Avkastning på semesteruthyrning

Vilken avkastning ger en semesterbostad på Mallorca?

Det finns inget svar som gäller för alla — och varje siffra som någon ger dig utan att känna till just din bostad är en gissning. Avkastningen beror på 4 faktorer som kan skilja sig kraftigt från fall till fall: köpeskillingen, nattpriserna som ditt läge och din standard kan bära, beläggningen under hela året — inte bara under de 2 högsommarmånaderna — och var du är skattemässigt bosatt. Därför finns det en kalkylator ovan, inte ett intervall.

Det går ändå att säga något generellt om riktningen: semesteruthyrning ger högre bruttointäkter än långtidsuthyrning av samma bostad, men en betydligt större del går åt till kostnader och sedan Decreto 4/2025 finns även en regelrisk som långtidsuthyrning inte har. Efter kostnader och skatt är skillnaden mellan de 2 modellerna ofta mindre än den först verkar vara.

2 saker kan kalkylatorn inte hjälpa dig med. Den avgör inte om din bostad över huvud taget får hyras ut till semesterresenärer — det avgör ETV-licensen, det strängaste kravet av alla på Mallorca. Den ersätter inte heller skatterådgivning: den räknar på normalfallet när en privatperson hyr ut, inte på upplägg via ett bolag.

Så räknas det: från nattpris till nettoavkastning

Beräkningen redovisas öppet, eftersom du annars inte kan kontrollera om resultatet passar din bostad. Den görs i 6 steg.

Steg 1: Säsongsindelningen blir bokade nätter

Ett årspris vore en fiktion — samma bostad kostar i augusti flera gånger så mycket som i februari och står oftast tom i februari. Kalkylatorn delar därför in året i 3 säsonger och frågar efter 2 värden för var och en: priset per natt för hela bostaden och beläggningen. Säsongernas längd hämtas inte från någon inmatning, utan från kalendern för det valda skatteåret; tillsammans täcker de hela året.

Skillnaden är viktigare än den kan verka: Lågsäsongen är exakt den period då den baleariska lagen sänker turistskatten. Gränsen mellan hög- och mellansäsong är däremot enbart redaktionell — om din bostad redan har högsäsongspriser i juni visar du det genom priset för mellansäsong, inte genom att flytta gränsen.

Antalet bokade nätter per säsong räknas fram utifrån tillgängliga dagar och beläggning, avrundat nedåt till hela nätter. Därifrån beräknas bruttointäkten. Summan för alla 3 säsonger är hyresintäkten brutto — den översta raden i sammanställningen.

Steg 2: Turistskatten räknas separat, inte in i detta

Ecotasa — officiellt Impuesto sobre estancias turísticas, alltså skatt på turistövernattningar — är den post där de flesta avkastningsberäkningar hamnar fel. Juridiskt sett är det en skatt som gästen betalar: Enligt Art. 6 i Ley 2/2016 är gästen contribuyente, medan du bara är sustituto, vilket innebär att du tar in skatten och betalar in den. Så länge du tar ut den utöver priset per natt är den en genomströmmande post i din avkastningsberäkning.

Om du i stället anger att den ingår i priset står du själv för kostnaden. Det finns en inställning för detta, och den påverkar 2 saker samtidigt: ditt kassaflöde och underlaget för den spanska skatten.

Beloppet följer Art. 13 i Ley 2/2016. För semesterbostäder är skattesatsen 2 € per dag och person. Därefter görs 2 nedsättningar:

• Under lågsäsong sänks skatten med 75 % (art. 13.2.a).
• Om samma vistelse varar längre än 8 dagar sänks skatten för varje ytterligare dag med 50 % (art. 13.2.b). Båda reglerna tillämpas efter varandra: Under lågsäsong halveras det redan sänkta beloppet ytterligare en gång.

Därför frågar kalkylatorn om din genomsnittliga vistelselängd – den avgör hur många nätter som omfattas av den lägre skatten. Och därför frågar den inte efter ”personer”, utan efter gäster från 16 år: vistelser för yngre gäster är undantagna enligt art. 5.1.a). Ett fält som räknar med barn överskattar Ecotasa för varje familj.

Steg 3: Driftskostnader, uppdelade efter vad som utlöser dem

Semesteruthyrning har en kostnadsstruktur som långtidsuthyrning saknar: en stor del av kostnaderna uppstår inte per år, utan per bokning. Därför delar kalkylatorn upp dem i 4 typer:

• Kostnader per belagd natt – städning, tvätt och förbrukningsvaror. De ökar med beläggningen, så en extra bokning ger mindre än priset kan få dig att tro.
• Provision – den del av hyresintäkten som går till plattformen eller förmedlingen.
• Årliga uthyrningskostnader – administration, annonser, bilder: allt som gör bostaden uthyrningsbar, oavsett antal bokningar.
• Löpande fastighetskostnader och underhåll – fastighetsskatten IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), byggnadsförsäkringen, avgiften till comunidad de propietarios, alltså ägargemenskapen, samt reparationer och underhåll. De här kostnaderna uppstår även när inga gäster kommer.

Vilka löpande kostnader som faktiskt tillkommer för en semesterbostad kan du gå igenom post för post i kalkylatorn för löpande kostnader för en semesterbostad, innan du fyller i dem här.

Steg 4: Skatten hämtas från skattekalkylatorn, inte från en tumregel

Den här kalkylatorn beräknar inte skatten själv. Den skickar hyresintäkt, belagda nätter, kostnader, taxeringsvärden och din hemvist till kalkylatorn för skatt på semesteruthyrning och använder resultatet oförändrat. 2 kalkylatorer som räknar fram samma skatt på 2 olika sätt kommer förr eller senare fram till 2 olika siffror. 3 punkter har särskilt stor påverkan på avkastningen:

Din hemvist avgör vilka kostnader du får dra av. Om du är skattemässigt bosatt i EU eller EES drar du av dina kostnader från hyresintäkterna och beskattar bara överskottet med skattesatsen 19 % för icke-residenters inkomstskatt IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Bor du i ett tredjeland beskattas hela hyresintäkten utan några avdrag med 24 % – den enskilt största faktorn i hela beräkningen.

Vakansdagarna är inte skattefria. Spanien beskattar en bostad som står till ditt förfogande även när den är tom – schablonmässigt utifrån taxeringsvärdet (valor catastral, det officiella värdet på ditt IBI-besked, inte köpeskillingen). Ju lägre beläggning, desto större del av året omfattas av denna schablon.

Avskrivningen minskar skatten, inte kassaflödet. Byggnadsandelen skrivs av årligen med 3 % – marken skrivs inte av. Därför frågar kalkylatorn separat efter taxeringsvärde och byggnadsandel; båda står på ditt fastighetsskattebesked.

Steg 5: Köpkostnaderna hamnar i nämnaren

Avkastningen mäter intäkten i förhållande till det kapital du satsar, och det är högre än köpeskillingen i köpehandlingen. Kalkylatorn beräknar kostnaderna automatiskt: skatt enligt gällande skala samt notarie (notario), fastighetsregister (Registro de la Propiedad), handläggningskontor (gestoría — kontoret som sköter myndighetskontakter och formaliteter åt dig) och advokat. Vilken skatt som tas ut beror på fastighetens status: för befintliga bostäder gäller överlåtelseskatten ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), för nyproduktion gäller moms IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) plus stämpelskatten AJD (Actos Jurídicos Documentados). Har du ett konkret erbjudande kan du ersätta de beräknade kostnaderna med din egen siffra.

Steg 6: De 2 avkastningsmåtten — och varför räntan lämnas utanför

I slutet visas 2 procentsiffror, och de skiljer sig åt både i täljare och nämnare. Bruttoavkastningen ställer hyresintäkten i relation till köpeskillingen — det är siffran i prospektet. Nettoavkastningen drar av driftskostnader och spansk skatt och beräknas utifrån köpeskillingen inklusive köpkostnader. Skillnaden mellan dem är därför större än vad ett rent kostnadsavdrag förklarar; båda raderna anger uttryckligen sin nämnare, så att detta framgår.

Den punkt som kräver mest förklaring är den sista: Finansieringskostnaderna ingår medvetet inte i avkastningen. Avkastningen mäter vad fastigheten genererar, inte hur du betalar för den. 2 identiska lägenheter på samma gata har samma avkastning på objektet, även om den ena betalas kontant och den andra till stor del finansieras med lån. Om räntan hamnade i täljaren skulle mer lånefinansiering kunna försämra din avkastning på papperet, trots att inget har förändrats i fastigheten.

De utelämnas ändå inte: De visas på en egen rad under resultatet, så att du ser vad som återstår efter skuldtjänsten, och de ingår oförändrade i skatteberäkningen eftersom de där är avdragsgilla kostnader. Det är ingen dubbelräkning, utan skatteeffekten av samma betalning.

Räkneexempel

Under kalkylatorn hittar du flera helt genomräknade exempel. De är inte manuellt ifyllda, utan skapade av samma beräkning som hanterar dina uppgifter — du kan läsa in varje exempel i fälten och sedan ändra pris, beläggning eller skatterättslig hemvist för att se vilken faktor som verkligen påverkar ditt resultat.

Särskilda fall som påverkar beräkningen

ETV-licensen: utan den räknar du på en modell, inte verkligheten

Innan det är meningsfullt att beräkna avkastningen måste du klargöra om fastigheten över huvud taget får hyras ut till semesterresenärer. Tillståndet kallas ETV (Estancia Turística Vacacional, turistboende för semesterändamål) och är på Mallorca sedan 2025 den avgörande flaskhalsen.

Med Decreto 4/2025 har Balearernas regering i praktiken fryst utfärdandet av nya ETV-licenser för lägenheter i flerbostadshus — de så kallade pisos. Det förändrar marknaden i grunden: En lägenhet med en befintlig licens som kan överlåtas är en annan ekonomisk tillgång än en identisk lägenhet i samma hus utan licens, och prisskillnaden mellan dem är inte ett påslag utan värdet av en rättighet som inte längre går att återskapa.

Om du hyr ut utan giltig licens riskerar du kännbara böter. Kontrollerna har skärpts märkbart de senaste åren. Kontrollera licensstatusen hos notarien innan du skriver under — vilka underlag som krävs framgår av guiden om hur du får en licens för semesteruthyrning på Mallorca. Om du specifikt vill köpa en fastighet med befintlig licens och behöver veta från vilket prispåslag det lönar sig, kan du använda kalkylatorn för lönsamheten med en ETV-licens.

Samägande: var och en beräknar och deklarerar sin egen andel

Om du äger fastigheten tillsammans med din partner, dina syskon eller ett dödsbo är det inte samägarna som lämnar en gemensam deklaration i Spanien, utan varje person deklarerar sin egen andel. När du anger din andel i kalkylatorn fördelar den intäkter, skatt och investering i samma proportion. Här blir många beräkningar fel: den som halverar intäkten men låter hela köpeskillingen stå kvar i nämnaren får halva avkastningen.

Bosatt utanför EU och EES

För att få göra avdrag för kostnader krävs att du är bosatt i EU eller EES. Bor du i ett tredjeland — sedan Brexit även i Förenade kungariket — beskattas hyresintäkten brutto: utan avdrag för städning, provision, räntor eller avskrivningar. Vid semesteruthyrning, där kostnaderna ofta utgör en stor andel, är det ofta skillnaden mellan en hållbar kalkyl och en kalkyl som går med förlust. Ändra bosättningsland i kalkylatorn och jämför.

När turistskatten ingår i priset

Reglaget är förinställt på ”utöver priset”, eftersom det är den lagstadgade huvudregeln. Kalkylatorn räknar medvetet inte med 2 fall där den ändå påverkar dig, eftersom de beror på ditt avtal och inte på lagen:

• Om en plattform beräknar sin provision på totalbeloppet inklusive Ecotasa betalar du provision på en genomgående post. Kontrollera vad din provisionssats beräknas på.
• Om du inte tar ut skatten av gästen är du ändå skyldig att betala den. Lagen ger dig bara rätt att kräva in den.

Vistelser över säsongsgränsen och den aviserade höjningen

Beräknaren tilldelar varje natt rätt säsong och räknar inte ihop en vistelse som sträcker sig över 30 april eller årsskiftet. Rabatten för långa vistelser försvinner därför vid denna gräns — beräkningen är där snarare försiktig än förmånlig.

Ha också i åtanke att Balearernas regering har aviserat en säsongsbetonad höjning av turistskatten under sommarmånaderna. Aviserad betyder inte gällande. Beräknaren utgår från skattesatsen i den lagtext som gäller; om lagen ändras läggs det nya värdet till som en ny version av samma registerpost, utan att påverka tidigare beräkningar.

Marknaden där du köper

Utgångsläget är tudelat: priserna stiger, utbudet är fortsatt begränsat och samtidigt skärps regelverket. Den oberoende marknadsstudien CRES 2026 (Center for Real Estate Studies am Steinbeis-Transfer-Institut, i samarbete med Porta Mallorquina) redovisar ett genomsnittligt kvadratmeterpris på 7.370 Euro för hela ön 2026 — en ökning med 9,8 procent jämfört med året före; sedan 2015 har priserna därmed nästan fördubblats rent matematiskt. Samtidigt minskade antalet bostadsaffärer på Balearerna med 13,9 procent i november 2025 jämfört med samma månad året före, enligt det spanska notariatet — den höga prisnivån och det regulatoriska trycket bromsar alltså affärerna utan att pressa ned priserna.

För din avkastningskalkyl innebär det framför allt en sak: nämnaren är hög och fortsätter att stiga, medan möjliga hyresintäkter inte ökar i samma takt. En bostad som gav en god löpande avkastning för tio år sedan gör inte automatiskt det igen till dagens ingångspris. I översikten över bostadspriser på Mallorca kan du läsa om hur priserna har utvecklats i olika områden.

Köpkostnader: kapitalet som inte ger några hyresintäkter

Utöver köpeskillingen tillkommer en märkbar post med kringkostnader vid köpet: ITP för befintliga bostäder respektive IVA och AJD för nyproduktion, samt notarie, fastighetsregister, Gestoría och advokat. Detta kapital ger inga hyresintäkter — det ingår i nämnaren när du räknar din nettoavkastning och sänker den varje år, och du får inte tillbaka det vid en vidareförsäljning.

Beräknaren ovan räknar själv fram denna post och redovisar den på en egen rad. För din specifika bostad delar beräknaren för köpkostnader på Mallorca upp den post för post; i guiden kan du läsa hur överlåtelseskatten på Balearerna beräknas utifrån köpeskillingen.

Alternativet: långtidsuthyrning

Långtidsuthyrning (arrendamiento de vivienda) regleras av den nationella hyreslagen LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Hyresgäster har ett flerårigt besittningsskydd — för privata hyresvärdar vanligtvis 5 år och längre för juridiska personer. För dig innebär det förutsägbara intäkter, ingen säsongsvariation och lite löpande arbete, men begränsad flexibilitet och ingen möjlighet att använda bostaden själv. Efterfrågan är hög eftersom turismtryck, befolkningstillväxt och trög nyproduktion har gjort bostadsmarknaden ansträngd, särskilt i Palma och dess omgivningar.

Skattemässigt gäller samma grundregler som vid semesteruthyrning: avdrag för kostnader om du är bosatt i EU eller EES, inga avdrag från ett tredjeland och avskrivning på byggnadsandelen. Det som skiljer sig är kostnadsslagen — ingen städning per bokning, ingen plattformsprovision, knappast någon vakans, men i stället en hyresrättslig risk i stället för en säsongsrisk. I guiden kan du läsa hur långtidsuthyrning på Mallorca kan löna sig.

Semesteruthyrning eller långtidsuthyrning: jämförelsen

De två modellerna skiljer sig åt på nästan alla punkter. Jämförelsen anger medvetet inga avkastningsintervall — dem räknar du ut ovan för din bostad.

Kort sagt: De högre bruttointäkterna från semesteruthyrning krymper, efter kostnader, skatter och realistisk beläggning, till en nivå som ofta ligger närmare långtidsuthyrning än vad bruttosiffrorna antyder — samtidigt som arbetsinsatsen och risken är betydligt större. Den som ändå vill använda bostaden själv väljer ofta semesteruthyrning, eftersom det är den enda formen som möjliggör båda delarna.

Egen användning: varje vecka du bor där kostar intäkter

Kalkylatorn ovan utgår från att du inte använder bostaden själv — en bra grund för att bedöma avkastningen, men sällan verkligheten. Varje vecka du själv vistas där är en vecka utan hyresintäkter, och den infaller nästan alltid under den period då bostaden skulle ge mest. Kostnaden är därför inte genomsnittspriset, utan högsäsongspriset minus de städ- och driftskostnader du sparar in.

Följande kalkylator visar hur många veckor för eget bruk din kalkyl klarar innan den inte längre går ihop.

Skattemässigt tillkommer en andra effekt: Dagar då du använder bostaden själv minskar inte bara intäkterna, utan påverkar också kostnadsavdragen. Spanien tillåter bara avdrag för kostnader i proportion till de dagar bostaden är uthyrd — använder du den själv under halva året kan du också bara göra avdrag för hälften av årskostnaderna.

Vilka områden erbjuder bäst förhållande mellan pris och intäkter

Köpeskilling och möjliga hyresintäkter är inte lika väl balanserade överallt. Sydvästra Mallorca har öns högsta semesterhyror — men också de högsta inköpspriserna, och utbudet av licensierade bostäder är begränsat. Palma har störst efterfrågan på långtidsuthyrning; för semesteruthyrning är staden i stort sett stängd på grund av stoppet för nya tillstånd.

Enligt marknadsstudien ökar utbudet mest i nordost och sydost — för dig som köpare innebär det fler valmöjligheter och ett bättre förhandlingsläge. För semesteruthyrning är dessutom en faktor viktig där som ingen prislista kan visa: säsongens längd. Ett läge som fortfarande ger intäkter i maj och oktober ger mer på årsbasis än ett som bara fungerar i augusti — prova själv ovan genom att ändra beläggningen under mellansäsongen i stället för priset under högsäsongen.

Värdeökning: en bonus, inte ett grundantagande

Den löpande hyresavkastningen är bara en del av bilden; historiskt har värdeökningen för fastigheter på Mallorca varit den större komponenten. För framtiden gäller ändå: tidigare värdeökningar är ingen garanti. CRES förväntar sig fortsatt, men mer måttlig tillväxt under 2026. Den som främst grundar sitt köpbeslut på förväntade värdeökningar tar en marknadsrisk som inte har med uthyrningen att göra — på en marknad med höga transaktionskostnader, där det kan ta månader att sälja.

Därför innehåller kalkylatorn inget antagande om värdeökning. Den besvarar frågan ”Vad ger den här fastigheten löpande i avkastning?”, inte frågan ”Vad är den värd om tio år?”. En investering som bara fungerar med värdeökning fungerar inte utan den.

Finansiering och avkastning på eget kapital

Med lånat kapital går det att hävstånga avkastningen på eget kapital — men bara så länge räntan ligger under fastighetens avkastning. Därför är det värt att ta reda på fastighetens avkastning noggrant och utan att räkna in finansieringen innan du funderar på hur köpet ska finansieras: den avgör om hävstången verkar i rätt riktning.

Köpare som inte är bosatta i Spanien får vanligtvis en lägre belåningsgrad från spanska banker än residenter, och kostnaderna i samband med köpet finansieras i praktiken nästan aldrig. Kapitalbehovet är alltså högre än vad belåningsgraden i sig antyder. I guiden hur du finansierar en fastighet på Mallorca kan du läsa vad spanska banker kräver av utländska köpare.

De vanligaste misstagen när du räknar på avkastning

De flesta felräkningar beror inte på räknefel, utan på poster som glöms bort:

1. Att blanda ihop brutto och netto. I prospekt anges bruttoavkastning. Efter förvaltning, städning, provision, underhåll, vakanser, IBI, samfällighetsavgift och skatt återstår en märkbart mindre del.
2. Att reda ut licensstatusen först efter köpet. Sedan Decreto 4/2025 är detta det dyraste av alla tänkbara misstag: En bostad utan ETV-licens kan inte i efterhand göras om till ett semesterboende.
3. Att utelämna köpkostnaderna ur nämnaren. De är investerat kapital precis som köpeskillingen, men ger inga intäkter.
4. Att räkna upp beläggningen utifrån högsäsongen. Sommarveckorna är den enkla delen; årsavkastningen avgörs i april, maj, oktober och november.
5. Att bara tänka på inkomstskatt. Utöver skatten på hyresintäkter och vakanser betalar icke-residenta över fribeloppen årlig förmögenhetsskatt på sina spanska tillgångar. Den baseras på objektets värde, inte på intäkterna – och tas därför ut även under ett svagt år.
6. Att bortse från risken med tomma månader. En semesterbostad står utan tillsyn i veckor utanför säsongen. Hur du skyddar dig mot obehörigt intrång hör lika mycket till kalkylen som försäkringen.
7. Att förbise beskattningen av vakanser. Den som bara räknar med skatt på hyresintäkterna räknar för optimistiskt – och desto mer ju lägre beläggningen är.
8. Att ignorera renoveringskostnader. Semesteruthyrning sliter mer på en bostad än permanent boende. I avsnittet Bygga och renovera på Mallorca får du en överblick över processer och tillstånd.
9. Att inte kontrollera fastighetsregistret. Belastningar, skulder eller oklara ägarförhållanden blir ditt problem efter köpet – i guiden så kontrollerar du det spanska fastighetsregistret kan du läsa hur du tolkar utdraget.
10. Att överväga köpstrukturen för sent. Om du köper privat eller via ett bolag går bara att ändra i efterhand med betydande arbete; i guiden när det lönar sig att köpa via en spansk SL får du underlaget för bedömningen.

Det som behöver göras efter köpet

• Välj förvaltning. En professionell förvaltare för semesterbostäder tar en betydande del av hyresintäkterna, men minskar vakanserna och arbetsinsatsen. Räkna igenom båda alternativen i kalkylen ovan.
• Skaffa energicertifikat. Det är obligatoriskt vid uthyrning – i guiden om energicertifikat i Spanien kan du läsa hur du får det.
• Planera underhållet. Luftkonditionering, pool och trädgård är inte valfria vid semesteruthyrning, utan en del av erbjudandet.
• Tänk på försäljningen. I guiden om skatter vid fastighetsförsäljning i Spanien kan du läsa vilka skatter som tillkommer vid en vidareförsäljning.
• Reglera arvet. Reglerna för detta finns i guiden om arv och gåvor på Balearerna.

Checklista före köpbeslutet

• Utdrag ur fastighetsregistret (nota simple) har begärts och kontrollerats med avseende på belastningar, skulder och servitut
• ETV-licensens status är klarlagd: finns, kan överlåtas eller är inte möjlig — skriftligt, inte muntligt
• Bostadens faktiska köpkostnader har beräknats, inte uppskattats
• En nettokalkyl för avkastningen har gjorts, inklusive skatt, förvaltning, underhåll och vakans
• Beläggningen har beräknats separat för alla tre säsonger, inte utifrån högsommaren
• Skatterättslig hemvist och dess konsekvenser för avdragsrätten har kontrollerats
• Vid samägande: ägarandelar och skyldigheten att deklarera separat har klarlagts
• Finansieringsupplägg och faktiskt behov av eget kapital, inklusive sidokostnader, har fastställts
• Köpet — som privatperson eller via bolag — har diskuterats med en asesor fiscal, alltså en spansk skatterådgivare
• Energideklarationen har granskats
• Renoveringsbehovet har bedömts och tagits med i köpeskillingen eller i marginalen
• Avgiften till comunidad de propietarios och IBI för de senaste åren har efterfrågats
• Tagit in offerter för förvaltning av semesterbostaden och kontrollerat deras provisionsunderlag
• Anlitat en oberoende advokat (abogado) — inte säljarens

Frister och formulär

Om du hyr ut till semestergäster har du 2 löpande deklarationsskyldigheter som ska hanteras var för sig.

Turistskatten anmäler du själv — som sustituto för gästen, genom en separat självdeklaration hos den baleariska skattemyndigheten ATIB. Den följer inte inkomstbeskattningens rytm utan har egna datum; för semesterboenden är deklarationen knuten till säsongens slut. För löpande anteckningar om gäster, nätter och ålder — de ligger till grund för deklarationen och är svåra att återskapa i efterhand.

Inkomstbeskattningen av hyresintäkterna hanteras för icke-residenta via Modelo 210, den spanska skattemyndigheten AEAT:s deklarationsblankett för icke-residentas skatt IRNR. Det är inte 1 deklaration per år, utan flera: 1 för hyresintäkterna och 1 för schablonbeskattningen av de dagar då fastigheten stod till ditt förfogande. Vilka frister som gäller och hur det fördelas vid samägande framgår av kalkylatorn för skatt på semesteruthyrning.

Om du inte vill hantera båda själv är det vanligt att en gestoría sköter detta i Spanien. Arvodet räknas då som en uthyrningskostnad under året, inte på skatteraden.

Rättslig grund och uppdateringsdatum

Turistskatten grundar sig på Ley 2/2016 de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias turísticas en las Illes Balears. Avgörande är Art. 13.1 för taxan för semesterboenden, Art. 13.2.a) för rabatten under lågsäsong, Art. 13.2.b) för rabatten vid långa vistelser och Art. 13.3 för definitionen av lågsäsong. Undantaget för yngre gäster finns i Art. 5.1.a), och ansvarsfördelningen mellan gäst och uthyrare i Art. 6 och Art. 10. Den gällande versionen av taxebestämmelserna kommer från Ley 13/2017 och gäller sedan 1 januari 2018.

Beskattningen av hyresintäkter följer IRNR-lagen för icke-residenta respektive IRPF för personer bosatta i Spanien. Kravet på licens och stoppet för nya tilldelningar följer den baleariska turistlagstiftningen i den version som anges i Decreto 4/2025.

Under resultatet anger kalkylatorn status och källa för varje värde som används. 2 begränsningar bör nämnas: Du kan välja ett tidigare skatteår, medan raden om rättsläget anger dagens status — och en balearisk lag publiceras först i Balearernas officiella kungörelseorgan innan den förs in i de konsoliderade versionerna. Vid beslut om ett 6-siffrigt belopp är det väl värt att låta en asesor fiscal granska dagsläget.

Officiella källor

• Ley 2/2016 (Balearernas turistskatt), konsoliderad version: boe.es
• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears (turistskatt, ITP): atib.es
• AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, IRPF, Modelo 210): agenciatributaria.es
• Consell de Mallorca — turism och ETV-licenser: conselldemallorca.net
• Govern de les Illes Balears — Decreto 4/2025 och den officiella kungörelsetidningen BOIB: caib.es
• CRES — Center for Real Estate Studies, Steinbeis-Transfer-Institut: marknadsstudie Mallorca 2026 i samarbete med Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de
• Consejo General del Notariado — transaktionsstatistik för Balearerna: notariado.org

Slutsats

Att hyra ut en semesterbostad på Mallorca är ingen passiv investering, utan en mindre verksamhet där fastigheten är anläggningstillgången. Bruttointäkterna är högre än för alla andra användningsformer, men de ska täcka kostnader som återkommer vid varje bokning samt en licens som inte längre utfärdas för lägenheter.

Det som ändå skiljer ön från rena avkastningsmarknader är kombinationen av eget nyttjande, livskvalitet, internationell efterfrågan och ett strukturellt begränsat utbud. Om du köper en fastighet med säkerställd licens i ett läge med lång säsong, räknar realistiskt på finansieringen och organiserar uthyrningen professionellt, kan du nå en hållbar avkastning även med ett högt inköpspris. Det bästa beslutet börjar med en fullständig kalkyl — och med ett ärligt svar på frågan som ingen kalkylator kan besvara: Vill du fortfarande gärna köpa den här fastigheten om uthyrningen inte fungerar under 1 år? För en bredare överblick kan du läsa vår guide om vad du bör tänka på när du hyr ut en fastighet på Mallorca.

Vanliga frågor om avkastningen på semesteruthyrning

Relaterade kalkylatorer

• Beräkna skatt på semesteruthyrning — samma skatteberäkning som ingår i avkastningen ovan, men mer detaljerat: kostnadsavdrag, avskrivning, beskattning vid vakans och deklarationsskyldigheter.
• Jämför eget nyttjande och uthyrning — vad varje vecka du använder bostaden själv kostar i intäkter och när kalkylen inte längre går ihop.
• Beräkna löpande kostnader för en semesterbostad — en specifikation av de poster du ovan anger som löpande kostnader för fastigheten.
• Beräkna kostnaderna vid köp på Mallorca — posten som ingår i nämnaren när du beräknar din nettoavkastning för just din fastighet.