Umsatzsteuer Ferienvermietung Spanien: Wann fällt IVA an?

Viele Eigentümer, die ihre Ferienwohnung auf Mallorca über Airbnb oder Booking vermieten, gehen davon aus, dass Umsatzsteuer (spanisch: IVA) sie nichts angeht – schließlich handelt es sich "nur" um eine Ferienwohnung, kein Hotel. Das ist ein Trugschluss mit teuren Folgen. Ob IVA bei der Ferienvermietung in Spanien anfällt, hängt nicht von der Größe der Wohnung ab, sondern davon, welche Leistungen du während des Aufenthalts deiner Gäste erbringst – und in welcher Region Spaniens deine Immobilie liegt. In diesem Ratgeber erfährst du, wann die Umsatzsteuerpflicht auf den Balearen greift, warum die Kanarischen Inseln ein eigenes System haben, welche Fristen für die Meldung gelten und welche Reformen bereits am Horizont stehen, aber (Stand 2026) noch nicht in Kraft sind.

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Die Grundregel: Wann IVA bei Ferienvermietung greift

Der entscheidende Faktor ist nicht die Vermietungsplattform, sondern die Art der Leistung. Reine Wohnraumüberlassung – du übergibst die Schlüssel, der Gast wohnt, du wechselst zwischen zwei Buchungen Bettwäsche und reinigst die Wohnung – gilt steuerlich ähnlich wie eine Langzeitvermietung und ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Sobald du jedoch während des Aufenthalts zusätzliche Leistungen erbringst, die typisch für den Hotelsektor sind, wird aus der Vermietung eine umsatzsteuerpflichtige Dienstleistung.

Als solche "Nebenleistungen aus dem Hotelsektor" gelten unter anderem:

• Rezeptions- oder Empfangsdienst
• Reinigung der Wohnung während des laufenden Aufenthalts (nicht nur beim Gästewechsel)
• Wäscheservice während des Aufenthalts
• Verpflegung, z. B. Frühstücksservice

Hinweis: Fehlen diese Zusatzleistungen komplett, bleibt die Ferienvermietung umsatzsteuerfrei – unabhängig davon, ob du über Airbnb, Booking.com oder direkt vermietest.

Die Balearen-Regel im Detail

Auf Mallorca und den übrigen Balearen gilt: Die private touristische Vermietung ist genehmigungspflichtig (ETV-Lizenz) und wird umsatzsteuerpflichtig, sobald Nebenleistungen aus dem Hotelsektor erbracht werden. Ohne solche Zusatzleistungen bleibt die Vermietung – trotz Lizenzpflicht – umsatzsteuerfrei. Wird IVA fällig, gilt aktuell (Stand 2026) ein Satz von 10 % auf die touristische Beherbergungsleistung.

Wer sich unsicher ist, ob die eigene Lizenz überhaupt übertragbar oder gültig ist, findet Details im Ratgeber zur ETV-Lizenz übertragen.

Sonderfall Kanarische Inseln: IGIC statt IVA

Wichtig für alle, die neben Mallorca auch Immobilien auf Teneriffa, Gran Canaria oder Fuerteventura vermieten: Dort gilt nicht die spanische IVA, sondern die kanarische IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) mit einem allgemeinen Satz von 7 %. Seit dem 1. Januar 2024 gilt zudem eine verschärfte Sonderregel: Die touristische Vermietung von Immobilien im Eigentum von Nichtsteuerresidenten unterliegt seither generell der IGIC – die Kleinunternehmerregelung findet dort keine Anwendung mehr. Das heißt: Auf jede Mieteinnahme von 100 € kommen 7 € IGIC hinzu, die quartalsweise an die kanarische Finanzbehörde abzuführen sind. Im Gegenzug ist der Vorsteuerabzug auf Ausgaben (z. B. Booking-Rechnungen) möglich.

Abgrenzung zur gewerblichen Vermietung (Ladenlokal, Gewerbefläche)

Nicht verwechseln solltest du die Ferienvermietung mit der gewerblichen Vermietung von Geschäftsräumen – hier gelten andere Sätze und Meldepflichten. Vermietest du beispielsweise ein Ladenlokal auf Mallorca an ein spanisches Unternehmen, musst du seit dem 1. Januar 2023 als nicht-resident gemeldeter Vermieter selbst 21 % IVA ausweisen und abführen. Bis Ende 2022 griff hier noch die Umkehr der Steuerschuldnerschaft auf den Mieter.

Achtung: Bei gewerblicher Vermietung an ein spanisches Unternehmen fallen zusätzlich zur vierteljährlichen Umsatzsteuermeldung eine Jahresmeldung im Januar sowie – bei Mieteinnahmen über 3.006 € jährlich – die Sammelsteuererklärung Modelo 347 im Januar/Februar des Folgejahres an.

Warum es (noch) keine Kleinunternehmerregelung gibt

Die EU-Richtlinie (EU) 2020/285 sah vor, dass Kleinstunternehmer mit einem Jahresumsatz unter 85.000 € ab dem 1. Januar 2025 EU-weit von der Umsatzsteuerpflicht befreit werden können – vergleichbar mit dem deutschen Kleinunternehmermodell. Spanien hat diese Richtlinie bis heute nicht umgesetzt und die EU-Frist damit verpasst. Die Europäische Kommission hat Spanien deshalb formell vor dem Europäischen Gerichtshof verklagt.

Für dich als Vermieter bedeutet das konkret: Unabhängig davon, wie gering deine Mieteinnahmen sind, musst du – sobald eine IVA-Pflicht dem Grunde nach besteht (z. B. durch Nebenleistungen) – weiterhin Umsatzsteuer in Rechnung stellen und vierteljährlich über das Modelo 303 abrechnen. Eine Bagatellgrenze existiert in Spanien derzeit nicht.

Geplante Reform: Kommt die Anhebung auf 21 % IVA?

Ende Juni 2026 kündigte die spanische Regierung ein Real Decreto-ley an, das unter anderem eine Anhebung der IVA auf Ferienwohnungen von 10 % auf 21 % vorsah – gekoppelt an neue Mieterschutzregeln für Saisonverträge. Der Ministerrat nahm das Dekret jedoch von der Tagesordnung, weil politische Mehrheiten fehlten (Podemos lehnte die zugrunde liegende Bodenrechtsreform ab, Junts forderte Nachbesserungen bei Vermieteranreizen). Eine Rückkehr auf die Tagesordnung wurde für den ersten Ministerrat im September in Aussicht gestellt.

Hinweis: Stand 2026 gibt es zu dieser Anhebung keinen veröffentlichten Text im BOE. Selbst nach einer Verabschiedung müsste der Kongress ein solches Decreto-ley binnen 30 Tagen bestätigen – woran bereits ein früherer Versuch (RD-ley 8/2026) im April gescheitert war.

Unabhängig davon gibt es einen weiteren, zeitlich weiter entfernten Reformansatz: Nach aktuellen Planungen soll Spanien ab dem 1. Juli 2028 IVA auf alle kurzfristigen touristischen Vermietungen bis 30 Nächte erheben – unabhängig davon, ob Nebenleistungen erbracht werden. Auch das ist noch kein geltendes Recht, sondern ein angekündigtes Vorhaben.

Modelo 303: Anmeldung und Fristen

Besteht eine IVA-Pflicht, musst du dich als nicht-resident steuerpflichtige Person in Spanien für die Umsatzsteuer anmelden und quartalsweise das Modelo 303 einreichen.

1. Steuerliche Registrierung in Spanien beantragen (NIE/NIF erforderlich)
2. Rechnungen mit ausgewiesener IVA an Gäste bzw. Vermittlungsplattformen stellen
3. Vierteljährliche Meldung über Modelo 303 einreichen
4. Zusätzlich Jahresmeldung im Januar abgeben
5. Bei Mieteinnahmen über 3.006 € jährlich: Modelo 347 im Januar/Februar des Folgejahres

IVA versus Einkommensteuer (IRPF/IRNR): Nicht verwechseln

Ein häufiges Missverständnis: IVA und die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen sind zwei getrennte Steuern mit unterschiedlichen Formularen. Die Umsatzsteuer betrifft die Dienstleistung selbst (Modelo 303), während die Einkommensteuer auf den erzielten Ertrag über das Modelo 210 (IRNR für Nicht-Residenten) gemeldet wird. Mit der Orden HAC/623/2026 (veröffentlicht im BOE vom 23. Juni 2026) wurden die Formulare Modelo 210, 211 und 213 angepasst: Absetzbare Kosten müssen künftig je Immobilie einzeln aufgeschlüsselt werden, und für Mieteinkünfte gilt eine neue Zahlungsfrist vom 1. bis 20. April des Folgejahres – bereits gültig für Einkünfte aus 2026.

Details zur Einkommensteuer auf Mieteinnahmen als Nicht-Resident findest du im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern Nichtresident.

Bußgelder und Compliance-Risiken

Neben der reinen IVA-Frage drohen bei fehlender oder falscher Anmeldung der touristischen Vermietung empfindliche Sanktionen. Ohne gültige touristische Vermietungslizenz drohen Bußgelder von bis zu 30.000 €. Die Balearen-Regierung hat zudem eine sogenannte Mesa del Intrusismo eingerichtet: Tagesbußen von 500 bis 5.000 €, solange ein illegales Angebot nach behördlicher Aufforderung aktiv bleibt, mit Abgabe an die Staatsanwaltschaft nach zwei ignorierten Aufforderungen. Wer sein Angebot in bezahlbare Vermietung überführt, kann einen Nachlass von bis zu 80 % auf die Bußgelder erhalten.

Seit dem 2. Januar 2026 gilt zudem die Verordnung VAU/1560/2025, die Vermieter von Kurzzeitvermietungen verpflichtet, Buchungsdaten informativ an das Grundbuch zu melden. Mehr zu den formalen Voraussetzungen findest du im Ratgeber zur Untervermietung in Spanien.

Häufigste Fehler

• Ferienvermietung wird pauschal für umsatzsteuerfrei gehalten, obwohl während des Aufenthalts gereinigt oder Frühstück angeboten wird
• Balearen-Regel wird mit der kanarischen IGIC-Regel verwechselt
• Es wird angenommen, es gäbe bereits eine 85.000-€-Kleinunternehmergrenze wie in Deutschland
• Ankündigungen zur 21-%-Reform werden als bereits geltendes Recht behandelt
• IVA (Modelo 303) und Einkommensteuer (Modelo 210) werden vermischt
• Fehlende ETV-Lizenz wird unterschätzt, obwohl Bußgelder bis 30.000 € drohen

Checkliste für Vermieter

1. Prüfen, ob während des Gästeaufenthalts Nebenleistungen aus dem Hotelsektor erbracht werden
2. Regionale Zuordnung klären: Balearen/Festland (IVA) oder Kanaren (IGIC)
3. Bei IVA-Pflicht: steuerliche Registrierung in Spanien veranlassen
4. Fristen für Modelo 303 im Kalender hinterlegen (20.4/20.7/20.10/31.1)
5. Modelo 210-Fristen für die Einkommensteuer separat prüfen
6. ETV-Lizenz und Meldepflichten (VAU/1560/2025) kontrollieren
7. Entwicklung der 21-%-Reform und der Kleinunternehmerregelung beobachten

Für die laufende Verwaltung dieser Pflichten lohnt sich oft eine Hausverwaltung für Ferienimmobilien.

Was kommt danach?

Die steuerliche Landschaft für Ferienvermieter in Spanien bleibt 2026 in Bewegung: Die EuGH-Klage gegen Spanien könnte frühestens 2027, realistischer 2028 zu einer Kleinunternehmerbefreiung führen. Parallel steht die politisch umstrittene Anhebung der IVA auf Ferienwohnungen von 10 % auf 21 % im Raum, ebenso wie eine mögliche generelle IVA-Pflicht auf alle Kurzzeitvermietungen bis 30 Nächte ab Juli 2028. Wer jetzt vermietet, sollte beide Entwicklungen im Blick behalten, ohne bereits heute nach Regeln zu handeln, die noch nicht in Kraft sind. Einen Überblick über weitere regulatorische Rahmenbedingungen bietet der Ratgeber zur Ley Vivienda Balearen.

Fazit

Ob bei deiner Ferienvermietung in Spanien Umsatzsteuer anfällt, entscheidet sich an der Art der erbrachten Leistung, nicht an der Größe deines Betriebs. Auf den Balearen bleibt reine Wohnraumüberlassung umsatzsteuerfrei, während hotelähnliche Zusatzleistungen 10 % IVA auslösen. Auf den Kanaren gilt seit 2024 eine strengere, generelle IGIC-Pflicht von 7 %. Eine Kleinunternehmergrenze wie in Deutschland gibt es in Spanien trotz EU-Vorgabe bislang nicht – und auch die angekündigte Anhebung auf 21 % ist noch nicht Gesetz. Wer sauber zwischen IVA (Modelo 303) und Einkommensteuer (Modelo 210) unterscheidet, Fristen einhält und seine Lizenz im Blick behält, vermeidet die teuersten Fehler.

Offizielle Quellen

• Richtlinie (EU) 2020/285 des Rates zur Kleinunternehmerregelung – Umsetzungsstand Spanien und EuGH-Klage: steuerberatermallorca.com
• Orden HAC/623/2026 (Modelo 210/211/213, BOE vom 23. Juni 2026) sowie aktuelle regulatorische Entwicklungen: propertyhost.es/de/actualidad
• Verordnung VAU/1560/2025 zur Meldepflicht bei Kurzzeitvermietung (gültig ab 2.1.2026): legalium.de/touristische-vermietung-spanien
• ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – Touristische Vermietung Spanien, Umsatzsteuer (IVA/IGIC): steuerberaterspanien.com
• ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – Steuerpflichten für Immobilieneigentümer in Spanien 2026: steuerberaterspanien.com
• Mallorca Tourism Tax & Steuern für Nicht-Residenten: mallorca.com
• Ferienvermietung in Spanien – Umsatzsteuerpflicht: willipedia.plattes.net