Despeses addicionals d'hipoteca a Espanya

Qui paga quins costos addicionals en es préstec hipotecari espanyol?

Des des Real Decreto-ley 17/2018 i sa Ley 5/2019, es banc es fa càrrec de s'impost sobre actes jurídics documentats de sa constitució de s'hipoteca, des notari per s'escriptura des préstec, sa inscripció en es Registre de sa Propietat i sa Gestoría — un despatx de gestió espanyol que du a terme es tràmits administratius relacionats amb sa declaració fiscal i sa inscripció. Tu només pagues sa Tasación (sa taxació, amb sa qual es banc determina es valor de garantia), ses còpies de s'escriptura que tu mateix demanis, i una possible comissió d'obertura. Si llegeixes en un fòrum o full informatiu una altra distribució, ve de s'època anterior a novembre de 2018.

Es concepte més gros, s'impost sobre s'escriptura d'hipoteca, ha passat així des client an es banc. Per això, sa calculadora de dalt separa dues columnes: lo que deu es banc i lo que acaba en sa teva factura.

Per a què val sa calculadora: una propietat en ses Balears, un préstec d'un banc a una persona particular per s'adquisició o manteniment d'habitatge — és a dir, s'àmbit d'aplicació de sa Ley 5/2019. Es tipus impositiu ve des dret autonòmic balear i no s'aplica a altres regions; un préstec a una societat o amb finalitat comercial no cau dins sa mateixa distribució de costos.

Així es calcula

Tres conceptes segueixen una tarifa fixa i es poden determinar amb exactitud per endavant: s'impost, es notari i es Registre de sa Propietat. Cap des tres depèn de s'import des préstec, sinó de sa responsabilidad hipotecaria — sa suma de responsabilitat hipotecària, és a dir, s'import pel qual sa propietat respon en es Registre. Segons s'Art. 30.1 de sa llei fiscal TRLITPAJD, no inclou només es capital, sinó també interessos assegurats, costos d'execució i penalitzacions contractuals, i en sa pràctica és bastant més alta que s'import des préstec; si a s'escriptura no hi ha un import exprés, s'aplica es capital més tres anys d'interessos. Sa suma de responsabilitat és, per tant, sa xifra que has de cercar en s'oferta.

S'impost d'actes jurídics documentats (AJD)

S'AJD (Actos Jurídicos Documentados, s'impost sobre actes jurídics documentats) s'aplica perquè s'hipoteca es constitueix i s'inscriu mitjançant una escritura — un document notarial —. En ses Balears s'aplica es tipus general per a documents notarials de 1,5 %.derechos reales de garantía, és a dir, es drets reals de garantia, queden expressament exclosos. Per s'escriptura de compravenda pots pagar manco en certs casos, però per s'escriptura d'hipoteca no.

Des des 10 de novembre de 2018, es deutor és es banc. Es legislador va afegir llavors un paràgraf a s'Art. 29 TRLITPAJD: en ses escriptures de préstecs amb garantia hipotecària, es prestador es considera subjecte passiu. Sa calculadora mostra s'AJD, però l'assigna an es banc.

Notari i Registre de sa Propietat

Ambdós segueixen un aranzel oficial, es Aranzel: una quota fixa per es tram de valor més baix, i per damunt una escala degressiva que només s'aplica a s'excedent sobre cada tram. Es patró és es mateix que en sa compra; ho pots repassar allà on s'explica com es liquiden es notari i es registre de sa propietat en sa compra d'un immoble.

Per ses escriptures d'hipoteca, ses dues normatives d'aranzels preveuen a més ses seves pròpies reduccions, i n'hi ha unes altres que vénen de dues lleis de liberalització de 1999 i 2000. Cada una s'aplica sobre s'import que queda després de sa reducció anterior — es text ho diu de manera expressa: sa reducció s'aplica a s'import que una vez deducida la rebaja inicial resulta. Com d'això surt es càlcul concret, ho mostra sa calculadora de notari i registre; aquesta calculadora d'aquí presenta notari i registre a posta sense import, perquè de totes maneres els paga es banc i sa xifra no canvia res per es teu càlcul.

Es banc paga s'aranzel per sa matriz, s'original que queda en poder des notari, i s'inscripció de sa garantia en es Registro de la Propiedad — es registre de sa propietat espanyol, on es duen es registres de sa titularitat i ses càrregues. També sa còpia autoritzada (copia autorizada), que es necessita per sa inscripció, forma part des seu costat: ses còpies les paga qui les demana, i aquí qui les ha demanades és es banc. Tu mateix tens dret a una còpia simple gratuïta; sa Ley 5/2019, en sa seva Disposición adicional octava, ordena de manera expressa que te sigui enviada sense cap cost. Només has de pagar ses còpies autoritzades addicionals que tu mateix demanis.

Ses partides sense aranzel

Hi ha tres costos que no segueixen cap normativa d'aranzels. Sa taxació la fa una societat de taxació homologada; s'Orden ECO/805/2003 regula detalladament com s'ha de taxar, però no diu res de quant pot costar. Igualment lliure és s'honorari de sa gestoria, que de totes maneres paga es banc. I sa comisión de apertura, sa comissió d'obertura per s'estudi, tramitació i concessió des préstec, només té una regla dins sa Ley 5/2019: només pot cobrar-se una vegada i ha d'incloure tots aquests costos — sa llei no fixa cap límit màxim d'import. Es que demana es teu banc consta en s'oferta vinculant, sa FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, es full informatiu europeu normalitzat sobre es préstec).

Exemples de càlcul

Tres situacions mostren què és es que compta. Introdueix-les aquí dalt; ses quantitats depenen de sa teva suma de responsabilitat.

Es cas habitual. Un pis a Mallorca, finançat per un banc espanyol, amb sa suma de responsabilitat igual a s'import des préstec. Sa columna des banc inclou AJD, notari, registre i gestoria i és clarament sa més grossa; sa teva inclou taxació, còpies i, si s'ha pactat, sa comissió d'obertura.

Suma de responsabilitat per damunt des capital. Es cas més realista: introdueix en es segon camp sa suma de responsabilitat real que consta en s'escriptura. Ses tres partides d'aranzel des banc pugen, sa teva columna queda igual. Això explica per què sa suma de responsabilitat diu més, en sa comparació d'ofertes, que s'import nominal.

Amortització anticipada. Introdueix es termini de fixació d'interessos, sa data des contracte, sa data de s'amortització anticipada prevista i s'import d'aquesta. Sa calculadora indica es límit màxim per justament aquest cas — allà hi diu «com a màxim», no «tant com». Hi ha dues dates perquè sa llei es basa en dos moments diferents: quin percentatge es va poder pactar es decideix en es moment de sa signatura des contracte, i si neix un dret de cobrament, en es dia de s'amortització.

Casos especials

Canvi de banc i modificació des contracte

Si durant sa vigència canvies de banc, això es fa mitjançant una subrogación — es canvi de creditor, pel qual es banc nou s'incorpora a s'hipoteca existent en lloc de constituir-ne una de nova; segons s'art. 7 de sa Ley 2/1994, s'escriptura corresponent està exempta de s'impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats. Si es teu banc actual canvia ses condicions, això és una novación modificativa — una modificació des contracte sense canvi de creditor. Aquesta també està exempta, però només de manera limitada: sa modificació ha de referir-se exclusivament an es tipus d'interès, an es termini, o a tots dos, i es creditor ha de ser una entitat de crèdit segons s'art. 1 de sa Ley 2/1994. Si s'augmenta es capital o es modifica sa quantia de responsabilitat, s'exempció no s'aplica.

Per an es notari i es Registre de sa Propietat hi ha regles especials molt favorables: es notari ho calcula com a escriptura sense valor declarat, i es Registre de sa Propietat només pren com a base una petita fracció des capital pendent. Un canvi de banc és, per tant, a efectes d'aranzels, un procés distint d'un finançament inicial.

Què recupera es banc antic

S'últim paràgraf de s'art. 14.1.e) de sa Ley 5/2019 regula un punt poc conegut: en una subrogación segons sa Ley 2/1994, es banc que assumeix s'hipoteca ha de reemborsar an es banc substituït sa part proporcional de s'impost i des costos que aquest va assumir en sa constitució. És una compensació entre ses entitats, no un pagament teu — però explica per què es bancs són més reticents a assumir hipoteques alienes.

Cancel·lació de s'hipoteca

Una vegada amortitzat es préstec, s'hipoteca queda inscrita en es Registre de sa Propietat fins que es cancel·la expressament. S'escriptura corresponent està exempta de s'impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats; s'art. 45.I.B).18 TRLITPAJD ho esmenta expressament. Queden una petita despesa notarial segons s'aranzel per a escriptures sense valor declarat, sa taxa des Registre de sa Propietat sobre una base molt reduïda i, si escau, s'honorari de sa gestoría — a càrrec des propietari, ja que sa Ley 5/2019 reparteix es costos de sa constitució, no es de sa cancel·lació. Té-ho en compte: sense sa cancel·lació, s'immoble queda formalment gravat en cas de venda.

Habitatge protegit

Qui compra un habitatge amb preu regulat públicament — a Espanya una vivienda de protección oficial (VPO) —, en alguns casos no paga gens s'impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats: s'art. 45.I.B).12 TRLITPAJD eximeix sa constitució de préstecs hipotecaris destinats exclusivament a s'adquisició d'aquests habitatges, subjecte a ses condicions allà esmentades. Sa calculadora no contempla aquest cas; calcula es finançament habitual d'un immoble residencial de finançament lliure. Si es teu habitatge està subjecte a preu regulat, fes comprovar s'exempció abans de s'escripturació.

Dos tipus especials balears

Dos casos no estan subjectes an es tipus general: drets de garantia a favor d'una sociedad de garantía recíproca — una societat de garantia balear, que sobretot dóna garanties a petites empreses — i s'hipoteca unilateral (hipoteca unilateral) a favor de s'administració, per exemple per garantir un ajornament d'impostos. Cap des dos afecta sa compra privada d'immobles i no està reflectit en es calculador.

S'error més freqüent

Es llegeix una i altra vegada que es banc assumeix s'impost «voluntàriament», que s'hauria de negociar això. Això és fals: és, des des 10 de novembre de 2018, es subjecte passiu legal de s'impost — no paga per tu, sinó es seu propi impost, i una clàusula que t'imposa a tu s'AJD no transfereix cap deute tributari. Tampoc és negociable qui paga es notari, es registre de sa propietat i sa gestoria; s'Art. 14.1.e) reparteix aquests costos de manera definitiva. Són negociables es tipus d'interès, sa comissió d'obertura, es productes vinculats i es preu de sa taxació.

Es límits de sa comissió per amortització anticipada

S'Art. 23 de sa Ley 5/2019 limita sa compensació per amortització anticipada de dues maneres: no pot superar es perjudici financer real des banc — sa pérdida financiera, definida com sa diferència entre es capital pendent i es valor de mercat des préstec — ni tampoc un percentatge, depenent des tipus d'interès, des capital amortitzat anticipadament.

Amb tipus d'interès variable, es contracte només pot pactar un de dos règims: o bé una compensació en es primers cinc anys amb un límit de 0,15 % o bé una compensació en es primers tres anys amb un límit de 0,25 %. Després ja no es permet cap compensació. Amb tipus d'interès fix, en es primers deu anys s'aplica un límit de 2 % i per sa resta de sa durada un límit de 1,5 %. Per qui canviï de variable a fix mitjançant novació o subrogació, s'aplica en es primers tres anys un límit de 0,05 %; després es banc ja no pot exigir res per això. Si en sa novació no hi ha amortització de capital, de totes maneres no es merita cap comissió.

Dues indicacions: aquests són límits màxims, no imports — es teu contracte pot esser més baix o fins i tot no preveure cap compensació, mira sa FEIN. I amb préstecs a tipus variable, sa cobrança va quedar totalment suspesa durant un temps: des de s'entrada en vigor des Real Decreto-ley 19/2022, es 24 de novembre de 2022, fins es 31 de desembre de 2024, per aquests préstecs no podia sorgir cap compensació — sa norma diu textualment que no es meritarien compensacions devengar, és a dir, que directament no es generarien. Des de s'1 de gener de 2025 tornen a regir es límits habituals. Es calculador ho reflecteix: demana sa data de s'amortització anticipada i, per a una data dins aquest període, indica un límit màxim de zero.

Terminis i formularis

Es termini més important corre abans de firmar. Segons s'Art. 14, es banc t'ha de lliurar sa FEIN i sa resta de documentació precontractual com a mínim deu dies abans de s'atorgament de s'escritura. Durant aquest temps tens dret, segons s'Art. 15, a una consulta gratuïta amb es notari que tu mateix triïs. Ell t'explica ses condicions des contracte i, tot seguit, atorga un acta previa — un document previ que acredita que has rebut i entès sa documentació dins es termini establert. Sense ell, s'escriptura d'hipoteca no es pot atorgar. No tractis aquesta conversa com un tràmit: és s'únic moment en què qualcú, sense interès propi en sa venda, t'explica es contracte.

Després ve s'atorgament de s'escriptura de préstec hipotecari, sa declaració i es pagament de s'AJD i s'inscripció en es Registro de la Propiedad. Es qui declara s'impost no ets tu, sinó es banc, normalment mitjançant sa gestoría que ell encarrega, sa qual també tramita després s'inscripció. Al final rebràs una liquidació que pots contrastar amb sa calculadora: si hi apareix una partida a sa teva columna que, segons s'Art. 14.1.e), correspon an es banc, això és una reclamació de devolució i no un punt de negociació. Com queda integrat es finançament dins tot es procés, ho trobaràs en es guia sobre com es desenvolupa pas a pas, legalment, sa compra d'un immoble a Espanya.Si encara estàs an es principi, hi trobaràs ses bases allà on s'explica com s'estructura un finançament immobiliari a Mallorca i què exigeixen es bancs espanyols an es compradors sense residència a Espanya.

Base legal i estat actual

Totes ses afirmacions d'aquesta pàgina i tots es valors de sa calculadora provenen de ses versions consolidades d'aquestes normes, consultades en septembre de 2026 a boe.es.

• Ley 5/2019, Art. 14, 15 i 23 (repartiment de costos, entrevista d'assessorament, cancel·lació anticipada), en vigor des des 16 de juny de 2019 — boe.es
• Real Decreto-ley 17/2018 (subjecte passiu de s'impost és es banc), aplicable des des 10 de novembre de 2018 — boe.es
• Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), Art. 29, Art. 30 i Art. 45.I.B) — boe.es
• Decreto Legislativo 1/2014 (Balears), Art. 15 i 17, i també Art. 16 i 18 per ses taxes especials — boe.es
• Ley 2/1994, Art. 7, 8 i 9 (canvi de banc i modificació de contracte) — boe.es
• Real Decreto 1426/1989, Anexo I (aranzel des notaris) — boe.es
• Real Decreto 1427/1989, Anexo I (aranzel des registradors de sa propietat) — boe.es
• Orden ECO/805/2003 (procediment de valoració de sa tasación) — boe.es

Cada xifra de sa calculadora es pot desplegar i seguir fins a una d'aquestes fonts. Ses dades sense norma establerta — tasación, comissió d'obertura, nombre de fulls — estan marcades com a suposició i comencen en zero. Aquest guia no substitueix cap assessorament per un cas concret.

Calculadores relacionades

S'hipoteca és només un des blocs de costos. Sa pàgina corresponent te calcula què suposa en comissions sa compra en si mateixa, què costen es notari i es registre de sa propietat en s'escriptura de compra. Sa visió global d'impost, notari, registre de sa propietat i assessorament, la trobaràs allà on espoden ajuntar totes ses despeses addicionals d'una compravenda immobiliària a Mallorca dins una sola factura.