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Spekulationssteuer bei der Ferienimmobilie: Die deutsche Seite des Mallorca-Verkaufs

Verantwortlich für den Inhalt: Frank Menze

Wer eine Ferienimmobilie auf Mallorca verkauft, denkt zuerst an die spanische Steuer – und übersieht dabei die deutsche Seite der Rechnung. Die sogenannte Spekulationssteuer ist in Wahrheit § 23 Einkommensteuergesetz (EStG): eine Zehn-Jahres-Frist, innerhalb derer ein Veräußerungsgewinn aus Grundstücken in Deutschland steuerpflichtig sein kann – unabhängig davon, ob das Grundstück im Inland oder auf Mallorca liegt. Für Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland ist das keine akademische Frage: Der Gesetzestext kennt eine Ausnahme für selbst genutzte Immobilien, und ein Grundsatzurteil des Bundesfinanzhofs hat 2017 klargestellt, dass auch Zweit- und Ferienwohnungen darunterfallen können. Dieser Ratgeber ordnet die Frist, ihre Ausnahme und die Fallstricke bei Vermietung ein – und zeigt, wie sich die deutsche Regel zum Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien verhält.

Spekulationssteuer Ferienimmobilie: Die deutsche Seite

Steht bei dir ein Verkauf an und du willst wissen, wie sich deine Nutzungshistorie auf die deutsche Steuer auswirkt?

Was die "Spekulationssteuer" rechtlich eigentlich ist

Der Begriff "Spekulationssteuer" taucht im Gesetz gar nicht auf. Gemeint ist § 23 EStG, der private Veräußerungsgeschäfte regelt. Die Norm erfasst Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das gilt unabhängig davon, in welchem Land das Grundstück liegt – für deine Mallorca-Immobilie also grundsätzlich genauso wie für ein Haus in Deutschland, sofern du in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig bist.

Merkmal Regelung nach § 23 EStG
Rechtsgrundlage § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
Erfasste Wirtschaftsgüter Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Gebäude, Außenanlagen
Fristlänge Nicht mehr als zehn Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung
Einbezogene Bauten Gebäude/Außenanlagen, die innerhalb der Frist errichtet, ausgebaut oder erweitert wurden
Ausnahme Eigennutzung nach Satz 3 (zwei Alternativen, siehe unten)

Hinweis: Die Frist betrifft ausschließlich die deutsche Einkommensteuer. Ob und wie Spanien den Veräußerungsgewinn besteuert, ist eine eigene Frage – dazu unten mehr und im ausführlichen Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien.

Die Zehn-Jahres-Frist im Detail

Fristbeginn ist der Zeitpunkt der Anschaffung, Fristende der Zeitpunkt der Veräußerung – gemeint sind jeweils die schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfte, also in der Regel das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht die spätere Eintragung im Grundbuch. Wichtig für Eigentümer, die ihre Finca erweitert oder ausgebaut haben: Auch Gebäudeteile und Außenanlagen, die erst innerhalb der laufenden Zehn-Jahres-Frist errichtet wurden, werden in die Berechnung einbezogen – das betrifft entsprechend auch Eigentumswohnungen und Teileigentum.

Fragestellung Antwort laut § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
Wann beginnt die Frist? Mit der Anschaffung (in der Regel: Datum des Kaufvertrags)
Wann endet sie? Mit der Veräußerung (Verkaufsvertrag)
Was zählt zusätzlich? Innerhalb der Frist errichtete, ausgebaute oder erweiterte Gebäude/Außenanlagen
Gilt das auch für Eigentumswohnungen? Ja, entsprechend für selbständige Gebäudeteile und Teileigentum

Die Ausnahme Eigennutzung – zwei Wege zur Steuerfreiheit

Satz 3 der Vorschrift nimmt Wirtschaftsgüter aus, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Der Gesetzestext beschreibt dafür zwei getrennte Alternativen – schon eine davon reicht.

Alternative 1 Alternative 2
Zeitraum Zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung Im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren
Anforderung an die Nutzung Ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken, durchgehend Nur ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre nötig
Besonderheit Keine Lücke erlaubt Nur das mittlere Jahr muss voll ausgefüllt sein, die Randjahre nicht

Achtung: Beide Alternativen verlangen eine tatsächliche Selbstnutzung. Wer die Immobilie nie selbst bewohnt, sondern von Anfang an rein als Kapitalanlage vermietet, kann sich auf keine der beiden Varianten stützen und braucht die vollen zehn Jahre.

Der Grund, warum das Thema für Mallorca-Eigentümer überhaupt trägt

Die entscheidende Frage für Ferienimmobilien lautet: Zählt eine Finca, die du nur zeitweise im Jahr bewohnst, überhaupt als "eigene Wohnzwecke"? Der Bundesfinanzhof hat das in seinem Urteil vom 27. Juni 2017 (Az. IX R 37/16) ausdrücklich bejaht. Der Leitsatz stellt klar: Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn der Eigentümer es nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Unter die Ausnahme können deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung fallen.

Der BFH präzisiert weiter: Ist die Nutzung auf Dauer angelegt, kommt es nicht darauf an, ob der Eigentümer noch weitere Wohnungen besitzt und wie oft er sich dort tatsächlich aufhält. Für die klassische Konstellation – ein deutsches Ehepaar mit Finca in Santanyí, das dort mehrmals im Jahr einige Wochen verbringt und die Immobilie ansonsten leer stehen lässt – ist das eine wichtige Klarstellung: Die seltene Nutzung allein disqualifiziert die Eigennutzung nicht.

Die Falle: Vermietung ohne gleichzeitige Eigennutzung

Hier liegt der Punkt, an dem viele Eigentümer mit ETV-Lizenz stolpern. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt nach ständiger BFH-Rechtsprechung nicht vor, wenn der Eigentümer die Wohnung einem Dritten entgeltlich oder unentgeltlich überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen – ausdrücklich bestätigt in BFH, Urteil vom 3. September 2019 (IX R 8/18). Im Beschluss vom 29. Mai 2018 (IX B 106/17) hat der BFH das weiter zugespitzt: Es genügt nicht, dass der Eigentümer die vermietete Wohnung gelegentlich besuchsweise betritt – sie muss ihm jederzeit als Wohnung zur Verfügung stehen.

Übersetzt für die Praxis: Wer seine Mallorca-Immobilie zeitweise über eine ETV-Lizenz vermietet und sie in diesen Zeiträumen nicht selbst bewohnt, verliert für genau diese Zeiträume die Begünstigung. Für den betroffenen Anteil braucht es dann die volle Zehn-Jahres-Frist, nicht die kürzere Eigennutzungs-Ausnahme.

Hinweis: Wie eine gemischte Nutzung – teils Eigennutzung, teils Vermietung über dieselbe Immobilie hinweg – im Einzelfall rechnerisch aufzuteilen ist, gehört zu den komplexesten Fragen des § 23 EStG und lässt sich nicht pauschal beantworten. Das ist genau der Punkt, an dem eine individuelle steuerliche Beratung unverzichtbar wird.

Wer ist "ansässig" – und warum das alles entscheidet

Die gesamte deutsche Perspektive dieses Artikels gilt für Eigentümer, die in Deutschland steuerlich ansässig sind. Wer stattdessen den steuerlichen Wohnsitz auf Mallorca hat, erklärt sein Welteinkommen in Spanien und unterliegt einer anderen Systematik. Ob du (noch) in Deutschland oder bereits in Spanien ansässig bist, entscheidet sich unter anderem an der Zahl deiner Aufenthaltstage und weiteren Kriterien – mehr dazu im Ratgeber Steuerlicher Wohnsitz Spanien. Für alles Weitere in diesem Artikel gehen wir von einem in Deutschland ansässigen Verkäufer aus.

Die spanische Seite – kurz eingeordnet, nicht ausgeführt

Spanien kennt keine der deutschen Zehn-Jahres-Frist entsprechende Haltefrist: Der Veräußerungsgewinn ist dort grundsätzlich unabhängig davon steuerpflichtig, wie lange die Immobilie im Eigentum stand. Nichtresidente Verkäufer sind zudem mit einem Steuereinbehalt und einer eigenen Erklärungspflicht konfrontiert, dazu kommt die kommunale Wertzuwachssteuer. Diese drei Themen haben eigene, ausführliche Ratgeber:

Dieser Artikel beschränkt sich bewusst auf die deutsche Seite, weil sie in der Praxis am häufigsten übersehen wird.

Das Doppelbesteuerungsabkommen: Freistellung mit Progressionsvorbehalt

Zwischen Deutschland und Spanien gilt seit dem 18. Oktober 2012 das Abkommen vom 3. Februar 2011 zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Für den Verkauf einer in Spanien belegenen Immobilie ist die Systematik so geregelt:

Abkommensartikel Regelungsinhalt
Art. 13 Abs. 1 Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens dürfen im Belegenheitsstaat – also Spanien – besteuert werden
Art. 22 Abs. 2 a) Deutschland stellt Einkünfte, die nach dem Abkommen in Spanien tatsächlich besteuert werden, von der deutschen Bemessungsgrundlage frei (Freistellungsmethode)
Art. 22 Abs. 2 d) Deutschland behält sich vor, die freigestellten Einkünfte bei der Ermittlung des Steuersatzes für die übrigen Einkünfte zu berücksichtigen (Progressionsvorbehalt)
Art. 22 Abs. 2 e) Bei ungelösten Qualifikations- oder Zurechnungskonflikten schaltet das Abkommen auf die Anrechnungsmethode um

Wichtig für die Einordnung: Die Freistellung in Art. 22 Abs. 2 a) gilt nur, soweit Spanien den Gewinn tatsächlich besteuert – nicht automatisch bei jeder Konstellation. Und selbst wenn der Gewinn in Deutschland von der Bemessungsgrundlage ausgenommen wird, wirkt er über den Progressionsvorbehalt auf den Steuersatz deiner übrigen deutschen Einkünfte. "In Deutschland fällt dann gar nichts an" ist deshalb keine korrekte Zusammenfassung – der Effekt ist subtiler. Mehr zur Grundmechanik findest du im Ratgeber Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien.

Häufigste Fehler beim Verkauf

  1. Das falsche Datum als Fristbeginn nehmen. Die Frist läuft zwischen Anschaffung und Veräußerung; Vermietungsphasen unterbrechen sie nicht — sie kosten nur die Eigennutzungs-Ausnahme. Wer zusätzlich innerhalb der Frist gebaut, ausgebaut oder erweitert hat, muss § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 mitlesen: Gebäude und Aussenanlagen werden dann einbezogen.
  2. Übersehen der Vermietungs-Falle: Wer die Immobilie über eine ETV-Lizenz vermietet hat, ohne sie in dieser Zeit selbst zu bewohnen, verliert für diese Phasen die Eigennutzungs-Ausnahme – auch wenn er sie "eigentlich" als Feriendomizil versteht.
  3. Verwechslung von deutscher und spanischer Systematik: Die deutsche Zehn-Jahres-Ausnahme hat keine Entsprechung in Spanien – dort wird unabhängig von der Haltedauer geprüft.
  4. Fehlende Klärung der Ansässigkeit vor dem Verkauf: Wer nicht sicher weiß, ob er noch in Deutschland oder bereits in Spanien steuerlich ansässig ist, kann die anwendbaren Regeln nicht sauber zuordnen.
  5. Progressionsvorbehalt vergessen: Auch freigestellte Einkünfte können den Steuersatz für die übrigen deutschen Einkünfte erhöhen.

Was kommt nach dem Verkauf?

Nach dem Notartermin trennt sich der Weg in zwei Spuren, die parallel laufen: In Spanien greifen die dort geltenden Fristen für Einbehalt und Erklärung des Verkäufers – dazu der eigene Ratgeber zu den Steuern beim Immobilienverkauf. In Deutschland gibst du den Vorgang, sofern er nach § 23 EStG steuerpflichtig ist, in deiner Einkommensteuererklärung an; zuständig ist dein deutsches Wohnsitzfinanzamt. Weil die Nutzungshistorie – wann genau selbst bewohnt, wann vermietet – für die Beurteilung entscheidend ist, lohnt es sich, diese Unterlagen (Mietverträge, ETV-Lizenzzeiträume, Belegungspläne) vor dem Verkauf zu ordnen, statt sie erst auf Nachfrage des Finanzamts zusammenzusuchen.

Checkliste vor dem Verkauf

Prüfpunkt Warum wichtig
Anschaffungsdatum und -vertrag griffbereit Bestimmt Fristbeginn nach § 23 EStG
Nutzungshistorie lückenlos dokumentiert Entscheidet, ob und für welche Zeiträume die Eigennutzungs-Ausnahme greift
Vermietungszeiträume (ETV-Lizenz) separat erfasst Zeiten ohne gleichzeitige Eigennutzung zählen nicht als Eigennutzung
Steuerlicher Wohnsitz zum Verkaufszeitpunkt geklärt Bestimmt, welches Landesrecht als Ausgangspunkt gilt
Beratung in beiden Ländern eingeholt Deutsches und spanisches Steuerrecht greifen unabhängig voneinander
Fristen auf der spanischen Seite (Einbehalt, Erklärung, Plusvalía) im Kalender Parallele Fristen, unabhängig von der deutschen Zehn-Jahres-Frist

Für die rechtliche und steuerliche Abstimmung zwischen beiden Ländern hilft oft ein Steuerberater mit Erfahrung in deutsch-spanischen Fällen – gerade weil die Schnittstelle zwischen § 23 EStG und dem DBA im Detail selten trivial ist.

Fazit

Die "Spekulationssteuer" ist beim Verkauf einer Mallorca-Immobilie kein spanisches, sondern in erster Linie ein deutsches Thema für Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland: § 23 EStG knüpft an eine Zehn-Jahres-Frist und kennt eine Ausnahme für Eigennutzung, die der BFH ausdrücklich auch auf Ferien- und Zweitwohnungen anwendet. Der entscheidende Stolperstein ist die Vermietung ohne gleichzeitige Eigennutzung – sie durchbricht die Ausnahme für die betroffenen Zeiträume. Parallel dazu regelt das Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien eine Freistellung mit Progressionsvorbehalt, nicht eine automatische Steuerfreiheit in Deutschland. Wer seine Nutzungshistorie sauber dokumentiert und beide Rechtsordnungen frühzeitig abstimmt, vermeidet die teuersten Überraschungen erst nach dem Notartermin.

Offizielle Quellen

Gilt die deutsche Zehn-Jahres-Frist auch für meine Immobilie auf Mallorca?
Ja, § 23 EStG unterscheidet nicht zwischen Inlands- und Auslandsgrundstücken. Sie greift für in Deutschland ansässige Eigentümer unabhängig davon, ob die Immobilie in Deutschland oder auf Mallorca liegt.
Wann ist der Verkaufsgewinn wegen Eigennutzung von der deutschen Steuer ausgenommen?
Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG gibt es zwei Alternativen: durchgehende Eigennutzung zwischen Anschaffung und Verkauf, oder Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren, wobei nur das mittlere Jahr voll ausgefüllt sein muss.
Zählt eine Ferienwohnung, die ich nur wenige Wochen im Jahr bewohne, als Eigennutzung?
Laut BFH-Urteil vom 27. Juni 2017 (IX R 37/16) ja, sofern die Wohnung dir in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht und die Nutzung auf Dauer angelegt ist. Die Häufigkeit der Aufenthalte ist dabei nicht entscheidend.
Was passiert, wenn ich die Immobilie zeitweise über eine ETV-Lizenz vermietet habe?
Für Zeiträume, in denen du die Immobilie einem Dritten überlassen hast, ohne sie selbst zu bewohnen, liegt laut BFH keine Eigennutzung vor. Für diese Zeiträume brauchst du die volle Zehn-Jahres-Frist statt der kürzeren Ausnahme.
Muss ich den Verkaufsgewinn in Deutschland und in Spanien versteuern?
Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen darf Spanien den Gewinn besteuern; Deutschland stellt ihn dann grundsätzlich frei, berücksichtigt ihn aber über den Progressionsvorbehalt beim Steuersatz deiner übrigen Einkünfte.
Gibt es in Spanien eine der deutschen Spekulationsfrist vergleichbare Regel?
Nein, in Spanien wird der Veräußerungsgewinn grundsätzlich unabhängig von der Haltedauer besteuert. Details dazu findest du im Ratgeber zu den Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien.
Welches Finanzamt ist für die deutsche Steuererklärung zuständig?
In der Regel dein deutsches Wohnsitzfinanzamt, sofern du zum Verkaufszeitpunkt in Deutschland ansässig bist.
Wie finde ich Unterstützung für die Abstimmung zwischen deutschem und spanischem Steuerrecht?
Spezialisierte Steuerberater mit Erfahrung in deutsch-spanischen Fällen sowie Rechtsanwälte, die beide Rechtsordnungen kennen, sind der richtige Ansprechpartner – etwa über das Branchenverzeichnis für Rechtsanwälte auf Mallorca.