturellt begränsat utbud. Den som köper en fastighet med befintlig ETV-licens eller som ett objekt för långtidsuthyrning i ett efterfrågat läge, finansierar köpet noggrant och förvaltar det professionellt, kan uppnå en hållbar avkastning trots höga ingångspriser.
Den som däremot räknar med att snabbt kunna hyra ut en lägenhet i Palma som semesterbostad utan tillstånd kommer, sedan dekret 4/2025 trädde i kraft, snabbt att stöta på lagstadgade begränsningar.
Det bästa beslutet när det gäller avkastning börjar med en nykter och fullständig beräkning – och ett tydligt svar på frågan: Skulle jag fortfarande vilja köpa den här fastigheten även om uthyrningen inte skulle gå så bra?
Officiella källor
- CRES – Center for Real Estate Studies (Steinbeis-Transfer-Institut): Marknadsundersökning Mallorca 2026, i samarbete med Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de/blog/marktstudie-immobilien-mallorca-2026
- Consell de Mallorca – Turism & ETV-licenser (semesteruthyrning): conselldemallorca.net
- Balearernas regering – Dekret 4/2025 (ETV-förordningen): caib.es / BOIB
- ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP, skatt): atib.es
- AEAT – Agencia Tributaria (IRNR, IRPF): agenciatributaria.es
- Consejo General del Notariado – Statistikportal för transaktionsdata på Balearerna: notariado.org
- BOE – Boletín Oficial del Estado (LAU, spansk hyreslagstiftning): boe.es