Llei d'habitatge a les Balears: lloguers i zones tensionades

Sa Ley Vivienda Balearen — és a dir, sa llei espanyola Ley 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) i sa seva aplicació balear — és sa llei immobiliària més debatuda a ses illes d'ençà que va entrar en vigor es maig de 2023. Promet límits als preus des lloguer, noves normes per a ses pujades des lloguer i un mecanisme anomenat zona de mercado residencial tensionado, que ha de permetre imposar límits als preus des lloguer en mercats tensionats. Ara bé, què significa realment sa Ley en es dia a dia depèn molt de si ses Balearen fan servir aquestes eines i de com ho fan — i és precisament aquí on sa situació s'any 2026 és més complicada del que molts esperen. En aquesta guia sabràs com funciona s'índex de preus des lloguer, què es considera una zona tensionada, per què ses Balearen fins ara s'han negat a declarar-la, quines bonificacions de l'IRPF s'apliquen als propietaris que lloguen i quines normes són rellevants per a grans tenidors i compradors.

• Guia: lloguer de llarga durada a Mallorca — tots es drets i deures de llogaters i propietaris

Què regula exactament sa Ley 12/2023

Sa llei espanyola d'habitatge (Ley por el Derecho a la Vivienda, Ley 12/2023) és vigent des de dia 26 de maig de 2023. A escala estatal, intervé en sa normativa de lloguers, però atorga a ses comunitats autònomes àmplies competències per activar o adaptar determinades eines. Aquests són es punts principals:

Nota: Sa Ley 12/2023 és una llei marc. Moltes mesures — especialment es límits des preu des lloguer a ses zones tensionades — no entren en vigor a ses Balearen fins que es govern autonòmic balear (Govern de les Illes Balears) les activi expressament. Fins ara, això no ha passat.

Es nou índex de lloguer IRAV: què s'aplica a partir de 2025

Fins a finals de 2024 s'aplicaven límits legals temporals: 2 % l'any 2023, 3 % l'any 2024. A partir de 2025 es va introduir un nou índex de referència estatal, s'Índice de Referencia de Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV), calculat per s'institut d'estadística espanyol INE. S'IRAV ha de ser més estable a llarg termini que s'IPC i frenar ses pujades excessives des lloguer en renovar es contractes.

Conseqüència pràctica per a arrendadors a Mallorca: Si has signat es contracte de lloguer a partir des 26 de maig de 2023 i inclou una clàusula de revisió anual, s'augment des de 2025 no pot superar es valor de s'IRAV des mes corresponent. Per als contractes més antics, continua vigent sa clàusula pactada en aquell moment; es límits temporals de 2 % (2023) i 3 % (2024) ja han expirat. Es límit de 2 % introduït es març de 2026 mitjançant es Real Decreto-ley 8/2026 no va ser ratificat pes Parlament s'abril de 2026 i ja no és vigent.

Atenció: En es nous lloguers a zones sense zona tensionada — i ara mateix això inclou tot Mallorca — s'IRAV només s'aplica a ses clàusules de renovació des contractes existents. Com a arrendador, pots fixar lliurement es preu inicial des lloguer. Aquesta és sa diferència decisiva respecte d'una zona tensionada.

Zona tensionada: què significa aquest instrument — i per què ses Balearen no el fan servir

Es requisits per activar-lo

Una comunitat autònoma o un municipi pot declarar una zona com a mercat residencial tensionat si es compleix almanco una de ses condicions següents:

1. Sa càrrega mitjana des costos de s'habitatge (es lloguer o sa quota hipotecària més ses despeses bàsiques) supera 30 % des ingressos mitjans de ses llars en aquesta zona.
2. Es preus de compra o de lloguer, en es darrers cinc anys, han crescut més de 3 punts percentuals per damunt de sa taxa d'inflació regional acumulada.

A Balearen, segons sa informació disponible, se compleixen tots dos criteris — així ho consideren es professionals i part de sa comunitat científica. Ses previsions per a 2026 apunten a noves pujades des preus des lloguer d'entre 8 % i 12 %, sobretot perquè milers de contractes de cinc anys signats durant sa postpandèmia estan pendents de renovar-se.

Es bloqueig polític

Es Parlament de Balearen ha rebutjat una proposta per declarar tot Balearen zona tensionada. Es grup parlamentari governant des PP argumenta que aquest instrument «no té efectes reals». Es acadèmics i es professionals de s'habitatge repliquen que, com a mínim a curt termini, podria moderar ses pujades en ses renovacions des contractes mentre ses solucions estructurals (més habitatge social, més oferta) fan efecte.

Què significa això per a tu: Mentre Balearen no declari cap zona tensionada, es nous contractes de lloguer a Mallorca — també a Palma — no estan subjectes a cap límit legal des preu des lloguer establert per sa Ley 12/2023. Es propietaris poden continuar formalitzant contractes nous a preu de mercat.

Què passaria si s'activàs sa zona tensionada

Per completar sa informació: si Balearen o un municipi de Balearen declaràs una zona tensionada, entrarien en vigor ses normes següents:

• Lloguers existents (s'habitatge s'ha llogat durant es darrers 5 anys): Es nou lloguer no pot superar es darrer lloguer acordat més es percentatge màxim d'increment anual permès (IRAV).
• Habitatges que surten nous al mercat (no llogats durant 5 anys): Es lloguer inicial no pot superar es valor màxim de s'índex de referència estatal per a sa zona corresponent.
• Grans arrendadors (a partir de 10 habitatges): A ses zonas tensionadas no poden fixar, en principi, cap lloguer per damunt de s'índex de referència, ni tan sols en un contracte de lloguer nou.

Grans arrendadors (gran tenedor): qui hi està afectat?

Sa Ley 12/2023 defineix com a gran tenedor una persona física o jurídica que posseeix 10 o més immobles residencials a Espanya o que té una superfície habitable total de més de 1.500 m². A algunes zonas tensionadas ses comunitats autònomes poden rebaixar aquest llindar a 5 immobles residencials.

Pes grans arrendadors a ses Balearen s'apliquen — fins i tot sense zona tensionada — obligacions d'informació més estrictes i requisits més exigents per a ses pujades des lloguer en es contractes vigents. Si més endavant es declaràs zona tensionada, sa vinculació a s'índex de referència s'aplicaria immediatament a tots es contractes nous.

Nota: Qui tengui diverses llicències de lloguer turístic (ETV) i, alhora, immobles de lloguer de llarga durada hauria de tenir present es nombre total d'habitatges. És recomanable demanar assessorament jurídic quan s'acosti an es llindar de 10 habitatges.

Bonificació de l'IRPF per a arrendadors: es trams en detall

Un des instruments d'aplicació immediata de sa Ley 12/2023 és sa nova escala de bonificacions de l'IRPF per a arrendadors d'habitatges de lloguer de llarga durada. Sa deducció s'aplica an es rendiments nets de vivienda habitual-lloguers i substitueix s'anterior reducció general des 60 %.

Atenció: Com que a ses Balearen actualment no hi ha cap zona tensionada declarada, es arrendadors de ses Balearen ara mateix només se poden acollir a sa reducció des 50 % — ses bonificacions més altes des 60 %, 70 % o 90 % requereixen que s'immoble llogat sigui dins una zona tensionada declarada. Trobaràs més detalls sobre aquesta deducció a sa guia Deducció de l'IRPF pes arrendadors de ses Balearen.

Restriccions pes compradors: què implica sa Ley Vivienda pes compradors

Sa Ley 12/2023 no estableix límits directes as preu de compra en es mercat lliure d'habitatges. Tot i això, crea un marc que afecta indirectament es compradors, sobretot es inversors i es no residents:

1. Quota d'habitatge social en es projectes nous: Es projectes de nova construcció hauran de reservar una proporció més elevada d'habitatges protegits o amb es preu limitat. A ses Balearen, això també ho regulen sa Ley 5/2018 (Ley de la Vivienda de les Illes Balears) i sa Ley 3/2024.

2. Límits des preu de compra des habitatges VPO/VPL: Per a habitatges protegits (Vivienda Protegida de Precio Limitado, VPL, i Vivienda de Protección Oficial, VPO) es Govern balear fixa es preus màxims de compra i de lloguer permesos. Es Consell de Govern va aprovar una actualització d'aquests preus màxims es 20 de febrer de 2026. Trobaràs detalls sobre sa compra de VPO/VPL a sa guia VPO/VPL Mallorca.

3. Drets de tanteig de s'administració pública: A ses zones tensionades i en es parc d'habitatge social, s'administració pública pot exercir drets de tanteig. També aquí passa que, mentre no se declari cap zona tensionada, això no afecta es mercat de revenda habitual a Mallorca.

Pla balear d'habitatge 2026–2030: 168 milions d'euros

Paral·lelament a sa Ley 12/2023, es Govern autonòmic balear ha assegurat fons a través des Plan Estatal de Vivienda 2026–2030. Segons dades des Govern de les Illes Balears, ses Balearen gestionaran, en es marc d'aquest programa, 168 milions d'euros — amb sa proporció més elevada de fons propis de sa comunitat autònoma respecte de períodes anteriors des pla, segons fonts pròpies. Es fons es destinaran a ajuts per a sa construcció d'habitatge social, sa rehabilitació i es lloguer.

Consell: Es Bono Alquiler Joven — una ajuda estatal as lloguer per a joves — es pot demanar independentment de sa qüestió de sa zona tensionada. Tots es detalls a sa guia Bono Alquiler Joven Balearen.

Com evoluciona es mercat des lloguer a Mallorca el 2026

Fins i tot sense una zona tensionada activada, es llogaters noten es efectes d'una manca estructural d'oferta. Algunes xifres i tendències de ses fonts disponibles:

• Per al 2026, es experts des mercat preveuen noves pujades des preu des lloguer d'entre 8 % i 12 %, impulsades per sa renovació des contractes postpandèmia.
• Segons informes des mercat, es preu per metre quadrat des immobles de segona mà a ses Balearen ja se situa en més de 5.000 euros/m² — i continua pujant.
• Segons es informes, alguns anuncis de pisos de lloguer a ses Balearen estan en línia menys d'un dia abans que s'adjudiquin — un indicador d'un excés extrem de demanda.
• Segons es especialistes, sa part des ingressos de ses llars que es destina a s'habitatge supera es llindar des 30 % esmentat a sa Ley 12/2023.

Aquestes xifres reforcen es motius pels quals es debat sobre sa zona tensionada és un tema políticament candent — i per què sa decisió des Govern de no activar-la té conseqüències socials importants.

Errors més freqüents amb sa Ley Vivienda a ses Balearen

1. Apuges des lloguer segons s'IPC en lloc de s'IRAV. Per als contractes a partir des 26 de maig de 2023, des de 2025 s'IRAV és es límit màxim de ses clàusules d'actualització des lloguer. Si un contracte d'aquests encara fa referència a s'IPC, no és automàticament invàlid, però s'apuja no pot superar s'IRAV. Qui, malgrat això, aplica s'IPC quan és més alt s'arrisca a tenir conflictes amb es llogater.

2. Continuar aplicant sa deducció des 60% a s'IRPF. S'antiga reducció general des 60% es va substituir per sa nova escala. Qui continua deduint-se es 60 % sense comprovar es requisits de sa nova escala s'arrisca a haver de pagar imports pendents. Des des 26 de maig de 2023, sa nova normativa s'aplica als contractes nous (i també als contractes prorrogats).

3. Donar per fet que sa zona tensionada ja s'aplica. Moltes notícies fan pensar que es límit des lloguer ja és vigent a ses Balearen. No és així: sense una decisió formal des Govern, ses restriccions especials no s'apliquen.

4. Fer pagar sa comissió immobiliària an es llogater. Des de maig de 2023, per norma general, es propietari paga sa comissió d'intermediació en es contractes de lloguer d'habitatge. Ses clàusules que fan pagar es llogater es poden impugnar.

5. Ignorar es límits des preu de compra des VPO. Qui compra o ven un habitatge protegit ha de conèixer ses taules actuals de preus màxims — actualitzades per darrera vegada mitjançant un acord des Consell de febrer de 2026. Una compra per damunt des preu màxim pot acabar amb sa resolució de s'operació.

6. Menysprear sa condició de gran tenidor. Qui té en total 10 habitatges o més a Espanya — comptant conjuntament es de lloguer de llarga durada, es de lloguer vacacional i es d'ús propi — hauria de comprovar si se'l considera gran tenidor es requisits van més enllà des que han de complir es petits propietaris.

Què vendrà després? Possibles novetats el 2026 i més endavant

Sa Ley 12/2023 no és una llei estàtica. Cal estar pendents de diverses novetats:

• Pressió per declarar zones tensionades: Sa pressió política i social damunt es Govern de ses Balearen podria augmentar quan sa nova onada de renovacions de contractes encareixi demostrablement es lloguers. No es descarta que es Govern torni a valorar sa situació.
• Plan Estatal de Vivienda 2026–2030: Es 168 milions d'euros es concretaran durant es pròxims anys en programes d'ajuts que poden afectar tant es llogaters com es promotors.
• Ley 3/2024 de ses Balearen: Sa llei de mesures urgents de ses Balearen de 2024 inclou mesures pròpies per a s'habitatge assequible, que s'apliquen independentment de sa Ley 12/2023 estatal.
• Moratòria de ses llicències ETV: Sa moratòria vigent per a noves llicències de lloguer vacacional manté s'oferta escassa. Menys lloguer vacacional no vol dir automàticament més oferta de lloguer de llarga durada — aquest és un punt central de debat.

Llista de comprovació: què has de revisar ara com a arrendador a Mallorca

1. Revisa sa clàusula d'augment de sa renda: Si vas signar es contracte a partir des 26 de maig de 2023 i encara fa referència a s'IPC, s'augment anual no pot superar s'IRAV.
2. Torna a calcular sa reducció de s'IRPF: Aplica correctament es trams a partir des 50 %; comprova si en es futur te podries beneficiar d'un tram més alt.
3. Aclareix si tens sa condició de gran tenidor: Compta tots es habitatges que tens a Espanya, inclosos es VPO, ses propietats vacacionals i ses construccions inacabades amb llicència d'obra.
4. Elimina ses clàusules de comissió immobiliària: Es contractes vigents amb clàusules que fan pagar sa comissió a s'inquilí se poden impugnar; corregeix-les quan es renovin.
5. Comprova si s'immoble és VPO/VPL: Està subjecte a un període de protecció o a un règim de preu màxim?
6. Estigues pendent de sa zona tensionada: Subscriu-te a ses alertes des BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) sobre normativa d'habitatge: sa declaració podria arribar amb poca antelació.
7. Mantén es certificat energètic al dia: És un requisit per llogar s'immoble i també és rellevant per a sa bonificació per reformes en es marc de s'IRPF. Trobaràs més informació a sa guia Certificat energètic a Espanya.
8. Consulta un assessor fiscal: Sa interacció entre s'IRAV, es trams de s'IRPF i una possible zona tensionada és complexa. Una consulta puntual surt a compte.

Conclusió

Sa Ley Vivienda Balearen és, es 2026, una llei amb molt de potencial però amb un efecte local fins ara limitat. Sa llei marc estatal (Ley 12/2023) s'aplica a tot Espanya: s'IRAV substitueix s'IPC, sa comissió immobiliària va a càrrec de s'arrendador i es nous trams de bonificacions de s'IRPF ja són vigents. S'instrument decisiu per limitar es lloguers — sa zona tensionada — encara no s'ha activat a ses Balearen. Es grup parlamentari governant des PP s'hi oposa, mentre que, segons es professionals des sector, es mercat des lloguer ja fa temps que compleix es llindars legals per activar-la. Per als arrendadors, això vol dir actuar ara pel que fa a s'índex des lloguer i sa deducció de s'IRPF, seguir s'evolució de sa zona tensionada i prendre's seriosament es límits de preu de VPO/VPL. Sa Ley 12/2023 gairebé no imposa restriccions directes als compradors d'immobles de mercat lliure, però es seus efectes indirectes sobre es mercat — poca oferta, preus a l'alça i obligacions d'habitatge social a ses promocions d'obra nova — són encara més rellevants.

Fonts oficials

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
• Llei 5/2018, de 19 de juny, de s'habitatge de les Illes Balears (CAIB): https://www.caib.es/sites/institutestudisautonomics/f/301150
• Llei 3/2024, de 3 de maig, de mesures urgents en matèria d'habitatge (CAIB-Normativa): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809
• Acord del Consell de Govern de 20 de febrer de 2026 (actualització des preus VPO/VPL): publicat al BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): https://www.caib.es/eboibfront/?lang=es
• IRAV (Índex de Referència d'Actualització d'Arrendaments d'Habitatge) — INE: https://www.ine.es
• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears: https://www.atib.es
• Pla Estatal d'Habitatge 2026–2030 — Govern de les Illes Balears: https://www.caib.es/webgoib/es/
• Normativa d'habitatges protegits (CAIB): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809

Per què ses xifres d'Idealista no són un límit màxim per a ses pujades des lloguer

Per a ses Illes Balears, es va comunicar que es lloguers anunciats a Idealista havien pujat un 8,5 % el 2025. Això descriu s'evolució des preus anunciats, no quant es pot apujar un lloguer vigent.

En s'actualització anual d'un contracte de lloguer d'habitatge, compten sa clàusula contractual i sa data de signatura. Per als contractes signats a partir des 26 de maig de 2023, s'IRAV, publicat mensualment, limita s'actualització pactada. Es seu valor per a desembre de 2025 va ser del 2,32 %; d'això no se'n deriva cap percentatge d'augment uniforme per a tot s'any 2025. Pots consultar s'índex publicat a Institut Nacional d'Estadística (INE). Sense una clàusula d'actualització pactada, no es pot apujar anualment es lloguer només perquè hagin pujat es preus anunciats.

Avís: Això no és assessorament jurídic ni fiscal.