Mieteinnahmen versteuern

Wie viel Steuer zahlst du auf Mieteinnahmen einer Ferienwohnung auf Mallorca?

Bist du in einem EU- oder EWR-Land steuerlich ansässig, zahlst du 19 % auf dein Nettoeinkommen – also auf die Mieteinnahmen nach Abzug der anrechenbaren Kosten. Lebst du steuerlich außerhalb der EU oder des EWR, etwa in der Schweiz, im Vereinigten Königreich oder den USA, zahlst du 24 % auf die volle Bruttomiete, ohne dass dir irgendein Abzug zusteht. Für die Tage, an denen die Immobilie in deinem Besitz, aber nicht vermietet war, kommt zusätzlich eine zweite, eigenständige Steuer auf ein fiktives Einkommen hinzu – mit einer eigenen Erklärung und einer eigenen Frist, die du nicht mit der Mietsteuer vermischen darfst.

Du vermietest deine Mallorca-Immobilie an Feriengäste und lebst steuerlich nicht in Spanien? Dann bist du verpflichtet, deine Mieteinnahmen über die Nichtresidentensteuer IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – die spanische Einkommensteuer für steuerlich nicht ansässige Personen) zu erklären, und zwar mit dem Formular Modelo 210 (der einheitlichen Steuererklärung für Nichtresidenten). Das gilt unabhängig davon, ob du über ein Portal wie Airbnb oder Booking.com vermietest oder privat, und es gilt auch für die Tage, an denen die Wohnung leer steht. Was sich unterscheidet, ist dein Wohnsitzland: Wer in der EU oder im EWR steuerlich ansässig ist, darf Kosten abziehen und zahlt den niedrigeren Satz auf das Nettoergebnis; wer außerhalb lebt, zahlt den höheren Satz auf die volle Bruttomiete. Mit dem Rechner unten trägst du deine Zahlen ein und siehst sofort, was dich das Steuerjahr kostet – inklusive der oft übersehenen zweiten Erklärung für die nicht vermieteten Tage.

So wird gerechnet

Ausgangspunkt ist die Bruttoeinnahme: alles, was dir der Mieter zahlt, ohne die spanische Umsatzsteuer und ohne die Reduktionen, die spanische Vermieter aus der regulären Einkommensteuer kennen – die stehen Nichtresidenten nicht zu, auch nicht bei Wohnraumvermietung.

Ab hier trennen sich die Wege. Bist du in der EU oder im EWR steuerlich ansässig, darfst du Kosten abziehen, die in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Lebst du steuerlich in einem Drittstaat, entfällt jeder Abzug vollständig, und die Steuer wird auf die volle Bruttoeinnahme berechnet.

Für EU/EWR-Vermieter unterscheidet der Rechner zwei Kostengruppen:

• Zeitanteilig: Kosten, die ganzjährig anfallen – etwa die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, die spanische Grundsteuer, die zusätzlich zur IRNR ans Rathaus geht), Versicherung, Gemeinschaftskosten, Zinsen, Instandhaltung und Abschreibung – rechnet der Rechner nur anteilig auf die tatsächlich vermieteten Tage um.
• Voll abziehbar: Kosten, die ausschließlich durch die Vermietung entstehen – Reinigung, Wäsche, Portalprovision, Verwaltung –, zählen in voller Höhe.

Wichtig: Diese Aufteilung ist eine Auslegung des Gesetzeswortlauts, keine amtlich vorgeschriebene Formel. Im Zweifel musst du belegen können, dass zwischen den Kosten und der Vermietung tatsächlich ein unmittelbarer wirtschaftlicher Zusammenhang besteht.

Zinsen und Reparaturkosten sind zusätzlich gedeckelt: Zusammen dürfen sie die Bruttomieteinnahmen der Immobilie in diesem Steuerjahr nicht übersteigen. Was darüber hinausgeht, kannst du nicht sofort, aber in den vier folgenden Steuerjahren geltend machen.

Die Abschreibung berechnet der Rechner mit einem festen Satz (3 %) auf den höheren Wert aus deinem gezahlten Anschaffungspreis oder dem valor catastral (Katasterwert – der amtliche, auf dem IBI-Bescheid ausgewiesene Grundstückswert) – jeweils ohne den Bodenanteil, denn Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Kennst du den valor de la construcción (Gebäudeanteil des Katasterwerts, also der Wert ohne das Grundstück) nicht genau, teilt der Rechner deinen Anschaffungspreis im Verhältnis von Grundstücks- und Gebäudeanteil des Katasterwerts auf. In den Anschaffungspreis gehören auch Kaufnebenkosten und wertsteigernde Investitionen, aber nicht die Zinsen. Was der Rechner nicht zeigt: die separate Abschreibung für mitvermietetes Mobiliar, die dir zusätzlich zusteht – dein Ergebnis fällt insoweit tendenziell etwas zu hoch aus.

Am Ende steht die rendimiento neto (Nettomieteinkunft – die Bruttoeinnahme abzüglich aller anrechenbaren Kosten), auf die der jeweilige Satz angewendet wird. Parallel dazu berechnet der Rechner für die nicht vermieteten Tage die imputación de rentas, auch renta imputada genannt (das fiktive Einkommen, das der spanische Fiskus für den bloßen Besitz einer Immobilie unterstellt), ebenfalls auf Basis des Katasterwerts. Beide Ergebnisse zeigt dir der Rechner getrennt, denn es handelt sich um zwei eigenständige Steuererklärungen mit unterschiedlichen Fristen.

Sonderfälle

Kurzzeitvermietung über Portale und die ETV-Lizenz

Steuerlich macht es keinen Unterschied, ob du langfristig oder kurzfristig über Airbnb, Booking.com oder ähnliche Portale vermietest: Die IRNR-Pflicht, das Formular und die Berechnung bleiben gleich. Zusätzlich brauchst du auf den Balearen für die touristische Vermietung eine ETV-Lizenz (Estancias Turísticas en Viviendas – die balearische Genehmigung für Ferienvermietung); ohne sie drohen empfindliche Bußgelder, unabhängig von der Steuerfrage. Die Agencia Tributaria (die spanische staatliche Steuerbehörde) gleicht außerdem zunehmend die Daten der Vermietungsportale mit den eingereichten Steuererklärungen ab. Mehr dazu: ETV-Lizenz Mallorca.

Brexit: UK-Eigentümer zahlen wie jeder Drittstaat

Seit dem Austritt des Vereinigten Königreichs aus der EU gelten britische Staatsangehörige steuerlich als Nicht-EU-Ansässige. Wer früher mit dem niedrigeren Satz und Kostenabzug gerechnet hat, zahlt seither den höheren Satz auf die Bruttomiete – ganz ohne Absetzbarkeit. Das gilt unabhängig davon, seit wann die Immobilie im Besitz ist.

Hotelähnliche Leistungen: der Sprung zur Betriebsstätte

Reinigung und Wäschewechsel bei An- und Abreise ändern nichts an der einfachen IRNR-Pflicht. Bietest du deinen Gästen aber während des Aufenthalts hotelähnliche Leistungen – Zwischenreinigung, Rezeption, Verpflegung, Gepäckdienst, auch wenn du sie extern einkaufst – oder beschäftigst du eine Vollzeitkraft für die Vermietung, entsteht daraus eine establecimiento permanente (Betriebsstätte). Dann gelten eine andere Bemessungsgrundlage, ein anderer Satz und andere Erklärungspflichten; der Rechner auf dieser Seite ist für diesen Fall nicht gedacht.

Miteigentum mit unterschiedlicher Ansässigkeit

Gehört die Immobilie mehreren Personen, erklärt jeder Miteigentümer seinen Anteil einzeln – auch steuerlich. Sind nicht alle Miteigentümer im selben Land ansässig, kann es sein, dass ein Miteigentümer Kosten abziehen darf und ein anderer nicht, obwohl es sich um dieselbe Immobilie handelt.

Kauf oder Verkauf während des Steuerjahres

Hast du die Immobilie unterjährig gekauft oder verkauft, zählt für die Bemessung nur der Zeitraum, in dem sie dir tatsächlich gehört hat – sowohl für die Mieteinnahmen als auch für die anteilige imputación an den nicht vermieteten Tagen deines Eigentumszeitraums.

Umsatzsteuer und Ecotasa

Reine Ferienvermietung ohne hotelähnliche Leistungen ist von der spanischen Umsatzsteuer befreit. Die Ecotasa (die balearische Aufenthaltssteuer, die Gäste pro Übernachtung zahlen) ist keine Einkommensteuer und gehört nicht zur IRNR-Bemessungsgrundlage – du ziehst sie von deinen Gästen nur ein und führst sie an die Verwaltung ab, ohne dass sie deine Mieteinnahmen erhöht oder mindert.

Wer für diesen Rechner nicht gedacht ist

Der Rechner richtet sich an natürliche Personen; vermietest du über eine spanische oder ausländische Gesellschaft, gelten andere Kostenregeln. Er unterstellt außerdem private Gäste ohne Steuereinbehalt – vermietest du gewerblich an ein Unternehmen, das ordnungsgemäß Steuern einbehält, ändert sich deine Erklärungspflicht. Und er zeigt ausschließlich die spanische Steuer, bevor dein Wohnsitzstaat sie gegebenenfalls auf deine dortige Steuer anrechnet.

Fristen und Formulare

Für Mieteinnahmen gilt inzwischen die agrupación anual (die jährliche Zusammenfassung aller Mieterträge eines Steuerjahres in einer einzigen Erklärung, statt vier einzelner Quartalserklärungen). Innerhalb dieser Jahreserklärung hängt die genaue Frist von deinem Steuerjahr und deinem Ergebnis ab:

• Für die Steuerjahre 2024 und 2025 endet die Frist in den ersten zwanzig Kalendertagen des Januar des Folgejahres.
• Ab dem Steuerjahr 2026 verschiebt sich die Frist auf die ersten zwanzig Kalendertage des April des Folgejahres.
• Ergibt deine Erklärung keine Zahllast, weil die Kosten die Einnahmen übersteigen, bleibt es – auch ab 2026 – bei den ersten zwanzig Kalendertagen des Januar. Wer in einem Verlustjahr auf den April wartet, gibt zu spät ab.

Die Erklärung für das fiktive Einkommen der nicht vermieteten Tage folgt einem eigenen Kalender: Bis zum Steuerjahr 2025 hattest du dafür das ganze Folgejahr Zeit, ab dem Steuerjahr 2026 beginnt das Fenster am 1. April und endet am 31. Dezember des Folgejahres. Beide Erklärungen sind eigenständige Modelo-210-Formulare mit eigenen Fristen – du kannst sie nicht zusammenlegen, und der Rechner oben zeigt dir beide Zeitfenster getrennt an.

Achtung: Die Agencia Tributaria schickt dir keine automatische Erinnerung. Die Abgabepflicht liegt vollständig bei dir – für beide Erklärungen.

Rechtsgrundlage und Stand

Die Berechnung stützt sich auf das spanische Nichtresidentensteuergesetz (Real Decreto Legislativo 5/2004, Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes – TRLIRNR), insbesondere Art. 24 (Bemessungsgrundlage und Kostenabzug) und Art. 25 (Steuersätze). Für die abziehbaren Kosten und die Abschreibung gelten ergänzend das spanische Einkommensteuergesetz (Ley 35/2006, Art. 23) und seine Durchführungsverordnung (Real Decreto 439/2007, Art. 14). Die Fristen ergeben sich aus der Orden EHA/3316/2010, Art. 5, in ihrer jeweils aktuellen, konsolidierten Fassung.

Amtliche Quellen zum Nachlesen:

• Agencia Tributaria (AEAT) – Online-Portal für das Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Informationsseite zur Nichtresidentensteuer: agenciatributaria.es
• Real Decreto Legislativo 5/2004 – Texto refundido Ley IRNR (BOE): boe.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – zuständig für balearische Steuern (IBI, ITP etc.): atib.es
• Consell de Mallorca – Informationen zur ETV-Lizenz (Ferienvermietung): conselldemallorca.net

Diese Seite wird bei Gesetzesänderungen aktualisiert; der Rechner selbst zieht die jeweils zum Steuerjahr gültigen Sätze automatisch aus einem gepflegten Register.

Das Modelo 210: Schritt für Schritt

Das Modelo 210 ist das einzige offizielle Formular für die IRNR. Du kannst es direkt über das Online-Portal der Agencia Tributaria ausfüllen und einreichen – ein spanisches Digitalzertifikat erleichtert den Prozess, ist aber nicht zwingend (du kannst auch über einen bevollmächtigten Steuerberater abgeben).

Was du brauchst:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero – die steuerliche Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien)
• Katasterwert der Immobilie (auf dem IBI-Bescheid)
• Nachweise über Mieteinnahmen (Kontoauszüge, Mietverträge)
• Belege für abzugsfähige Kosten (nur EU/EWR)
• IBAN für eine eventuelle Steuerrückzahlung

Ablauf:

1. Mieteinnahmen für das Steuerjahr addieren
2. Abzugsfähige Kosten anteilig berechnen (nur EU/EWR)
3. Netto- oder Bruttobemessungsgrundlage ermitteln
4. Steuersatz anwenden (19 % oder 24 %)
5. Modelo 210 online ausfüllen (AEAT-Portal: sede.agenciatributaria.gob.es)
6. Formular einreichen und Steuer überweisen

Achtung: Du bekommst von der Agencia Tributaria keine automatische Erinnerung. Die Abgabepflicht liegt vollständig bei dir.

Fiktives Einkommen bei Eigennutzung: Auch ohne Miete steuerpflichtig

Ein häufiges Missverständnis: Wer seine Mallorca-Immobilie nicht vermietet, muss trotzdem eine IRNR-Erklärung abgeben – auf ein fiktives Einkommen (die imputación de rentas bzw. renta imputada), das auf Basis des Katasterwerts berechnet wird.

Die Logik dahinter: Spanien besteuert den wirtschaftlichen Vorteil des Besitzes einer Zweitimmobilie, selbst wenn du keine Einnahmen erzielst.

Da dieser Ratgeber Mieteinnahmen als Schwerpunkt hat: Wer im selben Jahr teils vermietet, teils selbst nutzt, muss beide Tatbestände getrennt erklären – für die Vermietungstage die tatsächliche Mieteinkunft, für die restlichen Tage die Renta Imputada. Der Rechner oben berechnet beide Beträge in einem Durchgang.

Häufigste Fehler und wie du sie vermeidest

1. Abgabe vergessen

Die Agencia Tributaria schickt keine Erinnerung. Und die Frist ist komplizierter, als viele denken: Je nach Steuerjahr und Ergebnis liegt sie im Januar oder erst im April des Folgejahres (Details im Abschnitt „Fristen und Formulare" oben). Wer sich auf ein pauschales Datum verlässt, riskiert automatische Zuschläge.

2. Als Nicht-EU-Ansässiger Kosten abziehen wollen

Schweizer, Briten und andere Nicht-EU-Ansässige dürfen keinerlei Kosten geltend machen. Falsche Abzüge führen zu Nachforderungen und Bußgeldern.

3. Kurzzeitvermietung nicht deklarieren

Airbnb und Booking.com übermitteln Daten an die spanischen Steuerbehörden. Wer nicht deklariert, wird mit hoher Wahrscheinlichkeit entdeckt.

4. Katasterwert nicht kennen

Für die Renta Imputada brauchst du den Katasterwert. Er steht auf dem jährlichen IBI-Bescheid. Ohne ihn kannst du die Erklärung nicht korrekt ausfüllen.

5. IBI und IRNR verwechseln

IBI (an die Gemeinde) und IRNR (an die Agencia Tributaria) sind zwei verschiedene Steuern. Beide müssen bezahlt werden.

6. NIE fehlt

Ohne NIE kann kein Modelo 210 eingereicht werden.

7. Brexit-Status ignorieren

Viele britische Eigentümer rechnen noch immer mit dem günstigeren EU-Satz und Kostenabzug. Seit dem Brexit gilt für sie der höhere Satz auf die Bruttomiete, ohne jede Absetzbarkeit.

Was kommt danach? Weitere Steuerpflichten im Blick behalten

Das Modelo 210 für Mieteinnahmen ist oft nur eine von mehreren steuerlichen Verpflichtungen:

Wer überlegt, statt als Privatperson über eine spanische Gesellschaft (SL) zu vermieten, sollte das Thema vorher steuerlich durchrechnen: Immobilie per SL kaufen. Einen Überblick über alle Themen rund ums Vermieten auf Mallorca findest du im Vermieten-Ratgeber.

Checkliste: Modelo 210 für Vermieter

Vor der Abgabe solltest du folgende Punkte abhaken:

• NIE liegt vor und ist aktuell gültig
• Mieteinnahmen des Steuerjahres vollständig dokumentiert (Kontoauszüge, Verträge)
• Ansässigkeitsstatus geprüft (EU/EWR oder Nicht-EU/UK?)
• Abzugsfähige Kosten belegt und anteilig berechnet (nur EU/EWR)
• Katasterwert aus aktuellem IBI-Bescheid entnommen
• Vermietungstage vs. Eigennutzungstage aufgeteilt
• Steuersatz mit dem Rechner ermittelt
• Fristfenster für dein Steuerjahr und Ergebnis geprüft (Januar oder April?)
• Modelo 210 fristgerecht eingereicht
• Steuer überwiesen oder Lastschriftmandat erteilt
• ETV-Lizenz vorhanden (bei touristischer Kurzzeitvermietung)
• IBI separat bezahlt