Com es traspassa la llicència ETV de lloguer turístic a Mallorca

Qui compra un immoble a Mallorca amb s'objectiu de llogar-lo per estades curtes a turistes aviat es troba amb tres lletres: ETV – Estancia Turística en Vivienda. Des de febrer de 2022, a ses Balearen hi ha una moratòria que pràcticament congela sa concessió de noves llicències de lloguer turístic. Això fa que sa transferència de sa llicència ETV a Mallorca sigui una qüestió central en qualsevol compra immobiliària orientada a obtenir rendiment. En aquesta guia sabràs com funciona legalment sa transferència d'una llicència ETV existent quan canvia sa propietat, què impliquen es Decreto-ley 4/2025 i es sorteig de març de 2026, quines llicències es poden transferir, com pots garantir sa llicència en es contracte de compravenda i per què es immobles amb llicència ja es venen amb un recàrrec de preu notable.

• Tot sobre es lloguer turístic a Mallorca

Què és una llicència ETV i per què ara n'hi ha tan poques

Sa ETV (Estancia Turística en Vivienda) és s'autorització oficial per llogar un habitatge a turistes per estades curtes a ses Balearen. Permet fer lloguers de menys de 30 dies i anunciar s'immoble a plataformes com Airbnb o Booking.com. Una vegada concedida, sa ETV té una vigència indefinida: no té data de caducitat ni s'ha de renovar periòdicament.

Sa llicència està vinculada a un nombre determinat de places turístiques (places turístiques) autoritzades per a s'immoble. Cada plaça equival a un llit que es pot llogar legalment a un hoste. Sa suma de totes ses places autoritzades a s'illa constitueix es contingent que gestiona es Consell de Mallorca.

Des de s'11 de febrer de 2022, es Govern de ses Balearen no ha concedit cap plaça nova i, per tant, a sa pràctica tampoc cap ETV nova. Inicialment, sa moratòria havia de durar fins que es presentassin nous requisits de zonificació. Aquesta revisió s'ha allargat, de manera que sa moratòria ha continuat vigent en sa seva forma bàsica fins a 2026. Durant es març de 2026 es va adjudicar per primera vegada un contingent limitat mitjançant un sorteig; en parlam més endavant en un apartat específic.

Sa conseqüència és que qui avui vol començar a fer lloguer turístic normalment només ho pot fer mitjançant sa compra d'un immoble que ja tengui una ETV vigent.

Es decret d'abril de 2025: què ha canviat estructuralment

A s'abril de 2025, es Govern de Marga Prohens (PP), amb es suport de Vox, va aprovar es conegut com a decret de mesures per contenir es turisme. Va introduir diversos canvis estructurals importants:

Atenció: Es decret no implica que ses llicències existents caduquin. Qui compra un pis en un edifici plurifamiliar amb una ETV existent adquireix una llicència que continua essent legal. Només ses places noves d'aquesta categoria d'edificis estan bloquejades.

Es cas particular de Palma: prohibició permanent de noves llicències

Mentre que es moratori insular, en principi, es pot revisar políticament, Palma té normes pròpies: es lloguer turístic en edificis plurifamiliars hi està prohibit des de 2018 i, el febrer de 2026, s'Ajuntament va decidir, mitjançant una modificació des seu pla general d'ordenació urbana (PGOU), no autoritzar cap plaça nova a tot es terme municipal, tampoc a ses cases unifamiliars.

Per a qui compra, això vol dir que un immoble de Palma sense una ETV existent, amb tota probabilitat, no obtindrà mai una llicència de lloguer turístic de curta durada. Això fa que ses ETV existents de Palma siguin encara més escasses i valuoses que a altres llocs de s'illa.

Es sorteig de 2026: 1.069 places noves

El març de 2026, es Consell de Mallorca va obrir un nou procediment per adjudicar llicències de lloguer turístic, es primer des moratori de 2022. Se'n varen donar a conèixer aquestes dades principals:

Avís: Sa prohibició de transmissió de cinc anys per a ses llicències concedides de nou és important en una compravenda. Qui obtengui una llicència nova en es sorteig de 2026 no podrà vendre s'immoble amb una ETV plenament transmissible fins a 2031, com a molt prest. Per a qui compra, comprovar-ho és un punt obligatori de sa diligència deguda.

Com funciona sa transmissió d'una llicència ETV en una compravenda

A Espanya, sa llicència ETV està vinculada, en principi, a s'immoble i no a sa persona propietària. D'entrada sona còmode, però es detalls són importants: sa moratòria també ha restringit temporalment sa transmissió de llicències existents.

Es marc jurídic bàsic

En condicions normals —és a dir, fora de moratòries i prohibicions—, sa transmissió d'una ETV es fa així:

1. Sa part venedora entrega sa documentació de sa llicència amb totes ses places i es número de registre del Nuevo Registro Único de Alquiler (NRUA).
2. Es notari formalitza es canvi de propietat de s'immoble. Sa llicència figura explícitament en es contracte de compravenda com a part d'allò que es ven.
3. Sa part compradora comunica es canvi de propietat a s'autoritat turística competent (Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Balears) i actualitza sa inscripció en es NRUA.
4. Número de registre nou o actualització de s'existent: tots es anuncis a ses plataformes han de mostrar aquest número d'ara endavant.

Què implica sa moratòria per a ses transmissions en curs

Sa recerca mostra que, d'ençà de 2022, sa moratòria ha restringit temporalment tant sa concessió de llicències noves com sa transmissió de llicències existents. Si tens una compra en curs o prevista, fes comprovar obligatòriament per un advocat especialitzat s'estat concret de sa llicència i si actualment es pot transmetre abans de pagar cap bestreta. Sa situació jurídica continua evolucionant i varia segons es tipus de llicència i s'any de construcció de s'immoble.

Pas a pas: com assegurar sa llicència ETV en una compravenda

Com que es valor d'un immoble amb llicència depèn en gran part que sa transmissió es faci sense entrebancs, cal seguir un procés estructurat:

1. Demanar un extracte del Registre de sa Propietat (Nota Simple) — Comprova que s'immoble estigui lliure de càrregues i si hi consten condicions. → Comprovar es Registre de sa Propietat a Espanya
2. Verificar s'estat de sa llicència — Demana que te mostrin es documents originals de s'ETV: número de llicència, data de sa primera concessió, nombre de places i número de registre NRUA.
3. Comprovar sa prohibició de transmissió – Ses llicències des procediment de sorteig de 2026 queden bloquejades durant cinc anys. També en cas de llicències més antigues: s'ha sol·licitat recentment una transmissió que encara podria estar pendent?
4. Incloure explícitament sa llicència en es precontracte (arras) – Es contracte de reserva o es contracte d'arras ha d'incloure s'ETV com a condició essencial: sa compra no es du a terme si sa llicència no es transmet de manera efectiva. → Contracte de reserva a Espanya
5. Coordinar s'advocat i es notari – Es notari ha de documentar sa transmissió de sa llicència a s'escritura pública.
6. Canvi de titularitat davant sa Conselleria de Turisme després des traspàs de sa propietat – aclarir es termini i es procediment segons sa pràctica administrativa actual.
7. Actualitzar s'assentament des NRUA – Totes ses plataformes de reserves necessiten es número de registre correcte i actualitzat.

Quins tipus de llicència hi ha – i quins són transferibles

Avís: Sa llicència ETV60 està vinculada, en principi, a sa residència habitual des propietari. Si sa propietat canvia de mans i es nou propietari no la fa servir com a residència habitual, es perd s'autorització de lloguer d'aquesta categoria. No compris cap immoble amb ETV60 com a inversió sense consultar-ho abans amb un advocat.

Què aporta una llicència ETV al valor d'un immoble

Sa manca de llicències transferibles ha convertit es immobles amb llicència en un tipus d'actiu propi. Sa recerca disponible no aporta dades de mercat en forma de comparacions sistemàtiques de preus, però sa situació des mercat és clara: diverses agències immobiliàries i advocats confirmen que es immobles amb una ETV vigent tenen molta més demanda que altres immobles comparables sense llicència.

Per què es sobrepreu està estructuralment justificat:

• Qui compra sense una llicència existent, a Palma mai no podrà accedir al lloguer turístic i, a altres indrets de s'illa, només ho podrà fer mitjançant un sorteig de resultat incert.
• Es costos d'atorgament de llicències noves (fins a 3.500 € per plaça) i es risc des sorteig ja estan incorporats en es preu.
• Una vil·la o finca amb llicència genera ingressos legals de lloguer immediatament, des dia que s'entreguen ses claus.
• Plataformes com Airbnb exigeixen es número de registre NRUA: sense aquest número, no hi pot haver anunci.

S'altra cara de sa moneda: qui paga massa per sa llicència ha de poder justificar es sobrepreu amb es ingressos des lloguer durant anys. Fes calcular sa rendibilitat abans d'acceptar es sobrepreu.

Imposts i obligacions de declaració en gestionar una ETV adquirida

Adquirir una ETV no eximeix de ses obligacions fiscals recurrents. En resum:

→ Més informació sobre es aspectes fiscals com a no resident: Tributar pes ingressos des lloguer com a no resident

Errors més freqüents en sa transmissió de s'ETV

1. Llicència no fixada en es precontracte Sense una clàusula explícita en es contracte d'arras o de compravenda, no hi ha cap dret legalment exigible a sa transmissió de sa llicència. Es venedors podrien afirmar, en teoria, que sa llicència no forma part de s'objecte de sa compravenda.

2. Confondre una ETV60 amb una ETV clàssica Una ETV60 només permet 60 dies de lloguer per any i està vinculada a sa residència habitual. Qui cerca rendibilitat necessita una ETV clàssica.

3. Considerar immediatament transferible una nova llicència adjudicada per sorteig Ses llicències adjudicades per sorteig s'any 2026 estan subjectes a una prohibició de transmissió de cinc anys. Un immoble amb una llicència acabada d'adjudicar no es pot revendre amb aquesta llicència durant almenys cinc anys.

4. Llicència de Palma en un edifici plurifamiliar no verificada A Palma hi ha llicències ETV antigues per a pisos que continuen essent vàlides. Però: sa llicència està inscrita correctament en es NRUA? És cert que no hi ha cap suspensió administrativa pendent? Això s'ha de comprovar abans de sa compra.

5. Inscripció en es NRUA no actualitzada després de sa compra Sense actualitzar sa inscripció en es registre nacional, s'immoble encara figura a nom de s'antic propietari. En cas de litigi o de comprovacions de ses plataformes, això pot comportar bloquejos.

6. Serveis addicionals oferts sense comprovar s'IVA Qui, com a arrendador, ofereix neteja, trasllats o berenar pot quedar subjecte a s'IVA. No és un problema específic de s'ETV, però sovint es passa per alt quan es comença a llogar.

Què ve després? Gestió i manteniment des valor

Si has assumit s'ETV amb èxit, comença sa gestió pròpiament dita. Alguns punts que has de tenir presents:

• Cèdula d'habitabilitat: Es certificat d'habitabilitat ha d'estar vigent i correspondre a sa quantitat de places autoritzades. → Cèdula d'habitabilitat a Mallorca
• Certificat energètic: Document obligatori per a tots es immobles llogats. → Certificat energètic a Espanya
• Assegurança: Es lloguers turístics tenen requisits diferents des de s'ús propi. → Assegurança de sa llar a Espanya
• Comunitat de propietaris (Comunidad): En es pisos d'edificis plurifamiliars, sa comunitat de propietaris pot aprovar restriccions pes lloguers turístics. → Comunitat de propietaris a Espanya
• IBI i impost sobre es patrimoni: Imposts recurrents que s'han de pagar independentment de s'ETV. → Impost IBI a Espanya

Llista de comprovació per a sa transferència de s'ETV en comprar un immoble

• Demanar an es venedor que presenti es document de sa llicència i sa data de sa primera concessió
• Nombre de plazas turísticas autoritzades documentat
• Número de registre NRUA disponible i vigent
• Estat de sa moratòria i possibilitat de transferència confirmats per un advocat
• Comprovar, si escau, sa prohibició de transferència (5 anys per a ses llicències adjudicades per sorteig)
• Tipus d'ETV identificat (clàssica / ETV60 / llicència antiga de Palma)
• Llicència inclosa com a element essencial a ses arras o an es contracte de compravenda
• Notari informat de sa transferència de sa llicència, que queda documentada a s'escritura
• Preveure es canvi de titularitat davant sa Conselleria de Turisme després de sa transmissió de sa propietat
• Inscripció al NRUA actualitzada amb es nou propietari
• Vigència de sa Cédula de Habitabilidad comprovada
• Certificat energètic disponible
• Obligacions fiscals (IRPF/IRNR, ITAT i, si escau, IVA) consultades amb un assessor fiscal

Conclusió

Sa llicència ETV fa temps que a Mallorca ha deixat de ser un simple tràmit burocràtic: és un actiu amb valor propi que determina si un immoble es pot destinar a ús turístic. Sa moratòria vigent des de 2022, sa prohibició permanent a Palma, es decret d'abril de 2025 que prohibeix ses noves llicències per a pisos i sa prohibició de transferir durant cinc anys ses llicències de nova concessió han limitat es nombre d'ETV transferibles a un nivell escàs i estructuralment consolidat. Això fa que qualsevol llicència existent, correctament inscrita i vàlidament transferida sigui un autèntic tret distintiu a s'hora de comprar.

Qui ho fa bé —és a dir, assegura sa llicència per contracte, documenta sa transferència sense deixar cap buit i controla ses obligacions fiscals des del principi— no només compra un immoble, sinó també es dret de comercialitzar-lo legalment en un des mercats turístics més atractius d'Europa.

Fonts oficials

• Govern de les Illes Balears – Conselleria de Turisme: Autoritzacions i registre NRUA → https://www.caib.es
• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): Decret d'abril de 2025 i tota sa normativa balear → https://www.caib.es/govern/boib/
• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: Zonificació, contingents, sorteig 2026 → https://www.conselldemallorca.net
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Associació sectorial, assessorament sobre es procediment de llicència, tel. 656 604 852 → https://www.habtur.com
• Ajuntament de Palma: Normativa municipal sobre sa prohibició de ses ETV a Palma → https://www.palma.cat
• AEAT (Agencia Tributaria): Obligacions fiscals pes ingressos de lloguer → sede.agenciatributaria.gob.es