Despeses addicionals en sa compra d'immobles a Mallorca: visió general completa

Quan compres un immoble a Mallorca, es preu de compra és només una part des compte. Ses despeses addicionals en sa compra d'immobles a Mallorca se situen, segons s'objecte i sa situació, entre aproximadament 10 i 13 per cent a sobre — en immobles de segona mà, impulsades per s'impost de transmissions patrimonials balear progressiu (ITP), i en obra nova, per s'IVA més s'impost d'actes jurídics documentats (AJD). A més, hi ha es notari, es registre de la propietat, sa gestoría i, normalment, un advocat. Aquest resum desglossa cada partida amb xifres actualitzades per a 2026, dos exemples calculats (500.000 EUR i 1,5 Mio. EUR) i ses despeses corrents posteriors — perquè es teu pressupost no tengui cap sorpresa.

Estàs planificant una compra i vols tenir ses despeses addicionals ben calculades d'antemà?

• 📩 Fer una consulta personal — estimam ses teves despeses de compra de manera concreta per a s'immoble que vols i sa teva situació
• Anar a sa guia d'immobles

Què compta com a despeses addicionals de compra?

Ses despeses addicionals se divideixen en dos blocs: impostos (amb molta diferència, sa partida més gran) i costos de serveis i tràmits (notari, registre de la propietat, gestoría, advocat). Quin impost s'aplica depèn únicament de si compres de segona mà o obra nova — tots dos se exclouen mútuament:

ITP i IVA mai s'apliquen alhora sobre sa mateixa compra. Sa vivenda de segona mà entre particulars tributa per ITP; una obra nova directament des promotor tributa per IVA més AJD. Exactament aquí és on es produeixen ses càlculs erronis més cars — més avall n'hi ha més detalls.

Es resum total: es 10-13 % en detall

Sa taula següent és es nucli central. Mostra cada concepte, es tipus i sobre què s'aplica. Es percentatges fan referència al preu de compra o al valor fiscal de referència (més avall s'explica).

Important quant a sa base imposable: A s'ITP compta es valor més alt entre es preu de compra i es valor de referencia oficial des cadastre. Si es preu escripturat és inferior, s'ATIB grava igualment es valor de referència. Per tant, no planifiquis només amb es preu de negociació.

Es tarif progressiu de s'ITP a les Balears (habitatge de segona mà)

Les Balears apliquen s'ITP no com un únic percentatge sobre es preu total, sinó de forma progressiva per trams — com s'impost sobre sa renda. Cada tram s'aplica només a sa part de valor que li correspon. Aquesta escala es manté d'acord amb es Decreto-ley 4/2023:

S'error més freqüent: aplicar es tipus màxim a tot es preu de compra. Això és incorrecte i sobrestima s'impost de forma notable. Es càlcul correcte es fa tram per tram (vegeu es exemples de càlcul).

Obra nova: IVA 10 % + AJD 1,5 % — i es recàrrec de luxe

En s'obra nova de promotor s'aplica un 10 % d'IVA sobre es preu de compra (a càrrec des venedor, no de s'ATIB) més AJD sobre es valor escripturat. Es tipus general de s'AJD a les Balears és 1,5 %. Amb efectes des 1.1.2023, s'aplica però un tipus incrementat del 2 % quan es valor real o declarat de s'immoble és igual o superior a 1.000.000 EUR. Aquest tipus de luxe està recollit a l'article 17 bis del Decreto Legislativo 1/2014 (introduït per sa llei de pressuposts balear Ley 11/2022, en vigor des del 1.1.2023) — no en es posterior Decreto-ley 4/2023, que regula es trams de s'ITP. En es segment premium, es tipus del 2 % és sa norma, no s'excepció.

Exemple de càlcul 1: habitatge de segona mà per 500.000 EUR

Suposant: immoble de segona mà, compravenda entre particulars, base imposable = preu de compra 500.000 EUR, sense tipus reduït.

ITP per trams:

Això correspon a un tipus mitjà efectiu de 8,2 % — no es 9 %.

Sa resta de despeses annexes (estimació):

En total, uns 9,5-9,7 % a damunt. Sense advocat, aproximadament es 8,5 %.

Exemple de càlcul 2: Vil·la per 1.500.000 EUR

Aquí es nota sa tarifa progressiva — i en es cas d'obra nova s'aplica es recàrrec de luxe de l'AJD.

Variant A — Segona mà (ITP):

Tipus mitjà efectiu: 10 %.

Variant B — obra nova (IVA + AJD):

Altres despeses addicionals (ses dues variants, aprox.):

Així, sa variant de segona mà se situa entorn de 11,2 % en total de despeses addicionals, i sa variant d'obra nova entorn de 13,2 % — es 2 % de l'AJD de luxe fa sa diferència ben visible.

Qui paga què?

No tots es conceptes recauen sobre es comprador. Sa distribució següent correspon a sa regla general establerta per llei — és possible pactar condicions diferents en alguns casos, però no són oposables davant s'Hisenda Pública.

Dos punts són especialment rellevants per als compradors a Mallorca: sa comissió de s'agent immobiliari la paga aquí generalment es venedor (a diferència de molts altres països de sa UE) — s'estàndard és d'aproximadament 5-6 % des preu de venda (de vegades per damunt, IVA inclòs). I sa Plusvalía municipal (impost sobre s'increment de valor des sòl) la paga legalment es venedor; una repercussió contractual sobre un comprador consumidor pot ser impugnable com a clàusula abusiva.

Costos corrents després de sa compra

Amb l'escriptura no n'hi ha prou. Com a propietari tens costos recurrents anualment — i com a propietari no resident a Espanya, una obligació pròpia de declaració d'impostos.

IBI: S'impost sobre béns immobles es calcula a partir des valor cadastral (no des valor de mercat) multiplicat p'es tipus de gravamen municipal. Es valor cadastral sovint és molt inferior al preu de compra, per la qual cosa s'IBI resulta més moderada del que suggeriria es valor de mercat. Sa data de referència és l'1 de gener: qui és propietari aquest dia deu s'IBI per tot l'any — en sa compra, s'any en curs sovint es reparteix proporcionalment entre ses parts.

Fems: A Mallorca, a sa taxa municipal de fems s'hi afegeix sa tarifa d'incineració des Consell de Mallorca. Per a 2026, es Consell ha reduït ses tarifes de residus en 10 % — un alleugeriment poc freqüent en un entorn on ses taxes de fems no paren de pujar.

Modelo 210 — sa partida oblidada més cara: Si com a no resident ets propietari d'un immoble d'ús propi (no llogat), has de pagar anualment un impost sobre la renda fictici sobre una renda presumpta — fins i tot si s'habitatge està buit:

Es tipus reduït des 19 % s'aplica a ses persones residents a sa UE i a s'EEE (Islàndia, Noruega, Liechtenstein); per a es països tercers — des des Brexit també es Regne Unit — és es 24 %, i només ses persones residents a sa UE/EEE poden deduir despeses en cas de lloguer. Sa imputació d'ús propi (a sa guia de s'AEAT renta inmobiliaria imputada, Tipo de renta 02) es declara una vegada a s'any — per a s'any 2025 fins a finals de 2026. Qui ho ignora s'arrisca a reclamacions posteriors, recàrrecs per retard i sancions.

Ses errades més freqüents

1. Calcular es tipus màxim sobre es preu total. S'ITP és progressiva. Es 13 % només s'aplica a sa part des valor per damunt des 2 Mio. EUR, no sobre es preu total de compra.
2. Calcular només amb es preu de compra. Sa base imposable de s'ITP és es valor més alt entre es preu i es valor de referencia des cadastre. Si es valor de referència és més alt, pagaràs més.
3. Confondre s'ITP i s'IVA. Segona mà = ITP. Obra nova des promotor = IVA + AJD. Mai tots dos a la vegada — una classificació errònia distorsiona es pressupost de manera important.
4. Passar per alt es 2 % de l'AJD de luxe. A partir d'1 Mio. EUR de valor d'obra nova, és es 2 % en lloc d'1,5 % d'impost sobre actes jurídics documentats.
5. Perdre es termini. S'ITP/AJD s'autoliquida mitjançant es Modelo 600 davant s'ATIB — es termini vinculant per a ses Balears és de un mes des de sa data de s'escriptura (ATIB). Es retard suposa recàrrecs i interessos de demora.
6. Oblidar es Modelo 210. Com a no resident, hi ha obligació de declaració anual — pagar s'IBI local no la substitueix.

Llista de comprovació abans de sa firma de s'escriptura

• Aclarit si és segona mà o obra nova → prevista sa tributació correcta (ITP vs. IVA+AJD)
• Valor de referencia des cadastre comprovat (és més alt que es preu de compra?)
• S'ITP calculada per trams — no de manera global amb es tipus màxim
• En obra nova ≥ 1 Mio. EUR: tingut en compte es 2 % d'AJD en lloc d'1,5 %
• Reservada provisió per a notari + registre de la propietat + gestoría
• Encarregat advocat/due diligence (~1 %)
• Qui assumeix sa comissió de s'agent immobiliari — fixat per contracte
• Termini des Modelo 600 al calendari (1 mes des del notari, ATIB)
• Despeses corrents (IBI, escombraries, Comunidad, Modelo 210) dins es pressupost

Què ve després?

Després de sa compra vénen es temes operatius: s'obligació anual del Modelo-210 com a no-resident, si escau es NIE-Nummer per a tots es tràmits fiscals i administratius i — si no l'uses tu mateix — es lloguer. Punts d'entrada per a això:

• Guia per emigrar — autoritats, impostos, empadronament
• Sol·licitar es NIE-Nummer a Mallorca — requisit previ per a qualsevol compra
• Lloguer de llarga durada a Mallorca — si vols llogar en lloc d'usar-ho tu mateix
• Informe de mercat actual — per situar es nivell de preus i ses zones

Conclusió

Compta a sa compra d'immobles a Mallorca amb uns 10-13 % de despeses addicionals a sa compra a més des preu. En immobles de segona mà domina sa ITP progressiva (8 % fins a 400.000 EUR, que puja fins al 13 % per sobre de 2 Mio. EUR), en obra nova la combinació 10 % IVA + 1,5 % AJD — amb es recàrrec de luxe del 2 % a partir d'1 Mio. EUR. Es notari, es registre de sa propietat i sa gestoría són relativament petits en comparació, un advocat suposa aproximadament un 1 %. Qui calcula d'hora de manera escalonada, comprova es valor de referència cadastral i planifica des del principi ses partides corrents (IBI, fems, Comunidad, Modelo 210), compra sense sorpreses desagradables. És millor que comproves sempre ses tarifes i es terminis concrets a sa pàgina oficial de s'ATIB.

Fonts oficials

• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears — ITP/AJD, Modelo 600, termini (1 mes)
• BOE — Decreto Legislativo 1/2014 (Art. 17 bis: tipus de luxe AJD 2 % a partir d'1 Mio. EUR)
• BOE — Decreto-ley 4/2023 (escala ITP balear / reforma ISD)
• AEAT — Modelo 210 IRNR, instruccions
• BOE — Real Decreto 1426/1989 (Aranzel de notaris)
• Real Decreto 1427/1989 (Aranzel des registre de sa propietat)
• Consell de Mallorca — tarifa de residus 2026

Avís: aquest article és una orientació general, no és assessorament fiscal ni jurídic. Es tipus impositius, es llindars, ses tarifes reduïdes i es terminis canvien i depenen de sa teva situació individual (residència, estat civil, primera residència, valor de s'immoble). Només són vinculants ses fonts oficials (ATIB, AEAT) i s'assessorament d'una gestoría, d'un assessor fiscal o d'un advocat. Comprova en particular es termini exacte del Modelo-600 i els eventuals tipus reduïts abans de sa signatura.