Plusvalía municipal Mallorca

Du stehst noch vor dem Kauf und willst wissen, was auf der anderen Seite auf dich zukommt? Der Bestand an Immobilien auf Mallorca zeigt dir die Preisebene, aus der sich Katasterwert und Bodenanteil später ableiten.

Was ist die Plusvalía municipal und wie viel musst du zahlen?

Die Plusvalía municipal (offiziell: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, kurz IIVTNU) ist eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs, den ein städtisches Grundstück seit dem letzten Eigentümerwechsel erfahren hat – unabhängig davon, ob der Verkauf selbst einen Gewinn abgeworfen hat. Wie viel am Ende zu zahlen ist, hängt von drei Stellschrauben ab: dem Katasterwert des Bodens, der Haltedauer und dem Satz, den die jeweilige Gemeinde (Ayuntamiento) festlegt – deshalb unterscheidet sich die Rechnung von Gemeinde zu Gemeinde spürbar. Der Rechner oben zeigt dir mit den vorbelegten Werten sofort ein Beispiel; trag deine eigenen Daten ein, um dein Ergebnis zu sehen.

So wird die Plusvalía municipal berechnet

Die Gemeinde – oder du selbst, wenn autoliquidación (Selbstveranlagung) vorgeschrieben ist – ermittelt die Steuer im Regelfall nach der objektiven Methode. Ausgangspunkt ist der valor catastral del suelo (Katasterwert des Bodens) am Tag der Übertragung, nicht der Kaufpreis. Diesen Wert multipliziert die Gemeinde mit einem Koeffizienten, der von der Haltedauer abhängt: Wer eine Immobilie erst kurz besitzt, zahlt einen niedrigeren Koeffizienten als jemand, der sie schon lange hält – bis zu einer gesetzlich festgelegten Obergrenze der Haltedauer, ab der der Koeffizient nicht weiter steigt.

Entscheidend dabei: Die im Gesetz genannten Koeffizienten sind Höchstwerte, keine festen Vorgaben. Jede Gemeinde legt die tatsächlich anzuwendenden Werte in ihrer eigenen ordenanza fiscal (Gemeinde-Steuersatzung) fest – und darf dabei unter dem gesetzlichen Maximum bleiben. Manche Gemeinden auf Mallorca verweisen einfach auf die jeweils staatlich geltenden Höchstwerte, andere führen eine eigene Tabelle mit niedrigeren Koeffizienten. Steht in einer Satzung dagegen ein Wert, der über dem liegt, was das Gesetz inzwischen erlaubt – etwa weil der gesetzliche Höchstwert zwischenzeitlich gesenkt wurde und die Gemeinde ihre Satzung noch nicht angepasst hat –, gilt automatisch der niedrigere gesetzliche Wert. Der Rechner oben berücksichtigt das für jede hinterlegte Gemeinde einzeln, statt überall denselben Wert anzunehmen.

Auf die so ermittelte Bemessungsgrundlage wendet die Gemeinde ihren eigenen Steuersatz an, ebenfalls frei festgelegt, gedeckelt bei 30 %. Das Ergebnis ist die cuota íntegra (Steuerbetrag vor Vergünstigungen). Bei einer Erbschaft an Kinder, Ehepartner oder Eltern des Verstorbenen erlauben manche Gemeinden zusätzlich eine Vergünstigung von bis zu 95 % auf genau diese cuota íntegra – das Ergebnis danach heißt cuota líquida (Steuerbetrag nach Vergünstigungen). Wichtig: Diese Vergünstigung wirkt immer auf den bereits berechneten Steuerbetrag, nie auf den Bodenwert selbst. Und sie gilt nur für den engen Kreis der direkten Angehörigen – Geschwister, Nichten und Neffen gehören nicht dazu, obwohl sie beim kinderlosen Erblasser oft die tatsächlichen Erben sind.

Neben der objektiven Methode gibt es die reale Methode: Hier zählt der tatsächliche Wertzuwachs, anteilig auf den Bodenanteil des Grundstücks umgelegt – ermittelt aus der Differenz zwischen Verkaufswert und Anschaffungswert, bei einer Erbschaft oder Schenkung aus dem in der Erbschaft- und Schenkungsteuer erklärten Wert. Fällt dieser reale Zuwachs niedriger aus als die objektive Bemessungsgrundlage, wird er zur Grundlage – allerdings nur, wenn du das ausdrücklich beantragst und beide Urkunden vorlegst, die des Erwerbs und die der Übertragung. Ohne diesen Antrag bleibt es bei der objektiven Berechnung, selbst wenn sie ungünstiger ausfällt.

Zwei weitere Stellschrauben liegen ganz im Ermessen der Gemeinde und wirken deshalb nur dort, wo sie in der jeweiligen Satzung belegt sind: ein Abschlag auf den neuen Bodenwert für die ersten Jahre nach einer allgemeinen Neubewertung der Katasterwerte, und ein kleinerer Abschlag, solange der Katasterwert noch nicht an eine solche Neubewertung angepasst wurde. Beide senken den Bodenwert, nie die Bemessungsgrundlage direkt.

Ein Punkt betrifft speziell nicht in Spanien ansässige Verkäufer: Verkauft eine natürliche Person ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien, wird nicht sie selbst zur Steuerschuldnerin, sondern der Käufer – als sustituto del contribuyente (Ersatzsteuerschuldner). Der Käufer muss die Steuer dann anmelden und zahlen, unabhängig davon, was Verkäufer und Käufer sich untereinander vertraglich versprochen haben. Bei einer nicht ansässigen Gesellschaft gilt das dagegen nicht – hier bleibt die Gesellschaft selbst Schuldnerin. Verkaufst oder kaufst du von einer nicht ansässigen Privatperson, kläre die Kostenverteilung deshalb schon im Kaufvertrag, nicht erst beim Notartermin.

Wie die Rechnung im Detail abläuft, siehst du am besten an den durchgerechneten Beispielen im Rechner oben – von der glatten Haltedauer über ein angebrochenes Jahr bis zum Grenzfall rund um einen Wechsel der Koeffiziententabelle.

Sonderfälle: Wann die Berechnung anders läuft

Nicht jedes Grundstück und nicht jeder Vorgang fällt unter die Plusvalía municipal in der hier beschriebenen Form:

• Ein rústica (katastermäßig als ländlich eingestuftes Grundstück) ist von vornherein nicht steuerbar – der Rechner rechnet hier gar nicht erst.
• Auch die Einbringung einer Immobilie in die eheliche Gütergemeinschaft und die Übertragung zwischen Ehegatten aufgrund eines Scheidungsurteils lösen keine Steuer aus. Wichtig, falls du eine Immobilie so übernommen hast: Die Haltedauer läuft bei einer späteren Übertragung trotzdem weiter, gerechnet ab dem letzten steuerbaren Erwerb – nicht ab der Übernahme selbst.
• Für ein usufructo (Nießbrauch) oder eine nuda propiedad (bloßes Eigentum, also das Grundstück ohne Nutzungsrecht) rechnet der Rechner bewusst nicht: Die Bewertung dieser beschränkten Rechte folgt eigenen Regeln aus dem Grunderwerbsteuerrecht und braucht zusätzliche Angaben, etwa das Lebensalter des Nießbrauchers.
• Gleiches gilt für das Recht, ein Gebäude aufzustocken oder zu unterkellern, und für Enteignungen: Beide kommen selten vor und werden auf dieser Seite nicht abgebildet.

Auch bei den Gemeindedaten hält sich der Rechner an das, was tatsächlich in einer veröffentlichten Satzung belegt ist. Für einzelne Gemeinden auf Mallorca lässt sich ein zeitlich gestaffelter Steuersatz nicht für den gesamten infrage kommenden Zeitraum nachweisen; bei anderen ist der Satz zwar bekannt, aber nach Haltedauer gestaffelt, ohne dass die Satzung die genauen Bandgrenzen eindeutig festlegt. In diesen Fällen zeigt dir der Rechner die Bemessungsgrundlage und den anwendbaren Koeffizienten, aber bewusst keinen Steuerbetrag – lieber eine ehrliche Lücke als eine erfundene Zahl. Für den genauen Betrag hilft dann nur die Anfrage bei der zuständigen Gemeindeverwaltung.

Eine weitere Besonderheit betrifft zwei kurze Zeitfenster jeweils im Januar: Der Kongress der Abgeordneten hat zuletzt Ende Januar 2026 eine kurz zuvor beschlossene Anhebung der gesetzlichen Höchstkoeffizienten wieder aufgehoben – wie schon ein Jahr zuvor bei einer ähnlichen Anhebung. Für Übertragungen, die genau in eines dieser Fenster fallen, ist bislang ungeklärt, welche Koeffizienten gelten. Der Rechner gibt hier deshalb keinen einzelnen Betrag aus, sondern zeigt beide möglichen Lesarten nebeneinander.

Wann keine Steuer anfällt

Die wichtigste Ausnahme betrifft jeden Verkauf: Lässt sich nachweisen, dass das Grundstück zwischen Kauf und Verkauf keinen Wertzuwachs erfahren hat – die Differenz zwischen Übertragungs- und Anschaffungswert also null oder negativ ist –, entsteht gar keine Steuerpflicht. Der Nachweis obliegt dir als Verkäufer: eine Erklärung bei der Gemeinde, zusammen mit beiden Urkunden, aus denen sich die fehlende Wertsteigerung ergibt.

Ob im Erbfall neben der Plusvalía municipal auch die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer anfällt, ist eine davon vollständig getrennte Frage — beide Steuern haben verschiedene Träger und verschiedene Bemessungsgrundlagen. Was auf den Balearen gilt, steht im Ratgeber zu Erbschaft und Schenkung von Immobilien.

Daneben gibt es zwei gesetzliche Befreiungen, die der Rechner nicht selbst prüft, weil sie einen Einzelfallnachweis voraussetzen: Übertragungen von Immobilien innerhalb eines geschützten historischen Ensembles oder mit eigenem Denkmalschutzstatus, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer nachweislich auf eigene Kosten Erhaltungs- oder Sanierungsarbeiten durchgeführt hat; und die dación en pago (Übertragung der selbstgenutzten Wohnung an die Bank anstelle der Rückzahlung der Hypothek) bei Zahlungsunfähigkeit, sofern der betroffenen Person und ihrem Haushalt keine ausreichenden anderen Mittel zur Verfügung stehen. Beide Befreiungen setzt die jeweilige ordenanza fiscal im Detail um – frag im Zweifel direkt bei der Gemeinde nach, ob dein Fall darunterfällt.

Fristen und Formulare

Nach einem Verkauf unter Lebenden bleiben dir 30 días hábiles (Werktage, keine Kalendertage), um die Erklärung bei der zuständigen Gemeinde einzureichen. Bei einer Erbschaft ist die Frist mit 6 Monaten deutlich länger und lässt sich auf Antrag verlängern – insgesamt jedoch nie über 12 Monate hinaus.

Viele Gemeinden auf Mallorca verlangen eine autoliquidación: Du berechnest die Steuer selbst und zahlst sie direkt bei Abgabe der Erklärung, statt einen Bescheid abzuwarten. Eine Ausnahme gilt, wenn für das Grundstück noch kein Katasterwert festgesetzt ist – dann darf die Gemeinde die Selbstveranlagung ausdrücklich nicht verlangen und muss stattdessen selbst einen Bescheid erstellen, sobald der Wert feststeht. Notarinnen und Notare sind zudem verpflichtet, der Gemeinde vierteljährlich alle beurkundeten Übertragungen zu melden – die Steuerpflicht bleibt also auch dann bestehen, wenn du selbst nichts einreichst.

Wenn du eine geerbte Immobilie verkaufen willst, findest du in unserem Ratgeber zur Erbimmobilie in Spanien verkaufen Schritt für Schritt, was zusätzlich zur Plusvalía municipal zu klären ist.

Rechtsgrundlage und Stand der Information

Die Plusvalía municipal ist im Real Decreto Legislativo 2/2004 geregelt, dem Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) – konkret in den Artikeln 104 bis 110. Seit dem Urteil des spanischen Verfassungsgerichts aus dem Jahr 2021 gilt die heutige Fassung: keine Steuer ohne nachgewiesenen Wertzuwachs, zwei Berechnungsmethoden zur Wahl, und Höchstkoeffizienten, die der Gesetzgeber seither mehrfach angepasst hat. Zwei dieser Anpassungen, jeweils kurz vor Jahresende beschlossen und mit Wirkung zum Jahresbeginn des jeweils folgenden Jahres, hat der Kongress der Abgeordneten in der Zwischenzeit wieder aufgehoben.

Die auf dieser Seite genannten staatlichen Werte – etwa der Höchstsatz, die Vergünstigung bei Erbschaften und die Fristen – stammen aus dem konsolidierten Gesetzestext, Stand 06.09.2026. Die Angaben zu einzelnen Gemeinden auf Mallorca – Steuersatz, eigene Koeffiziententabellen, Abschläge – sind einzeln aus den jeweiligen Veröffentlichungen der Gemeinde-Steuersatzungen im Amtsblatt der Balearen (BOIB) belegt. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung: Bei größeren Beträgen oder ungewöhnlichen Fallkonstellationen lohnt sich vorab der Blick einer auf Mallorca tätigen Steuerberatung (asesor fiscal) oder Anwaltskanzlei.

Einen Überblick über alle Steuern, die beim Immobilienverkauf in Spanien anfallen, findest du in unserem Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien; wer gerade erst über einen Verkauf nachdenkt, findet den größeren Zusammenhang im Ratgeber Immobilie verkaufen auf Mallorca.

Unterlagen für die Erklärung vorbereiten

Halte die Urkunde über den Erwerb und die Urkunde über die jetzige Übertragung bereit. Benötigt wird außerdem der Katasterwert des Bodens am Tag der Übertragung – nicht nur der Gesamtkatasterwert einer bebauten Immobilie.

Beide Urkunden sind besonders wichtig, wenn du nachweisen möchtest, dass kein Wertzuwachs entstanden ist, oder beantragst, statt der objektiven Bemessungsgrundlage den niedrigeren tatsächlichen Wertzuwachs anzusetzen. Welche Angaben und Unterlagen das Formular darüber hinaus verlangt, klärst du bei der zuständigen Gemeinde.

Hinweis: Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung.

Häufig gestellte Fragen

Verwandte Rechner

Die Plusvalía municipal ist nur eine von mehreren Steuern, die beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca anfallen. Diese Rechner ergänzen sie:

• Verkaufsgewinn-Steuer – die Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf selbst, unabhängig von der Plusvalía municipal.
• 3-Prozent-Einbehalt – der Betrag, den der Käufer bei einem nicht ansässigen Verkäufer direkt ans Finanzamt abführt.
• IBI-Steuer – die laufende Grundsteuer, die auf demselben Katasterwert aufbaut wie die Plusvalía municipal.