Comprar un habitatge de vacances a Mallorca: impostos i llicència ETV

Qui vulgui comprar una propietat de vacances a Mallorca entra, el 2026, en un mercat que ha canviat profundament: una forta demanda internacional coincideix amb una oferta cada vegada més escassa, mentre que noves regulacions —sobretot sa prohibició de nous lloguers turístics en edificis plurifamiliars segons es Decreto-ley 4/2025— reescriuen ses regles del joc. Al mateix temps, s'illa continua atraient compradors amb augments de valor estables, un sistema hipotecari ben desenvolupat i un procés de compravenda davant notari transparent. Aquesta guia t'explica quines zones tenen avui una base més sòlida, com pots organitzar es finançament si no ets resident, quins imposts i terminis s'apliquen realment i on es troben es obstacles legals més habituals, des de sa comprovació des registre de sa propietat fins a sa qüestió de sa llicència ETV.

• Totes ses guies de compra d'una ullada

Per què Mallorca continua essent atractiva per comprar-hi una propietat de vacances el 2026

Mallorca és sa destinació de vacances més sol·licitada entre es parlants d'alemany, i això es reflecteix en es mercat immobiliari. Segons informes de mercat de sa primavera de 2026, es mercat immobiliari de s'illa creix en conjunt prop d'un 9,8 %, i es segment de luxe n'és es principal motor de creixement. Es capital internacional —no només d'Alemanya i Àustria, sinó cada vegada més també des nord d'Europa i de fora d'Europa— es concentra en una oferta geogràficament limitada. Gairebé no hi ha terrenys nous disponibles per edificar; ses àrees naturals protegides (ANEI) i sa Tramuntana, declarada patrimoni mundial per sa UNESCO, impedeixen construir de bell nou en parts considerables de s'illa. Això fa pujar es preus de manera estructural.

Al mateix temps, s'enduriment de sa regulació —especialment pel que fa a es lloguer turístic— fa que sa idea de «comprar i llogar tot d'una» requereixi avui una planificació més acurada que fa cinc anys. Qui coneix es requisits legals i troba sa propietat adequada compra en un mercat amb una base sòlida a llarg termini.

Ses millors zones per comprar una propietat de vacances, regió per regió

Mallorca es pot dividir, a grans trets, en cinc regions de compra que presenten diferències clares de preu, caràcter i potencial de lloguer. Sa taula següent ofereix una visió estructurada basada en ses observacions actuals des mercat:

Nota: Es preus per metre quadrat varien molt dins cada regió segons sa ubicació, s'estat de s'immoble i s'equipament. Trobaràs orientació sobre es preus actuals per metre quadrat a sa guia sobre es preus immobiliaris a Mallorca.

Pel que fa a sa zona sud-oest, es immobles de Puerto Andratx ja fa temps que se situen a sa franja alta de preus: ses vil·les amb vistes a la mar i piscina sovint parteixen de més de 3 milions d'euros. En canvi, al nord i al sud-est encara s'hi poden trobar finques i cases de camp a sa franja mitjana de ses sis xifres, si estàs disposat a assumir que necessiten reformes.

Aspectes legals bàsics: què has de saber abans de firmar

Es sistema notarial espanyol és fonamentalment diferent de s'alemany

Sa diferència clau: un notari espanyol és un fedatari públic, no un assessor jurídic neutral. Dona fe de ses firmes i comprova es requisits formals, però no té s'encàrrec d'assessorar jurídicament ambdues parts de manera exhaustiva, com és habitual a Alemanya. Això vol dir que necessites un advocat espanyol independent (Abogado) que defensi exclusivament es teus interessos. No estalviïs en això.

Imprescindible: es número NIE i sa comprovació des registre de sa propietat

Abans de firmar qualsevol contracte, necessites un número d'identificació fiscal espanyol per a estrangers: es NIE (Número de Identificación de Extranjero). Sense NIE no és possible formalitzar sa compravenda davant notari ni obrir un compte bancari espanyol.

Al mateix temps, es teu advocat sol·licitarà un extracte complet des registre de sa propietat (Nota Simple). Aquest document mostra qui hi figura realment com a titular i si s'immoble té hipoteques, altres càrregues hipotecàries, drets de pas o altres càrregues. També permet detectar impostos municipals pendents (IBI) i ampliacions o reformes no inscrites. Trobaràs més informació a sa guia Comprovar es registre de sa propietat a Espanya.

Contracte de reserva i precontracte de compravenda (Arras)

Es procés habitual de compra a Espanya consta de diverses fases:

1. Contracte de reserva (Contrato de Reserva): Et reserva provisionalment s'immoble; pagues una primera quantitat en concepte de reserva. Més informació a Contracte de reserva a Espanya.
2. Precontracte de compravenda amb paga i senyal (Contrato de Arras Penitenciales): Normalment, es 10 % des preu de compra. Si totes dues parts tenen dret a desistir, si tu, com a comprador, et fas enrere, perds sa paga i senyal; si es venedor es fa enrere, t'ha de tornar es doble de s'import.
3. Signatura davant notari (Escritura de Compraventa): Traspàs definitiu de sa propietat; al mateix temps, s'han de pagar totes ses despeses addicionals de compra.
4. Inscripció en es registre de sa propietat: S'ha de tramitar immediatament després de sa signatura davant notari; només llavors estaràs del tot protegit.

Sa guia explica tot es procés, inclosos es terminis: Compra d'immobles: es procés.

Despeses addicionals de compra: quant hauràs de pagar realment

Si no ets resident i compres un immoble de segona mà a Mallorca, calcula, per regla general, unes despeses addicionals d'entre es 10 i es 14 % des preu de compra. Ses partides més importants:

Trams de s'ITP balear (immobles de segona mà)

Balearen aplica s'impost de transmissions patrimonials per trams segons es preu de compra. Es tipus actuals segons s'ATIB:

Atenció: S'escala és progressiva: es tipus superior només s'aplica a sa part que supera es llindar. Comprova sempre es tipus vigents a s'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) o demana a un advocat que te'ls calculi. Totes ses despeses addicionals, detallades a Despeses addicionals de sa compra a Mallorca.

Llicències ETV i lloguer turístic: es nou marc legal 2025/2026

Ara mateix, aquest és es tema més delicat a s'hora de comprar un habitatge vacacional a Mallorca. Amb es Decreto-ley 4/2025 es Govern balear ha prohibit ses noves llicències de lloguer turístic (ETV – Estancias Turísticas en Viviendas) a edificis plurifamiliars. Què significa això concretament:

• Es pisos en edificis plurifamiliars (propiedad horizontal) ja no es poden donar d'alta. Per a cases unifamiliars, adossades i aparellades, es Consell de Mallorca només adjudica places dins contingents limitats per sorteig (2026: 1.069 places). A Palma, des de febrer de 2026 ja no es preveuen places noves.
• Ses llicències vigents, vinculades a s'immoble i no a es propietari, es poden traspassar si es compleixen determinades condicions; això les converteix en un atribut valuós a s'hora de comprar.
• Un immoble sense llicència ETV no es pot llogar per estades curtes a turistes; només són possibles contractes de lloguer segons sa llei d'arrendaments LAU, és a dir, lloguer d'habitatge o de temporada amb una finalitat demostrablement no turística.

Atenció: Qui compra un immoble sense llicència ETV i, tot i així, hi allotja turistes s'arrisca a multes elevades. Comprova sempre s'estat de sa llicència abans de firmar es contracte i assegura't que sa llicència se't traspassi explícitament en es contracte de compravenda.

Es immobles amb una llicència ETV vigent es venen, per tant, amb un sobrepreu. Com funciona es traspàs: Traspassar sa llicència ETV a Mallorca. Tots es detalls sobre s'obligació de tenir llicència: Llicència ETV a Mallorca.

Finançament com a no resident: banc alemany o hipoteca espanyola?

Ses dues opcions són viables, però tenen característiques diferents. Ses diferències principals:

Què has de saber per planificar es finançament

Es no residents, per regla general, han d'aportar com a mínim un 30–40 % de capital propi, ja que es bancs de Balearen rarament financen més des 60–70 % des valor de taxació a compradors estrangers sense residència fiscal espanyola. Es valor de taxació (Valor de Tasación) no coincideix necessàriament amb es preu de compra: sovint és inferior, cosa que augmenta sa diferència que s'ha de cobrir amb fons propis.

Un aspecte interessant des punt de vista fiscal: qui contracta una hipoteca espanyola redueix es valor patrimonial net de s'immoble a efectes de s'impost espanyol sobre es patrimoni, ja que es deutes són deduïbles. Això pot tenir rellevància fiscal per a immobles que superin es llindar exempt; en parlarem més a s'apartat següent.

Es bancs espanyols solen demanar sa documentació següent:

• Ses dues o tres darreres liquidacions de s'impost sobre sa renda (Alemanya: resolució tributària)
• Nòmines recents o compte de pèrdues i guanys en es cas des treballadors per compte propi
• Extractes bancaris des darrers 3–6 mesos
• Documentació completa sobre s'origen des capital propi (prevenció des blanqueig de capitals)

Per transferir doblers a Espanya hi ha obligacions de declaració específiques; llegeix Transferir doblers a Espanya i Obligació de declaració AWV a Espanya. Tots es detalls sobre sa hipoteca a Hipoteca Mallorca.

Imposts durant sa tinença de s'immoble i en vendre'l

Imposts anuals recurrents

Com a propietari d'un immoble de vacances a Mallorca, tens obligacions fiscals periòdiques:

Sobre s'impost sobre es patrimoni, en detall: es mínim exempt a Balearen es va apujar a 3.000.000 € dia 1 de gener de 2024. Si es teu patrimoni net situat a Espanya és inferior a aquesta quantitat, tens obligació de presentar sa declaració, però no has de pagar s'impost. Si superes es mínim exempt, s'aplica una escala progressiva amb tipus d'entre es 0,28 % i es 3,45 %. Una possible estratègia és repartir sa propietat entre diverses persones (p. ex., un matrimoni) per no superar es llindar per persona. Més informació a Impost sobre es patrimoni a Espanya.

Sobre s'IBI: Impost IBI a Espanya.

En cas de venda

Quan venguis s'immoble més endavant, hauràs de pagar sa Plusvalía Municipal (impost municipal sobre s'increment des valor cadastral des terreny) i s'impost sobre sa renda pes guany patrimonial real. Si no ets resident, a més, se reté directament un 3 % des preu de venda com a pagament a compte, que se descompta de s'impost definitiu. Tots es detalls a Imposts en sa venda d'immobles a Espanya.

Riscs legals especials: allò que només saben es entesos

Construccions il·legals i ampliacions sense llicència

Espanya —i Mallorca en particular— té una llarga història d'obres fetes sense es permisos pertinents. Ses terrasses de piscina, ses cases de convidats, es garatges o ses ampliacions de ses golfes construïts sense llicència d'obres poden fer baixar es preu de compra o comportar problemes legals. Es punt clau: allò que consta en es registre de sa propietat sovint no coincideix amb sa realitat. Fes que un arquitecte local o un pèrit tècnic comprovi si coincideixen s'assentament registral, sa descripció cadastral i s'estat real de s'immoble. Més informació a Detectar ampliacions il·legals i Legalitzar construccions il·legals a Mallorca.

Ley de Costas – llei de protecció de sa costa

Es immobles prop de sa mar poden estar subjectes a sa llei espanyola de protecció de sa costa (Ley de Costas). Això pot implicar drets de reforma limitats, drets d'ús de durada limitada o fins i tot risc d'enderrocament si són massa a prop de sa costa. Comprova-ho sense falta abans de comprar, encara que s'immoble ja hagi estat habitat durant dècades. Detalls: Ley de Costas Mallorca.

Finques en Suelo Rústico

Ses finques en sòl rústic (Suelo Rústico) estan subjectes a normes urbanístiques especialment estrictes. En molts de casos, ses ampliacions no són possibles o només ho són de manera molt limitada; s'han de respectar ses superfícies mínimes de parcel·la. Sa qüestió des pous i des subministrament d'aigua també és fonamental a ses finques rurals. Llegeix-ne més: Finca en Suelo Rústico a Mallorca i Subministrament d'aigua a sa finca.

Estructura de sa propietat: particular, matrimoni o SL?

Comprar un immoble tot sol, amb sa teva parella o mitjançant una societat espanyola (Sociedad Limitada, SL) té conseqüències fiscals i successòries. En determinats casos, fer servir una SL pot reduir s'impost sobre es patrimoni, però també comporta despeses administratives i obligacions pròpies. És molt recomanable consultar-ho abans amb un assessor fiscal especialitzat en Espanya. Més informació: Comprar un immoble mitjançant una SL. A més, es dret de successions i donacions a ses Balearen és molt diferent de s'alemany: Herències i donacions a ses Balearen.

Poder notarial, notari i tramitació de sa compra des d'Alemanya

Si no pots ser a Mallorca de manera permanent, és imprescindible atorgar un poder notarial (Poder Notarial) a favor des teu advocat o d'una persona de confiança. Això permet dur a terme amb plena validesa legal tots es tràmits de sa compra —des de sa signatura des contracte d'arres fins a s'atorgament de s'escriptura— sense que hi siguis present. Es poder es pot atorgar a Alemanya i legalitzar amb una postil·la. Detalls: Poder notarial davant notari per a Espanya. Sobre sa funció des notari: Notari a Espanya.

Errors més freqüents en comprar un habitatge de vacances a Mallorca

Què ve després? Viure amb sa teva casa de vacances i dins d'ella

Després de sa compra comença sa gestió diària, que té ses seves pròpies exigències:

• Gestió de sa propietat: Si no ets sempre a s'illa, necessites un administrador local o una empresa de gestió de propietats que s'encarregui des manteniment, des professionals d'ofici, des contactes amb ses administracions i, si hi ha lloguer, des hostes. Més informació: Gestió de sa propietat de vacances a Mallorca.
• Comunitat de propietaris: Si vius a un edifici de pisos o a un complex residencial, formes part automàticament de sa Comunidad de Propietarios, amb obligacions de pagament i dret de vot. Detalls: Comunitat de propietaris a Espanya.
• Assegurances: S'assegurança de sa llar i sa de s'edifici no són obligatòries per llei a Espanya, però generalment ho són si tens una hipoteca i sempre són recomanables. Assegurança de sa llar a Espanya.
• Certificat energètic: Fa anys que és obligatori per comprar i llogar: fes comprovar si s'immoble té un certificat vigent. Certificat energètic a Espanya.
• Projectes de reforma: Per a moltes obres necessites un permís d'obra; a foravila i a ses zones protegides hi ha normes especialment estrictes. Permís d'obra a Mallorca.

Llista de comprovació: comprar una propietat de vacances a Mallorca

• Sol·licitat o encarregat es número NIE
• Contractat un advocat espanyol independent
• Revisada sa Nota Simple (extracte des Registre de sa Propietat) per comprovar càrregues, titulars i descripció
• Verificat s'estat de sa llicència ETV (existeix, és vigent, és transferible?)
• Comparat s'estat real de s'immoble amb sa inscripció registral i sa descripció cadastral (hi ha construccions il·legals?)
• Comprovades ses restriccions de sa Ley de Costas (si és a vorera de mar)
• Comprovades ses limitacions des Suelo Rústico (per a finques a foravila)
• Definida s'estratègia de finançament (alemanya/espanyola, capital propi, costos totals)
• Prevists dins es pressupost es costos addicionals de sa compra (10–14 %)
• Optimitzada fiscalment s'estructura de titularitat (una persona/matrimoni/SL)
• Preparada tota sa documentació sobre s'origen des doblers
• Atorgat un poder notarial per tramitar sa compra (si no hi pots ser present)
• Cèdula d'habitabilitat disponible o sol·licitable
• Organitzades s'assegurança i sa gestió de sa propietat per a després de sa compra

Conclusió

Comprar una propietat de vacances a Mallorca s'ha tornat més exigent el 2026, però no més arriscat si vas ben preparat. Es mercat creix de manera estructural, s'oferta continua essent escassa i s'illa encara atreu capital internacional a tots es segments de preus. Es principals entrebancs —s'estat de sa llicència ETV, ses construccions il·legals, sa Ley de Costas i ses mancances de finançament derivades des valors de taxació— es poden esquivar amb un bon advocat, una revisió exhaustiva i una planificació realista des costos. Si, a més, optimitzes fiscalment s'estructura de titularitat abans de comprar i coneixes ses obligacions recurrents, posaràs ses bases d'una inversió que et donarà satisfaccions a llarg termini i guanyarà valor.

Fonts oficials

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (tipus de s'ITP, impost sobre es patrimoni a Balearen): https://www.atib.es
• Govern de les Illes Balears – Turisme i llicències ETV (Decret llei 4/2025 i normativa ETV vigent): https://www.caib.es
• Registro de la Propiedad – Nota Simple en línia: https://www.registradores.org
• AEAT – Agència Estatal d'Administració Tributària (IRNR, impost sobre es patrimoni): sede.agenciatributaria.gob.es
• Cadastre – Seu electrònica des Cadastre: https://www.sedecatastro.gob.es
• BOE – Butlletí Oficial de s'Estat (Llei de Costes, normes fiscals): https://www.boe.es
• Consell de Mallorca – Ordenació del Territori (dret urbanístic, espais naturals protegits ANEI): https://www.conselldemallorca.net