Beskatta hyresintäkter

Hur mycket skatt betalar du på hyresintäkter från en semesterbostad på Mallorca?

Är du skattemässigt bosatt i ett EU- eller EES-land betalar du 19 % på din nettoinkomst – alltså på hyresintäkterna efter avdrag för avdragsgilla kostnader. Är du skattemässigt bosatt utanför EU eller EES, till exempel i Schweiz, Storbritannien eller USA, betalar du 24 % på hela bruttohyran utan rätt till några avdrag. För de dagar då du ägde bostaden men inte hyrde ut den tillkommer dessutom en andra, fristående skatt på en schablonmässigt beräknad inkomst – med en egen deklaration och en egen tidsfrist, som du inte får blanda ihop med skatten på hyresintäkterna.

Hyr du ut din bostad på Mallorca till semestergäster och är inte skattemässigt bosatt i Spanien? Då måste du deklarera dina hyresintäkter inom ramen för icke-residentskatt IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – den spanska inkomstskatten för personer som inte är skattemässigt bosatta i landet), med blanketten Modelo 210 (den enhetliga skattedeklarationen för icke-residenter). Det gäller oavsett om du hyr ut via en portal som Airbnb eller Booking.com eller privat, och även för de dagar då bostaden står tom. Det som skiljer sig åt är vilket land du är bosatt i: den som är skattemässigt bosatt i EU eller EES får dra av kostnader och betalar den lägre skattesatsen på nettoresultatet, medan den som bor utanför betalar den högre skattesatsen på hela bruttohyran. I kalkylatorn nedan fyller du i dina uppgifter och ser direkt vad skatteåret kostar dig – inklusive den ofta förbisedda andra deklarationen för de dagar då bostaden inte varit uthyrd.

Så beräknas skatten

Utgångspunkten är bruttointäkten: allt hyresgästen betalar till dig, exklusive spansk moms och utan de skattenedsättningar som spanska hyresvärdar kan få inom den vanliga inkomstskatten – de gäller inte icke-residenter, inte ens vid uthyrning av bostäder.

Här går beräkningen sedan isär. Är du skattemässigt bosatt i EU eller EES får du dra av kostnader som har ett direkt ekonomiskt samband med uthyrningen. Är du skattemässigt bosatt i ett tredjeland medges inga avdrag alls, och skatten beräknas på hela bruttointäkten.

För hyresvärdar inom EU/EES skiljer kalkylatorn mellan 2 grupper av kostnader:

• Fördelas efter tid: Kostnader som uppstår under hela året – till exempel IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, den spanska fastighetsskatten som betalas till kommunen utöver IRNR), försäkring, samfällighetsavgifter, räntor, underhåll och avskrivningar – räknar kalkylatorn bara med i den andel som motsvarar de dagar bostaden faktiskt varit uthyrd.
• Helt avdragsgilla: Kostnader som enbart uppstår till följd av uthyrningen – städning, tvätt, portalprovision och administration – räknas av fullt ut.

Viktigt: Denna uppdelning är en tolkning av lagtexten, inte en formel som myndigheterna har föreskrivit. Vid tveksamheter måste du kunna visa att det verkligen finns ett direkt ekonomiskt samband mellan kostnaderna och uthyrningen.

Räntekostnader och reparationskostnader har dessutom ett tak: tillsammans får de inte överstiga bostadens bruttohyresintäkter under detta skatteår. Det som överstiger taket kan du inte dra av direkt, men du kan göra avdrag för det under de 4 följande skatteåren.

Kalkylatorn beräknar värdeminskningsavdraget med en fast procentsats (3 %) på det högsta av ditt betalda anskaffningspris och valor catastral (taxeringsvärdet – fastighetens officiella värde som anges i IBI-beskedet) – i båda fallen exklusive markandelen, eftersom mark inte slits ut. Om du inte känner till valor de la construcción (byggnadsandelen av taxeringsvärdet, alltså värdet utan marken) exakt, fördelar kalkylatorn ditt anskaffningspris utifrån förhållandet mellan mark- och byggnadsandelen i taxeringsvärdet. I anskaffningspriset ingår även kostnader i samband med köpet och värdehöjande investeringar, men inte räntor. Kalkylatorn visar inte det separata värdeminskningsavdraget för möbler som hyrs ut tillsammans med bostaden, vilket du också har rätt till – resultatet blir därför vanligtvis något för högt.

I slutändan får du rendimiento neto (nettohyresinkomsten – bruttointäkten minus alla avdragsgilla kostnader), som den aktuella skattesatsen tillämpas på. Samtidigt beräknar kalkylatorn imputación de rentas för de dagar då bostaden inte är uthyrd, även kallad renta imputada (den fiktiva inkomst som den spanska skattemyndigheten räknar med enbart på grund av att du äger en fastighet), också utifrån taxeringsvärdet. Kalkylatorn visar resultaten var för sig, eftersom det rör sig om 2 separata deklarationer med olika tidsfrister.

Särskilda fall

Korttidsuthyrning via plattformar och ETV-licensen

Skattemässigt spelar det ingen roll om du hyr ut långsiktigt eller kortsiktigt via Airbnb, Booking.com eller liknande plattformar: skyldigheten att betala IRNR, formuläret och beräkningen är desamma. För turistuthyrning på Balearerna behöver du dessutom en ETV-licens (Estancias Turísticas en Viviendas – Balearernas tillstånd för semesteruthyrning); utan den riskerar du kännbara böter, oavsett skattefrågan. Agencia Tributaria (den spanska statliga skattemyndigheten) jämför dessutom i allt högre grad uppgifter från uthyrningsplattformarna med inlämnade deklarationer. Läs mer: ETV-licens Mallorca.

Brexit: UK-ägare beskattas som andra tredjelandsägare

Sedan Förenade kungariket lämnade EU räknas brittiska medborgare skattemässigt som personer bosatta utanför EU. Den som tidigare räknade med den lägre skattesatsen och kostnadsavdrag betalar sedan dess den högre skattesatsen på bruttohyran – utan möjlighet till avdrag. Det gäller oavsett hur länge fastigheten har ägts.

Hotelliknande tjänster: när uthyrningen blir ett fast driftställe

Städning och byte av sängkläder vid ankomst och avresa påverkar inte den vanliga IRNR-skyldigheten. Men erbjuder du gästerna hotelliknande tjänster under vistelsen – städning under vistelsen, reception, måltider eller bagageservice, även om du köper in tjänsterna externt – eller har en heltidsanställd för uthyrningen, uppstår ett establecimiento permanente (fast driftställe). Då gäller ett annat beräkningsunderlag, en annan skattesats och andra deklarationsskyldigheter; kalkylatorn på denna sida är inte avsedd för detta fall.

Samägande med olika skatterättslig hemvist

Om fastigheten ägs av flera personer deklarerar varje delägare sin andel separat – även skattemässigt. Om inte alla delägare är bosatta i samma land kan en delägare ha rätt att dra av kostnader medan en annan inte har det, trots att det gäller samma fastighet.

Köp eller försäljning under skatteåret

Om du köpte eller sålde fastigheten under året räknas bara den period då du faktiskt ägde den med i beräkningen – både för hyresintäkterna och för den proportionella imputación för de dagar under din ägarperiod då den inte var uthyrd.

Moms och Ecotasa

Ren semesteruthyrning utan hotelliknande tjänster är befriad från spansk moms. Ecotasa (Balearernas turistskatt, som gästerna betalar per övernattning) är inte inkomstskatt och ingår inte i underlaget för IRNR – du tar bara in den från gästerna och betalar in den till myndigheten, utan att den ökar eller minskar dina hyresintäkter.

Vem den här kalkylatorn inte är avsedd för

Kalkylatorn är avsedd för privatpersoner. Om du hyr ut via ett spanskt eller utländskt bolag gäller andra regler för kostnadsavdrag. Den utgår också från privatgäster som inte gör skatteavdrag – hyr du ut i näringsverksamhet till ett företag som korrekt gör skatteavdrag förändras din deklarationsskyldighet. Den visar dessutom endast den spanska skatten, innan den eventuellt räknas av mot skatten i landet där du har hemvist.

Tidsfrister och formulär

För hyresintäkter gäller numera agrupación anual (en årlig sammanställning av alla hyresintäkter under ett beskattningsår i en enda deklaration, i stället för 4 separata kvartalsdeklarationer). Den exakta tidsfristen inom denna årsdeklaration beror på ditt beskattningsår och ditt resultat:

• För beskattningsåren 2024 och 2025 löper tidsfristen ut under de första 20 kalenderdagarna i januari året därpå.
• Från och med beskattningsåret 2026 flyttas tidsfristen till de första 20 kalenderdagarna i april året därpå.
• Om din deklaration inte resulterar i någon skatt att betala, eftersom kostnaderna överstiger intäkterna, gäller fortfarande – även från 2026 – de första 20 kalenderdagarna i januari. Den som väntar till april under ett förlustår lämnar in deklarationen för sent.

Deklarationen för den beräknade inkomsten för de dagar då bostaden inte är uthyrd följer en egen kalender: Till och med beskattningsåret 2025 hade du hela följande år på dig, medan perioden från och med beskattningsåret 2026 börjar 1 april och slutar 31 december året därpå. Båda deklarationerna är separata Modelo-210-formulär med egna tidsfrister – du kan inte slå ihop dem, och kalkylatorn ovan visar de 2 tidsperioderna var för sig.

Observera: Agencia Tributaria skickar ingen automatisk påminnelse. Du ansvarar helt och hållet för att lämna in båda deklarationerna.

Rättslig grund och uppdateringsdatum

Beräkningen grundas på den spanska lagen om skatt för personer som inte är bosatta i Spanien (Real Decreto Legislativo 5/2004, Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes – TRLIRNR), särskilt art. 24 (beskattningsunderlag och kostnadsavdrag) och art. 25 (skattesatser). För avdragsgilla kostnader och avskrivningar gäller dessutom den spanska inkomstskattelagen (Ley 35/2006, art. 23) och dess tillämpningsförordning (Real Decreto 439/2007, art. 14). Tidsfristerna anges i Orden EHA/3316/2010, art. 5, i dess vid var tid gällande konsoliderade lydelse.

Officiella källor för vidare läsning:

• Agencia Tributaria (AEAT) – onlineportal för Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – informationssida om skatt för personer som inte är bosatta i Spanien: agenciatributaria.es
• Real Decreto Legislativo 5/2004 – Texto refundido Ley IRNR (BOE): boe.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – ansvarar för baleariska skatter (IBI, ITP etc.): atib.es
• Consell de Mallorca – information om ETV-licens (semesteruthyrning): conselldemallorca.net

Den här sidan uppdateras när lagstiftningen ändras. Kalkylatorn hämtar automatiskt de skattesatser som gäller för respektive skatteår från ett uppdaterat register.

Modelo 210: steg för steg

Modelo 210 är det enda officiella formuläret för IRNR. Du kan fylla i och lämna in det direkt via Agencia Tributarias webbportal. Ett spanskt digitalt certifikat underlättar processen, men är inte ett krav (du kan även lämna in det via en auktoriserad skatterådgivare).

Det här behöver du:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero – skatteregistreringsnumret för utlänningar i Spanien)
• Fastighetens taxeringsvärde (finns på IBI-beskedet)
• Underlag som styrker hyresintäkterna (kontoutdrag, hyresavtal)
• Underlag för avdragsgilla kostnader (endast EU/EES)
• IBAN för eventuell skatteåterbetalning

Så går det till:

1. Räkna ihop hyresintäkterna för skatteåret
2. Beräkna den avdragsgilla delen av kostnaderna (endast EU/EES)
3. Fastställ beskattningsunderlaget, netto eller brutto
4. Tillämpa skattesats (19 % eller 24 %)
5. Fyll i Modelo 210 online (AEAT-portalen: sede.agenciatributaria.gob.es)
6. Skicka in formuläret och betala in skatten

Observera: Du får ingen automatisk påminnelse från Agencia Tributaria. Det är helt och hållet ditt ansvar att lämna in deklarationen.

Schablonintäkt vid eget bruk: skatteplikt även utan hyresintäkter

Ett vanligt missförstånd är att den som inte hyr ut sin bostad på Mallorca ändå måste lämna in en IRNR-deklaration – för en schablonintäkt (imputación de rentas eller renta imputada) som beräknas utifrån taxeringsvärdet.

Bakgrunden är att Spanien beskattar den ekonomiska fördelen med att äga en andra bostad, även om du inte har några intäkter.

Eftersom den här guiden fokuserar på hyresintäkter måste du, om du både hyr ut och använder bostaden själv under samma år, redovisa de två fallen separat: de faktiska hyresintäkterna för uthyrningsdagarna och Renta Imputada för resterande dagar. Kalkylatorn ovan beräknar båda beloppen i ett och samma steg.

Vanligaste misstagen – och så undviker du dem

1. Glömma att lämna in deklarationen

Agencia Tributaria skickar ingen påminnelse. Dessutom är tidsfristen mer komplicerad än många tror: beroende på beskattningsår och resultat infaller den i januari eller först i april följande år (se avsnittet ”Tidsfrister och formulär” ovan för mer information). Den som förlitar sig på ett fast datum riskerar automatiska tilläggsavgifter.

2. Försöka dra av kostnader som person bosatt utanför EU

Schweizare, britter och andra personer bosatta utanför EU får inte göra några kostnadsavdrag alls. Felaktiga avdrag kan leda till efterkrav och böter.

3. Inte deklarera korttidsuthyrning

Airbnb och Booking.com lämnar uppgifter till de spanska skattemyndigheterna. Om du inte deklarerar är sannolikheten stor att det upptäcks.

4. Inte känna till taxeringsvärdet

För Renta Imputada behöver du taxeringsvärdet. Det står i det årliga IBI-beskedet. Utan det kan du inte fylla i deklarationen korrekt.

5. Förväxla IBI och IRNR

IBI (till kommunen) och IRNR (till Agencia Tributaria) är 2 olika skatter. Båda måste betalas.

6. Saknar NIE

Utan NIE går det inte att lämna in Modelo 210.

7. Ignorera Brexit-statusen

Många brittiska ägare räknar fortfarande med den lägre EU-satsen och avdrag för kostnader. Sedan Brexit gäller den högre skattesatsen på bruttohyresintäkterna för dem, utan möjlighet till några avdrag.

Vad händer sedan? Håll koll på fler skattskyldigheter

Modelo 210 för hyresintäkter är ofta bara en av flera skattskyldigheter:

Om du överväger att hyra ut via ett spanskt bolag (SL) i stället för som privatperson bör du räkna på de skattemässiga konsekvenserna i förväg: Köpa fastighet via SL. Du hittar en översikt över allt som rör uthyrning på Mallorca i guiden om uthyrning.

Checklista: Modelo 210 för hyresvärdar

Innan du lämnar in deklarationen bör du bocka av följande punkter:

• NIE finns och är fortfarande giltigt
• Hyresintäkterna för beskattningsåret är fullständigt dokumenterade (kontoutdrag, avtal)
• Skatterättslig hemvist har kontrollerats (EU/EES eller utanför EU/UK?)
• Avdragsgilla kostnader är styrkta och beräknade proportionellt (endast EU/EES)
• Taxeringsvärdet har hämtats från det aktuella IBI-beskedet
• Uthyrningsdagar och dagar för eget bruk har fördelats
• Skattesatsen beräknad med kalkylatorn
• Tidsfristen för ditt skatteår och resultat kontrollerad (januari eller april?)
• Modelo 210 inlämnad inom tidsfristen
• Skatten överförd eller autogiro godkänt
• ETV-licens finns (vid turistisk korttidsuthyrning)
• IBI betald separat