Amortització anticipada Espanya

Què aporta una amortització anticipada a Espanya, i què pot costar?

Una amortització anticipada — en castellà amortización anticipada, és a dir, sa devolució anticipada d'una part o de tot es préstec — és a Espanya es teu dret legal: s'Art. 23.1 de sa Ley 5/2019 permet fer-la en qualsevol moment abans des final de termini acordat, sense es consentiment des banc.

Per regla general, es banc no pot demanar res per això. Només en es casos excepcionals que sa llei mateixa esmenta, i només si ho diu es contracte, pot sorgir una compensació — i encara així es percentatge no és s'import que pot cobrar, sinó un de dos límits màxims. Sa calculadora de dalt te mostra ambdues coses: s'estalvi d'interessos i sa suma des límits màxims percentuals calculats per cada termini.

Així es calcula

Es pla d'amortització

Sa base és es cuadro de amortización, es pla d'amortització que es teu banc te lliura com a taula. Segueix un cicle que es repeteix mes rere mes: sa part d'interessos és es capital pendent multiplicat per es tipus d'interès nominal (TIN, tipo de interés nominal — es tipus nominal sense costos addicionals) i dividit entre dotze. Es que queda de sa quota mensual, sa cuota, després de restar-lo, amortitza es capital pendent. Es mes següent s'interès és per tant més petit, i s'amortització més gran.

Sa quota en si és s'anualitat: s'import que, mantenint es tipus d'interès constant, deixa es préstec exactament a zero després des mesos acordats. Es model que hi ha darrere: dotze mesos d'igual durada, primera quota un mes després des desembossament, un tipus d'interès fix per tot es termini restant. Es còmput d'interessos dia a dia i ses adaptacions d'interès figuren a sa teva escritura i a sa FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, es full informatiu europeu que es banc te ha de lliurar abans de firmar es contracte).

S'efecte de s'amortització anticipada

S'amortització anticipada es registra després de sa quota regular des mateix mes i s'aplica íntegrament contra es capital pendent; a partir des mes següent es pla segueix calculant amb es saldo més baix. Si queda manco pendent des desitjat, sa calculadora només registra sa resta — es préstec queda cancel·lat.

Es que passa després ho decideix es teu contracte, no sa llei: O bé sa quota queda igual i es termini s'escurça (reducción de plazo), o bé es termini queda igual i sa quota baixa (reducción de cuota) — llavors s'anualitat es torna a calcular sobre es saldo reduït i es mesos que queden fins a sa fi original. Quina opció s'aplica no ho diu sa Ley 5/2019, sinó es teu contracte de préstec. Sa calculadora ofereix ses dues opcions, perquè no pot decidir aquesta qüestió per tu.

Què pot costar s'amortització anticipada

Sa possible contraprestació s'anomena compensación o comisión por reembolso anticipado — sa compensació per amortització anticipada. Art. 23.4 de sa Ley 5/2019 la prohibeix per defecte i només la permet en es tres apartats següents, cada un amb es seu propi percentatge i es seu propi període. Tot i així ha d'estar pactada: si no hi ha res en es contracte, no deus res.

Es punt que més sovint es presenta malament: Es percentatge no és s'import que es banc pot exigir. Cada un des tres apartats posa un doble límit. Sa compensació no pot superar ni es dany real d'interessos des banc — sa pérdida financiera, és a dir, sa pèrdua financera que sa devolució li causa realment — ni es percentatge corresponent des capital retornat. Es deu es més petit des dos valors. Sa pérdida financiera suposa, segons Art. 23.8, un tipus de mercat indicat en es contracte i sense ell no es pot calcular. Per això sa calculadora indica només sa quantia màxima en percentatge abans de comprovar sa pèrdua financera — no s'import final permès. Si es tipus d'interès han pujat des de que vares signar es contracte, sa pèrdua des banc sol quedar clarament per davall.

Es camp per sa compensació pactada comença en zero. Això és una suposició neutra per fer es càlcul, no una afirmació legal: allò que s'ha pactat figura en es teu contracte i en sa FEIN — introdueix-ho allà. Si es teu valor supera sa quantia màxima en percentatge, sa calculadora t'ho indica, sense sobreescriure s'entrada.

Exemples de càlcul

Ses quantitats no hi són aquí a posta, sinó a sa calculadora. Val sa pena mirar tres situacions:

• Sense amortització extraordinària davant amb amortització extraordinària. Deixa es valors per defecte i compara ses dues columnes des quadre: sa mateixa quota, un termini més curt, manco interessos. Es selector damunt sa taula mostra sa mateixa diferència línia per línia.
• Escurçar es termini davant baixar sa quota. Introdueix es mateix import, només canvia s'efecte. S'escurçament des termini sol estalviar més interessos, sa baixada de sa quota dóna més marge mensual.
• Un pagament gran davant molts de petits. Posa s'amortització extraordinària anual a zero i introdueix en es seu lloc una d'única. Com més d'hora es faci, més fort és s'efecte — es deute pendent és més alt al principi.

Canvia també sa data des contracte i es període de vinculació d'interessos: tots dos determinen sa quantia màxima en percentatge, que sa calculadora calcula per cada data i presenta com a suma, perquè canvia amb es pas des anys.

Casos especials

Interès fix, interès variable i es canvi entre tots dos

En un préstec a interès fix, en es primers 10 anys s'aplica un tipus de 2 %, i després 1,5 %. En es cas d'interès variable, es contracte només pot preveure un des dos règims — sa llei els anomena excluyentes entre sí, és a dir que s'exclouen mútuament: o bé 0,15 % en es primers 5 anys o 0,25 % en es primers 3 anys. Després, amb interès variable, ja no es permet cap indemnització.

Un cas apart és es canvi de variable a fix — mitjançant novación, es canvi de contracte amb es mateix banc, o mitjançant subrogación, es canvi de creditor, en què un altre banc entra en sa teva hipoteca. Per això, en es primers 3 anys s'aplica un tipus de 0,05 %. Tria en es calculador es règim que figura en es teu contracte, no es més favorable.

Sa suspensió només era vàlida per a préstecs variables

Per a préstecs amb interès variable, s'indemnització va estar del tot suspesa durant un temps: es Real Decreto-ley 19/2022, en sa redacció des Real Decreto-ley 8/2023, va establir que en aquest període no en sorgeix cap. Per a préstecs a interès fix, això no era vàlid — es text només esmenta préstecs a interès variable i només ets apartats corresponents de s'Art. 23. Moltes guies ho confonen. Quan va ser aquest període, no ho has de cercar aquí: si hi introdueixes una data d'aquest interval, es calculador indica per a es règim variable un límit de zero, juntament amb sa redacció segons sa qual ha calculat.

Contractes d'abans de sa LCCI

Sa LCCI — així s'abrevia sa Ley 5/2019, sa llei espanyola sobre contractes de crèdit immobiliari — s'aplica a contractes a partir de sa seva entrada en vigor. Si sa teva hipoteca és més antiga, s'indemnització es regeix per sa llei d'aquell moment i per es teu contracte. Per a aquest contracte no hi ha disponible cap límit percentual de s'Art. 23 des registre. S'indemnització introduïda es continua tenint en compte com a suposició d'escenari. Es pla d'amortització i s'estalvi d'interessos segueixen sent vàlids, perquè no depenen de sa data.

Cancel·lació, i què deixa obert es calculador

Si pagues més d'es que queda pendent, només es registra sa resta i es pla acaba. Per a sa cancel·lació total s'aplica es mateix Art. 23, que parla de total o parcialmente. Recorda: sa hipoteca segueix inscrita en es Registre fins que es cancel·la expressament; això té un cost a part i no està inclòs aquí.

Es calculador no respon si val més sa pena invertir es doblers — això dependria d'un tipus d'inversió que ningú pot indicar seriosament. Tampoc es tenen en compte ets efectes fiscals: si lloges, ets interessos des deute poden ser deduïbles en certes circumstàncies, i una amortització anticipada redueix precisament aquesta deducció.

Terminis i formularis

S'avís previ. S'Art. 23.1 permet acordar un termini per a s'avís previ — com a màxim 1 mes. Si es contracte no diu res, no en necessites cap. Si no, comunica per escrit quin import vols retornar i quan, i si vols reduir es termini o sa quota, i fes que et confirmin sa recepció. Després, es banc et deu en pocs dies hàbils un detall des efectes.

Es terminis de s'Art. 23 corren dia a dia des de sa signatura des contracte, no per anys naturals — es mateix aniversari encara compta dins des període. Prop d'una data límit, un sol dia pot canviar es tipus aplicable; per això es calculador demana sa data des contracte.

Dos documents acompanyen es procés: sa FEIN, on ha de constar s'indemnització, i es pla d'amortització, que es banc torna a emetre després de cada amortització anticipada. Compara'l amb sa taula de dalt — quota, interès, amortització i capital pendent per mes, es primer any mes a mes, després una fila per any, i al final es total. Sa calculadora adopta aquesta estructura expressament de sa FEIN, perquè puguis posar-los costat a costat. Si es banc s'aparta d'això, demana'n es motiu.

Base legal i estat actual

Es determinant és s'article 23 de sa Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), versió consolidada: s'apartat 1 sobre es dret a s'amortització anticipada i es termini de preavís, s'apartat 4 sobre sa prohibició general, es apartats 5 a 7 sobre ses excepcions, s'apartat 8 sobre sa pérdida financiera. A més sa disposición adicional primera des Real Decreto-ley 19/2022, en sa redacció des Real Decreto-ley 8/2023, per sa suspensió en cas d'interès variable, i s'Anexo I de sa Ley 5/2019, d'on prové s'estructura des pla d'amortització a sa FEIN. Sa font és es text consolidat a boe.es.

Cada valor de sa calculadora es pot desplegar i seguir fins a sa seva font. Ses dades sense norma associada — capital pendent, interès nominal, termini restant, amortització anticipada, efecte i indemnització pactada — són contingut contractual i estan marcades com a suposició. Es resultat és una càlcul model; no substitueix ni sa liquidació des teu banc ni un assessorament per es cas concret.

Calculadores relacionades

Si primer cerques sa quota per a un préstec previst, calcula-la amb sa Calculadora d'hipoteca per a Espanya — aquesta et dóna s'anualitat amb sa qual seguiràs treballant aquí. Què costa formalitzar s'hipoteca i quina part d'això assumeix es banc segons sa Ley 5/2019, ho trobaràs a ses Despeses annexes de s'hipoteca a Espanya.

I si vols comprovar quin preu de compra pot assumir es teu finançament, t'ajuda es Pressupost de compra per a no residents: suma es capital propi, es préstec i ses despeses de compra.