Immobilienkauf privat oder S.L.

Lohnt sich die S.L. beim Immobilienkauf auf Mallorca?

Pauschal lässt sich das nicht beantworten – aber rechnen lässt es sich. Die spanische S.L. (Sociedad Limitada, die haftungsbeschränkte Gesellschaftsform, die einer deutschen GmbH am nächsten kommt) zahlt auf ihren Gewinn als reine Immobiliengesellschaft durchgehend 25 % Körperschaftsteuer, weil ihr die ermäßigten Sätze für kleinere Unternehmen versperrt sind, und wer sich den Gewinn später ausschüttet, zahlt eine weitere Steuer obendrauf. Welche Objekte auf der Insel überhaupt angeboten werden, siehst du unter Immobilien auf Mallorca. Der Rechner oben zeigt dir mit deinen eigenen Zahlen, wie sich das über die Jahre gegen den Kauf im eigenen Namen aufsummiert – eine pauschale Antwort gibt es nicht, nur deine eigene Rechnung.

So wird gerechnet

Damit du dem Ergebnis vertrauen kannst, ohne es blind zu glauben, hier die Rechenkette in Worten – in derselben Reihenfolge, in der auch der Rechner selbst rechnet.

Der Erwerb

Im eingegrenzten Erwerbsblock dieses Rechners gelten für Privatperson und S.L. dieselben Sätze und Gebühren, weil keiner der herangezogenen Register-Fakten nach der Rechtsform des Erwerbers unterscheidet. Für die hier betrachtete private Nutzung umfasst der Block die Grunderwerbsteuer ITP bei Bestand, IVA und AJD beim Neubau sowie Notar- und Grundbuchgebühren. Der Rechner verwendet dafür dieselbe Berechnung in beiden Spalten und berücksichtigt die Gebührenabschläge für Wohnimmobilien. Oberhalb der tarifierten Wertgrenze ist das zusätzliche Notarhonorar frei vereinbar: Die mit ≥ gekennzeichneten Erwerbskosten sind dann eine Untergrenze. Ohne den vereinbarten Betrag bleiben AfA-Basis, Abschreibung, Körperschaftsteuer und Gesamtdifferenz nicht bestimmbar. Höhere aktivierte Kosten können die laufende Steuer senken; deshalb ist die Differenz keine pauschale Untergrenze. Das ist eine Aussage über diese Rechnung; andere Erwerbskonstellationen und betriebliche Abzugsrechte sind damit nicht beurteilt.

Wie ein Immobilienkauf auf Mallorca praktisch abläuft — von der Reservierung bis zur Beurkundung — steht im Ablauf des Immobilienkaufs; hier geht es allein um die Frage, was der eine oder der andere Weg kostet.

Nur die S.L. trägt daneben eigene Gründungskosten. Wird sie telematisch gegründet, gilt ein amtlich fester Arancel (die gesetzlich festgelegte Gebühr für Notare und das Registro Mercantil, das spanische Handelsregister) von 150 € für den Notar und 100 € für die Eintragung, jeweils netto zuzüglich 21 % nicht abziehbarer IVA. Das ist der allgemeine telematische Tarifweg; die gesonderten Voraussetzungen des niedrigeren Tarifs werden hier nicht unterstellt. Dazu kommt die frei vereinbarte Gründungsberatung als eingegebener Gesamtbetrag; auf sie schlägt der Rechner keine weitere IVA auf. Rechtlich reicht für die Gründung ein Stammkapital von nur 1 € – im Rechner ist die Vorbelegung bewusst höher gewählt, weil ein niedrigeres Kapital eine zusätzliche Rücklagenpflicht auslöst, dazu gleich mehr. Das eingebrachte Kapital selbst ist dabei kein Kostenposten: Es bleibt dein Vermögen, nur eben in der Gesellschaft gebunden.

Jahr für Jahr

Hier trennen sich die Wege deutlicher. Als Privatperson zahlst du für die Selbstnutzung eine sogenannte Imputación – eine pauschale Einkommensteuer auf einen unterstellten Nutzungswert, obwohl keine Miete fließt, bemessen am valor catastral (dem amtlichen Katasterwert, der die Grundlage mehrerer spanischer Steuern bildet) und gemeldet über das Modelo 210 (das Steuerformular, mit dem Nichtansässige spanische Einkünfte erklären – dazu unten mehr). Das Ganzjahresmodell berücksichtigt alle Kalendertage des gewählten Steuerjahres, auch im Schaltjahr. Der reduzierte Katasteransatz setzt die konkrete Revisionsbedingung dieses Steuerjahres voraus; die Feldhilfe nennt den im Register hinterlegten Zeitraum. Als in der EU oder im EWR ansässige Person zahlst du darauf einen ermäßigten Satz von 19 %.

Die S.L. dagegen muss sich eine Miete zurechnen lassen, die dem freien Markt entspricht – dem Fremdvergleichswert –, auch wenn tatsächlich weniger oder gar nichts gezahlt wird: Gesellschaft und Gesellschafter gelten als nahestehende Personen, für die das Gesetz zwingend Marktpreise vorschreibt. Für die Abschreibung teilt der Rechner den Kaufpreis einschließlich aktivierbarer Erwerbsnebenkosten nach dem Verhältnis von Gebäudeanteil und gesamtem Katasterwert auf (Art. 3.2 RIS; PGC, Bewertungsnormen 2 und 4). Einbezogen werden ITP beziehungsweise nicht abziehbare IVA, AJD, Notar- und Grundbuchgebühren sowie unmittelbar zurechenbare Anwalt-, Gestoría- und Maklerkosten. Die Zuordnung von Beratung und Vermittlung hängt von der konkreten Leistung ab. Von der fremdüblichen Miete zieht er die Abschreibung dieses Gebäudeanteils der Anschaffungskosten ab, höchstens 2 % pro Jahr – der gesetzliche Höchstsatz, den der Rechner ansetzt –, dazu Kosten für Buchführung und Verwaltung, und zahlt auf den verbleibenden Gewinn die bereits genannte Körperschaftsteuer. Die kumulierte Abschreibung ist auf die bekannte Gebäudebasis begrenzt. Entstehen zunächst steuerliche Verluste und später nach dem AfA-Ende positive Bemessungsgrundlagen, kann ein Verlustvortrag nach Art. 26 LIS wirken. Seine Verrechnung wird hier nicht modelliert; ab diesem Zeitpunkt bleiben Körperschaftsteuer, Jahressumme und Gesamtdifferenz offen. Für die kommunale Gewerbesteuer IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas) setzt der Rechner nur dann null an, wenn du die Umsatzbefreiung unter 1.000.000 € für alle Modelljahre bestätigst. Dafür zählen der gesetzliche Bezugszeitraum, sämtliche Tätigkeiten und gegebenenfalls der Konzernumsatz nach Art. 82.1.c TRLRHL. Erreicht eine eingegebene Jahresmiete die Schwelle, bleibt IAE im Modell unbekannt und die S.L.-Gesamtsumme offen. Die eigenständige Anlaufbefreiung für die ersten zwei Steuerperioden wird damit nicht geprüft.

Die Ausschüttungsrechnung beginnt mit deiner eigenen Angabe zum Jahresergebnis nach Körperschaftsteuer aus dem Jahresabschluss oder von der Steuerberatung, vor der hier berechneten gesetzlichen Rücklage. Der steuerlich korrigierte Gewinn ersetzt diese Angabe nicht. Ein negatives Jahresergebnis wird mit Minuszeichen eingegeben; bei einem Verlust sind die modellierte Rücklagenzuführung und Ausschüttung null. Nach Art. 274.1 LSC sind allgemein 10 % des Jahresgewinns zurückzulegen, bis die gesetzliche Rücklage mindestens 20 % des Gesellschaftskapitals erreicht. Daneben gilt nach Art. 4.1 die Sonderpflicht von mindestens 20 %, solange Kapital und Rücklage zusammen 3.000 € nicht erreichen. Der Rechner beginnt mit einer leeren Rücklage und nimmt jährlich die höhere der beiden Zuführungen. Dieses Verhältnis ist eine Ableitung aus beiden Wortlauten, insbesondere „en todo caso“ in Art. 274.1, keine wörtliche Gesetzesformel. Danach folgt die Kapitalerhaltungsprüfung nach Art. 273.2 LSC: Das eingegebene Eigenkapital aus dem genehmigten Abschluss enthält das Jahresergebnis bereits. Unter dem Gesellschaftskapital ist die Ausschüttung gesperrt; andernfalls ist sie zusätzlich auf das Eigenkapital abzüglich Kapital begrenzt. Ohne Eigenkapital bleibt eine geplante Ausschüttung ungeklärt. Auf die so begrenzte Bruttoausschüttung fällt nationale Quellensteuer nach IRNR von 19 % an; das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien begrenzt sie unter den Modellannahmen auf 15 %. Der Abkommensdeckel ersetzt den höheren nationalen Satz. Bei gewählter Nichtausschüttung sind Quellensteuer und Nettozufluss null, auch wenn Bilanzangaben fehlen. Bei geplanter Ausschüttung bleiben die davon abhängigen Beträge ohne bekannte Angaben unbekannt. Die berechenbare Körperschaftsteuer bleibt als Teilbetrag sichtbar.

Bei null Vergleichsjahren bestehen beide laufenden Periodensummen aus null Euro. Für diesen reinen Erwerbsvergleich zählen nur Erwerb und Gründung; fehlende Jahresangaben sperren ihn nicht. Unbekannte Gründungsberatung und ein noch frei zu vereinbarendes Notarhonorar bleiben dagegen relevant.

Die Vermögensteuer

Wie die Vermögensteuer beim Immobilienkauf überhaupt greift, ist in der Übersicht zur Vermögensteuer beim Immobilienkauf erklärt; hier geht es nur um den Unterschied zwischen den beiden Wegen.

Bei der jährlichen Vermögensteuer gelten unterschiedliche Bewertungsregeln. Für Direktbesitz zählt nach Art. 10 LIP der höchste Wert aus Katasterwert, maßgeblichem Verwaltungswert und Kaufpreis. Ist der Verwaltungswert unbekannt, bleiben die private Vermögensteuer, die vollständige Privatsumme und die Gesamtdifferenz unbekannt. Nur wenn feststeht, dass kein solcher Verwaltungswert existiert, kann er bei der Bewertung entfallen. Bei der S.L. unterstellt das Modell einen nicht geprüften Abschluss und vergleicht nach Art. 16.Uno LIP Nennkapital, buchmäßiges Eigenkapital laut letztem genehmigtem Abschluss und kapitalisierten Gewinndurchschnitt. Das Eigenkapital wird aus diesem Abschluss oder von der Steuerberatung übernommen; der Rechner erfindet keine Bilanz. Für die Kapitalisierung verwendet er die eingegebene Gewinnangabe nach Körperschaftsteuer einschließlich der Rücklagenzuführungen. Beide Angaben bleiben im nominalen Szenario konstant; die verwendeten Modelljahre ersetzen keine tatsächliche Dreijahreshistorie. Fehlt eine der Angaben, bleiben S.L.-Vermögensteuer und Gesamtdifferenz unbekannt.

Dass eine Gesellschaft dazwischensteht, befreit dich dabei nicht von der Steuer. Nicht börsennotierte Anteile an einer Gesellschaft, deren Vermögen zur Hälfte oder mehr aus spanischen Immobilien besteht, gelten selbst als in Spanien belegen; das Doppelbesteuerungsabkommen erlaubt Spanien ausdrücklich, sie zu besteuern; und die Befreiung, die spanisches Recht für unternehmerische Beteiligungen kennt, greift bei einer Gesellschaft, deren Haupttätigkeit die Vermögensverwaltung ist, gerade nicht. Welcher der beiden Wege regelmäßig zur höheren Bemessungsgrundlage führt, sagt das Gesetz nicht – das zeigt dir erst die Eingabe deiner eigenen Zahlen.

Rechenbeispiele

Unter dem Rechner findest du durchgerechnete Beispiele mit vollständigen Eingaben. Sie entstehen nach denselben Regeln, die oben beschrieben sind, und zeigen, wie sich die einzelnen Posten zu einer Gesamtsumme zusammensetzen – als Orientierung für den Rechenweg, nicht als Marktangabe für deinen Fall.

Sonderfälle und häufige Irrtümer

• Die ermäßigten Körperschaftsteuersätze gelten nicht. Spanien kennt reduzierte Sätze für kleinere Unternehmen und für Neugründungen. Für eine reine Immobilienhaltegesellschaft – eine sogenannte entidad patrimonial, deren Vermögen überwiegend nicht einer eigenen wirtschaftlichen Tätigkeit dient – sind diese ermäßigten Sätze im Gesetz ausdrücklich ausgeschlossen. Sie zahlt durchgehend den allgemeinen Satz.
• Die Mehrwertsteuer beim Neubau bleibt Kosten der Gesellschaft. Der hier betrachtete Neubaukauf vom Bauträger ist die erste Lieferung: Es fallen IVA und AJD an. Die Befreiung nach Art. 20.Uno.22º LIVA betrifft zweite und weitere Lieferungen; beim Neubau gibt es deshalb keine solche Befreiung, auf die verzichtet werden könnte. Im Modell der privaten Gesellschafternutzung besteht nach der Herleitung aus Art. 95 LIVA kein Vorsteuerabzugsrecht. Die IVA bleibt damit eine endgültige Kostenbelastung der Gesellschaft. Die Verzichtsfrage nach Art. 20.Dos LIVA gehört ausschließlich zum späteren Zweiterwerb zwischen Unternehmern und hängt dort von den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
• Die spanische Sondersteuer für Immobilien nichtansässiger Rechtsträger trifft eine S.L. nicht. Dieser Sondertatbestand gilt ausdrücklich nur für Rechtsträger mit Sitz in einem als Steueroase eingestuften Land oder Gebiet. Eine in Spanien gegründete und ansässige S.L. fällt schon ihrem persönlichen Anwendungsbereich nach nicht darunter.
• Erbschaft und Schenkung bildet dieser Rechner nicht ab. Wie sich die Übertragung an die nächste Generation auf den Balearen besteuert, hängt an ganz anderen Vorschriften; die Grundlagen stehen unter Erbschaft und Schenkung von Immobilien auf den Balearen. Ob eine Gesellschaftsbeteiligung dabei anders behandelt wird als die Immobilie selbst, prüft dieser Rechner nicht.
• Eine S.L. mit echter Vermietungstätigkeit ist ein anderer Fall. Art. 5.1 LIS verlangt für eine wirtschaftliche Vermietungstätigkeit mindestens eine Person mit Arbeitsvertrag und Vollzeitbeschäftigung für deren Organisation. Die Einordnung als entidad patrimonial ist zusätzlich nach Art. 5.2 LIS anhand der Zusammensetzung der Aktiva und des Durchschnitts der Quartalsbilanzen zu prüfen. Die Vollzeitkraft allein schließt eine patrimoniale Einordnung deshalb nicht aus. Dieser Rechner bildet nur die reine Halte- und Selbstnutzungsgesellschaft ab.

Der Ausstieg ist nicht gerechnet

Der Rechner erfasst Erwerb und laufende Belastungen. Die folgenden Hinweise ordnen einen späteren Immobilien- oder Anteilsverkauf rechtlich ein; dessen Steuerfolgen sind nicht Teil der Rechnung.

Verkaufst du direkt, verkaufst du eine Immobilie. Hältst du über eine S.L., kannst du stattdessen die Anteile verkaufen – und die Übertragung von Wertpapieren ist grundsätzlich sowohl von der Mehrwertsteuer als auch von der Grunderwerb- und Stempelsteuer befreit. Diese Grundbefreiung kennt aber eine ausdrückliche Ausnahme mit einer widerlegbaren Vermutung: Wird dabei die Kontrolle über eine Gesellschaft erlangt, deren Vermögen zur Hälfte oder mehr aus nicht betrieblich genutzten spanischen Immobilien besteht – Kontrolle heißt hier eine Beteiligung von mehr als der Hälfte, unmittelbar oder mittelbar –, vermutet das Gesetz eine Absicht zur Steuerumgehung. Widerlegbar, aber eben vermutet, nicht ausgeschlossen. Für eine reine Immobilien-S.L., wie sie dieser Rechner unterstellt, liegt dieser Fall nahe. Das bedeutet weder, dass der Anteilsverkauf sicher besteuert wird, noch, dass er sicher steuerfrei bleibt – beide pauschalen Aussagen wären falsch.

Getrennt davon regelt das Doppelbesteuerungsabkommen den Veräußerungsgewinn: Es erlaubt dem Staat, in dem die Immobilie liegt, Gewinne aus dem Verkauf von Anteilen an einer überwiegend immobilienhaltenden Gesellschaft zu besteuern. Das ist eine Besteuerungserlaubnis, keine eigene Steuer – ob und wie Spanien sie tatsächlich erhebt, folgt aus dem spanischen Innenrecht, nicht aus dem Abkommen selbst. Bewusst nicht behandelt ist hier außerdem die Auflösung der Gesellschaft: Dazu liegt für diesen Rechner keine geprüfte Rechtsgrundlage vor, und eine Aussage dazu wäre freihändig.

Fristen und Formulare

Als Privatperson meldest du die jährliche Imputación über das Modelo 210 an, das zentrale Formular, mit dem Nichtansässige verschiedene spanische Einkünfte erklären. Die S.L. reicht stattdessen einen Jahresabschluss beim Registro Mercantil ein und gibt zusätzlich eine eigene Körperschaftsteuererklärung ab. Konkrete Abgabefristen nennt dieser Rechner bewusst nicht, weil sie hier nicht mit Fundstelle geprüft sind – frag im Zweifel deine Gestoría (das spanische Verwaltungsbüro, das Behördengänge und Fristen für dich übernimmt) oder deine Steuerberatung danach.

Rechtsgrundlage und Stand

Der Rahmen dieser Seite zeigt dir automatisch den aktuellen Rechtsstand. Die Rechnung stützt sich auf folgende Vorschriften:

• Körperschaftsteuer, Abschreibung und Verrechnungspreise: Art. 29.1, Art. 5.2, Art. 12.1.a) und Art. 18 der Ley 27/2014 (spanisches Körperschaftsteuergesetz).
• Vermögensteuer: Art. 4.Ocho, Art. 5.Uno.b), Art. 10 und Art. 16.Uno der Ley 19/1991 (spanisches Vermögensteuergesetz).
• Dividendenbesteuerung und Sondersteuer für Nichtansässige: Art. 25.1.f) sowie Art. 40 bis 43 des Real Decreto Legislativo 5/2004.
• Mindestkapital, Kapitalerhaltung und Rücklagenpflicht der S.L.: Art. 4.1, Art. 273.2 und Art. 274.1 des Real Decreto Legislativo 1/2010.
• Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien: Art. 10, Art. 13 und Art. 21.
• Anteilsübertragung an immobilienreichen Gesellschaften: Art. 338 der Ley 6/2023.
• Gewerbesteuer IAE: Art. 82.1.c) des Real Decreto Legislativo 2/2004.
• Mehrwertsteuer auf Immobilien: Art. 20.Uno.22º, Art. 20.Dos und Art. 95 der Ley 37/1992 (spanisches Mehrwertsteuergesetz).

Verwandte Rechner

Wie hoch die Kaufnebenkosten selbst ausfallen, unabhängig von der Rechtsform, kannst du in der eigenen Übersicht der Erwerbskosten nachvollziehen. Nutzt du die Immobilie privat weiter, lohnt sich ein Blick auf die jährliche Selbstnutzungssteuer über das Modelo 210. Wie die Vermögensteuer auf den Balearen gestaffelt ist, zeigt dir die Übersicht zur balearischen Vermögensteuer. Verkaufst du die Immobilie als natürliche Person, kannst du den Rechner zur Verkaufsgewinnsteuer nutzen. Er rechnet den Immobilienverkauf, nicht den Anteilsverkauf. Auch den Immobilienverkauf durch eine S.L. und eine anschließende Ausschüttung bildet er nicht ab.