Deducció IRPF propietaris Balearen: sa reducció segons sa Ley de Vivienda

Qui lloga de manera permanent un habitatge a Mallorca o a una de ses altres illes Balears pot deixar exempta a s'IRPF una part considerable des benefici net de lloguer. Sona senzill, però no ho és, perquè sa Ley de Vivienda (Ley 12/2023) ha reformat completament es sistema a partir des 27 de maig de 2023. En lloc de s'antiga reducció única des 60 %, ara hi ha una escala amb quatre tipus diferents entre es 50 % i es 90 %, que depenen des contingut des contracte, de sa quantia des lloguer, de s'edat des llogater i des estatus urbanístic des municipi. Aquesta guia t'explica pas a pas quina reducció s'aplica al teu contracte de lloguer concret, què has d'indicar a sa declaració de s'IRPF (Modelo 100), quines despeses pots deduir prèviament i quins errors resulten, per experiència, més cars. Totes ses dades fan referència a s'exercici fiscal 2025, presentat entre s'abril i es 30 de juny de 2026.

Lloga a Mallorca i vols saber quina reducció et correspon realment?

• 📩 Fes una consulta personal — Intermediació amb assessors fiscals, valoració concreta des teu cas
• Tot sobre es lloguer de llarga durada a Mallorca

Què és sa reducció de s'IRPF per a propietaris que lloguen?

Si com a resident fiscal a Espanya lloga un immoble amb fins residencials, es benefici net de lloguer s'incorpora a sa teva declaració de s'IRPF (Modelo 100) i tributa amb sa teva tarifa progressiva general, entre es 19 % i es 47 % segons es nivell d'ingressos. Sense una norma especial, pagaries impostos sobre tot es superàvit després de deduir ses despeses deduïbles.

Sa reducció prevista a s'article 23.2 de sa llei de s'impost sobre sa renda (Llei 35/2006, LIRPF) fa que només una fracció d'aquest benefici net de lloguer sigui realment tributable. Aquesta eina existeix des de fa temps, però sa Ley 12/2023 de Vivienda n'ha regulat completament sa quantia i ses condicions amb efectes des 27 de maig de 2023.

Important: Sa reducció només s'aplica al lloguer amb fins residencials (arrendamiento de vivienda). Es lloguer turístic, s'ús comercial o es lloguer de temporada sense caràcter permanent no hi estan inclosos, en principi.

Qui pot aprofitar sa reducció?

• Es residents fiscals a Espanya (més de 183 dies d'estada per any natural o centre d'interessos econòmics a Espanya)
• Es propietaris que obtenen ses seves rendes com a rendimientos del capital inmobiliario (rendiments des capital immobiliari), és a dir, no com a activitat empresarial (sense empleats a temps complet per a sa gestió des lloguer)
• Sa part contractant en es contracte de lloguer: només es propietari que hi figura nominalment, no una societat intermediària (per a ses estructures de SL s'apliquen altres normes)

Es propietaris no residents (no residents fiscals) declaren ses seves rendes de lloguer mitjançant es Modelo 210 a un tipus impositiu fix i no poden acollir-se a aquesta reducció.

S'antic sistema: es 60 % per a contractes fins es 26 de maig de 2023

Per a tots es contractes de lloguer que fins i tot es 26 de maig de 2023 es van tancar, segueix vigent sa norma antiga: es guany net de lloguer (rendimiento neto positiu) es redueix de manera forfetària en un 60 %Les restants 40 % s'integren a sa base imposable.

Aquesta norma es manté vigent mentre es contracte original continua sense canvis. Ara bé, en el moment que signis un contracte nou —fins i tot amb es mateix llogater—, passes a estar subjecte al nou sistema.

Es nou sistema: quatre trams de reducció a partir del 27 de maig de 2023

Per a tots es contractes de lloguer signats de nou a partir del 27 de maig de 2023, s'aplica es sistema per trams de sa Ley de Vivienda. Es requisits per a cada tram s'han de complir en el moment de sa signatura des contracte i s'han de mantenir de manera permanent.

Resum des quatre trams

Nota sobre sa zona tensionada: A ses Baleares, sa designació de zonas de mercado residencial tensionado és competència des Govern autonòmic. Si i quins municipis de Mallorca han estat formalment declarats canvia contínuament. Comprova s'estat actual abans de firmar es contracte – sa classificació decideix si et correspon es 50 %, es 70 % o es 90 %.

Què s'aplica si es compleixen diversos nivells?

Es nivells s'exclouen mútuament i estan ordenats jeràrquicament. Sempre s'aplica es nivell aplicable més alt. Sa comprovació es fa per ordre: 90 % → 70 % → 60 % → 50 %.

Base de càlcul: Què és es «guany net de lloguer»?

Sa reducció no s'aplica sobre es lloguer brut, sinó sobre es guany net positiu de lloguer (rendimiento neto positivo). Aquest resulta des ingressos bruts de lloguer menys ses despeses deduïbles fiscalment.

Despeses deduïbles (selecció)

Atenció: Si es benefici net de lloguer surt negatiu després de deduir ses despeses deduïbles (pèrdua), no hi ha cap reducció – però sa pèrdua es pot compensar amb altres rendes del capital immobiliari des mateix any.

Pas a pas: com introduir sa reducció a sa declaració de l'IRPF

1. Registrar es ingressos bruts de lloguer – tots es pagaments de lloguer rebuts durant s'any fiscal (lloguer net; ses fiances només compten quan es retenen).
2. Reunir ses despeses deduïbles – justificants de s'IBI, interessos hipotecaris, Comunidad, assegurança, reparacions, amortització.
3. Calcular es benefici net de lloguer – ingressos bruts de lloguer menys ses despeses deduïbles.
4. Determinar es tram – contracte signat abans o després del 27.05.2023? Zona de mercat tens? Edat de s'arrendatari? Rehabilitació?
5. Aplicar sa reducció – deduir es percentatge corresponent (50 %, 60 %, 70 % o 90 %) des benefici net de lloguer positiu.
6. Determinar sa base imposable – sa part restant (10 %–50 %) s'incorpora com a rendimiento neto reducido a sa base de tributació.
7. Omplir es Modelo 100 – cal introduir-ho a sa secció „Rendimientos del capital inmobiliario"; es programari de s'AEAT (Renta WEB) et guia a través de ses consultes sobre es requisits de reducció.
8. Presentar sa declaració dins es termini – es termini de presentació per a s'any de liquidació 2025: 30. Juni 2026; si es pagament es fa per domiciliació bancària, teniu en compte sa data límit 25. Juni 2026.

Exemple de càlcul (simplificat)

Sense sa reducció, sobre 10.200 € s'haurien de pagar ca. 3.060 €. S'estalvi és d'uns 1.530 € per any – i aquest és encara es tipus nou menys favorable (50 %).

Sa component balear: es tipus impositiu regional i ses particularitats locals

S'IRPF es compon d'una part estatal i una part regional. Es Balearen apliquen un recàrrec regional propi, que ja està inclòs en es tipus globals del 19 % al 47 %. Sa reducció segons l'art. 23.2 LIRPF s'aplica a ses dues parts alhora – es benefici fiscal és, per tant, igual de gran a ses Balearen que a qualsevol altre lloc d'Espanya.

Per a ses rendes de capital (interessos, dividends, guanys de transmissió) s'apliquen tipus separats — aquests no es veuen afectats per sa reducció de lloguer.

Nota per a no residents de la UE: Si tens sa residència fiscal (més de 183 dies) a ses Balears, ets contribuent sense limitació i declares sa teva renda mundial mitjançant es Modelo 100. Sa reducció descrita aquí s'aplica llavors per a tu de la mateixa manera que per als ciutadans espanyols.

Lloguer vacacional vs. lloguer permanent: sa diferència decisiva

Sa reducció de l'IRPF segons l'Art. 23.2 LIRPF s'aplica exclusivament per al lloguer amb finalitat d'habitatge permanent. Qui lloga un immoble com a allotjament vacacional (ETV) no obté rendimientos del capital inmobiliario en es sentit beneficiat, sinó rendes de lloguer turístic, que en general es tributen íntegrament sense aquesta reducció.

A Mallorca, sa situació de ses llicències vacacionals ja és de per si tensa. Per a noves llicències ETV existeixen restriccions considerables en molts de municipis. Qui, per tant, considera un canvi d'ús o vol destinar un immoble exclusivament al lloguer permanent, ho fa no sols per sa reducció de l'IRPF, sinó també per motius de dret de llicències.

Més informació: Llicència ETV Mallorca – estat actual

Es errors més freqüents — i com evitar-los

1. Triar es nivell de reducció equivocat

Molts de propietaris assumeixen automàticament es 60 % — ja sigui perquè era s'antiga norma o perquè no coneixen es requisits des nivells superiors. A l'inrevés, alguns reclamen es 90 % sense zona de mercat tens declarada formalment. Tots dos errors poden derivar en reclamacions amb interessos.

2. Despeses deduïbles excessives o mal comptabilitzades

Es costos de renovació que augmenten permanentment es valor de l'immoble no són despeses deduïbles immediates, sinó que s'han d'activar i amortitzar mitjançant s'amortització. Qui els dedueix completament en s'any del pagament arrisca una revisió.

3. Reducció aplicada sobre un benefici net de lloguer negatiu

Si es benefici net de lloguer és negatiu, senzillament no hi ha reducció. Es resultat es tracta com a pèrdua.

4. Passar per alt es canvis de contracte

Un addendum al contracte de lloguer, un acord d'increment de renda o un canvi d'inquilí pot fer que es contracte es consideri fiscalment com a nou — i per tant s'apliqui es nou sistema, fins i tot si es contracte original és més antic.

5. Manca de documentació de ses obres de rehabilitació

Qui reclama es nivell del 60 % per una rehabilitació ha de demostrar que sa rehabilitació compleix sa definició fiscal de la rehabilitación (Art. 41.1 Reglamento IRPF). Sense llicència d'obres, acta de recepció i factures, això és gairebé impossible.

6. Perdre es terminis

Sa declaració de l'IRPF per a 2025 es pot presentar en línia a partir del 2. April 2026 per telèfon a partir del 6 de maig de 2026, personalment a partir des 2 de juny de 2026. Es domiciliaments han d'estar ordenats fins es 25 de juny de 2026, es termini de presentació acaba es 30 de juny de 2026.

Què ve després? Altres obligacions fiscals per als propietaris que lloguen

Sa reducció de s'IRPF no és s'única dimensió fiscal des lloguer de llarga durada a ses Baleares. Existeixen ses obligacions complementàries següents:

Per a s'IBI a Mallorca i es Impost sobre es Patrimoni trobaràs més detalls als nostres guies.

Llista de comprovació: sol·licitar correctament sa reducció de s'IRPF

• Comprovada sa data de signatura del contracte abans o després del 27.05.2023
• Confirmat s'ús com a habitatge permanent (cap contracte vacacional)
• Comprovat s'estat de zona tensionada des municipi en es moment de la signatura del contracte
• Comprovada s'edat des llogater (18–35 anys?) i si és sa primera vegada que lloga (per al nivell del 70 %)
• Documentades ses mesures de rehabilitació amb justificants (per al nivell del 60 %)
• Documentada sa baixada del lloguer respecte a s'últim contracte anterior (per al nivell del 90 %)
• Recollides totes ses despeses deduïbles amb justificants (IBI, interessos, amortització, Comunidad, assegurança, reparacions)
• Calculat correctament es benefici net del lloguer (positiu o negatiu?)
• Seleccionat es nivell de reducció correcte i introduït a Renta WEB
• Declaració presentada abans del 30. Juni 2026; en cas de domiciliació, abans del 25. Juni 2026

Conclusió

Sa reducció de s'IRPF per a propietaris que lloguen és un des privilegis fiscals més efectius que coneix es dret de s'impost sobre sa renda espanyol — i sa Ley de Vivienda l'ha fet més diferenciat, però també més complex. Es tipus estàndard del 50 % ja és atractiu; qui lloga en una zona tensionada declarada formalment, té llogaters joves o ha rehabilitat es seu pis, pot deixar exempts del pagament d'impostos el 70 % o fins i tot el 90 % des benefici net del lloguer.

Sa clau és una documentació acurada: sa data de signatura del contracte, sa quantia del lloguer, s'edat des llogater, es justificants de rehabilitació i ses despeses deduïbles han d'estar disponibles sense llacunes. A les Balearen s'hi afegeix sa qüestió específica de si es teu municipi està declarat com a zona tensionada — una informació que pot canviar i que hauràs de comprovar activament abans de cada nova signatura de contracte.

Deixa't acompanyar en sa primera declaració per un assessor fiscal amb coneixement local o per una gestoría. Sa feina s'amortitza ja en es primer any.

📩 Sol·licita ara assessorament fiscal | Rendibilitat i inversió a Mallorca | Impostos i dret: una visió general

Fonts oficials

• Agencia Tributaria (AEAT) – Reducció per lloguer d'habitatge (Art. 23.2 LIRPF): sede.agenciatributaria.gob.es – 7.3.1.4 Reducción por arrendamiento de viviendas
• Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF): boe.es
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda): boe.es
• Reglamento IRPF (Real Decreto 439/2007) – Art. 41.1 Rehabilitación: boe.es
• Agència Tributària de ses Illes Balears (ATIB): atib.es
• Govern de ses Illes Balears – Habitatge: ideib.caib.es