Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca: vollständige Übersicht

Wenn du auf Mallorca eine Immobilie kaufst, ist der Kaufpreis nur ein Teil der Rechnung. Die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca liegen je nach Objekt und Konstellation zwischen rund 10 und 13 Prozent obendrauf — bei Bestandsimmobilien getrieben durch die progressive balearische Grunderwerbsteuer (ITP), bei Neubau durch Mehrwertsteuer (IVA) plus Stempelsteuer (AJD). Dazu kommen Notar, Grundbuch, Gestoría und meist ein Anwalt. Diese Übersicht zerlegt jede Position mit aktuellen Zahlen für 2026, zwei durchgerechneten Beispielen (500.000 EUR und 1,5 Mio. EUR) und den laufenden Kosten danach — damit dein Budget keine Überraschung erlebt.

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Was zählt überhaupt zu den Kaufnebenkosten?

Die Nebenkosten teilen sich in zwei Blöcke: Steuern (der mit Abstand größte Posten) und Dienstleistungs- bzw. Amtskosten (Notar, Grundbuch, Gestoría, Anwalt). Welche Steuer anfällt, hängt allein davon ab, ob du Bestand oder Neubau kaufst — beide schließen sich aus:

ITP und IVA werden nie gleichzeitig auf denselben Kauf erhoben. Bestand zwischen Privatpersonen läuft über ITP; ein Neubau direkt vom Bauträger über IVA plus AJD. Genau hier passieren die teuersten Fehlkalkulationen — dazu unten mehr.

Die Gesamtaufstellung: 10-13 % im Detail

Die folgende Tabelle ist das Herzstück. Sie zeigt jede Position, den Satz und worauf er sich bezieht. Prozentangaben beziehen sich auf den Kaufpreis bzw. den steuerlichen Bezugswert (dazu gleich mehr).

Wichtig zur Bemessungsgrundlage: Bei der ITP zählt der höhere Wert aus Kaufpreis und dem amtlichen valor de referencia des Katasters. Liegt der beurkundete Preis darunter, besteuert die ATIB trotzdem den Referenzwert. Plane also nicht nur mit dem Verhandlungspreis.

Der balearische ITP-Stufentarif (Bestand)

Die Balearen erheben die ITP nicht als einen einzigen Prozentsatz auf den ganzen Preis, sondern progressiv nach Stufen — wie die Einkommensteuer. Jede Stufe wird nur auf ihren eigenen Wertanteil angewendet. Diese Staffel gilt nach dem Decreto-ley 4/2023 fort:

Der häufigste Fehler: den Spitzensatz auf den gesamten Kaufpreis anzuwenden. Das ist falsch und überschätzt die Steuer deutlich. Korrekt wird Stufe für Stufe gerechnet (siehe Rechenbeispiele).

Neubau: IVA 10 % + AJD 1,5 % — und der Luxus-Zuschlag

Beim Neubau vom Bauträger fallen 10 % IVA auf den Kaufpreis an (an den Verkäufer, nicht an die ATIB) plus AJD auf den beurkundeten Wert. Der AJD-Regelsatz auf den Balearen beträgt 1,5 %. Mit Wirkung zum 1.1.2023 gilt jedoch ein erhöhter Satz von 2 %, sobald der reale oder erklärte Immobilienwert gleich oder über 1.000.000 EUR liegt. Verankert ist dieser Luxussatz in Artikel 17 bis des Decreto Legislativo 1/2014 (eingeführt durch das balearische Haushaltsgesetz Ley 11/2022, in Kraft seit 1.1.2023) — nicht im späteren Decreto-ley 4/2023, das die ITP-Staffel regelt. Im Premium-Segment ist der 2-%-Satz die Regel, nicht die Ausnahme.

Rechenbeispiel 1: Bestandswohnung für 500.000 EUR

Angenommen: Bestandsimmobilie, Kauf zwischen Privatpersonen, Bemessungsgrundlage = Kaufpreis 500.000 EUR, kein reduzierter Satz.

ITP stufenweise:

Das entspricht einem effektiven Durchschnittssatz von 8,2 % — nicht 9 %.

Übrige Nebenkosten (Schätzung):

Gesamt rund 9,5-9,7 % obendrauf. Ohne Anwalt entsprechend etwa 8,5 %.

Rechenbeispiel 2: Villa für 1.500.000 EUR

Hier wird der progressive Tarif spürbar — und im Neubaufall greift der AJD-Luxuszuschlag.

Variante A — Bestand (ITP):

Effektiver Durchschnittssatz: 10 %.

Variante B — Neubau (IVA + AJD):

Übrige Nebenkosten (beide Varianten, ca.):

Damit landet die Bestandsvariante bei rund 11,2 % Gesamtnebenkosten, die Neubauvariante bei rund 13,2 % — der 2-%-Luxus-AJD macht den Unterschied sichtbar.

Wer zahlt was?

Nicht alle Positionen treffen den Käufer. Die folgende Zuordnung entspricht der gesetzlichen Grundregel — abweichende Vereinbarungen sind teils möglich, gegenüber dem Finanzamt aber nicht durchsetzbar.

Zwei Punkte sind für Käufer auf Mallorca besonders relevant: Die Maklercourtage trägt hier meist der Verkäufer (anders als in vielen anderen EU-Ländern) — der Standard liegt bei etwa 5-6 % des Verkaufspreises (teils inklusive IVA auch darüber). Und die Plusvalía municipal (Wertzuwachssteuer auf den Boden) zahlt gesetzlich der Verkäufer; eine vertragliche Überwälzung auf einen Verbraucher-Käufer kann als missbräuchliche Klausel angreifbar sein.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Mit der Beurkundung ist es nicht getan. Als Eigentümer hast du jährlich wiederkehrende Kosten — und als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer eine eigene Steuererklärungspflicht.

IBI: Die Grundsteuer berechnet sich aus dem Katasterwert (nicht dem Marktwert) multipliziert mit dem kommunalen Hebesatz. Der Katasterwert liegt oft deutlich unter dem Kaufpreis, weshalb die IBI moderater ausfällt, als der Marktwert vermuten ließe. Stichtag ist der 1. Januar: Wer an diesem Tag Eigentümer ist, schuldet die IBI für das ganze Jahr — beim Kauf wird das laufende Jahr oft zwischen den Parteien anteilig aufgeteilt.

Müll: Auf Mallorca kommt zur kommunalen Müllgebühr der Verbrennungs-Tarif des Consell de Mallorca hinzu. Für 2026 hat der Consell die Abfalltarife um 10 % gesenkt — eine seltene Entlastung im sonst steigenden Müllgebühren-Umfeld.

Modelo 210 — der teuerste Vergessensposten: Besitzt du als Nicht-Resident eine selbst genutzte (nicht vermietete) Immobilie, musst du jährlich eine fiktive Einkommensteuer auf eine unterstellte Miete zahlen — auch wenn die Wohnung leer steht:

Der reduzierte 19-%-Satz gilt für Ansässige in der EU sowie im EWR (Island, Norwegen, Liechtenstein); für Drittstaaten — seit dem Brexit auch das Vereinigte Königreich — sind es 24 %, und nur EU/EWR-Ansässige dürfen bei Vermietung Kosten abziehen. Die Eigennutzungs-Imputation (in der AEAT-Anleitung renta inmobiliaria imputada, Tipo de renta 02) wird einmal jährlich erklärt — für das Jahr 2025 bis Ende 2026. Wer das ignoriert, riskiert Nachforderungen, Verspätungszuschläge und Sanktionen.

Die häufigsten Fehler

1. Spitzensatz auf den ganzen Preis rechnen. Die ITP ist progressiv. 13 % gelten nur für den Wertanteil über 2 Mio. EUR, nicht für den gesamten Kaufpreis.
2. Nur mit dem Kaufpreis kalkulieren. Bemessungsgrundlage der ITP ist der höhere Wert aus Preis und valor de referencia des Katasters. Liegt der Referenzwert höher, zahlst du mehr.
3. ITP und IVA verwechseln. Bestand = ITP. Neubau vom Bauträger = IVA + AJD. Beides nie gleichzeitig — eine Fehlklassifizierung verzerrt das Budget massiv.
4. Den 2-%-Luxus-AJD übersehen. Ab 1 Mio. EUR Neubauwert sind es 2 % statt 1,5 % Stempelsteuer.
5. Frist verpassen. Die ITP/AJD wird per Modelo 600 bei der ATIB selbst veranlagt — die für die Balearen verbindliche Frist beträgt einen Monat ab der Beurkundung (ATIB). Verspätung kostet Zuschläge und Verzugszinsen.
6. Modelo 210 vergessen. Als Nicht-Resident besteht jährliche Erklärungspflicht — die örtliche IBI zu zahlen ersetzt sie nicht.

Checkliste vor der Beurkundung

• Bestand oder Neubau geklärt → richtige Steuer (ITP vs. IVA+AJD) eingeplant
• Valor de referencia des Katasters geprüft (höher als Kaufpreis?)
• ITP stufenweise gerechnet — nicht pauschal mit Spitzensatz
• Bei Neubau ≥ 1 Mio. EUR: 2 % AJD statt 1,5 % berücksichtigt
• Provision für Notar + Grundbuch + Gestoría reserviert
• Anwalt/Due Diligence beauftragt (~1 %)
• Wer trägt die Maklercourtage — vertraglich fixiert
• Modelo-600-Frist im Kalender (1 Monat ab Notar, ATIB)
• Laufende Kosten (IBI, Müll, Comunidad, Modelo 210) im Budget

Was kommt danach?

Nach dem Kauf folgen die operativen Themen: die jährliche Modelo-210-Pflicht als Nicht-Resident, ggf. die NIE-Nummer für alle Steuer- und Behördenvorgänge sowie — falls du nicht selbst nutzt — die Vermietung. Einstiegspunkte dazu:

• Ratgeber Auswandern — Behörden, Steuern, Anmeldung
• NIE-Nummer auf Mallorca beantragen — Voraussetzung für jeden Kauf
• Langzeitmiete auf Mallorca — wenn du vermieten statt selbst nutzen willst
• Aktueller Marktbericht — Preisniveau und Lagen einordnen

Fazit

Rechne beim Immobilienkauf auf Mallorca mit 10-13 % Kaufnebenkosten zusätzlich zum Preis. Bei Bestand dominiert die progressive ITP (8 % bis 400.000 EUR, ansteigend bis 13 % über 2 Mio. EUR), bei Neubau die Kombination 10 % IVA + 1,5 % AJD — mit dem 2-%-Luxuszuschlag ab 1 Mio. EUR. Notar, Grundbuch und Gestoría sind im Vergleich klein, ein Anwalt schlägt mit rund 1 % zu Buche. Wer früh stufenweise rechnet, den Katasterreferenzwert prüft und die laufenden Posten (IBI, Müll, Comunidad, Modelo 210) von Anfang an einplant, kauft ohne böse Überraschung. Die konkreten Sätze und Fristen änderst du am besten immer am offiziellen ATIB-Stand gegen.

Offizielle Quellen

• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears — ITP/AJD, Modelo 600, Frist (1 Monat)
• BOE — Decreto Legislativo 1/2014 (Art. 17 bis: AJD-Luxussatz 2 % ab 1 Mio. EUR)
• BOE — Decreto-ley 4/2023 (balearische ITP-Staffel / ISD-Reform)
• AEAT — Modelo 210 IRNR, Instruktionen
• BOE — Real Decreto 1426/1989 (Notar-Arancel)
• Real Decreto 1427/1989 (Grundbuch-Arancel)
• Consell de Mallorca — Abfalltarif 2026

Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Steuersätze, Schwellenwerte, reduzierte Tarife und Fristen ändern sich und hängen von deiner individuellen Situation (Residenz, Familienstand, Erstwohnsitz, Objektwert) ab. Verbindlich sind allein die offiziellen Quellen (ATIB, AEAT) sowie die Beratung durch Gestoría, Steuerberater (asesor fiscal) oder Anwalt. Prüfe insbesondere die genaue Modelo-600-Frist und eventuelle reduzierte Sätze vor der Beurkundung.