Comprovar es Registre de la Propietat a Espanya: Due Diligence abans de comprar un immoble a Mallorca

Qui vulgui comprar un immoble a Mallorca necessita més que entusiasme per ses vistes a la mar. Es dret espanyol ofereix després de sa compravenda només possibilitats limitades per a sa rescissió, sa reducció de preu o sa indemnització per danys – per això sa Due Diligence, i sobretot revisar es Registro de la Propiedad a Espanya, ha de tenir lloc obligatòriament abans de sa signatura d'un contracte d'opció o d'arres. En aquesta guia aprendràs quins registres necessites, què conté una Nota Simple, com s'interrelacionen es Registro de la Propiedad i es Catastro, quines càrregues i qüestions urbanístiques són especialment crítiques, i com organitzar tot es procés de revisió pas a pas – amb organismes concrets, documents i terminis vigents es 2026.

Vols saber si un immoble concret a Mallorca és realment net?

• 📩 Fes una consulta personal — Te posam en contacte amb un Abogado habilitat a Mallorca per a sa revisió de Due Diligence
• Sa visió general de tot es procés de compra

Per què sa Due Diligence a Mallorca és imprescindible

A Mallorca i a ses altres illes Balearen no tots es immobles compleixen totes ses normatives urbanístiques. En es passat, ses autoritats han dictat i executat efectivament ordres de demolició i d'enderrocament. Qui adquireix un immoble sense haver revisat prèviament sa situació jurídica amb cura, s'arrisca a comprar exactament un objecte d'aquest tipus.

Es dret civil espanyol – regulat en principi als articles 1445 i següents des Código Civil – ofereix a es comprador, després de sa transmissió de sa propietat davant es notari, uns recursos jurídics limitats. A diferència d'Alemanya, no existeix una rescissió legal àmplia per simple dol o vicis ocults; sa càrrega de sa prova recau sobre es comprador. Sa Due Diligence no és, per tant, un luxe per a grans inversors, sinó un requisit obligatori per a qualsevol compra d'immoble a s'illa – tant si és un apartament de vacances, una casa de poble o una Finca.

Atenció: Un contracte preliminar d'Arres ja signat també és jurídicament vinculant. Sa Due Diligence ha d'estar completada abans d'aquest pas, o almenys acordada contractualment com a condició resolutòria.

Es registre de la propietat espanyol: Registro de la Propiedad

S'instrument central de sa revisió jurídica és es Registro de la Propiedad – es registre de la propietat espanyol. Està organitzat com a entitat de dret públic i a Espanya es troba repartit regionalment. Per a Mallorca hi ha diversos Registros competents, que depenen de sa ubicació de s'immoble.

Què hi ha inscrit al Registro

Es registre documenta exclusivament ses relacions jurídiques sobre immobles. Conté:

• S'actual propietari (Titular registral) així com sa forma de sa transmissió de sa propietat (compra, herència, donació)
• Sa data i es número d'escriptura de sa darrera inscripció de sa propietat
• Càrregues de tota mena: hipoteques (hipotecas), servituds (servidumbres), drets de tempteig, drets d'ús
• Descripció de sa finca amb sa superfície, sa ubicació i, si escau, s'edificació existent

Important d'entendre: es Registro de la Propiedad i es Catastro (Cadastre) són dues autoritats completament separades amb bases de dades diferents. Ses divergències entre ambdues són freqüents a sa pràctica i poden indicar edificacions no aclarides, disputes de límits o dades de superfície obsoletes.

Sa Nota Simple: com sol·licitar s'extracte del registre de la propietat

Sa Nota Simple informativa és s'extracte senzill i informal del registre de la propietat. És es document més important en sa fase inicial de sa due diligence.

Què conté sa Nota Simple

Sa Nota Simple és una informació no vinculant — no gaudeix de fe pública en es sentit jurídic. Per a finalitats vinculants (p. ex. davant es jutjat o en s'atorgament de s'escriptura notarial) es necessita sa Certificación registral, un extracte qualificat del registre de la propietat amb certificació oficial.

Com sol·licites sa Nota Simple

1. En línia a través del portal des Colegio de Registradores: www.registradores.org — sol·licitud mitjançant "Nota Simple Online"
2. Personalment al Registro de la Propiedad – necessites o bé es Datos registrales (número de registre, foli, tom) o alternativament sa direcció i/o es nom des propietari inscrit
3. A través d'un advocat o notari – recomanat, ja que un mandat d'advocat es considera un interès legítim i es temps de tramitació sol ser més curt

Nota: Sa identificació de s'immoble és més senzilla amb es Datos registrales. Si només tens sa direcció, sa recerca pot ser més laboriosa. També és molt útil es nom complet des venedor.

Registre de la Propietat i Cadastre: comparació des dos registres

Identificar i interpretar ses discrepàncies

A sa pràctica, es Registre de la Propietat i es Cadastre sovint no coincideixen — en sa superfície, s'edificació o ses llindanes. Possibles causes:

• Ampliacions o reformes que mai no foren sol·licitades ni inscrites formalment
• Desplaçaments de llindanes per acords informals
• Mesuraments desfasats en es registre de la propietat, dades cadastrals més recents o a s'inrevés
• Divisions i agrupacions que només s'han fet en un des dos registres

Aquestes discrepàncies no són automàticament un criteri d'exclusió – però s'han d'aclarir abans de sa compra, perquè poden suposar un problema en una posterior llicència d'obres, canvi de titularitat o hipoteca.

Reconèixer ses càrregues: què figura a sa secció Cargas

Sa part més important de sa Nota Simple per a es comprador és es resum de càrregues. Es següents tipus de gravàmens apareixen regularment a Mallorca:

Atenció: Una hipoteca inscrita no s'extingeix automàticament amb sa venda. Es notari ha d'assegurar-se que o bé es cancel·la abans de sa signatura o bé es saldo pendent es paga directament a sa banc finançadora des preu de compra. Insisteix en una carta de pago (rebut de cancel·lació) de sa banc abans de s'entrega de ses claus.

Revisió urbanística: edificació, llicències i zones protegides

Sa revisió des registre sola no és suficient. A Mallorca, es dret públic d'edificació i d'urbanisme té un paper fonamental – especialment en fiques, solars i edificis antics.

Quins documents necessites

1. Llicència d'obres (Licencia de obras) – s'ha de consultar a s'Ajuntament corresponent (Departamento de Urbanismo)
2. Cèdula d'habitabilitat (Cédula de habitabilidad / Licencia de primera ocupación) – acredita que s'edifici està aprovat com a habitatge
3. Extracte des pla urbanístic (Plan General de Ordenación Urbana, PGOU) – indica sa qualificació (zona residencial, zona comercial, zona protegida) i sa edificabilitat
4. Certificado de fin de obra – recepció per part de s'arquitecte un cop acabada s'obra
5. Inscripció de s'edifici al Registre de la Propietat (Declaración de obra nueva) – prova que sa nova construcció està formalment registrada

Particularitats a Mallorca

• Grans parts de s'illa es troben en zones protegides (suelo rústico protegido, ANEI, ARIP, APT). En aquestes zones, ses noves construccions i ses ampliacions estan molt restringides o prohibides.
• Ses edificacions en sòl rústic (suelo rústico) estan subjectes a ses normatives d'ús especialment estrictes des dret d'ordenació del territori balear.
• Ses ampliacions il·legals existents poden donar lloc, en es pitjor dels casos, a una ordre d'enderrocament per part de ses autoritats – fins i tot després de sa compra.

Avís: En sa compra d'edificis històrics (palaus urbans, Possessions), s'hi afegeixen a més obligacions de protecció del patrimoni. Més informació a sa guia sobre immobles històrics a Mallorca.

Propietat horitzontal: revisió en pisos i complexos d'apartaments

En sa compra d'un pis o un apartament dins una Comunidad de Propietarios (comunitat de propietaris) cal revisar també altres documents:

Avís: Els pagaments pendents de quotes de comunitat poden passar a Espanya com a càrrega real sobre s'immoble. Es nou propietari respon dels endarreriments de s'any en curs i de s'any anterior.

Revisar càrregues fiscals passades i impostos en curs

A més de les càrregues de dret privat, els endarreriments fiscals també poden gravar s'immoble.

IBI – Impost sobre béns immobles

S'Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es recapta anualment per sa comuna. Davant es notari, es venedor ha de presentar es darrer rebut de l'IBI i acreditar que no hi ha endarreriments. L'IBI sense pagar pot estar inscrita com a càrrega i passar a es comprador.

Plusvalía Municipal

Sa Plusvalía Municipal (impost sobre s'increment de valor des sòl) correspon en principi a es venedor. Al contracte de compravenda, però, aquesta obligació pot transferir-se contractualment a es comprador — revisa-ho amb cura dins es text del contracte.

Llicència de lloguer vacacional (ETV)

Si teniu previst llogar s'immoble com a allotjament vacacional, sa qüestió de sa Estancia Turística en Vivienda (ETV) és central. A les Balearen hi ha actualment una moratòria de llicències — ja no s'expideixen noves llicències ETV per a apartaments. Comprova obligatòriament si hi ha una llicència existent i si és transmissible, abans d'imaginar-te sa compra com a inversió rendible. Més informació sobre aquest tema a sa guia de comprar immobles vacacionals a Mallorca.

Pas a pas: una visió general des procés de due diligence

1. Sol·licitar es NIE — sense es número d'identificació d'estrangers espanyol (Número de Identificación de Extranjero) no pots sol·licitar extractes des registre a nom teu ni atorgar cap escriptura de compravenda
2. Demanar sa Nota Simple — en línia a través de registradores.org o per mitjà d'un advocat; es termini de tramitació és generalment de pocs dies
3. Obtenir s'extracte cadastral – a través de sede.catastro.gob.es; Referencia catastral comparar amb ses dades des Registre de la Propietat
4. Reunir es documents urbanístics – llicència d'obres, Cédula de habitabilidad, demanar es pla d'ordenació a s'ajuntament
5. Aclarir ses càrregues – comprovar hipoteques, servituds i embargos; en cas d'hipoteca, obtenir sa carta de cancel·lació des banc
6. Revisar ets impostos – rebuts de l'IBI, situació de sa Plusvalía, i si escau s'estat de sa llicència ETV
7. En es cas de pisos: documents de sa comunitat – escriptura de divisió horitzontal, certificat de deutes zero, actes
8. Inspecció tècnica – arquitecte independent o tècnic de construcció per a s'avaluació de s'estat
9. Valoració global per part de s'advocat – memòria jurídica final abans de signar es Contrato de Arras

Es errors més freqüents en revisar es Registre de la Propietat a Espanya

Error 1: Fiar-se només de ses informacions de s'agent immobiliari Els agents immobiliaris solen representar ets interessos des venedor. Sa revisió independent per part d'un advocat propi és imprescindible.

Error 2: Fer sa due diligence després des Contrato de Arras Es Contrato de Arras (precontracte amb senyal) és jurídicament vinculant. Si se signa sense reserva de due diligence i després apareixen defectes, sa resolució surt cara.

Error 3: No comparar es Registre de la Propietat i es Cadastre Ses discrepàncies entre tots dos registres passen desapercebudes i poden causar problemes greus més endavant en llicències d'obres o en sa concessió de crèdits.

Error 4: Ignorar ses ampliacions il·legals Una ampliació sense llicència sovint no és inscrita en es Registre de la Propietat. Sense consultar s'expedient a s'ajuntament, es risc roman invisible.

Error 5: No comprovar ses deutes de sa comunitat Ses quotes de comunitat pendents de s'any en curs i de s'any anterior passen an es nou propietari – això pot suposar ràpidament milers d'euros.

Error 6: Passar per alt ses càrregues fiscals Ses quotes anuals de l'IBI sense pagar o un acord de Plusvalía mal estructurat poden augmentar considerablement ses despeses annexes. Trobaràs un resum de totes ses despeses annexes a sa guia sobre ses despeses de compra a Mallorca.

Llista de control: documents per a sa due diligence a Mallorca

Què ve després? Des registre de la propietat a sa cita notarial

Una vegada completada sa due diligence i aclarides totes ses qüestions, segueixen es pròxims passos des procés de compra:

• Contracte de reserva o contracte d'arres – normalment amb senyal; ses conseqüències de desistiment estan regulades contractualment
• Negociació des preu de compra en base als resultats de sa revisió – es defectes constatats o es punts pendents es poden emprar per reduir es preu
• Cita davant es notari (Escritura pública) – atorgament públic des contracte de compravenda; sa propietat només es trasllada a partir d'aquest moment
• Inscripció en es Registro de la Propiedad – només sa inscripció garanteix sa condició de propietari davant tercers; es realitza després de sa cita notarial pel notari o s'advocat
• Pagament d'impostos – en ses immobles de segona mà s'aplica s'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), i en ses obres noves del promotor IVA més AJD

Es procediment complet des procés de compra el trobaràs a sa guia sobre es Immobilienkauf: Rechtsprozess.

Conclusió

Revisar es Registre de la Propietat a Espanya és es pas individual més important de tot es procés de compra — i alhora es que més sovint es subestima. Sa Nota Simple et dona informació sobre es propietari i ses càrregues en pocs dies. Es cadastre proporciona ses dades de superfície i ús rellevants a efectes fiscals. I només sa comparació d'ambdós registres amb sa documentació d'obra i llicències de s'ajuntament ofereix una imatge completa.

Qui compra a Mallorca, compra en un mercat amb un nivell de preus elevat — segons s'Institut de Transferència Steinbeis, sa mitjana de s'illa s'any 2026 era d'uns 7.370 euros per metre quadrat, i al sud-oest es preus s'acosten a sa marca dels 10.000 euros. Amb aquestes xifres, ses despeses d'una diligència deguda acurada — alguns centenars fins a pocs milers d'euros per a s'advocat i es perits — queden justificades en tot cas. S'alternativa és molt més cara.

Fonts oficials

• Colegio de Registradores de España (Nota Simple Online): https://www.registradores.org
• Sede Electrónica del Catastro: https://sede.catastro.gob.es
• Código Civil Español, Art. 1445 ff. (compraventa): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Ley Hipotecaria (LH), Art. 221, 222 (consulta del Registre de la Propietat): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453
• Agencia Tributaria Balear (ATIB) – ITP, IBI, Plusvalía: https://www.atib.es
• Consell de Mallorca, Departament de Territori – llicències d'obra, zones protegides: https://www.conselldemallorca.cat
• Govern de les Illes Balears – ordenació del territori, llicències ETV: https://www.caib.es