Costs de notari i registre de sa propietat

Què costen es notari i es Registre de sa Propietat en sa compra d'un immoble a Mallorca?

Cap des dos conceptes segueix una negociació, sinó dues normatives estatals de taxes: s'Arancel – així se diu a Espanya sa tarifa oficial de taxes – des notaris i es des registradors de sa propietat. Lo que finalment apareix a sa factura depèn quasi exclusivament des valor escripturat de s'immoble, i també des nombre de fulls que componen s'escriptura. Sa calculadora de dalt aplica ses dues tarifes an es teu preu de compra; cada línia des resultat se pot desplegar per separat i seguir fins a sa norma en què se basa.

Primer, per situar-ho: notari i Registre de sa Propietat junts formen es bloc més petit des costos de sa compra. Es concepte gros és s'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) o, en cas d'obra nova, s'IVA més s'impost d'actes jurídics documentats (AJD, Actos Jurídicos Documentados). Per s'impost hi ha sa calculadora d'ITP per ses Balears, i per sa visió de conjunt, sa calculadora des costos de sa compra a Mallorca.

Com se calcula

Ses dues tarifes tenen sa mateixa estructura: una taxa base fixa per cada escriptura o cada inscripció amb valor, i a més una escala degressiva que s'aplica només an es sobrant per damunt des primer tram. Sobre es resultat d'aquesta escala – i només sobre això – s'apliquen ses rebaixes legals, ses rebajas. En sa compra d'un immoble residencial n'hi ha dues: 25 % segons es Real Decreto-ley 6/1999, que esmenta expressament sa compra d'habitatge, i llavors un altre 5 % segons es Real Decreto-ley 8/2010. En es Registre de sa Propietat, entre ses dues, hi entra una rebaixa addicional de 5 % segons es Real Decreto-ley 6/2000. Per solars sense edificar, immobles comercials i garatges adquirits per separat només s'aplica s'última de ses tres – per això hi ha s'interruptor Immoble residencial a sa calculadora. Al final de tot, sobre sa taxa completa s'aplica s'IVA espanyol (IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido) an es tipus general actual des 21 %.

Sa fórmula per es notari és, idò: taxa base de 90,15 € més s'import de s'escala sobre es sobrant, des qual, en cas d'immoble residencial, se treu un 25 % de rebaixa i des restant s'hi treu encara un altre 5 %; a més, es fulls de s'original (matriu – s'original, que roman en es protocol des notari) i es fulls de sa còpia autoritzada (còpia autoritzada), ambdues sense descompte; sobre sa suma s'IVA.

Per es registre (Registro de la Propiedad) s'aplica es mateix patró amb xifres pròpies: quota base de 24,04 € més import escalonat, topat a 2.181,67 €, només llavors es descomptes: en cas d'un immoble residencial 25 %, des sa resta 5 % i des s'import restant 5 %. Cada descompte s'aplica sobre es resultat de s'anterior – ses normes ho diuen literalment, «a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial». S'ordre no és una finesa: es topall apareix en es text normatiu abans des descomptes i en limita s'import de partida, i no a s'inrevés. Conseqüència pràctica – per damunt d'un preu de compra d'uns deu milions d'euros, sa quota d'inscripció ja no augmenta pus.

A més, en es Registre de sa Propietat hi ha dos petits imports fixos que no duen cap descompte, perquè figuren en altres números de sa tarifa: s'anotació d'entrada (asiento de presentación – es registre des títol presentat, una vegada per escriptura) amb 6,01 € i s'anotació marginal sobre sa responsabilitat fiscal de s'immoble (nota de afección) amb 3,01 €. S'extracte simple des Registre de sa Propietat (nota simple), que es teu advocat demana abans de sa compra, costa 3,01 € per finca i no forma part de s'inscripció, sinó que és s'informació prèvia habitual.

Una aclariment sobre s'abast: sa calculadora cobreix exactament allò que regulen ets dos Aranceles – notari i Registre de sa Propietat. Ets impostos, s'advocat, es banc i ets honoraris de sa Gestoría (una oficina de gestió espanyola que fa tràmits administratius, declaracions d'impostos i inscripcions registrals per encàrrec) figuren en altres factures. Tampoc es compten ses còpies simples (copias simples) per es banc i ets subministradors; segueixen una tarifa pròpia, molt més baixa.

Casos especials que fan variar s'import

Sa compra per quotes (pro indiviso) encareix es Registre de sa Propietat

Si dues persones compren juntes, sense estar casades ni viure en règim de comunitat de béns, adquireixen pro indiviso – per fraccions. Es Registre de sa Propietat reparteix llavors es valor total entre ses quotes i aplica s'escala a cada quota per separat. Com que s'escala és degressiva, dues vegades sa meitat costa notablement més que una vegada es tot; per un preu de compra mitjà a Mallorca són sobre un quaranta per cent més d'honoraris registrals. Sa suma està topada a 1 % des valor de s'immoble. Per això, dins es calculador has de posar bé es número de compradors.

Cònjuges en règim legal de comunitat de béns (gananciales – sa comunitat de béns espanyola, en què ses adquisicions pertanyen a tots dos conjuntament) queden expressament exclosos: per a ells, es valor total compta com a única base de càlcul, i es número de compradors és u. S'aranzel notarial no coneix aquesta regla de totes maneres – s'escriptura sempre es liquida una única vegada segons es valor total.

Diverses fincas registrals dins una mateixa escriptura

Un pis, una plaça d'aparcament i un trasté solen ser a Mallorca tres unitats registrals pròpies (fincas registrales), encara que es comprin dins una sola escriptura. Es Registre inscriu cada una per separat i calcula per a cada una s'honorari sobre es seu valor corresponent; en canvi, s'anotació d'entrada només es genera una vegada, perquè depèn des títol presentat i no des número d'inscripcions. Sa nota simple també es calcula per finca. Es calculador parteix des cas habitual d'una sola finca – amb diverses, sa línia des Registre serà d'acord amb això més alta.

„Por cara escrita" – s'aranzel compta pàgines, no fulls

S'honorari des fulls de s'original neix, segons es text de s'aranzel, per pàgina escrita („por cara escrita"), mentre que es límit franc es compta en fulls: es primers quatre fulls són gratuïts, a partir des cinquè es liquida. En sa pràctica, es paper timbrat notarial s'escriu per ses dues cares, per això aquest calculador compta amb dues pàgines per full – una suposició declarada, no una norma. Qui tengui davant sa factura des notari (minuta) hi veurà es número real i el podrà introduir en es calculador. Pel que fa a s'altre concepte de fulls, sa còpia autoritzada, s'unitat és realment es full, i un de començat compta sencer.

Hipoteca: segona escriptura, segona inscripció

Si finances sa compra a través d'un banc espanyol, sa hipoteca es formalitza en una escriptura pròpia i s'inscriu com a càrrega pròpia en es Registre. Això suposa un segon recorregut complet per tots dos aranzels, sobre sa base de sa responsabilitat hipotecària – i no està inclòs en aquest calculador. Des de sa llei hipotecària espanyola de 2019, però, es banc assumeix sa major part d'aquests costos.

Rebaixa voluntària des notari

Més enllà des descomptes legals, un notari pot concedir una rebaixa voluntària de fins a un deu per cent; s'article 35.1 des Real Decreto-ley 6/2000 ho permet expressament („se podrá efectuar un descuento de hasta el 10 por 100"). Si ho fa o no és qüestió de negociació, per això aquesta xifra no apareix en es calculador. Es calculador mostra s'aranzel complet – una minuta real pot quedar per davall, però mai per damunt.

Tarifa a sa meitat en ses segones transmissions de VPO

Per sa segona i cada posterior transmissió d'edificis i habitatges classificats com a habitatge de protecció oficial (VPO, Vivienda de Protección Oficial), tant sa tarifa notarial com sa registral redueixen s'honorari a sa meitat. A Mallorca, això afecta sobretot es patrimoni existent a Palma. Precisament en aquests casos reduïts, s'import mínim de sa inscripció de 24,04 € esdevé rellevant per primera vegada; en sa compravenda normal mai es pot quedar per davall d'aquest import.

Per damunt d'uns sis milions ja no hi ha tarifa

A partir d'un valor de 6.010.121,04 € acaba s'escala notarial. Per sa part que sobrepassa aquest valor, s'Arancel ja no fixa cap tipus – allà es notari pacta es seu honorari lliurement amb ses parts. Sa finesa important és aquesta: s'import en si encara està totalment tarifat, només és lliure s'excedent. En preus de compra molt alts, sa calculadora indica per això un import mínim subjecte a tarifa i mostra sa part lliure per separat. Per es registre de sa propietat això no s'aplica; allà, en canvi, regeix s'import màxim.

Base imposable: valor comprovat abans que es preu escripturat

Ambdós Aranceles es calculen sobre es «valor comprovat oficialment» i, si aquest no existeix, sobre es valor indicat per ses parts a s'escriptura. Normalment, això és es preu de compra escripturat. Si es valor de referència oficial des cadastre és més alt i s'utilitza com a base d'imposició, s'honorari també es calcula sobre aquest valor més alt. Si açò t'afecta, ho aclareix sa calculadora sobre es Valor de referencia.

Terminis i formularis

S'ordre després de sa cita amb es notari està fixat i no és negociable: primer s'impost, després es registre de sa propietat. Sa còpia autoritzada de s'escriptura només s'admet en es Registro de la Propiedad juntament amb es justificant de s'impost de transmissions patrimonials o de s'impost sobre actes jurídics documentats pagat; sense aquest justificant, només queda s'anotació d'entrada, que protegeix s'escriptura durant un temps limitat contra disposicions intermèdies d'altres, però no és una inscripció.

S'organisme competent per s'impost a ses Balears és s'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears – s'administració tributària de ses Balears). S'autoliquidació s'ha de presentar dins es termini legal després de s'escripturació; es terminis i formularis els indica sa calculadora d'ITP.

A sa pràctica, tot aquest camí -formulari fiscal, pagament, presentació en es registre de sa propietat, recollida de s'escriptura inscrita, canvi de titularitat en es cadastre- el du a terme sa gestoria, sovint vinculada a sa notaria o a es teu despatx d'advocats. S'honorari és de lliure acord i no està inclòs en cap des dos Aranceles. Qui fa aquest camí tot sol s'estalvia s'honorari, però assumeix es risc de termini: un pagament tardà de s'impost provoca recàrrecs, i mentre s'escriptura no estigui inscrita, no apareixes com a propietari de cara a tercers.

Base legal i estat

• Real Decreto 1426/1989 – Aranzel des notaris, en concret s'Anexo I Número 2.1 (escala de valors), Número 4 (còpies) i Número 7 (fulls de s'escriptura original): www.boe.es
• Real Decreto 1427/1989 – Aranzel des registradors de sa propietat, en concret s'Anexo I Número 2.1 (inscripció) i s'Anexo II Norma Segunda (adquisició de quotes indivises): www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/1999, Art. 2.Uno – rebaixa d'un 25 % en ses tarifes notarials i registrals en sa compra d'habitatges, en vigor des des 18 d'abril de 1999: www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/2000, Art. 35 i 36 – una altra rebaixa d'un 5 % en sa tarifa registral i sa possibilitat d'una condonació notarial voluntària de fins a un deu per cent, en vigor des des 25 de juny de 2000: www.boe.es
• Instrucción de sa DGRN de 22 de maig de 2002 – ordre de càlcul i arrodoniment des aranzels: primer s'escala amb sis decimals, després ses rebaixes, i només es total final a dos decimals: www.boe.es
• Real Decreto-ley 8/2010, Disposición adicional octava – sa rebaixa d'un 5 % en ses tarifes notarials i registrals, en vigor des des 25 de maig de 2010: www.boe.es
• Real Decreto 1612/2011 – nova redacció de s'escala de valors des'aranzel registral i aclariment sobre s'aplicació de sa rebaixa: www.boe.es
• Ley 37/1992, Art. 90 – tipus general de s'IVA aplicable an ets serveis notarials i registrals: www.boe.es
• Ley Hipotecaria (llei hipotecària), en concret Art. 3 i 4: www.boe.es
• Código Civil, Art. 1216 (document públic) i Art. 1445 i seg. (contracte de compravenda): www.boe.es
• ATIB – Administració Tributària de ses Balears: www.atib.es
• Registradores de España: www.registradores.org
• Consejo General del Notariado: www.notariado.org

Ses quanties d'ambdós Aranceles estan sense canviar des de sa conversió a l'euro de dia 14 de juliol de 2002 dins sa llei; es Real Decreto 1612/2011 va redactar de nou es paràgrafs afectats, sense canviar cap xifra. Es tipus de l'IVA té sa quantia actual des de dia 1 de setembre de 2012.

Què fa un notari espanyol – i què no fa?

Es notari espanyol (Notario) és un jurista nomenat per s'Estat que dona fe pública des negocis jurídics. Comprova sa identitat de ses dues parts, llegeix s'escriptura en veu alta, explica ses clàusules essencials i confirma que es document correspon a sa voluntat de ses parts. Amb això, es diferencia molt d'es notari alemany – i aquest és es punt més important per a compradors de l'àmbit alemany.

Què fa es notari espanyol:

• Autorització de s'Escritura Pública, s'escriptura pública de compravenda
• Comprovació de sa identitat de comprador i venedor
• Lectura i explicació des contracte de compravenda
• Obtenció d'una nota simple actualitzada des Registre poc abans de sa firma de s'escriptura
• Càlcul i retenció de s'impost a compte per a venedors no residents (retención)

Què no fa es notari espanyol, expressament:

• una revisió jurídica i urbanística completa de s'immoble
• un control sobre construccions il·legals, càrregues no aclarides o infraccions urbanístiques
• sa representació des interessos d'una de ses dues parts

Avís: A diferència d'Alemanya, es notari espanyol no s'encarrega de "tot". És imprescindible per a s'inscripció en es Registre de sa Propietat, però no substitueix un advocat independent que revisi jurídicament s'immoble abans de sa compra.

S'Escritura Pública: es document central

S'Escritura Pública de Compraventa és s'escriptura de compravenda notarial, que deixa constància oficial de sa transmissió de sa propietat. Ses bases legals són es Codi Civil espanyol (Código Civil) i sa Llei Hipotecària (Ley Hipotecaria). Sense escritura no hi ha inscripció en es Registre de sa Propietat – i sense inscripció en es Registre no quedes acreditat davant tercers com a propietari.

Es document sol contenir:

• sa descripció completa de s'immoble (situació, superfície, dades cadastrals)
• s'identificació d'es comprador i d'es venedor amb ses seves números de NIE
• es preu de compra acordat i ses condicions de pagament
• sa declaració de lliure de càrregues o, si escau, de ses càrregues existents
• s'indicació d'es imposts que corresponen i qui els assumeix
• sa referència d'es certificat energètic (Certificado de Eficiencia Energética)

Després de sa firma reps primer una còpia simple (copia simple – una còpia no legalitzada per fer gestions amb es banc i ses administracions). S'original queda com a matriz en es protocol d'es notari. Per a sa inscripció en es Registre s'aporta s'exemplar legalitzat, sa copia autorizada.

Es procés de sa cita amb es notari pas a pas

Sa cita amb es notari (firma) és es punt culminant des procés de compra – però no és un punt de partida. Totes ses comprovacions legals essencials haurien d'estar acabades abans. Es camí complet el descriu es guia sobre es procés de compra a Mallorca.

1. Aconseguir es NIE – sense es número d'identificació d'estranger espanyol (Número de Identificación de Extranjero) no es pot escripturar cap contracte de compravenda. Demana'l aviat.
2. Obrir un compte bancari espanyol – es preu de compra es paga normalment en sa cita amb es notari mitjançant cheque bancario, un xec conformat d'un banc espanyol.
3. Comprovació legal prèvia per part d'un advocat – nota simple des Registre de sa Propietat, extracte cadastral, situació urbanística, càrregues pendents i deutes de comunitat. Com fer-ho, es troba a Comprovar es Registre de sa Propietat a Espanya.
4. Contracte previ o contracte d'opció – lo habitual és un contrato de arras o una opción de compra amb un termini d'uns tres mesos i un preu d'opció que sol ser d'un deu per cent des preu de compra.
5. Triar es notari – a Espanya, en principi, es comprador tria es notari, perquè és ell qui assumeix es seus costos.
6. Cita amb es notari – ses dues parts o es seus apoderats compareixen, s'escritura es llegeix, ses qüestions obertes se resolen, i llavors se firma.
7. Pagament i entrega de ses claus – amb sa firma s'entrega es xec, i sa possessió es transmet.
8. Pagar s'impost i tramitar s'inscripció – en aquest ordre, dins es terminis legals.

Atenció: No paguis es preu de s'opció directament an es venedor o an es corredor abans que sa situació legal de s'immoble estigui aclarida. Moltes gestories recomanen expressament fer s'ingrés a un compte d'aturada notarial (notaranderkonto).

Notari i advocat: per què necessites tots dos

Aquesta és sa diferència més important respecte des procés de compra alemany: es notari espanyol no te protegeix de manera integral. No revisa construccions il·legals, ni deutes pendents amb s'Ajuntament, ni sa legalitat urbanística de s'ús — tot això és feina des teu advocat (abogado).

Per s'acompanyament advocatici d'una compra immobiliària a Mallorca sol calcular-se aproximadament un u per cent d'es preu de compra. A diferència d'es notari i d'es registre de sa propietat, aquests honoraris no segueixen cap aranzel i són lliurement negociables.

Puc comprar davant es notari alemany?

Baix determinades condicions, sí. Es Tribunal Suprem espanyol (Tribunal Supremo) ha confirmat en darrera instància que una escriptura notarial alemanya pot ser reconeguda a Espanya si ha estat degudament formalitzada, s'ajusta a sa llei alemanya, du una apostil·la i es presenta amb traducció jurada al castellà. Ses bases legals són s'Art. 3 i 4 de sa Ley Hipotecaria així com s'Art. 1216 d'es Código Civil.

A sa pràctica, aquest camí és molt més costós i poc habitual. Sa majoria d'es compradors a Mallorca formalitzen s'escriptura in situ – no només perquè es venedors i es bancs espanyols hi estan familiaritzats, sinó també perquè així es procés va més ràpid.

Poder (poder notarial): comprar sense presència personal

Si no pots comparèixer personalment a sa cita notarial, atorgues un poder notarial (poder notarial) . Amb això, es teu advocat o una persona de confiança firma s'escriptura en es teu nom. Es poder pot atorgar-se davant un notari espanyol o un notari alemany; en aquest segon cas, també fan falta s'apostil·la i sa traducció jurada al castellà.

Nota: Un poder general (poder general) atorga facultats molt àmplies. Fes que t'expliquin bé què inclou – i concedeix-lo només a persones de sa teva confiança total.

Errors més freqüents en sa cita notarial a Mallorca

Què passa després de sa signatura notarial?

Sa cita no és es final, sinó es començament des teves obligacions com a propietari a Espanya. Just després, toca:

• pagar s'impost dins es termini – a través de s'ATIB a ses Balears
• tramitar sa inscripció en es Registre de la Propietat – amb sa copia autorizada i es justificant de pagament
• canviar de titular es contractes de subministrament – electricitat, aigua, telèfon
• Assumir ses obligacions de quotes de comunitat – dins sa comunitat de propietaris
• Revisar es imposts periòdics – com a no resident amb propietat immobiliària s'apliquen obligacions especials, més informació a sa guia sobre sa Impost sobre es Patrimoni a Espanya
• Determinar s'ús – s'ús propi, es lloguer de llarga durada o es lloguer vacacional tenen conseqüències fiscals i legals diferents; més informació a Llogar a Mallorca

Llista de comprovació: cita notarial per sa compra d'immoble a Espanya

• Número NIE sol·licitat i obtengut
• Compte bancari espanyol obert
• Advocat contractat per sa revisió jurídica prèvia
• Nota simple des Registre de sa Propietat revisada
• Extracte cadastral i estatus urbanístic revisats
• Deutes pendents de sa comunitat revisats
• Certificat energètic disponible
• Contracte d'opció firmat amb termini i modalitats de pagament
• Notari seleccionat
• Xec bancari d'un banc espanyol preparat
• Poder notarial emès, en cas de no poder assistir personalment
• Costos de notari i Registre calculats amb sa calculadora de dalt, tenint en compte es nombre de compradors i finques
• després de sa cita: pagar s'impost dins es termini
• després de sa cita: tramitar s'inscripció en es Registre de sa Propietat

Conclusió

Es notari i es Registre de sa Propietat són, en sa compra d'una propietat a Mallorcaes més petit des grans conceptes – i s'únic que segueix un aranzel publicat en lloc d'una negociació. Qui alimenta sa calculadora de dalt amb es propi preu de compra i es nombre de fulls de sa minuta, té ses dues quantitats calculades fins es cèntim abans de seure davant es notari. Sa resta des procés de compra queda com està: primer s'advocat, després es notari, i s'impost és es concepte que realment pesa.

Calculadores relacionades

• Costos addicionals de compra a Mallorca – sa visió completa d'impost, notari, Registre de sa Propietat i assessorament en una sola calculadora
• S'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) a ses Balears – sa partida més grossa, amb s'escala progressiva per 2026