Tributar ses rendes de lloguer

Quants impostos pagues per ses rendes de lloguer d'un pis turístic a Mallorca?

Si ets resident fiscal a un país de s'UE o de s'EEE, pagues 19 % sobre es teu ingrés net – és a dir, sobre ses rendes de lloguer després de deduir ses despeses deduïbles. Si vius fiscalment fora de sa UE o de s'EEE, per exemple a Suïssa, es Regne Unit o els Estats Units, pagues 24 % sobre sa totalitat des lloguer brut, sense dret a cap deducció. Per ses jornades en què s'immoble era de sa teva propietat però no estava llogat, s'hi afegeix un segon impost independent sobre un ingrés fictici – amb sa seva pròpia declaració i es seu propi termini, que no has de barrejar amb s'impost des lloguer.

Lloves es teu immoble a Mallorca a turistes i no ets resident fiscal a Espanya? Llavors estàs obligat a declarar ses teves rendes de lloguer mitjançant s'impost de no residents IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – s'impost espanyol sobre sa renda per a persones no residents fiscals) mitjançant es formulari Modelo 210 (sa declaració unificada per a no residents). Això s'aplica independentment de si lloves mitjançant un portal com Airbnb o Booking.com o de manera privada, i també s'aplica a ses jornades en què es pis està buit. Sa diferència està en es teu país de residència: qui és resident fiscal a s'UE o a s'EEE pot deduir despeses i paga es tipus més baix sobre es resultat net; qui viu fora paga es tipus més alt sobre sa totalitat des lloguer brut. Amb sa calculadora de davall, introdueixes ses teves xifres i veus a l'instant què et costa s'any fiscal – incloent sa segona declaració, sovint passada per alt, per ses jornades no llogades.

Així es calcula

Es punt de partida és s'ingrés brut: tot allò que et paga s'inquilí, sense s'IVA espanyol i sense ses reduccions que coneixen es propietaris residents dins s'impost sobre sa renda ordinari – aquestes no corresponen a ses persones no residents, ni tan sols en es lloguer d'habitatge habitual.

A partir d'aquí es camins se separen. Si ets resident fiscal a s'UE o a s'EEE, pots deduir ses despeses que tenguin una relació econòmica directa amb es lloguer. Si vius fiscalment a un tercer país, no s'aplica cap deducció i s'impost es calcula sobre sa totalitat de s'ingrés brut.

Per a propietaris de s'UE/EEE, sa calculadora distingeix dos grups de despeses:

• Proporcional en es temps: Ses despeses que es generen durant tot s'any – com s'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, s'impost espanyol sobre béns immobles, que es paga a l'ajuntament a més de s'IRNR), s'assegurança, ses despeses de comunitat, s'interessos, es manteniment i s'amortització – sa calculadora només les imputa de manera proporcional a ses jornades realment llogades.
• Totalment deduïbles: Ses despeses que sorgeixen exclusivament a causa des lloguer – neteja, roba, comissió des portal, gestió – es computen en sa seva totalitat.

Important: Aquesta repartició és una interpretació des text de sa llei, no una fórmula prescrita oficialment. En cas de dubte, has de poder demostrar que entre ses despeses i es lloguer hi ha realment una relació econòmica directa.

Es interessos i ses despeses de reparació tenen, a més, un límit: junts no poden superar es ingressos bruts de lloguer de s'immoble en aquest any fiscal. Es que superi aquest límit no el pots deduir de seguida, però sí en es quatre anys fiscals següents.

Sa calculadora calcula s'amortització amb un percentatge fix (3 %) sobre es valor més alt entre es preu de compra que vas pagar o es valor catastral (valor catastral – es valor oficial des terreny que apareix a sa notificació de s'IBI) – en ambdós casos sense sa part corresponent a es sòl, ja que es sòl no es desgasta. Si no coneixes exactament es valor de la construcción (sa part de sa construcció des valor catastral, és a dir, es valor sense es terreny), sa calculadora reparteix es teu preu de compra segons sa proporció entre sa part des terreny i sa part de sa construcció des valor catastral. Dins es preu de compra també hi entren ses despeses accessòries de sa compra i ses inversions que augmenten es valor, però no es interessos. Es que sa calculadora no mostra: s'amortització separada des mobiliari llogat juntament amb s'immoble, que també et correspon a més a més – per això es teu resultat tendeix a sortir una mica més alt des que és en realitat.

Al final s'obté sa rendimiento neto (rendiment net – s'ingrés brut manco totes ses despeses deduïbles), sobre sa qual s'aplica es percentatge corresponent. Paral·lelament, per ses dies en què s'immoble no ha estat llogat, sa calculadora calcula sa imputación de rentas, també anomenada renta imputada (s'ingrés fictici que sa hisenda espanyola atribueix pes mer fet de posseir un immoble), també en base a es valor catastral. Sa calculadora et mostra ambdós resultats per separat, ja que es tracta de dues declaracions d'impostos independents amb terminis diferents.

Casos especials

Lloguer de curta durada mitjançant portals i sa llicència ETV

Des punt de vista fiscal no hi ha cap diferència entre llogar a llarg termini o a curt termini mitjançant Airbnb, Booking.com o portals semblants: s'obligació de s'IRNR, es formulari i es càlcul es mantenen igual. A més, a ses Balears necessites una llicència ETV (Estancias Turísticas en Viviendas – s'autorització balear per es lloguer turístic) per es lloguer turístic; sense ella t'arrisques a multes considerables, independentment de sa qüestió fiscal. S'Agencia Tributaria (s'agència estatal espanyola d'hisenda) també creua cada vegada més ses dades des portals de lloguer amb ses declaracions d'impostos presentades. Més informació sobre això:Llicència ETV Mallorca.

Brexit: es propietaris des Regne Unit paguen com qualsevol altre país tercer

Des de sa sortida des Regne Unit de sa UE, es ciutadans britànics es consideren, a efectes fiscals, com a no residents de sa UE. Qui abans comptava amb es percentatge més baix i sa deducció de despeses, ara paga es percentatge més alt sobre es lloguer brut – sense cap possibilitat de deducció. Això s'aplica independentment de des de quan es posseeix s'immoble.

Serveis tipus hotel: es salt cap a s'establiment permanent

Sa neteja i es canvi de roba en s'arribada i sa sortida no canvien res respecte de s'obligació simple de s'IRNR. Però si oferes as teus hostes, durant s'estada, serveis tipus hotel –neteja intermèdia, recepció, manutenció, servei d'equipatge, encara que els compris externament– o si tens contractada una persona a jornada completa per s'activitat de lloguer, això dona lloc a un establecimiento permanente (establiment permanent). Llavors s'apliquen una altra base imposable, un altre tipus i altres obligacions de declaració; sa calculadora d'aquesta pàgina no està pensada per a aquest cas.

Copropietat amb residència fiscal diferent

Si s'immoble pertany a més d'una persona, cada copropietari declara sa seva part per separat –també a nivell fiscal–. Si no tots es copropietaris resideixen an es mateix país, pot ser que un copropietari pugui deduir despeses i s'altre no, encara que es tracti des mateix immoble.

Compra o venda durant s'any fiscal

Si has comprat o venut s'immoble dins de s'any fiscal, per calcular-ho només compta es període en què realment ha estat teu –tant pes ingressos de lloguer com per s'imputación proporcional des dies no llogats dins des teu període de propietat.

IVA i s'Ecotasa

Es lloguer turístic pur, sense serveis tipus hotel, està exempt de s'IVA espanyol. S'Ecotasa (s'impost balear d'estada que paguen es hostes per nit) no és un impost sobre sa renda i no forma part de sa base imposable de s'IRNR –simplement la cobres des teus hostes i la liquides davant s'administració, sense que augmenti ni redueixi es teus ingressos de lloguer.

Per qui no està pensada aquesta calculadora

Sa calculadora està pensada per a persones físiques; si llogues a través d'una societat espanyola o estrangera, s'apliquen unes altres regles de despeses. A més, suposa hostes privats sense retenció fiscal –si llogues comercialment a una empresa que reté correctament ets imposts, canvia sa teva obligació de declaració. I només mostra s'impost espanyol, abans que es teu estat de residència, si escau, el compensi amb s'impost que hi pagues allà.

Terminis i formularis

Per ses rendes de lloguer ara s'aplica s'agrupación anual (es resum anual de tots ets ingressos de lloguer d'un any fiscal en una sola declaració, en lloc de quatre declaracions trimestrals separades). Dins d'aquesta declaració anual, es termini exacte depèn des teu any fiscal i des teu resultat:

• Per as anys fiscals 2024 i 2025, es termini acaba dins ets primers vint dies naturals de gener de s'any següent.
• A partir de s'any fiscal 2026, es termini es desplaça as primers vint dies naturals d'abril de s'any següent.
• Si sa teva declaració no resulta en cap quota a pagar perquè ses despeses superen ets ingressos, es manté –també a partir de 2026– en ets primers vint dies naturals de gener. Qui, en un any amb pèrdues, espera fins a abril, presenta sa declaració massa tard.

Sa declaració des rendiment fictici des dies no llogats segueix un calendari propi: fins a s'any fiscal 2025 tenies per això tot es següent any, a partir de s'any fiscal 2026 sa finestra comença dia 1 d'abril i acaba dia 31 de desembre de s'any següent. Ses dues declaracions són formularis Modelo 210 independents amb terminis propis – no els pots ajuntar, i sa calculadora de dalt te mostra ses dues finestres temporals per separat.

Alerta: S'Agencia Tributaria no t'envia cap recordatori automàtic. S'obligació de presentar-la és totalment teva – per ses dues declaracions.

Base legal i estat actual

Es càlcul es basa en sa llei espanyola de s'impost sobre sa renda de no residents (Real Decreto Legislativo 5/2004, Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes – TRLIRNR), en concret s'Art. 24 (base imposable i deducció de despeses) i s'Art. 25 (tipus impositius). Per ses despeses deduïbles i s'amortització regeixen a més sa llei espanyola de s'impost sobre sa renda (Ley 35/2006, Art. 23) i es seu reglament de desplegament (Real Decreto 439/2007, Art. 14). Es terminis vénen de s'Orden EHA/3316/2010, Art. 5, en sa seva versió consolidada vigent en cada moment.

Fonts oficials per consultar:

• Agencia Tributaria (AEAT) – portal en línia per es Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – pàgina informativa sobre s'impost de no residents: agenciatributaria.es
• Real Decreto Legislativo 5/2004 – Texto refundido Ley IRNR (BOE): boe.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – competent per ses taxes balears (IBI, ITP, etc.): atib.es
• Consell de Mallorca – informació sobre sa llicència ETV (lloguer vacacional): conselldemallorca.net

Aquesta pàgina s'actualitza quan hi ha canvis legislatius; sa mateixa calculadora extreu automàticament ets índexs vigents per cada any fiscal d'un registre mantengut al dia.

Es Modelo 210: pas a pas

Es Modelo 210 és s'únic formulari oficial per s'IRNR. El pots emplenar i presentar directament a través des portal en línia de s'Agencia Tributaria – un certificat digital espanyol facilita es procés, però no és obligatori (també el pots presentar a través d'una gestoria autoritzada).

Què necessites:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero – es número d'identificació fiscal per estrangers a Espanya)
• Valor cadastral de s'immoble (que surt en es rebut de s'IBI)
• Justificants d'ingressos de lloguer (extractes bancaris, contractes de lloguer)
• Comprovants de ses despeses deduïbles (només UE/EEE)
• IBAN per a una eventual devolució d'impost

Desenvolupament:

1. Sumar es ingressos de lloguer des'any fiscal
2. Calcular ses despeses deduïbles proporcionalment (només UE/EEE)
3. Determinar sa base imposable neta o bruta
4. Aplicar es tipus impositiu (19 % o 24 %)
5. Emplenar es Modelo 210 en línia (portal AEAT: sede.agenciatributaria.gob.es)
6. Presentar es formulari i transferir s'impost

Alerta: No reps de s'Agencia Tributaria cap recordatori automàtic. S'obligació de presentar-lo recau totalment sobre tu.

Ingrés fictici en cas d'ús propi: també tributa sense lloguer

Un malentès freqüent: qui no lloga sa seva propietat a Mallorca, igualment ha de presentar una declaració IRNR – sobre un ingrés fictici (sa imputación de rentas o renta imputada), calculat en base a es valor cadastral.

Sa lògica darrere això: Espanya grava s'avantatge econòmic de tenir una segona propietat, encara que no obtinguis cap ingrés.

Com aquesta guia se centra en es ingressos de lloguer: qui durant es mateix any en part lloga i en part fa ús propi, ha de declarar ets dos fets per separat – per ets dies de lloguer s'ingrés real de lloguer, per ets dies restants sa Renta Imputada. Sa calculadora de dalt calcula ets dos imports en un sol pas.

Ets errors més freqüents i com evitar-los

1. Oblidar sa presentació

S'Agencia Tributaria no envia cap recordatori. I es termini és més complicat des que molts pensen: segons s'any fiscal i es resultat, cau en gener o fins i tot en abril de s'any següent (detalls a s'apartat «Terminis i formularis» de dalt). Qui es refia d'una data genèrica, arrisca recàrrecs automàtics.

2. Voler deduir despeses com a no resident de fora de sa UE

Es suïssos, es britànics i altres residents de fora de sa UE no poden fer valer cap tipus de despesa. Ses deduccions incorrectes duen a reclamacions i multes.

3. No declarar es lloguer de curta durada

Airbnb i Booking.com transmeten dades a ses autoritats fiscals espanyoles. Qui no declari serà descobert amb molta probabilitat.

4. No conèixer es valor cadastral

Per sa Renta Imputada necessites es valor cadastral. Figura en es rebut anual de s'IBI. Sense ell no pots emplenar correctament sa declaració.

5. Confondre s'IBI amb s'IRNR

S'IBI (a s'Ajuntament) i s'IRNR (a s'Agencia Tributaria) són dos imposts diferents. Tots dos s'han de pagar.

6. Falta es NIE

Sense NIE no es pot presentar es Modelo 210.

7. Ignorar s'estatus post-Brexit

Molts propietaris britànics encara compten amb sa taxa més favorable de sa UE i sa deducció de despeses. Des des Brexit els hi correspon sa taxa més alta sobre es lloguer brut, sense cap possibilitat de deducció.

Què ve després? No perdis de vista altres obligacions fiscals

Es Modelo 210 per ingressos de lloguer sovint és només una de ses diverses obligacions fiscals:

Qui estigui pensant en llogar a través d'una societat espanyola (SL) en lloc de fer-ho com a particular, hauria de calcular abans es tema a nivell fiscal: Comprar un immoble mitjançant una SL. Trobaràs un resum de tots es temes relacionats amb es lloguer a Mallorca en es Guia de lloguer.

Llista de comprovació: Modelo 210 per a arrendadors

Abans de presentar-ho hauries de repassar aquests punts:

• Es NIE està disponible i és vàlid actualment
• Ses rendes de lloguer de s'any fiscal estan completament documentades (extractes bancaris, contractes)
• S'ha comprovat s'estatus de residència (UE/EEE o fora de sa UE/UK?)
• Ses despeses deduïbles estan justificades i calculades proporcionalment (només UE/EEE)
• S'ha extret es valor cadastral de s'últim rebut de s'IBI
• S'han repartit es dies de lloguer respecte des dies d'ús propi
• S'ha determinat es tipus impositiu amb sa calculadora
• S'ha comprovat es termini per a s'any fiscal i es resultat (gener o abril?)
• S'ha presentat es Modelo 210 dins de termini
• S'ha transferit s'impost o s'ha donat s'ordre de domiciliació bancària
• Es disposa de sa llicència ETV (en cas de lloguer turístic de curta durada)
• S'IBI s'ha pagat per separat