Pressupost de compra a Mallorca

Quanta propietat te pots permetre realment a Mallorca? No és només es teu capital propi es que decideix, sinó lo que queda d'ell després de sa entrada, ets impostos i ses taxes. Sa calculadora inverteix es càlcul habitual: te diu, a partir des teu capital propi i des percentatge des teu banc, es preu de compra més alt que pots assumir.

Quanta propietat me puc permetre a Mallorca?

Es teu pressupost no és es teu capital propi dividit per sa part que has d'assumir tu mateix. Perquè es banc només finança una part des preu de compra, i ses despeses de compra no les finança gens: ets impostos, es notari, es registre de sa propietat i s'assessorament els pagues a més de sa teva pròpia butxaca. Es preu màxim de compra és per tant s'import amb el qual es teu capital propi just basta per cobrir sa part no finançada des preu i ses despeses de compra completes.

Així es calcula

Sa calculadora inverteix sa manera de pensar habitual. Normalment te demanes: Compr per un preu determinat, quant me costarà tot en total? Aquí te demanes: Tenc una quantitat determinada, quin preu de compra hi encaixa sense que falti doblers en es moment de firmar davant notari?

Darrere hi ha una condició senzilla. Es teu capital propi ha de pagar dues coses alhora:

• sa part des preu de compra que es banc no finança,
• totes ses despeses de compra, és a dir, ets impostos, ses taxes de notari i de registre de sa propietat, s'honorari de sa Gestoría — una oficina administrativa espanyola que fa per tu ets tràmits davant s'administració i s'alta d'impostos — i s'assessorament.

Ses dues partides creixen amb es preu de compra. Per això es pressupost no es pot determinar amb una única divisió: ses despeses no són un recàrrec fix, sinó que es componen de percentatges des preu i d'imports que segueixen un aranzel oficial. Sa calculadora, per tant, cerca es preu de compra amb el qual ses dues bandes des càlcul quadren exactament, i després te mostra com es reparteix sa quantitat.

Lo que finança es banc

Sa quota de finançament és es percentatge des valor que es banc concedeix com a préstec. No és cap norma legal, sinó pràctica bancària: cap llei l'imposa, cada banc l'estableix pes seu compte i la fa dependre des teu ingrés, sa teva edat i sa propietat. Per ets compradors que no són residents fiscals a Espanya, sol quedar clarament per davall des que reben ets residents. S'únic vinculant és sa quota que es teu banc te comunica per escrit; introdueix-la en sa calculadora, en lloc de planificar amb un valor orientatiu. Com funciona en general es finançament per a no residents, quina documentació vol veure es banc i quant de temps dura sa revisió, ho pots llegir en es nostre resum sobre sa Finançament sense residència espanyola.

A més, lo decisiu és sobre què aplica es banc sa seva quota. No calcula sobre es preu de compra, sinó sobre es més baix des dos valors, es preu de compra i sa tasación. Sa tasación és s'informe de valoració d'una empresa taxadora autoritzada a Espanya, que es banc exigeix abans de concedir es préstec. Si aquest informe surt més baix que es preu acordat, es préstec disminueix, sa teva necessitat de capital propi augmenta, i es teu pressupost s'encongeix. Quant costa s'informe, qui l'encarrega i per què gairebé sempre queda per davall des preu de mercat, ho explicam en sa Valoració des valor per pèrits espanyols.

Què conformen ses despeses addicionals

Es bloc més gran de ses despeses addicionals és s'impost, i quin pagues depèn únicament de si s'immoble és nou o de segona mà. Ambdues coses s'exclouen mútuament:

• Immoble de segona mà (es venedor és una persona particular o s'immoble ja ha estat habitat abans): S'aplica s'impost de transmissions patrimonials ITP, en espanyol Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. A ses Balears està esglaonat i va des de 8 % en es tram més baix fins a 13 % en es tram més alt. Es tipus augmenta, per tant, amb es preu de compra, i cada tram només s'aplica a sa part des preu que hi correspon — no tot s'import al tipus més alt.
• Obra nova des promotor: En lloc de s'ITP, pagues s'IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) an es venedor, aquí a un tipus 10 %. A més s'hi afegeix s'impost d'actes jurídics documentats AJD (Actos Jurídicos Documentados), un impost sobre s'escriptura notarial pròpiament dita, normalment 1,5 %. Per damunt d'un import d'escripturació de 1.000.000 € s'aplica a ses Balears un tipus d'AJD més alt.

En definitiva, s'obra nova surt fiscalment més cara que sa de segona mà. Amb es mateix capital propi, es teu preu de compra màxim resulta per tant més baix si compres a un promotor. Sa sistemàtica de tots dos impostos i sa qüestió de quan un immoble es considera «nou», les tractam detalladament a s'resum de s'impost de transmissions patrimonials a ses Balears.

Es segon bloc són ses despeses d'escriptura. Es Notario, es notari espanyol, formalitza es contracte de compravenda com a escritura pública, és a dir, com a document públic, i sense aquesta escriptura no hi ha inscripció possible. Es Registro de la Propiedad, es registre de sa propietat espanyol, t'inscriu tot seguit com a propietari. Tots dos cobren segons s'Arancel, un aranzel oficial de l'any 1989 que fixa tarifes fixes per cada tram de valor. Aquestes tarifes creixen amb es preu, però de manera degressiva: si es preu de compra es duplica, ses despeses de notari no es dupliquen. Ses altres partides que solen aparèixer en aquestes factures, des de còpies fins a poders notarials, les trobaràs a sa nostra relació sobre s'procés i ses tarifes de sa cita notarial espanyola.

A més hi ha una base fixa que es genera gairebé independentment des preu: advocat, gestoría i sa revisió des documents. Sa gestoría és una oficina de gestió espanyola que presenta ses declaracions fiscals, fa seguiment de sa inscripció i s'encarrega de ses gestions davant ses administracions per tu. Sa Nota Simple, s'extracte senzill des registre amb es propietari, sa superfície i ses càrregues d'un immoble, també forma part des petits conceptes que sempre sorgeixen. En un immoble econòmic, aquesta base pesa molt en percentatge, mentre que en un immoble car gairebé no es nota. Trobaràs tots es conceptes detallats a sa relació completa de ses despeses addicionals de compra a Mallorca.

Exemples de càlcul

Ses xifres concretes te les dona sa calculadora de dalt, una vegada que hagis introduït es capital propi, sa quota de finançament i es tipus d'immoble. Val la pena fixar-se en tres patrons.

Primer, s'efecte palanca. Si augmentes sa quota de finançament uns pocs de punts, es preu de compra possible salta més fort del que sa majoria espera. Es motiu: s'aportació pròpia és sa diferència fins a cent per cent, i un petit canvi aquí desplaça es teu càlcul de manera notable. Una conversa amb un segon banc quasi sempre val la pena.

Segon, sa reducció per obra nova. Si amb es mateix capital propi canvies de segona mà a obra nova, es pressupost baixa de manera clara, encara que no s'hagi canviat res en es finançament. Sa càrrega fiscal més alta consumeix capital propi, que després manca per sa part des preu de compra.

Tercer, s'efecte base. Amb pressuposts petits, ses despeses fixes representen una part desagradablement gran. Qui calcula just, hauria de posar es marge de seguretat més generós, perquè traduccions, poders i una legalització addicional s'afegeixen de pressa.

Important: Es que mostra sa calculadora és un límit màxim, no un valor objectiu. Per ses despeses corrents després de sa compra, per petites reparacions i per sa primera declaració d'impostos hauria de quedar qualque cosa.

Casos especials

• Sa tasación queda per davall des preu de compra. Es banc calcula sa seva quota sobre es més baix des dos valors, i sa diferència l'has de cobrir tu, addicionalment, amb capital propi. Sa calculadora no té un camp propi per es valor de tasación — calcula es cas reduint sa quota de finançament de manera corresponent: una quota calculada sobre una tasación que queda per davall des preu de compra, referida an es preu de compra, sempre és sa xifra més petita. Com funciona sa valoració, ho trobaràs a Valoració per part des banc espanyol.
• Es capital està a Alemanya. Es capital propi d'un dipòsit alemany o d'un immoble alemany es pot utilitzar, però ha d'estar disponible a temps i sa seva procedència ha de poder-se justificar; es bancs i notaris espanyols exigeixen una prova. Es que s'ha de tenir en compte, ho trobaràs a Aportació de capital alemany a una compra espanyola.
• Preu de compra alt. Per damunt d'una determinada quantitat d'escriptura, concretament 6.010.121,04 €, s'Arancel ja no preveu una tarifa fixa: es notari hi pacta es seu honorari lliurement. Per aquests immobles, es càlcul només és una orientació cap amunt, i un pressupost previ abans de sa cita és obligatori.
• Es pressupost, en obra nova, es queda aturat en un punt. Per damunt d'una determinada quantitat d'escriptura, a ses Balears s'aplica un tipus més alt de s'impost de transmissions AJD. Qui queda just per davall, veu per tant es mateix preu màxim durant tot un marge de capital propi addicional: es proper euro de preu de compra costa, de cop, uns quants milers d'euros més en efectiu. Això no és un error de càlcul, sinó es llindar mateix — i un bon motiu per quedar per davall en ses negociacions.
• Compra sense finançament. Si pagues al comptat, desapareix sa quota, però no ses despeses addicionals. Posa es finançament a zero, i sa calculadora et mostrarà quin preu de compra queda de sa teva quantitat després d'impostos i taxes.
• Compra entre dos o mitjançant una societat.Diversos compradors no canvien sa lògica fiscal, però sí es control que fa es banc. Per sa compra mitjançant una societat regeixen normes pròpies que aquesta calculadora no reflecteix.

Què no inclou sa calculadora: es costos des finançament

Ses despeses de damunt són ses de sa compra. S'hipoteca en si mateixa genera es seus propis costos, i des de 2019 estan repartits per llei. Segons s'article 14 apartat 1 lletra e) de sa Ley 5/2019 sobre contractes de crèdit immobiliari, es prestador assumeix s'honorari notarial de s'escriptura des préstec, sa inscripció de s'hipoteca en es Registro de la Propiedad (Registre de la Propietat) i sa gestoria des finançament. S'impost de Actes Jurídics Documentats (AJD) sobre sa constitució de s'hipoteca també el paga es banc — això, però, no figura en sa Ley 5/2019, sinó en s'article 29 de sa llei sobre s'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, en sa redacció des Real Decreto-ley 17/2018.

Sa mateixa norma t'assigna expressament una partida: sa tasació, és a dir, s'informe de valoració amb què es banc avalua s'immoble. Per això sa calculadora té un camp propi per a n'això, predefinit a zero — no existeix cap aranzel oficial per ses taxacions, es preu te'l comunica es teu banc o sa societat de taxació. Introdueix es preu que t'han indicat, i es pressupost el tendrà en compte.

Amb això sa llista des costos de finançament no queda completa, i tampoc pretén simular-ho. Si es banc pacta una comissió d'obertura, la pagues tu — s'article 14 apartat 4 de sa mateixa Ley 5/2019 l'autoritza expressament, però exigeix que sigui única i cobreixi tots es costos de gestió. A més, sol haver-hi una assegurança d'edifici que es prestador pot exigir. Cap de ses dues coses les calcula aquesta calculadora; demana informació sobre ambdues en s'oferta bancària. Com funcionen en general ses hipoteques espanyoles per a no residents, ho trobaràs a Finançament sense domicili fiscal a Espanya.

Terminis i formularis

En comprar un immoble ja existent, declares s'Impost de Transmissions Patrimonials mitjançant es Modelo 600, es formulari fiscal de s'administració tributària balear ATIB, dins d'un termini d'un mes des de s'escriptura. A sa pràctica, s'encarrega d'això sa gestoria, sovint es mateix dia després de sa cita amb es notari, perquè es Registre no fa sa inscripció sense justificant de pagament de s'impost.

Amb obra nova funciona de manera diferent: s'IVA no el pagues a n'Hisenda, sinó juntament amb es preu de compra an es promotor, que el liquida ell mateix. S'impost d'Actes Jurídics Documentats (AJD) el declares tu mateix, mitjançant es Modelo 601, també dins d'un termini d'un mes des de s'escriptura.

Per això, no tenguis es doblers de s'impost invertits a llarg termini. Es fan exigibles poc després de sa cita, no setmanes més tard.

Base legal i estat actual

S'Impost de Transmissions Patrimonials i s'Impost d'Actes Jurídics Documentats estan regulats en sa llei espanyola sobre s'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats; ses Balears, com a regió autònoma, fixen elles mateixes ets tipus i els ajusten regularment. S'IVA segueix sa llei nacional de s'impost sobre es valor afegit. Ets honoraris notarials i registrals es regeixen per s'Arancel de 1989, juntament amb ses seves adaptacions posteriors.

Hi ha una hipòtesi amagada a cada línia des detall, i cal deixar-la clara: sa calculadora et carrega amb tots es costos de s'escriptura de compravenda. Sa llei no ho preveu així. S'article 1455 des Código Civil estableix que ses despeses de s'atorgament corresponen an es venedor i que només sa primera còpia, així com tot allò posterior, correspon an es comprador — però expressament només, salvo pacto en contrario, és a dir, en absència d'un acord diferent. A Mallorca s'acorda pràcticament sempre que és es comprador qui assumeix tot, i aquest càlcul es basa en això. És una afirmació sobre sa pràctica contractual habitual, no una conseqüència legal — i un punt sobre es qual es pot negociar.

Sa calculadora reflecteix ses taxes actualment vigents per ses Balears i suposa que no ets resident fiscal a Espanya i que compres s'immoble com a persona física. No substitueix cap assessorament fiscal o legal. Per obtenir es càlcul vinculant des teu cas concret necessites s'oferta des teu banc i un detall de costos des teu advocat o de sa teva gestoría.

Preguntes freqüents

Calculadores relacionades

• Si ja saps es preu de compra i vols saber què s'hi afegeix, calcula ses despeses totals per an es teu immoble concret.
• Per s'impost pur sobre un immoble ja existent, fas servir es càlcul de s'impost de transmissions patrimonials balear per trams.
• Ses despeses d'escriptura tot sol les pots estimar amb ses tarifes de notari i registre de sa propietat.
• Quin préstec és realista ho pots aclarir abans amb es crèdit per a compradors sense residència espanyola.