Mietvertrag in Spanien kündigen: Fristen für Mieter und Vermieter

Wer einen Mietvertrag in Spanien kündigen will, stößt schnell auf ein Problem: Es gibt nicht die eine Frist, sondern mindestens vier verschiedene – abhängig davon, ob du Mieter oder Vermieter bist, ob die Mindestlaufzeit noch läuft oder schon vorbei ist, und ob du sofort raus willst oder nur die automatische Verlängerung stoppen möchtest. Das spanische Mietrecht, die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), regelt das in den Artikeln 9 bis 12 – und genau diese Artikel werden in deutschsprachigen Foren und auf vielen Portalen munter durcheinandergeworfen. In diesem Ratgeber bekommst du die vier Fristen sauber getrennt, mit Fundstelle, Beispielrechnung und den typischen Fallstricken für deutsche Vermieter und Mieter auf Mallorca – inklusive der Frage, wann Eigenbedarf wirklich funktioniert und wann eine "Kündigung" gar keine Entschädigung auslöst.

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Die vier Fristen der LAU im Überblick

Der Kern des spanischen Kündigungsrechts bei Wohnraummiete steckt in den Artikeln 9 bis 11 der LAU. Welche Frist gilt, hängt von zwei Fragen ab: Bist du Mieter oder Vermieter, und befindest du dich noch in der gesetzlichen Mindestlaufzeit oder schon in der Anschlussphase danach?

Achtung: Die Asymmetrie zwischen Vermieter (4 Monate) und Mieter (2 Monate) in Art. 10.1 ist beabsichtigt. Viele Fachportale runden das fälschlich auf "beide drei Monate". Für den Vermieter zählt die längere, für den Mieter die kürzere Frist.

Ein Wort zur Terminologie, weil sie im Alltag verschwimmt: Eine "Kündigung" im deutschen Sinn – das einseitige Beenden eines laufenden Vertrags während der Laufzeit – entspricht am ehesten dem desistimiento des Mieters nach Art. 11. Die übrigen in der Tabelle genannten Fälle sind im eigentlichen Sinn keine Kündigungen, sondern Erklärungen, den Vertrag zum nächsten Fälligkeitstermin nicht automatisch weiterlaufen zu lassen. Das klingt nach Wortklauberei, erklärt aber, warum die Fristen so unterschiedlich ausfallen.

Mindestlaufzeit nach Art. 9: Wer ist wirklich gebunden?

Die vereinbarte Vertragsdauer ist in Spanien frei verhandelbar – ein Vertrag über ein, zwei oder zehn Jahre ist grundsätzlich zulässig. Entscheidend ist aber Art. 9 LAU: Ist die vereinbarte Laufzeit kürzer als die gesetzliche Mindestdauer, verlängert sich der Vertrag bei Fälligkeit automatisch jährlich, bis diese Mindestdauer erreicht ist.

Der praktisch wichtigste Punkt dabei: Diese Mindestlaufzeit bindet den Vermieter, nicht den Mieter. Der Mieter kann jederzeit mit 30 Tagen Vorlauf erklären, nicht zu verlängern – der Vermieter dagegen kann sich innerhalb dieser 5 bzw. 7 Jahre grundsätzlich nicht aus eigenem Antrieb lösen, außer über die Eigenbedarfsklausel (siehe unten). Ist im Vertrag keine oder eine unbestimmte Dauer vereinbart, gilt er automatisch als für ein Jahr geschlossen, unbeschadet des jährlichen Verlängerungsrechts des Mieters.

Hinweis: Die Frist läuft ab dem Vertragsdatum oder – falls die Übergabe der Wohnung später erfolgt – ab dem Tag der Übergabe. Die Beweislast für dieses Übergabedatum trägt der Mieter. Bewahre also E-Mails, Schlüsselübergabeprotokolle oder Zählerstände auf, die den Einzugstag belegen.

Wenn du überlegst, ob sich ein kürzerer Vertrag überhaupt lohnt, lohnt sich ein Blick in unseren Ratgeber zum 11-Monats-Mietvertrag in Spanien – einer beliebten, aber rechtlich heiklen Konstruktion, mit der manche Vermieter versuchen, die LAU-Mindestlaufzeit zu umgehen.

Eigenbedarf des Vermieters (Art. 9.3): Der häufigste Irrtum

Deutsche Vermieter übertragen oft reflexhaft das deutsche Eigenbedarfsrecht auf Spanien – und liegen damit meist falsch. Nach Art. 9.3 LAU entfällt die Zwangsverlängerung wegen Eigenbedarf nur unter sehr engen Voraussetzungen:

1. Der Vermieter muss eine natürliche Person sein (keine SL, keine GmbH).
2. Im Mietvertrag muss ausdrücklich stehen, dass der Vermieter die Wohnung vor Ablauf von fünf Jahren als ständige Wohnung benötigt – für sich selbst, für Verwandte ersten Grades (auch durch Adoption) oder für den Ehegatten im Fall eines rechtskräftigen Trennungs-, Scheidungs- oder Nichtigkeitsurteils.
3. Der Eigenbedarf kann frühestens nach Ablauf des ersten Vertragsjahres geltend gemacht werden.
4. Der Vermieter muss dem Mieter den Bedarf unter Angabe der Ursache mindestens zwei Monate vorher mitteilen.

Achtung: Ohne die ausdrückliche Eigenbedarfsklausel im Vertrag funktioniert das nicht. Ein pauschaler Verweis auf "gesetzlichen Eigenbedarf" ohne diese Klausel reicht nicht aus, um die Mindestlaufzeit von 5 bzw. 7 Jahren zu durchbrechen. Wer das nachträglich in den Vertrag hineinschreiben will, muss dafür einen neuen Vertrag oder eine schriftliche Vertragsänderung mit dem Mieter vereinbaren.

Für Vermieter, die eine solche Klausel von vornherein einbauen wollen, empfiehlt sich anwaltliche Begleitung bei Vertragsschluss – einen deutschsprachigen Rechtsanwalt auf Mallorca findest du in unserem Branchenverzeichnis.

Nach der Mindestlaufzeit: die Drei-Jahres-Phase (Art. 10)

Sind die 5 bzw. 7 Jahre abgelaufen, endet der Vertrag nicht automatisch. Hat keine Partei rechtzeitig gekündigt – der Vermieter mit 4 Monaten, der Mieter mit 2 Monaten Vorlauf –, verlängert sich der Vertrag zwingend jährlich um bis zu drei weitere Jahre. Während dieser Anschlussphase gilt für den Mieter eine deutlich kürzere Frist: Er kann jeweils mit einem Monat Vorlauf zum Ende einer Jahresperiode aussteigen.

Zusätzlich sieht Art. 10.2 LAU eine außerordentliche Verlängerung von höchstens einem Jahr zu denselben Bedingungen vor, wenn der Mieter eine soziale und wirtschaftliche Notlage durch ein Gutachten oder eine Bescheinigung der kommunalen oder autonomen Sozialdienste aus dem letzten Jahr nachweist. Ist der Vermieter ein "gran tenedor" im Sinne der Ley 12/2023 (Recht auf Wohnen), muss er diese Verlängerung akzeptieren – außer die Parteien schließen einen neuen Mietvertrag. Art. 10.3 enthält zudem Sonderregeln für Wohnungen in einer zona de mercado residencial tensionado (angespannter Wohnungsmarkt); mehr dazu in unserem Ratgeber zu den Zonas Tensionadas auf Mallorca und zum weiteren regulatorischen Rahmen in Ley Vivienda Balearen.

Vorzeitiger Ausstieg des Mieters: das Desistimiento (Art. 11)

Will der Mieter mitten in der Laufzeit aussteigen – nicht nur die Verlängerung stoppen, sondern die Wohnung sofort verlassen –, greift Art. 11 LAU, das sogenannte desistimiento:

• Der Mieter darf frühestens nach sechs Monaten Vertragslaufzeit aussteigen.
• Er muss dies dem Vermieter mindestens 30 Tage vorher mitteilen.
• Eine Entschädigung ist nur zu zahlen, wenn sie ausdrücklich im Vertrag vereinbart ist – üblicherweise eine Monatsmiete pro noch ausstehendem Vertragsjahr, angebrochene Jahre anteilig.

Hinweis: Steht im Vertrag keine Entschädigungsklausel, schuldet der Mieter bei fristgerechtem Ausstieg nach Ablauf der sechs Monate nichts weiter. Die verbreitete Aussage, bei vorzeitigem Auszug sei "immer" eine Entschädigung fällig, ist schlicht falsch.

Zur Berechnung: Die Entschädigung richtet sich anteilig nach der verbleibenden Vertragslaufzeit – für jedes volle ausstehende Vertragsjahr eine Monatsmiete, für angebrochene Jahre der entsprechende Bruchteil. Die genaue Höhe hängt von der individuellen Vertragsklausel und der Restlaufzeit zum Zeitpunkt des Auszugs ab; im Zweifel lohnt sich eine Prüfung der konkreten Klausel durch einen Rechtsanwalt. Diese Regelung ist seit der Änderung durch die Ley 4/2013 unverändert in Kraft.

Sonderfall: Der Ehegatte bleibt in der Wohnung (Art. 12)

Ein wenig bekannter, aber praktisch relevanter Fall: Kündigt oder desistiert der Mieter, ohne dass der mit ihm zusammenlebende Ehegatte zustimmt, kann das Mietverhältnis zugunsten dieses Ehegatten fortbestehen.

1. Der Vermieter kann den Ehegatten auffordern, sich zu erklären.
2. Antwortet der Ehegatte nicht binnen 15 Tagen, erlischt der Vertrag.
3. Bis zum Erlöschen schuldet der Ehegatte die Miete, soweit sie nicht bereits gezahlt wurde.

Verlässt der Mieter die Wohnung ohne ausdrückliche Erklärung, kann das Mietverhältnis ebenfalls zugunsten des zusammenlebenden Ehegatten fortbestehen – sofern der Vermieter binnen eines Monats nach dem Verlassen eine schriftliche Mitteilung des Ehegatten erhält, dass dieser Mieter werden möchte.

Abgrenzung: Wohnraummiete, Saisonmiete und Ferienvermietung

Die hier beschriebenen Mindestlaufzeiten und Kündigungsfristen gelten für die vivienda habitual – den dauerhaften Wohnsitz des Mieters. Sie gelten nicht für die touristische Vermietung und auch nicht ohne Weiteres für den arrendamiento de temporada, die Saisonmiete.

Achtung: Auf Mallorca kommen beide Vertragstypen häufig nebeneinander vor – und Mietverträge werden gelegentlich bewusst als Saisonvertrag ausgestaltet, um die 5- bzw. 7-Jahres-Mindestlaufzeit zu umgehen. Ob ein Vertrag wirklich eine zulässige Saisonmiete ist oder verdeckt eine Wohnraummiete darstellt, hängt vom tatsächlichen Nutzungszweck ab, nicht nur von der Vertragsbezeichnung.

Mehr zur laufenden Vermietung als Dauerwohnsitz findest du in unserem Grundlagenartikel zur Langzeitmiete auf Mallorca. Wer eine bereits gemietete Wohnung ganz oder teilweise weitervermieten möchte, sollte vorher unseren Ratgeber zur Untervermietung in Spanien lesen, da hierfür zusätzliche Regeln gelten.

So kündigst du richtig: Schritt für Schritt

1. Vertragsdatum und Übergabedatum klären. Beide markieren den Beginn der Fristberechnung – bei Streit trägt der Mieter die Beweislast für das Übergabedatum.
2. Prüfen, in welcher Phase sich der Vertrag befindet. Innerhalb der Mindestlaufzeit (5/7 Jahre)? In der anschließenden Drei-Jahres-Phase? Oder soll vorzeitig ausgestiegen werden?
3. Die passende Frist berechnen – anhand der Tabellen oben, nicht nach Gefühl.
4. Schriftlich und nachweisbar kündigen. Ein Einschreiben oder ein Burofax mit Zustellnachweis ist in Spanien der Standard, um den Zugang der Erklärung im Streitfall belegen zu können.
5. Fristablauf und Rückgabetermin dokumentieren, insbesondere bei der Kaution und einer eventuellen Wohnungsübergabe mit Protokoll.
6. Bei Eigenbedarf: die vertragliche Klausel prüfen, die Ursache benennen und die Zwei-Monats-Frist einhalten.

Häufigste Fehler

• Eigenbedarf ohne Vertragsklausel angenommen. Ohne die ausdrückliche Klausel nach Art. 9.3 im Mietvertrag hat der Vermieter kein Recht, wegen Eigenbedarf vor Ablauf der Mindestlaufzeit zu kündigen.
• 4-Monats- und 2-Monats-Frist verwechselt. Der Vermieter braucht 4 Monate Vorlauf, der Mieter nur 2 – nicht "beide gleich".
• Entschädigung beim vorzeitigen Auszug pauschal angenommen. Ohne entsprechende Klausel im Vertrag schuldet der Mieter beim fristgerechten Desistimiento nach Art. 11 nichts.
• Saisonvertrag als Trick genutzt, ohne den tatsächlichen Zweck zu dokumentieren. Ein als Saisonmiete deklarierter, aber tatsächlich dauerhaft genutzter Vertrag kann vor Gericht als Wohnraummiete eingeordnet werden.
• Kündigung nur mündlich oder per einfacher E-Mail erklärt. Ohne nachweisbaren Zugang (Einschreiben, Burofax) lässt sich die Frist im Streitfall kaum belegen.
• Mindestlaufzeit als Bindung für den Mieter missverstanden. Sie bindet in erster Linie den Vermieter; der Mieter kann mit 30 Tagen Vorlauf jederzeit die Verlängerung stoppen.

Was kommt danach?

Läuft eine Kündigung fristgerecht, endet der Vertrag zum vereinbarten Termin, und die Kaution ist nach Prüfung der Wohnung zurückzuzahlen. Wird eine Frist versäumt oder ignoriert der Mieter die Kündigung und bleibt in der Wohnung, bleibt dem Vermieter als letztes Mittel nur der gerichtliche Räumungsweg, das desahucio – ein eigenes, oft langwieriges Verfahren, das wir in unserem Ratgeber zum Desahucio in Spanien: Ablauf beschreiben. Wer als Vermieter dauerhaft rechtssicher aufgestellt sein will, sollte Kündigungsklauseln, Eigenbedarf und Fristen bereits beim Vertragsabschluss mit anwaltlicher Unterstützung festschreiben.

Checkliste: Mietvertrag in Spanien kündigen

Fazit

Ein Mietvertrag in Spanien lässt sich nicht "einfach kündigen" – die LAU unterscheidet penibel zwischen vier Situationen mit vier unterschiedlichen Fristen, und die Mindestlaufzeit von 5 bzw. 7 Jahren bindet in erster Linie den Vermieter, nicht den Mieter. Wer als Mieter aussteigen will, braucht nach sechs Monaten nur 30 Tage Vorlauf; wer als Vermieter zum Ende der Mindestlaufzeit nicht verlängern will, braucht vier Monate und – bei Eigenbedarf – eine vorab vereinbarte Vertragsklausel. Wer diese Unterschiede kennt, vermeidet die teuersten Fehler: unwirksame Kündigungen, unerwartete Verlängerungen und Entschädigungsforderungen, die gar nicht vertraglich vereinbart waren.

Offizielle Quellen

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), konsolidierte Fassung: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es
• Agencia Estatal Boletín Oficial – allgemeine Gesetzesrecherche über die oben genannte BOE-Datenbank
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Regelung zu "gran tenedor" und außerordentlichen Verlängerungen) – ohne offizielle Einzel-URL in dieser Recherche, Volltext über die BOE-Suche auffindbar