Pressupost de compra a Mallorca

Quin immoble te pots permetre realment a Mallorca? No ho decideix només es teu capital propi, sinó també allò que te’n queda després de pagar s’entrada, es impostos i ses despeses. Sa calculadora gira es càlcul habitual: a partir des teu capital propi i des percentatge de finançament des teu banc, te diu quin és es preu màxim de compra que pots assumir.

Quin immoble me puc permetre a Mallorca?

Es teu pressupost no és es teu capital propi dividit per sa part que has de pagar tu. Es banc només finança una part des preu de compra, i no finança cap despesa addicional de sa compra: es impostos, es notari, es registre de sa propietat i s’assessorament els pagues a part de sa teva butxaca. Per això, es preu màxim de compra és aquell en què es teu capital propi basta just per cobrir sa part des preu que no es finança i totes ses despeses addicionals.

Així se fa es càlcul

Sa calculadora gira sa manera habitual de fer comptes. Normalment te demanes: si compr per un preu determinat, quant me costarà en total? Aquí te demanes: si tenc una quantitat determinada, quin preu de compra me puc permetre sense que me faltin doblers es dia de sa firma davant notari?

Es càlcul parteix d’una condició senzilla. Es teu capital propi ha de pagar dues coses alhora:

• sa part des preu de compra que es banc no finança,
• totes ses despeses addicionals de sa compra, és a dir, es impostos, es honoraris des notari i ses taxes des registre de sa propietat, es honoraris de sa gestoría —una oficina administrativa espanyola que s’encarrega des tràmits amb s’Administració i de presentar sa declaració d’impostos per tu— i s’assessorament.

Totes dues partides augmenten amb es preu de compra. Per això, es pressupost no se pot determinar amb una sola divisió: ses despeses addicionals no són un recàrrec fix, sinó que inclouen percentatges des preu i imports establerts per un barem oficial de taxes. Per això, sa calculadora cerca es preu de compra que fa quadrar exactament es comptes i després te mostra com se reparteix sa suma.

Què finança es banc

Es percentatge de finançament és sa part des valor que es banc concedeix com a préstec. No és cap norma legal, sinó una pràctica bancària: cap llei no l’estableix, cada banc es fixa es seu i el fa dependre des teus ingressos, de sa teva edat i de s’immoble. Per a qui compra sense tenir sa residència fiscal a Espanya, sol ser força inferior al que obtenen es residents. Només és vinculant es percentatge que es teu banc te comuniqui per escrit; introdueix-lo a sa calculadora en lloc de planificar sa compra amb una xifra orientativa. A sa nostra guia sobre es finançament sense residència a Espanya.

També és decisiu a quin valor aplica es banc aquest percentatge. No el calcula sobre es preu de compra, sinó sobre es valor més baix d’entre es preu de compra i sa tasación. Sa tasación és sa valoració d’una empresa taxadora autoritzada a Espanya que es banc exigeix abans d’aprovar es préstec. Si sa valoració queda per davall des preu acordat, es préstec disminueix, necessites més capital propi i es teu pressupost se redueix. Quant costa sa valoració, qui l’encarrega i per què gairebé sempre queda per davall des preu de mercat ho explicam a sa Valoració feta per taxadors espanyols.

Què inclouen ses despeses addicionals

Sa partida més important de ses despeses addicionals és s'impost, i quin has de pagar depèn només de si s'immoble és nou o de segona mà. Una opció exclou s'altra:

• Immoble de segona mà (es venedor és un particular o s'immoble ja ha estat habitat): s'ha de pagar s'imost de transmissions patrimonials ITP, en castellà Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. A ses Balearen, s'impost va per trams i oscil·la entre 8 % en es tram més baix i 13 % en es més alt. Es tipus augmenta amb es preu de compra, i cada tram només s'aplica a sa part des preu que hi correspon, no a tot s'import.
• Obra nova comprada a un promotor: En lloc de s'ITP, pagues s'IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) as venedor, amb un tipus de 10 %. A més, s'hi afegeix s'impost d'actes jurídics documentats AJD (Actos Jurídicos Documentados), un impost per s'atorgament de s'escriptura davant notari, normalment d'un 1,5 %. Si s'import escripturat supera 1.000.000 €, a ses Balearen s'aplica un tipus d'AJD més alt.

En definitiva, fiscalment s'obra nova surt més cara que un immoble de segona mà. Amb es mateix capital propi, es preu màxim de compra és més baix si compres a un promotor. Expliquem detalladament com funcionen tots dos imposts i quan es considera que un immoble és «nou» a sa guia de s'impost de transmissions patrimonials a ses Balearen.

Es segon bloc són ses despeses de documentació. Es notari espanyol formalitza es contracte de compravenda com a escritura pública, és a dir, com a document públic, i sense aquest document no es pot inscriure sa compravenda. Després, es Registro de la Propiedad, es registre de sa propietat espanyol, t'inscriu com a propietari. Tots dos cobren segons s'Arancel, un barem oficial de taxes de 1989 que fixa imports per a cada tram de valor. Aquestes despeses augmenten amb es preu, però de manera degressiva: si es preu de compra es duplica, ses despeses notarials no es dupliquen. A sa nostra guia trobaràs quins altres conceptes apareixen a aquestes factures, des de còpies fins a poders notarials, i informació sobre es tràmits i ses despeses de sa cita amb es notari espanyol.

A més, hi ha unes despeses bàsiques gairebé independents des preu: advocat, Gestoría i revisió de sa documentació. Sa Gestoría és una oficina administrativa espanyola que presenta ses declaracions tributàries, fa es seguiment de sa inscripció i s'encarrega des tràmits davant s'Administració per tu. Sa Nota Simple, s'extracte registral senzill que indica es propietari, sa superfície i ses càrregues d'un immoble, també és un des petits costs que sempre s'han de pagar. En un immoble econòmic, aquestes despeses bàsiques pesen molt en termes percentuals; en un immoble car, ben poc. Trobaràs tots es conceptes detallats a sa relació completa de ses despeses addicionals en comprar a Mallorca.

Exemples de càlcul

Sa calculadora de més amunt et donarà ses xifres concretes quan hi introdueixis es capital propi, es percentatge de finançament i es tipus d'immoble. Val sa pena observar tres casos habituals.

Primer, s'efecte palanca. Si augmentes sa proporció de finançament hipotecari uns pocs punts, es preu de compra possible puja més del que s'espera sa majoria. Es motiu és que s'aportació pròpia és sa diferència fins al cent per cent, i un petit canvi en aquesta diferència modifica es càlcul de manera notable. Parlar amb un segon banc gairebé sempre val sa pena.

Segon, sa reducció des pressupost en obra nova. Si, amb es mateix capital propi, passes d'un habitatge existent a un d'obra nova, es pressupost baixa considerablement, encara que no hagi canviat res des finançament. Sa càrrega fiscal més alta consumeix capital propi que després falta per cobrir sa part des preu de compra.

Tercer, s'efecte de ses despeses fixes. Amb pressuposts petits, ses despeses fixes representen una part desagradablement grossa. Si vas just de pressupost, val més preveure un marge generós, perquè ses traduccions, es poders notarials i una legalització addicional poden afegir-s'hi aviat.

Important: es resultat que dona sa calculadora és un límit màxim, no un objectiu. Han de quedar doblers per a ses despeses corrents després de sa compra, per a petites reparacions i per a sa primera declaració d'imposts.

Casos especials

• Sa tasación és inferior al preu de compra. Es banc calcula sa proporció sobre es més baix des dos imports, i sa diferència l'has de cobrir, a més, amb capital propi. Sa calculadora no té cap camp específic per al valor de sa taxació: pots calcular aquest cas reduint sa proporció de finançament hipotecari com correspongui. Una proporció aplicada a una taxació inferior al preu de compra sempre és més baixa si es calcula sobre es preu de compra. Trobaràs com es fa sa valoració a sa valoració feta pes banc espanyol.
• Es capital és a Alemanya. Es capital propi procedent d'una cartera d'inversions o d'un immoble d'Alemanya es pot emprar, però ha d'estar disponible a temps i n'has de poder acreditar sa procedència; es bancs i es notaris espanyols en demanen un justificant. Trobaràs què has de tenir en compte a s'aportació de capital alemany a una compra a Espanya.
• Preu de compra elevat. Per damunt d'un determinat import d'escriptura, concretament 6.010.121,04 €, s'Arancel ja no preveu cap tarifa fixa: es notari hi pacta lliurement es seus honoraris. Per a aquests immobles, es càlcul només és una orientació des límit superior, i és imprescindible demanar un pressupost abans de sa cita.
• Es pressupost per a obra nova queda encallat en un punt. Per damunt d'un determinat import d'escriptura, a ses Balearen s'aplica un tipus més alt de s'impost d'actes jurídics documentats AJD. Per això, si quedes just per davall des llindar, veuràs es mateix preu màxim al llarg de tot un tram de capital propi addicional: es següent euro de preu de compra exigeix de cop diversos milers d'euros més de doblers disponibles. No és cap error de càlcul, sinó s'efecte des llindar mateix, i una bona raó per mantenir-s'hi per davall durant ses negociacions.
• Compra sense finançament. Si pagues al comptat, desapareix sa proporció de finançament, però no ses despeses addicionals. Posa es finançament hipotecari a zero i sa calculadora et mostrarà quin preu de compra pots pagar amb sa teva quantitat després d'imposts i comissions.
• Compra entre dues persones o mitjançant una societat. Diversos compradors no canvien sa lògica fiscal, però sí sa revisió que fa es banc. Sa compra mitjançant una societat té normes pròpies que aquesta calculadora no contempla.

Què no inclou sa calculadora: ses despeses de finançament

Ses despeses addicionals indicades més amunt són ses de sa compra. Sa hipoteca té despeses pròpies, i sa llei estableix com es reparteixen des de 2019. Segons s'article 14, apartat 1, lletra e), de sa Ley 5/2019 sobre contractes de crèdit immobiliari, s'entitat prestadora assumeix es honoraris notarials de s'escriptura de préstec, sa inscripció de sa hipoteca en es Registro de la Propiedad (registre de sa propietat) i sa Gestoría des finançament. Es banc també assumeix s'impost d'actes jurídics documentats AJD per sa constitució de sa hipoteca; això, però, no figura a sa Ley 5/2019, sinó a s'article 29 de sa llei sobre s'impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, en sa redacció des Real Decreto-ley 17/2018.

Aquesta mateixa norma t'atribueix expressament una despesa: sa tasación, sa taxació amb què es banc valora s'immoble. Per això sa calculadora té un camp específic, inicialment a zero: no hi ha cap tarifa oficial per a ses taxacions, i es preu te'l dirà es teu banc o sa societat de taxació. Introdueix s'import que t'hagin indicat i es pressupost el tindrà en compte.

Això no vol dir que sa llista de despeses de finançament sigui completa, ni ho pretén. Si es banc pacta una comissió d'obertura (comisión de apertura), l'assumeixes tu: s'article 14, apartat 4, de sa mateixa Ley 5/2019 la permet expressament, però exigeix que es cobri una sola vegada i que cobreixi totes ses despeses de tramitació. A més, normalment cal una assegurança de s'immoble, que s'entitat prestadora pot exigir. Aquesta calculadora no inclou cap de ses dues despeses; consulta-les totes dues a s'oferta des banc. Pots llegir com funcionen, en conjunt, ses hipoteques espanyoles per a no residents a finançament sense residència fiscal a Espanya.

Terminis i formularis

Si compres un immoble de segona mà, has de declarar s'impost de transmissions patrimonials amb es Modelo 600, es formulari fiscal de s'administració tributària balear ATIB, dins es termini d'un mes des de sa formalització davant notari. A sa pràctica, se n'encarrega sa Gestoría, sovint just s'endemà de sa cita amb es notari, perquè es Registro no fa sa inscripció sense es justificant de pagament de s'impost.

Si compres un immoble d'obra nova, es procediment és diferent: s'IVA no el pagues a s'administració tributària, sinó a sa promotora juntament amb es preu de compra; sa promotora és qui l'ingressa. Has de declarar tu mateix s'impost d'actes jurídics documentats AJD mitjançant es Modelo 600 de s'ATIB, també dins es termini d'un mes des de sa formalització davant notari.

Per això, no tenguis es doblers per pagar s'impost en una inversió a llarg termini. L'hauràs de pagar poc després de sa cita, no setmanes més tard.

Base legal i vigència

S'impost de transmissions patrimonials i s'impost d'actes jurídics documentats es regulen a sa llei espanyola sobre s'impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats; Balearen, com a regió autònoma, en fixa es tipus i els actualitza periòdicament. S'IVA es regeix per sa llei estatal de s'impost sobre es valor afegit. Ses tarifes notarials i registrals es regeixen per s'Arancel de 1989 i ses modificacions posteriors.

A cada línia des desglossament hi ha una suposició que convé deixar clara: sa calculadora t'atribueix totes ses despeses de s'escriptura de compravenda. Sa llei no ho estableix així. S'article 1455 des Código Civil disposa que es venedor paga ses despeses d'atorgament de s'escriptura, i es comprador només sa primera còpia i totes ses despeses posteriors, però amb una excepció expressa: llevat de pacte en contrari, és a dir, si no s'acorda una altra cosa. A Mallorca, a sa pràctica, gairebé sempre s'acorda que es comprador ho pagui tot, i aquest càlcul parteix d'aquesta premissa. És una descripció de com se solen redactar es contractes, no una conseqüència legal, i és un punt que es pot negociar.

Sa calculadora aplica es tipus actualment vigents a ses Balearen i pressuposa que no ets resident fiscal a Espanya i que compres s'immoble com a persona física. No substitueix s'assessorament fiscal ni jurídic. Per obtenir un càlcul definitiu des teu cas concret, necessites s'oferta des teu banc i un desglossament de despeses des teu advocat o de sa teva Gestoría.

Preguntes freqüents

Calculadores relacionades

• Si ja coneixes es preu de compra i vols saber què hi has d'afegir, calcula totes ses despeses addicionals de s'immoble concret.
• Per calcular només s'impost d'un immoble de segona mà, fes servir es càlcul per trams de s'impost de transmissions patrimonials de ses Balearen.
• Si només vols estimar ses despeses d'escripturació, consulta ses tarifes de notaria i des registre de sa propietat.
• Per saber quin préstec pots obtenir de manera realista, consulta primer es crèdit per a compradors sense residència a Espanya.