Maklergebühren Miete Spanien: Wer zahlt was – und was ist seit 2023 verboten?

Seit dem 26. Mai 2023 ist die Frage, wer bei einer Langzeitmiete in Spanien die Maklergebühren trägt, gesetzlich eindeutig geregelt: Der Vermieter zahlt – immer. Trotzdem verlangen manche Maklerbüros und Privatvermieter noch immer Provisionen von Mietinteressenten, teils als „Verwaltungspauschale" oder „Bearbeitungsgebühr" verkleidet. Dieser Ratgeber erklärt dir, was das spanische Wohnraumgesetz (Ley 12/2023, Ley de Vivienda) konkret regelt, welche Praktiken illegal sind, wie du dich als Mieter wehrst – und was die Ausnahmen sind, die du kennen solltest. Außerdem schauen wir auf die Besonderheiten des Mallorca-Markts, wo Angebot und Nachfrage so weit auseinanderklaffen, dass informelle Druckmittel auf Mieter trotz Gesetz verbreitet bleiben.

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Das Gesetz: Was die Ley de Vivienda 2023 genau sagt

Das spanische Wohnraumgesetz (Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda) trat am 26. Mai 2023 in Kraft und brachte für Mieter eine der wichtigsten Änderungen seit Jahren. Der Kernpunkt für Mietende: Alle Kosten und Gebühren, die im Zusammenhang mit der Vermittlung einer Wohnung zur Dauermiete entstehen, trägt der Vermieter. Das schließt die Maklerprovision, Vermittlungsgebühren, Vertragskosten und sonstige administrative Aufwände des Maklers ein.

Konkret bedeutet das: Wenn ein Vermieter einen Makler beauftragt, um Mieter zu finden, schließt er einen Dienstleistungsvertrag mit dem Makler – und er ist es, der die Provision zahlt. Der Mieter ist Dritter in diesem Vertragsverhältnis und darf nicht zur Kasse gebeten werden.

Achtung: Das Gesetz gilt für Wohnraummietverträge (contrato de arrendamiento de vivienda) nach dem Mietgesetz LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Gewerbliche Mietverhältnisse und kurzfristige Saisonmietverträge fallen nicht automatisch darunter – dazu gleich mehr.

Was genau verboten ist

Vor 2023: Wie es früher war – und warum die Praxis so hartnäckig ist

Bis zum Inkrafttreten der Ley de Vivienda gab es in Spanien keine einheitliche gesetzliche Regel, wer die Maklerkosten bei Mietverhältnissen trägt. Die Praxis variierte stark je nach Region, Makler und Vermieter. In vielen Fällen zahlte der Mieter eine Provision in Höhe einer vollen Monatsmiete – manchmal auch mehr. Das war zwar nicht unbedingt gesetzlich verankert, aber auch nicht ausdrücklich verboten und hatte sich am Markt etabliert.

Auf Mallorca und in anderen angespannten Mietmärkten war es besonders verbreitet, dass Mieter bei der Anmietung sowohl die gesetzliche Kaution (fianza) als auch eine Maklerprovision und eine freiwillige Zusatzgarantie vorstreckten – was die Einzugskosten auf das Drei- bis Vierfache einer Monatsmiete treiben konnte.

Dass diese Praxis sich nicht sofort geändert hat, obwohl das Gesetz seit Mai 2023 gilt, hat mehrere Gründe:

1. Viele Makler und Vermieter hoffen auf Unwissenheit auf Mieterseite.
2. Der Mietmarkt ist so angespannt (besonders Palma, Sóller, Santanyí), dass Mieter oft nicht widersprechen, aus Angst die Wohnung zu verlieren.
3. Gebühren werden unter anderem Namen – „Verwaltungsgebühr", „Dokumentenpauschale" – camoufliert.
4. Die Durchsetzung hängt von aktivem Widerspruch des Mieters ab; es gibt keine proaktive staatliche Kontrolle.

So sieht die illegale Praxis in der Realität aus

Folgende Szenarien begegnen Mietenden auf Mallorca und anderswo in Spanien immer wieder – und alle verstoßen gegen die Ley de Vivienda:

• „Administrationsfee" bei Vertragsunterzeichnung: Pauschalen „für die Vertragserstellung" – eine unzulässige Kostenverlagerung auf den Mieter.
• Explizite Provision „einmalig 1 Monatsmiete": Klar illegal bei Wohnraummiete, aber noch immer anzutreffen.
• Verrechnung mit der Kaution: Der Makler behält einen Teil der Kaution als „Provision" ein – ebenfalls unzulässig.
• Druck auf Mieter bei Wohnungsknappheit: „Andere Interessenten würden zahlen" – ein rein informeller Hebel ohne rechtliche Grundlage.

Hinweis: Wenn dir ein Makler oder Vermieter eine Provision in Rechnung stellt, hast du das Recht, diese schriftlich zurückzufordern. Im Streitfall ist das zuständige Gericht das Juzgado de Primera Instancia am Wohnort.

Kaution und Zusatzgarantie: Was du tatsächlich zahlen musst

Nicht jede Anfangszahlung ist illegal. Das spanische Mietrecht kennt zwei legitime Formen der Absicherung für den Vermieter:

In der Praxis verlangen viele Vermieter auf Mallorca – gerade bei internationalen Mietern ohne spanische Miethistorie – die maximal erlaubte Kombination: 1 Monat Kaution + 2 Monate Zusatzgarantie + 1 Monat Miete im Voraus. Das sind legal bis zu 4 Monatsmieten beim Einzug. Alles darüber hinaus (Maklerprovision, Gebühren) ist unzulässig.

Hinweis: Die fianza muss der Vermieter beim zuständigen regionalen Wohnungsbauinstitut hinterlegen (auf den Balearen: IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge). Das ist seine Pflicht, nicht deine.

Ausnahmen: Wann Mieter doch (zulässig) etwas zahlen

Das Gesetz ist klar – aber es hat Lücken, die du kennen solltest:

1. Saisonmietvertrag (contrato de temporada)

Wird eine Wohnung nicht als dauerhafter Wohnsitz, sondern saisonal vermietet – also mit einem contrato de temporada –, gelten die strengen Schutzvorschriften der LAU für Wohnraummiete nicht automatisch in vollem Umfang. In diesem Bereich ist die Rechtslage weniger eindeutig, und in der Praxis werden Maklergebühren zulasten des Mieters häufiger durchgesetzt.

Achtung für Auswanderer: Viele Vermieter auf Mallorca drängen auf einen Saisonmietvertrag (oft auf 11 Monate angelegt), um Mieterschutz und Kündigungsfristen zu umgehen. Für dein Empadronamiento und deine Residencia brauchst du aber einen echten Wohnraummietvertrag (contrato de arrendamiento de vivienda). Ein Saisonvertrag wird von vielen Rathäusern nicht akzeptiert.

2. Gewerbliche Miete

Wer Büro- oder Gewerberäume mietet, bewegt sich außerhalb der LAU-Schutzvorschriften. Dort sind Maklergebühren frei verhandelbar und können vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden.

3. Direkte Anmietung ohne Makler

Vermietet ein Eigentümer privat und ohne Maklerbeteiligung, entstehen keine Provisionen – weder für Vermieter noch Mieter. Manche Eigentümer berechnen aber „Bearbeitungsgebühren" für die Vertragserstellung; auch das ist bei Wohnraummiete nicht zulässig.

Mallorca-Spezifik: Warum der Markt das Gesetz aushebelt

Durchschnittsmieten in Palma lagen 2026 bei rund 18,70 €/m², was für eine 2-Zimmer-Wohnung etwa 1.400 € Kaltmiete im Monat bedeutet. Das Angebot wächst jährlich im Preis, das verfügbare Angebot hingegen schrumpft. Wohnungen werden in Ferienvermietung umgewandelt, Neubauprojekte im erschwinglichen Segment fehlen, und internationale Mieter konkurrieren mit Einheimischen.

In diesem Umfeld haben viele Mietende Angst, auf gesetzlich verbriefte Rechte zu beharren – und Vermieter wie Makler wissen das. Das ändert nichts an der Rechtslage, aber es erklärt, warum du als Mieter auf Mallorca besonders gut vorbereitet sein solltest.

Schritt für Schritt: So wehrst du dich gegen illegale Gebühren

1. Forderung dokumentieren: Lass dir die Gebührenforderung schriftlich geben – per E-Mail, Rechnung oder im Mietvertrag. Mündliche Forderungen sind schwer durchzusetzen, aber auch schwer zu beweisen.
2. Schriftlich widersprechen: Schreibe dem Makler oder Vermieter per E-Mail, dass du die Gebühr als unzulässig nach der Ley 12/2023 betrachtest und nicht zahlen wirst.
3. Bereits gezahlte Gebühren zurückfordern: Hast du bereits gezahlt, kannst du die Rückerstattung schriftlich verlangen. Verweigert der Empfänger die Rückzahlung, kannst du ein burofax (eingeschriebener Brief mit Rechtsfolge) schicken.
4. Schlichtung oder Klage: Zuständig ist das Juzgado de Primera Instancia am Wohnort. Bei kleineren Beträgen ist das Verfahren überschaubar. Ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt (abogado de arrendamientos) hilft dir einzuschätzen, ob sich eine Klage lohnt.
5. Verbraucherschutzbehörde einschalten: Die balearische Verbraucherschutzbehörde (Oficina de Información al Consumidor) nimmt Beschwerden entgegen. Auch das Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) kann bei Verstößen tätig werden.

Was Makler beim Kauf kosten – der Unterschied zur Miete

Damit keine Verwechslung entsteht: Bei einem Immobilienkauf in Spanien gelten völlig andere Regeln. Hier gibt es keine gesetzliche Vorgabe, wer die Maklerprovision zahlt – das ist frei verhandelbar und regelt sich vertraglich. In der Praxis zahlt in Spanien häufig der Verkäufer die Provision, aber auch eine Beteiligung des Käufers ist möglich und kommt vor.

Häufigste Fehler beim Thema Maklergebühren

• Fehler 1: Blind zahlen. Viele zahlen aus Bequemlichkeit oder Unwissenheit – obwohl sie es nicht müssten.
• Fehler 2: Saisonvertrag als Dauerlösung akzeptieren. Ein contrato de temporada schützt dich nicht wie ein Wohnraumvertrag und wird für Behördengänge oft nicht anerkannt.
• Fehler 3: Provisionsvereinbarung im Mietvertrag unterschreiben. Manche Mietverträge enthalten Klauseln, die dem Mieter Gebühren auferlegen. Solche Klauseln sind nichtig – aber du solltest sie erkennen und streichen, bevor du unterschreibst.
• Fehler 4: Kaution und Provision verwechseln. Die Kaution (fianza) ist legal und schützend; die Maklerprovision zulasten des Mieters ist es nicht.
• Fehler 5: Keine NIE-Nummer beim Einzug. Ohne NIE-Nummer kannst du weder Mietvertrag noch Bankverbindung für Daueraufträge einrichten – und verlierst im Wettbewerb um begehrte Wohnungen wertvolle Zeit.

Was kommt danach? Nächste Schritte nach der Anmietung

Hast du die Wohnung gefunden und den Vertrag unterschrieben, stehen einige wichtige Folgeschritte an:

• Empadronamiento (Wohnsitzanmeldung): Ohne gültigen Langzeitmietvertrag verweigern viele Rathäuser die Anmeldung. Hier findest du die Details: Empadronamiento auf Mallorca
• Residencia beantragen: Als EU-Bürger mit festem Wohnsitz hast du Anspruch auf das Aufenthaltsrecht – der Mietvertrag ist ein Schlüsseldokument. Mehr dazu: Residencia in Spanien
• Strom, Wasser, Internet ummelden: Verträge laufen in Spanien oft auf den Vormieter; übernehme oder schließe neue Verträge ab. Infos: Wasser anmelden auf Mallorca
• Steuerliche Residenzpflicht prüfen: Wer mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien lebt, wird steuerpflichtig. Steuern als Resident in Spanien
• Krankenversicherung klären: Mit Residencia und Empadronamiento hast du Zugang zum öffentlichen Gesundheitssystem. Was du vorher absichern solltest: Krankenversicherung in Spanien

Checkliste: Maklergebühren Miete Spanien

• Mietvertragtyp prüfen: contrato de arrendamiento de vivienda (Langzeit) oder contrato de temporada?
• Keine Maklerprovision als Mieter zahlen (Wohnraummiete)
• Kaution (fianza) max. 1 Monatsmiete
• Zusatzgarantie (garantía adicional) max. 2 Monatsmieten
• Gebührenforderungen schriftlich dokumentieren
• NIE-Nummer und spanisches Bankkonto vor der Wohnungssuche besorgen
• Mietvertrag vor Unterschrift auf unzulässige Provisionsklauseln prüfen
• Vermieter zur IBAVI-Hinterlegung der Kaution verpflichten
• Bei Zahlungsdruck: schriftlich widersprechen, ggf. Anwalt oder Verbraucherschutzbehörde einschalten
• Nach Einzug: Empadronamiento und Residencia zeitnah beantragen

Fazit

Die Rechtslage in Spanien ist seit Mai 2023 eindeutig: Bei Langzeitmieten von Wohnraum zahlt der Vermieter die Maklergebühren – der Mieter zahlt ausschließlich Kaution und Zusatzgarantie in gesetzlich definierter Höhe. Was vorher Marktpraxis war, ist heute illegal. Trotzdem existiert die alte Praxis auf angespannten Märkten wie Mallorca fort – getrieben durch Knappheit, Informationsasymmetrie und den Wunsch, Kosten auf Mieter abzuwälzen.

Als Mieter musst du deine Rechte kennen und – wenn nötig – aktiv einfordern. Das erfordert Vorbereitung, die richtigen Unterlagen und manchmal professionelle Unterstützung. Wenn du unsicher bist, lohnt sich eine kurze Beratung durch einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt auf Mallorca, bevor du unterschreibst oder zahlst.

Offizielle Quellen

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Wohnraumgesetz): https://www.boe.es/eli/es/l/2023/05/24/12
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) – Mietgesetz: https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con
• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge (Hinterlegung Mietkautionen Balearen): https://www.ibavi.es
• AEAT – Agencia Tributaria (Steuerliche Aspekte Mietverhältnisse): https://www.agenciatributaria.es
• Conselleria de Territori, Energia i Mobilitat – Govern de les Illes Balears (Wohnraumrecht Balearen): https://www.caib.es