Gastos adicionales en la compra de inmuebles en Mallorca: resumen completo

Cuando compras un inmueble en Mallorca, el precio de compra es solo una parte de la factura. Los gastos adicionales en la compra de inmuebles en Mallorca oscilan, según el objeto y la situación, entre aproximadamente 10 y 13 por ciento adicionales — en inmuebles de segunda mano impulsados por el progresivo impuesto balear de transmisiones patrimoniales (ITP), y en obra nueva por el IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). A eso se suman notaría, registro de la propiedad, gestoría y, habitualmente, un abogado. Este resumen desglosa cada partida con cifras actualizadas para 2026, dos ejemplos calculados (500.000 EUR y 1,5 Mio. EUR) y los gastos corrientes posteriores — para que tu presupuesto no se lleve ninguna sorpresa.

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¿Qué se considera realmente gasto adicional de compra?

Los gastos adicionales se dividen en dos bloques: impuestos (con diferencia la partida más importante) y costes de servicios y trámites (notaría, registro, gestoría, abogado). El impuesto aplicable depende únicamente de si compras segunda mano u obra nueva — ambas opciones se excluyen mutuamente:

ITP e IVA nunca se aplican simultáneamente sobre la misma compra. La vivienda de segunda mano entre particulares tributa por ITP; la obra nueva directamente del promotor, por IVA más AJD. Es precisamente aquí donde se producen los errores de cálculo más costosos — más información al respecto a continuación.

El desglose completo: el 10-13 % en detalle

La siguiente tabla es la pieza central. Muestra cada concepto, el tipo aplicable y la base sobre la que se calcula. Los porcentajes se refieren al precio de compra o al valor fiscal de referencia (más información a continuación).

Importante respecto a la base imponible: En el ITP se toma el mayor valor entre el precio de compra y el valor de referencia catastral oficial. Si el precio escriturado es inferior, la ATIB igualmente aplica el valor de referencia como base. Por tanto, no planifiques únicamente con el precio de negociación.

La tarifa progresiva del ITP balear (vivienda de segunda mano)

Las Baleares aplican el ITP no como un único porcentaje sobre el precio total, sino de forma progresiva por tramos — al igual que el impuesto sobre la renta. Cada tramo se aplica únicamente sobre la parte del valor que le corresponde. Esta escala sigue vigente conforme al Decreto-ley 4/2023:

El error más frecuente: aplicar el tipo máximo sobre la totalidad del precio de compra. Esto es incorrecto y sobreestima considerablemente el impuesto. El cálculo correcto se realiza tramo a tramo (véanse los ejemplos de cálculo).

Obra nueva: IVA 10 % + AJD 1,5 % — y el recargo de lujo

En la obra nueva adquirida al promotor se aplica un IVA del 10 % sobre el precio de compra (a favor del vendedor, no de la ATIB), más el AJD sobre el valor escriturado. El tipo general del AJD en las Baleares es del 1,5 %. Sin embargo, con efectos desde el 1.1.2023 se aplica un tipo incrementado del 2 % en cuanto el valor real o declarado del inmueble sea igual o superior a 1.000.000 EUR. Este tipo de lujo está regulado en el artículo 17 bis del Decreto Legislativo 1/2014 (introducido por la Ley de Presupuestos balear Ley 11/2022, en vigor desde el 1.1.2023) — y no en el posterior Decreto-ley 4/2023, que regula la escala del ITP. En el segmento premium, el tipo del 2 % es la norma, no la excepción.

Ejemplo de cálculo 1: vivienda de segunda mano por 500.000 EUR

Supuesto: inmueble de segunda mano, compraventa entre particulares, base imponible = precio de compra 500.000 EUR, sin tipo reducido.

ITP por tramos:

Esto equivale a un tipo medio efectivo del 8,2 % — no del 9 %.

Resto de gastos adicionales (estimación):

En total, aproximadamente un 9,5-9,7 % adicional. Sin abogado, aproximadamente un 8,5 %.

Ejemplo de cálculo 2: villa por 1.500.000 EUR

Aquí se hace notar la tarifa progresiva — y en el caso de obra nueva se aplica el recargo de lujo del AJD.

Variante A — segunda mano (ITP):

Tipo medio efectivo: 10 %.

Variante B — obra nueva (IVA + AJD):

Otros gastos adicionales (ambas variantes, aprox.):

Así, la variante de segunda mano se sitúa en torno a 11,2 % de gastos totales adicionales, y la variante de obra nueva en torno a 13,2 % — el AJD de lujo del 2 % marca claramente la diferencia.

¿Quién paga qué?

No todos los conceptos recaen sobre el comprador. La siguiente asignación corresponde a la regla legal general — los acuerdos distintos son en parte posibles, pero no son oponibles ante Hacienda.

Dos aspectos son especialmente relevantes para los compradores en Mallorca: La comisión de agencia la asume aquí generalmente el vendedor (a diferencia de muchos otros países de la UE) — el estándar se sitúa en torno al 5-6 % del precio de venta (en ocasiones incluso por encima si se incluye IVA). Y la Plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento del valor del suelo) la paga legalmente el vendedor; el traslado contractual de dicho impuesto a un comprador consumidor puede ser impugnable como cláusula abusiva.

Gastos corrientes tras la compra

La firma ante notario no lo es todo. Como propietario tendrás costes recurrentes anuales — y como propietario no residente en España, una obligación propia de declaración fiscal.

IBI: El impuesto sobre bienes inmuebles se calcula a partir del valor catastral (no del valor de mercado) multiplicado por el tipo impositivo municipal. El valor catastral suele ser notablemente inferior al precio de compra, por lo que el IBI resulta más moderado de lo que cabría esperar por el valor de mercado. La fecha de referencia es el 1 de enero: quien sea propietario ese día debe el IBI por todo el año — en el momento de la compra, el año en curso suele repartirse proporcionalmente entre las partes.

Basuras: En Mallorca, a la tasa municipal de basuras se añade la tarifa de incineración del Consell de Mallorca. Para 2026 el Consell ha reducido las tarifas de residuos en 10 % — un alivio poco habitual en un entorno de tasas de basuras generalmente al alza.

Modelo 210 — el olvido más caro: Si como no residente posees un inmueble de uso propio (no arrendado), debes pagar anualmente un impuesto sobre la renta ficticio basado en una renta imputada — aunque la vivienda esté vacía:

El tipo reducido del 19 % se aplica a los residentes en la UE y en el EEE (Islandia, Noruega, Liechtenstein); para terceros países — desde el Brexit también el Reino Unido — es el 24 %, y solo los residentes en la UE/EEE pueden deducir gastos en caso de alquiler. La imputación por uso propio (en las instrucciones de la AEAT renta inmobiliaria imputada, Tipo de renta 02) se declara una vez al año — para el ejercicio 2025, hasta finales de 2026. Quien lo ignore arriesga liquidaciones complementarias, recargos por presentación fuera de plazo y sanciones.

Los errores más frecuentes

1. Calcular el tipo máximo sobre el precio total. El ITP es progresivo. El 13 % se aplica solo al tramo del valor que supera los 2 Mio. EUR, no sobre el precio de compra total.
2. Calcular solo con el precio de compra. La base imponible del ITP es el valor más alto entre el precio y el valor de referencia del catastro. Si el valor de referencia es superior, pagarás más.
3. Confundir ITP e IVA. Segunda mano = ITP. Obra nueva del promotor = IVA + AJD. Nunca ambos a la vez — una clasificación errónea distorsiona gravemente el presupuesto.
4. Pasar por alto el AJD de lujo del 2 %. A partir de 1 Mio. EUR de valor en obra nueva, se aplica el 2 % en lugar del 1,5 % de impuesto de actos jurídicos documentados.
5. Perder el plazo. El ITP/AJD se autoliquida mediante el Modelo 600 ante la ATIB — el plazo vinculante para Baleares es de un mes desde la fecha de la escritura (ATIB). La presentación fuera de plazo conlleva recargos e intereses de demora.
6. Olvidar el Modelo 210. Como no residente existe obligación de declaración anual — el pago del IBI local no la sustituye.

Lista de verificación antes de la escritura

• Aclarado si es segunda mano u obra nueva → previsto el impuesto correcto (ITP vs. IVA+AJD)
• Valor de referencia del catastro comprobado (¿superior al precio de compra?)
• ITP calculado por tramos — no de forma lineal con el tipo máximo
• En obra nueva ≥ 1 Mio. EUR: contemplado el 2 % de AJD en lugar del 1,5 %
• Provisión reservada para notaría + Registro de la Propiedad + gestoría
• Abogado/due diligence contratado (~1 %)
• Quién asume los honorarios de la agencia inmobiliaria — fijado contractualmente
• Plazo del Modelo 600 en el calendario (1 mes desde el notario, ATIB)
• Gastos corrientes (IBI, basuras, Comunidad, Modelo 210) en el presupuesto

¿Qué viene después?

Tras la compra llegan los temas operativos: la obligación anual del Modelo 210 como no residente, en su caso el NIE para todos los trámites fiscales y administrativos, y — si no lo utilizas tú mismo — el alquiler. Puntos de entrada para ello:

• Guía para emigrar — organismos, impuestos, empadronamiento
• Solicitar el NIE en Mallorca — requisito previo para cualquier compra
• Alquiler de larga duración en Mallorca — si quieres alquilar en lugar de usar el inmueble tú mismo
• Informe de mercado actualizado — cómo interpretar el nivel de precios y las zonas

Conclusión

Cuenta con la compra de un inmueble en Mallorca con unos 10-13 % de gastos adicionales a la compra sobre el precio. En obra usada domina el ITP progresivo (8 % hasta 400.000 EUR, con incremento progresivo hasta el 13 % por encima de 2 Mio. EUR); en obra nueva se aplica la combinación del 10 % IVA + 1,5 % AJD — con el recargo de lujo del 2 % a partir de 1 Mio. EUR. Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría suponen importes relativamente reducidos, mientras que un abogado representa aproximadamente un 1 % del precio. Quien calcula por tramos desde el principio, comprueba el valor de referencia catastral y tiene en cuenta los gastos corrientes (IBI, basuras, Comunidad, Modelo 210) desde el primer momento, compra sin sorpresas desagradables. Los tipos y plazos concretos conviene contrastarlos siempre con la información oficial actualizada de la ATIB.

Fuentes oficiales

• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears — ITP/AJD, Modelo 600, plazo (1 mes)
• BOE — Decreto Legislativo 1/2014 (Art. 17 bis: tipo de lujo AJD 2 % a partir de 1 Mio. EUR)
• BOE — Decreto-ley 4/2023 (escala ITP balear / reforma ISD)
• AEAT — Modelo 210 IRNR, instrucciones
• BOE — Real Decreto 1426/1989 (arancel notarial)
• Real Decreto 1427/1989 (arancel del Registro de la Propiedad)
• Consell de Mallorca — tarifa de residuos 2026

Aviso: este artículo tiene carácter meramente orientativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos impositivos, los umbrales, los tipos reducidos y los plazos están sujetos a cambios y dependen de tu situación individual (residencia, estado civil, vivienda habitual, valor del inmueble). Solo tienen carácter vinculante las fuentes oficiales (ATIB, AEAT) y el asesoramiento prestado por una gestoría, un asesor fiscal o un abogado. Comprueba en particular el plazo exacto del Modelo 600 y los posibles tipos reducidos antes de la firma ante notario.