Untervermietung in Spanien: Was Mieter auf Mallorca dürfen — und was teuer wird

Du wohnst zur Miete in Palma, dein Zimmer steht im Sommer leer und Airbnb winkt mit schnellem Geld? Genau hier beginnt das Problem: Untervermietung in Spanien ist kein Graubereich, den man einfach "mal ausprobiert". Das spanische Mietrecht LAU verlangt die schriftliche Zustimmung des Vermieters, sobald du auch nur ein Zimmer weitergibst — fehlt sie, ist die Untervermietung ein Kündigungsgrund. Wird die Wohnung zusätzlich touristisch über Booking oder Airbnb angeboten, kommt eine zweite, unabhängige Regulierungsebene hinzu: die ETV-Lizenzpflicht der Balearen mit Zonierungsverboten und Meldepflichten an Finanzbehörden. Dieser Ratgeber trennt die drei Fälle sauber: Zimmer dauerhaft untervermieten, ganze Wohnung untervermieten und touristische Kurzzeitvermietung — mit den Regeln, Fristen und Konsequenzen, die 2026 gelten.

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• Langzeitmiete Mallorca: Der rechtliche Normalfall

Der rechtliche Rahmen: Was sagt die LAU zur Untervermietung?

Die Untervermietung von Wohnraum in Spanien regelt die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), veröffentlicht im Boletín Oficial del Estado (BOE). Entscheidend ist Artikel 8.2 LAU: Eine Untervermietung ist nur zulässig, wenn der Eigentümer ausdrücklich und schriftlich zustimmt. Fehlt diese Zustimmung, gilt die Untervermietung als unerlaubt — mit allen Konsequenzen, die daraus für den Hauptmieter entstehen können.

Wichtig ist dabei: Das Gesetz gibt nur den Rahmen vor, die konkrete Ausgestaltung hängt vom jeweiligen Mietvertrag ab. Wer als Mieter über eine Untervermietung nachdenkt, sollte deshalb zuerst den eigenen Vertrag lesen — nicht erst, wenn die Wohnung schon online steht.

Hinweis: Die schriftliche Zustimmung sollte nicht nur mündlich zugesagt, sondern als Nachtrag zum Mietvertrag dokumentiert werden. Nur so lässt sich im Streitfall belegen, dass eine Untervermietung tatsächlich erlaubt wurde.

Fall 1: Ein Zimmer dauerhaft untervermieten

Der häufigste Fall auf Mallorca: Ein Mieter wohnt allein in einer Wohnung mit mehreren Zimmern und möchte eines dauerhaft an eine dritte Person weitergeben, etwa an einen Kollegen oder eine Studentin. Auch hier greift Art. 8.2 LAU vollständig — die Größe der untervermieteten Fläche spielt für die Zustimmungspflicht keine Rolle. Wer ohne Erlaubnis ein Zimmer dauerhaft weitervermietet, riskiert dieselben Konsequenzen wie bei der Untervermietung der gesamten Wohnung.

In der Praxis unterscheiden Vermieter oft zwischen einer kurzfristigen, unentgeltlichen Übernachtung von Bekannten und einer regelmäßigen, entgeltlichen Untervermietung. Rechtlich zählt aber vor allem, ob eine dritte Person dauerhaft und gegen Zahlung in der Wohnung lebt — dann handelt es sich um eine Untervermietung im Sinne der LAU, unabhängig davon, wie sie informell genannt wird.

Fall 2: Die ganze Wohnung untervermieten

Vermietet der Hauptmieter die komplette Wohnung an Dritte weiter — etwa weil er selbst vorübergehend im Ausland lebt —, gilt ebenfalls die Zustimmungspflicht aus Art. 8.2 LAU. Der Unterschied zum Zimmer-Fall liegt vor allem im Risiko: Bei der Untervermietung der gesamten Wohnung verliert der Vermieter die direkte Kontrolle über sein Eigentum vollständig, weshalb Gerichte und Vermieter hier besonders konsequent auf die schriftliche Zustimmung pochen.

Achtung: Nutzung der Wohnung durch enge Familienangehörige gilt üblicherweise nicht als Untervermietung und ist unabhängig von einer gesonderten Zustimmung möglich. Sobald aber ein fremder Dritter gegen Zahlung einzieht — egal ob per Vertrag oder informell — greifen die Regeln zur Untervermietung.

Fall 3: Touristische Kurzzeit-Untervermietung über Airbnb & Booking

Hier verlässt du den reinen Mietvertragskosmos und betrittst ein zweites, unabhängiges Regelwerk: das balearische Tourismusrecht. Wer eine gemietete Wohnung auf Portalen wie Airbnb oder Booking.com anbietet, benötigt grundsätzlich eine ETV-Lizenz — unabhängig davon, ob der Vermieter der Untervermietung überhaupt zugestimmt hat. Ohne diese Lizenz ist die Vermietung an wechselnde Gäste illegal, selbst wenn der Eigentümer einverstanden wäre.

Seit dem 11. Februar 2022 galt auf Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera ein Moratorium, das die Vergabe neuer ETV-Lizenzen bis mindestens 2026 stoppte. Das Dekret zur Eindämmung des Tourismus (April 2025) hat dieses Moratorium aufgehoben und den Markt neu reguliert: Neue Plätze in Mehrfamilienhäusern bleiben archipelweit verboten — nach dem Modell, das in Palma bereits seit 2018 angewendet wird. Rund 90.000 bereits bestehende, vor 2017 vergebene Lizenzen bleiben dagegen bestehen und übertragbar.

Wichtig: Als Mieter (nicht Eigentümer) darfst du eine gemietete Wohnung praktisch nie eigenständig touristisch untervermieten — dafür bräuchtest du sowohl die schriftliche Zustimmung des Vermieters nach Art. 8.2 LAU als auch eine ETV-Lizenz, die in der Regel auf den Eigentümer läuft. Beides zusammen ist im Mietverhältnis die absolute Ausnahme.

Meldepflichten: DAC7 und das digitale Grundbuch-Radar

Auch wer unbemerkt untervermieten möchte, sollte wissen: Buchungsportale wie Airbnb und Booking.com sind aufgrund einer EU-Richtlinie (DAC7) verpflichtet, Daten ihrer Anbieter an die spanischen Finanzbehörden zu melden. Ergänzend verpflichtet die Verordnung VAU/1560/2025 ab dem 2. Januar 2026 alle Anbieter von Kurzzeitvermietungen — ob touristisch, beruflich bedingt oder anderweitig — zu einer informativen Meldung an das zuständige Grundbuchamt. Wer glaubt, eine nicht gemeldete Untervermietung bleibe unter dem Radar, unterschätzt diese doppelte Meldekette aus Portal- und Grundbuchdaten.

Konsequenzen bei unerlaubter Untervermietung

Eine unerlaubte Untervermietung trifft in erster Linie den Hauptmieter — nicht den Untermieter. Die möglichen Folgen reichen von der fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrags bis zu behördlichen Bußgeldern bei touristischer Nutzung ohne Lizenz.

Hinweis: Auch die Hausratversicherung der Wohnung kann bei touristischer Untervermietung betroffen sein, wenn im Vertrag nur die private Nutzung durch den Mieter versichert ist. Prüfe im Zweifel die Police, bevor du Gäste über Portale aufnimmst — mehr dazu im Ratgeber zur Hausratversicherung Spanien.

Die Rolle der Eigentümergemeinschaft (Comunidad)

Selbst wenn ein Vermieter der Untervermietung zustimmt, kann die Comunidad de Propietarios eigene Regeln zur touristischen Nutzung in ihren Statuten festschreiben — etwa ein generelles Verbot der Kurzzeitvermietung im Gebäude. Solche Beschlüsse sind in vielen Mehrfamilienhäusern auf Mallorca inzwischen üblich, gerade seit touristische Vermietung in Mehrfamilienhäusern in Palma bereits seit 2018 gesetzlich eingeschränkt ist. Wer eine Wohnung mietet und untervermieten möchte, sollte deshalb neben dem Mietvertrag auch die Hausordnung der Comunidad kennen.

Mehr zu den Rechten und Pflichten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft findest du im Ratgeber zur Eigentümergemeinschaft Spanien.

Legale Alternativen: Langzeitmiete statt Untervermietung

Wer regelmäßige Einnahmen aus einer Immobilie erzielen möchte, ohne sich im Spannungsfeld aus LAU, ETV-Lizenz und Comunidad-Statuten zu bewegen, sollte über eine reguläre Langzeitvermietung nachdenken — als Eigentümer, nicht als Untermieter. Die gesetzliche Mindestmietdauer liegt bei 5 Jahren bei privaten Vermietern bzw. 7 Jahren bei Firmen als Vermieter, mit automatischer Verlängerungsmöglichkeit. Die gesetzliche Kaution beträgt eine Monatskaltmiete, zusätzlich sind bis zu zwei weitere Monatsmieten als Sicherheit vertraglich vereinbar.

Details zu Laufzeiten, Kündigung und Marktentwicklung findest du im Ratgeber zur Langzeitmiete Mallorca sowie zu den kürzeren Vertragsformen im Beitrag 11-Monats-Mietvertrag Spanien.

Was gilt für Eigentümer, die touristisch vermieten wollen?

Bist du selbst Eigentümer und möchtest deine Immobilie touristisch vermieten, brauchst du eine gültige ETV-Lizenz. Bereits bestehende Lizenzen — insbesondere die rund 90.000 vor 2017 vergebenen Plätze — genießen laut Dekret von April 2025 Bestandsschutz und lassen sich weiterhin übertragen. Neue Lizenzen für Mehrfamilienhäuser sind archipelweit blockiert. Wie eine solche Lizenzübertragung konkret abläuft, erklärt der Ratgeber ETV-Lizenz übertragen Mallorca.

Zusätzlich lohnt sich ein Blick auf regionale Mietpreisregulierung: In als "zonas tensionadas" ausgewiesenen Gebieten gelten eigene Regeln, die sich von der klassischen Langzeitmiete unterscheiden — mehr dazu im Ratgeber Zonas Tensionadas Mallorca.

Häufigste Fehler bei der Untervermietung

1. Mündliche statt schriftliche Zustimmung: Eine nur mündlich zugesagte Erlaubnis lässt sich im Streitfall kaum beweisen.
2. Verwechslung von Familiennutzung und Untervermietung: Wer Freunde regelmäßig gegen Zahlung wohnen lässt, untervermietet — auch ohne klassischen Untermietvertrag.
3. Touristische Vermietung ohne ETV-Lizenz: Auch mit Zustimmung des Vermieters bleibt die Vermietung an wechselnde Gäste ohne Lizenz unzulässig.
4. Ignorieren der Comunidad-Statuten: Eine erlaubte Untervermietung nach LAU kann trotzdem gegen Hausregeln der Eigentümergemeinschaft verstoßen.
5. Nicht deklarierte Einnahmen: Einnahmen aus Untervermietung sind steuerlich relevant und können über Portaldaten (DAC7) bei den Finanzbehörden auffallen.

Checkliste: Untervermietung rechtssicher angehen

• Mietvertrag auf ausdrückliche Klauseln zur Untervermietung prüfen
• Schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen und als Nachtrag dokumentieren
• Statuten der Comunidad de Propietarios auf Untervermietungs-/Tourismusverbote prüfen
• Bei touristischer Nutzung: Vorhandensein einer gültigen ETV-Lizenz durch den Eigentümer klären
• Versicherungspolice auf Deckung bei Untervermietung/touristischer Nutzung prüfen
• Einnahmen aus Untervermietung steuerlich korrekt deklarieren

Was kommt danach?

Die Rechtslage bleibt 2026 in Bewegung: Der Tribunal Supremo hat am 21. Mai 2026 das geplante nationale Register für touristische Vermietungen gekippt und damit die regionale Zuständigkeit der Balearen gestärkt — das bedeutet potenziell weniger Doppelbürokratie, aber keinen Freifahrtschein für unlizenzierte Vermietung. Gleichzeitig greift ab 2. Januar 2026 die neue Meldepflicht über das Grundbuch (VAU/1560/2025), die Kurzzeitvermietungen transparenter macht. Wer als Mieter oder Eigentümer plant, eine Immobilie unterzuvermieten, sollte diese Entwicklungen laufend im Blick behalten, statt sich auf einen einmal geprüften Status quo zu verlassen.

Fazit

Untervermietung in Spanien ist kein Selbstläufer: Schon die dauerhafte Weitergabe eines Zimmers verlangt die schriftliche Zustimmung des Vermieters nach Art. 8.2 LAU, ohne die ein Kündigungsgrund entsteht. Wer die Wohnung zusätzlich touristisch über Airbnb oder Booking anbietet, braucht unabhängig davon eine ETV-Lizenz — auf Mallorca seit 2018 in Mehrfamilienhäusern in Palma und seit 2025 archipelweit für neue Plätze ohnehin stark eingeschränkt. Wer rechtssicher Einnahmen erzielen will, fährt mit einer regulären Langzeitvermietung oder einer lizenzierten touristischen Vermietung als Eigentümer deutlich besser als mit einer stillen Untervermietung.

Offizielle Quellen

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Art. 8.2 — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es
• Verordnung VAU/1560/2025 (Meldepflicht Kurzzeitvermietung ab 2.1.2026) — Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung
• Tribunal Supremo, Urteil vom 21. Mai 2026 zum nationalen Ferienvermietungs-Register
• Dekret zur Eindämmung des Tourismus, Govern de les Illes Balears (April 2025)