Calcular s'hipoteca a Espanya

Quina és s'import de sa quota mensual d'una hipoteca espanyola?

Sa quota mensual depèn de tres factors: s'import des préstec, es tipus d'interès nominal i es termini. Com més alt es l'import o s'interès, i com més curt es termini, més alta sa quota – ses tres magnituds actuen juntes, no simplement s'sumen. Introdueix ses teves pròpies xifres a dalt en es calculador: te mostrarà sa quota mensual, ets interessos durant tot es termini i s'evolució de s'amortització, per a models d'interès fix, variable i mixt (mixta). A posta, aquí no es dóna una xifra genèrica – cada hipoteca a Espanya es calcula de manera diferent, segons es banc, sa solvència i s'immoble.

Així es calcula

Ets bancs espanyols pràcticament sempre calculen amb s'anualitat francesa, anomenada a Espanya cuota constante: una quota mensual que es manté igual durant tot es termini. Només sa proporció entre sa part d'interessos i sa part d'amortització va canviant de quota en quota. Al principi pagues sobretot interessos sobre tot es deute pendent; amb cada quota es deute pendent baixa i, per tant, també sa part d'interessos – sa part d'amortització creix en conseqüència, mantenint-se sa quota total igual.

Es calculador de dalt es basa en un model senzill: dotze mesos d'igual durada, es primer pagament un mes després des desembossament, sense període irregular. Es pla d'amortització real des teu banc pot diferir lleugerament d'això – per sa convenció de dies d'interès, per una data de desembossament diferent o per ses pròpies regles d'arrodoniment. Al final, sempre és determinant allò que consta realment a sa FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, es full informatiu normalitzat europeu des teu préstec) i a s'escritura – s'acta notarial on queden fixades ses condicions definitives de sa hipoteca.

També és important sa distinció entre TIN i TAE. Es TIN (tipo de interés nominal) és s'interès nominal amb què es calcula sa quota – exactament sa xifra que demana es calculador de dalt. Es TAE (tasa anual equivalente) és s'interès efectiu: inclou comissions, despeses i, si escau, productes vinculats com assegurances, i per això quasi sempre és més alt que es TIN. Compara ses ofertes des bancs pes TAE, però introdueix es TIN en es calculador.

Fix, variable o mixta

Avui en dia ets bancs espanyols pràcticament sempre ofereixen tres models d'interès – això és una classificació de sa pràctica des mercat, no una categoria legal:

• Fix (fijo): S'interès es manté fix durant tot es termini. Sa teva quota no canvia, independentment de cap on es mogui es mercat.
• Variable (variable): S'interès es compon d'un índex – a Espanya pràcticament sempre s'Euríbor, es tipus d'interès de referència al qual ets bancs europeus es presten doblers entre ells – i un marge fix des banc (diferencial). Sa quota generalment es torna a calcular cada any o cada sis mesos, tan aviat com es coneix es valor actual de s'índex.
• Mixta:Una fase fixa an es principi, després s'hipoteca canvia automàticament a variable. Sa calculadora de damunt reflecteix ses dues fases i te mostra sa nova quota des des primer mes de sa fase variable.

Amb es model variable val la pena fer una ullada a sa llei: s'article 21.3 de sa Ley 5/2019, sa llei espanyola de crèdit immobiliari per a béns de consum, prohibeix an es banc imposar-te un límit contractual mínim d'interès – s'antiga "cláusula suelo" queda així prohibida. En canvi, s'article 21.4 també exclou un interès contractual negatiu: si s'Euríbor més es marge baixa per davall de zero, es teu interès queda limitat a zero, però no baixa més. Sa calculadora de damunt reflecteix exactament aquest límit quan introdueixes un valor d'Euríbor negatiu.

Quant de capital propi necessites

Es percentatge de finançament – quin percentatge des preu de compra financia es banc en total – el fixa cada banc pel seu compte. No hi ha cap límit legal per això ni tampoc cap marge de mercat documentat i generalitzat; introdueix a sa calculadora de damunt es valor que t'indiqui sa teva oferta bancària concreta. Si es banc es basa en es preu de compra o en sa Tasación – sa valoració que fa un pèrit autoritzat abans de s'aprovació per encàrrec des banc –, ho trobaràs a sa teva oferta; demana-ho expressament, perquè ambdós valors solen diferir.

Es capital propi inclou més que sa diferència entre es preu de compra i es préstec: també hi ha ses despeses addicionals de compra – segons s'immoble, s'impost de transmissions patrimonials (ITP) o, en obra nova, s'IVA més s'impost d'actes jurídics documentats (AJD), a més des notari, es registre de sa propietat, sa gestoría (s'agència administrativa especialitzada en transaccions immobiliàries que s'encarrega des tràmits i gestions burocràtiques per tu) i s'advocat. Sa calculadora de damunt mostra aquesta partida com a estimació, en base a ses mateixes hipòtesis estàndard que en es Calculadora de despeses addicionals de compra – allà pots ajustar cada partida en detall.

Què te garanteix sa llei

Sa Ley 5/2019 (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, sa llei espanyola de crèdit immobiliari) te dona, com a comprador, tres garanties concretes:

Termini de reflexió abans de sa firma. Sa FEIN i sa FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas, es full informatiu amb ses advertències estandarditzades sobre ses clàusules essencials) t'han d'arribar com a mínim 10 dies abans de sa firma des contracte. Durant aquest temps, es notari (notario) t'assessora gratuïtament sobre ses condicions des teu préstec – aprofita aquesta cita, no és un simple tràmit.

Protecció contra sa rescissió en cas de retard de pagament. Es banc no pot declarar tot es préstec vençut ja des de sa primera quota impagada. Durant sa primera meitat des termini, ses quotes pendents han d'arribar com a mínim a 3 % des capital inicialment concedit – aquest mateix llindar també es considera complit si 12 quotes mensuals han quedat impagades; ses quotes mensuals no són, per tant, un obstacle addicional, sinó una ficció legal de compliment per a sa mateixa característica. Durant sa segona meitat des termini, es llindars pugen a 7 % o bé 15 terminis. Sa magnitud de referència és en tots dos casos sempre es capital inicialment concedit, no es teu deute pendent actual. I encara que s'arribi a es llindar, es banc només pot rescindir després d'haver-te reclamat sense èxit amb un termini mínim d'un mes.

Es interessos de demora estan vinculats a es teu propi interès contractual. S'article 25 de sa Ley 5/2019 vincula fermament s'interès de demora a s'interès nominal pactat des teu préstec; qualsevol acord que se'n desviï en es contracte no té validesa. Es banc, per tant, no te pot aplicar cap interès de penalització negociat lliurement.

Errors freqüents

• Es confonen es TAE i es TIN. Es TAE és s'interès efectiu, inclosos es costos addicionals, i quasi sempre és més alt que es TIN, amb el qual es calcula sa quota mensual. Compara ses ofertes pes TAE, però calcula amb es TIN.
• "Es banc ja finançarà d'alguna manera." Quant finança un banc ho decideix ell mateix – sense una planificació sòlida des capital propi per endavant, es risc és alt que sa promesa de finançament acabi essent inferior a es preu de compra manco es capital propi que tenies previst.
• S'obliden es costos addicionals de sa compra. Ses taxes, es notari, es registre de sa propietat, sa gestoría i s'advocat s'afegeixen a es preu de compra manco es préstec – qui només estalvia sa diferència, acaba tenint un forat.
• S'amortització anticipada és sempre gratuïta. Si pots amortitzar anticipadament i en quines condicions, ho regula es teu contracte – sa llei limita una possible indemnització, però no la prohibeix.
• Un interès variable es mantendria com avui. S'Euríbor, per experiència, es mou diverses vegades en ambdues direccions durant una hipoteca de llarga durada. Qui finança a tipus variable hauria de calcular sa quota també amb un valor de s'índex més alt – precisament per això es pot canviar lliurement es valor de s'Euríbor en es simulador de dalt.

Calculadores relacionades

Sa quota mensual només és una part de sa calculació de sa compra. Per tenir sa visió completa des costos únics relacionats amb ses taxes, es notari i es registre de sa propietat val la pena fer una ullada a ses altres dues calculadores nostres.

Costos addicionals de sa compra a Mallorca – sa visió completa de ses taxes, es notari, es registre de sa propietat, sa gestoría i s'advocat. Costos de notari i registre de sa propietat – en detall, incloent ses tarifes per sa Nota simple, s'extracte des registre de sa propietat, que abans de sa firma confirma que s'immoble està lliure de càrregues de tercers.