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IVA en el alquiler vacacional en España: ¿Cuándo se aplica el IVA?

Responsable del contenido: Frank Menze

Muchos propietarios que alquilan su vivienda vacacional en Mallorca a través de Airbnb o Booking dan por hecho que el IVA no les afecta, ya que "solo" se trata de una vivienda vacacional, no de un hotel. Esto es un error de bulto con consecuencias caras. Que el IVA se aplique al alquiler vacacional en España no depende del tamaño de la vivienda, sino de qué servicios prestas durante la estancia de tus huéspedes y en qué región de España se encuentra tu inmueble. En esta guía descubrirás cuándo se aplica la obligación de IVA en las Balearen, por qué las Islas Canarias tienen un sistema propio, qué plazos rigen para la declaración y qué reformas ya se vislumbran en el horizonte, pero que (a fecha de 2026) todavía no han entrado en vigor.

IVA en el alquiler vacacional en España: cuándo se debe pagar el IVA

¿No estás seguro de si tu alquiler vacacional está sujeto a IVA?

La regla básica: cuándo se aplica el IVA en el alquiler vacacional

El factor decisivo no es la plataforma de alquiler, sino el tipo de prestación. La mera cesión de la vivienda —entregas las llaves, el huésped se aloja, cambias la ropa de cama entre reservas y limpias la vivienda— se considera fiscalmente similar a un alquiler de larga duración y, por norma general, está exenta de IVA. Sin embargo, en cuanto prestes servicios adicionales durante la estancia que sean típicos del sector hotelero, el alquiler se convierte en una prestación de servicios sujeta a IVA.

Se consideran "servicios accesorios propios del sector hotelero", entre otros, los siguientes:

  • Servicio de recepción o conserjería
  • Limpieza de la vivienda durante la estancia en curso (no solo en el cambio de huéspedes)
  • Servicio de lavandería durante la estancia
  • Manutención, p. ej. servicio de desayuno

Aviso: Si faltan por completo estos servicios adicionales, el alquiler vacacional permanece exento de IVA, independientemente de si alquilas a través de Airbnb, Booking.com o de forma directa.

Característica Exento de IVA Sujeto a IVA
Limpieza solo entre dos reservas también durante la estancia
Recepción/conserjería no sí
Servicio de lavandería no durante la estancia
Manutención no p. ej. desayuno
Comparable con Alquiler de larga duración Establecimiento hotelero/de alojamiento

La normativa balear en detalle

En Mallorca y el resto de las Islas Baleares rige lo siguiente: el alquiler turístico privado está sujeto a autorización (licencia ETV) y pasa a estar sujeto al IVA en cuanto se prestan servicios complementarios propios del sector hotelero. Sin dichos servicios adicionales, el alquiler queda exento de IVA, a pesar de la obligación de licencia. Cuando el IVA es exigible, actualmente (a fecha de 2026) se aplica un tipo del 10 % sobre el servicio de alojamiento turístico.

Tipo de alquiler Obligación de licencia Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Alquiler permanente de larga duración (vivienda) no exento de IVA
Alquiler turístico sin servicios adicionales licencia ETV necesaria exento de IVA
Alquiler turístico con servicios complementarios propios del sector hotelero licencia ETV necesaria 10 % de IVA
Compra + cesión a un operador hotelero (uso comercial de larga duración, con frecuencia unos 20 años) regulado contractualmente sujeto a IVA
Explotación de hostal / turismo rural forma de licencia propia por lo general sujeto a IVA

Quien no esté seguro de si su propia licencia es transferible o válida encontrará más información en la guía sobre Transferir la licencia ETV.

Caso especial de las Islas Canarias: IGIC en lugar de IVA

Importante para quienes, además de en Mallorca, también alquilan inmuebles en Tenerife, Gran Canaria o Fuerteventura: allí no se aplica el IVA español, sino el IGIC canario (Impuesto General Indirecto Canario), con un tipo general del 7 %. Desde el 1 de enero de 2024 rige además una normativa especial más estricta: el alquiler turístico de inmuebles propiedad de no residentes fiscales está desde entonces sujeto generalmente al IGIC, sin que el régimen de pequeño empresario resulte ya de aplicación. Esto significa que, por cada 100 € de ingresos por alquiler, se añaden 7 € de IGIC, que deben liquidarse trimestralmente ante la Agencia Tributaria Canaria. A cambio, es posible deducir el IVA soportado en los gastos (p. ej. facturas de Booking).

Región Tipo de impuesto Tipo general Particularidad
Baleares IVA 10 % en prestaciones accesorias, en caso contrario exento regla clásica de prestaciones accesorias hotelera
España peninsular IVA 10 % en prestaciones accesorias, en caso contrario exento misma regla básica que Baleares
Islas Canarias IGIC 7 % con carácter general desde el 1.1.2024 sin exención de pequeño empresario para no residentes

Delimitación frente al alquiler comercial (local comercial, superficie industrial)

No debes confundir el alquiler vacacional con el alquiler comercial de locales de negocio: aquí rigen otros tipos y obligaciones de declaración. Si, por ejemplo, alquilas un local comercial en Mallorca a una empresa española, desde el 1 de enero de 2023, como arrendador no residente registrado, debes repercutir y liquidar tú mismo el 21 % de IVA. Hasta finales de 2022 se aplicaba todavía la inversión del sujeto pasivo al inquilino.

Atención: En el alquiler comercial a una empresa española, además de la declaración trimestral del IVA, hay que presentar una declaración anual en enero y, si los ingresos por alquiler superan los 3.006 € anuales, la declaración informativa Modelo 347 en enero/febrero del año siguiente.

Por qué (todavía) no existe el régimen de pequeño empresario

La directiva de la UE (EU) 2020/285 preveía que los microempresarios con una facturación anual inferior a 85.000 € pudieran quedar exentos de la obligación del IVA en toda la UE a partir del 1 de enero de 2025, de forma similar al modelo alemán de pequeño empresario. España no ha transpuesto hasta la fecha esta directiva, incumpliendo así el plazo fijado por la UE. Por ello, la Comisión Europea ha demandado formalmente a España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Para ti como arrendador esto significa en concreto: independientemente de lo bajos que sean tus ingresos por alquiler, en cuanto exista, en principio, obligación de IVA (por ejemplo, debido a prestaciones accesorias), debes seguir repercutiendo el IVA en factura y liquidarlo trimestralmente mediante el Modelo 303. Actualmente no existe en España un umbral mínimo de minimis.

Hito Contenido Estado (2026)
1.1.2025 Exención de pequeño empresario en toda la UE hasta 85.000 € de facturación anual no transpuesta por España
en curso Demanda de la Comisión Europea contra España ante el TJUE pendiente
como pronto en 2027 posible entrada en vigor tras presión política no seguro
realista en 2028 entrada en vigor con nuevo retraso en el Parlamento fecha probable

Reforma prevista: ¿llega la subida al 21 % de IVA?

A finales de junio de 2026, el Gobierno español anunció un Real Decreto-ley que preveía, entre otras cosas, una subida del IVA sobre las viviendas de uso turístico del 10 % al 21 %, vinculada a nuevas normas de protección de inquilinos para contratos de temporada. Sin embargo, el Consejo de Ministros retiró el decreto del orden del día por falta de mayorías políticas (Podemos rechazó la reforma de suelo subyacente, y Junts exigió mejoras en los incentivos para propietarios). Se anunció una posible reincorporación al orden del día en el primer Consejo de Ministros de septiembre.

Nota: A fecha de 2026 no existe ningún texto publicado en el BOE sobre esta subida. Incluso tras su aprobación, el Congreso tendría que confirmar dicho Decreto-ley en un plazo de 30 días, algo que ya fracasó en un intento anterior (RD-ley 8/2026) en abril.

Independientemente de esto, existe otro enfoque de reforma, más alejado en el tiempo: según los planes actuales, España aplicaría IVA a partir del 1 de julio de 2028 a todos los alquileres turísticos de corta duración de hasta 30 noches, independientemente de si se prestan servicios adicionales. Tampoco esto es todavía derecho vigente, sino un proyecto anunciado.

Fecha Cambio previsto Estado
anunciado para julio de 2026 Subida del IVA en viviendas turísticas del 10 % al 21 % no publicado en el BOE, aplazado
1 de julio de 2028 (previsión) IVA sobre todos los alquileres de corta duración de hasta 30 noches todavía no es ley
2027/2028 (previsión) Exención para pequeños empresarios hasta 85.000 € depende del plazo de la UE

Modelo 303: alta y plazos

Si existe obligación de IVA, debes darte de alta en España como persona no residente sujeta al impuesto sobre el valor añadido y presentar trimestralmente el Modelo 303.

  1. Solicitar el registro fiscal en España (se requiere NIE/NIF)
  2. Emitir facturas con IVA desglosado a los huéspedes o a las plataformas de intermediación
  3. Presentar la declaración trimestral mediante el Modelo 303
  4. Presentar además la declaración anual en enero
  5. Si los ingresos por alquiler superan los 3.006 € anuales: Modelo 347 en enero/febrero del año siguiente
Periodo Plazo de presentación del Modelo 303
1.er trimestre (ene–mar) 20 de abril
2.º trimestre (abr–jun) 20 de julio
3.er trimestre (jul–sep) 20 de octubre
4.º trimestre (oct–dic) + declaración anual 31 de enero

IVA frente a impuesto sobre la renta (IRPF/IRNR): no confundir

Un malentendido habitual: el IVA y el impuesto sobre la renta de los ingresos por alquiler son dos impuestos separados con formularios distintos. El IVA afecta al servicio en sí (Modelo 303), mientras que el impuesto sobre la renta del rendimiento obtenido se declara mediante el Modelo 210 (IRNR para no residentes). Con la Orden HAC/623/2026 (publicada en el BOE del 23 de junio de 2026) se han adaptado los formularios Modelo 210, 211 y 213: los gastos deducibles deberán desglosarse en adelante por cada inmueble por separado, y para los ingresos por alquiler se aplica un nuevo plazo de pago del 1 al 20 de abril del año siguiente, ya vigente para los ingresos de 2026.

Encontrarás más detalles sobre el impuesto sobre la renta de los ingresos por alquiler como no residente en la guía Tributar los ingresos por alquiler como no residente.

Multas y riesgos de cumplimiento

Además de la mera cuestión del IVA, la falta de declaración o una declaración incorrecta del alquiler turístico conllevan sanciones considerables. Sin una licencia válida de alquiler turístico se pueden imponer multas de hasta 30.000 €. El Gobierno balear ha creado además la llamada Mesa del Intrusismo: multas diarias de 500 a 5.000 € mientras una oferta ilegal permanezca activa tras el requerimiento de la administración, con traslado a la Fiscalía tras dos requerimientos ignorados. Quien reconvierta su oferta en alquiler asequible puede obtener una reducción de hasta el 80 % en las multas.

Infracción Sanción
Alquiler turístico sin licencia Multa de hasta 30.000 €
La oferta ilegal permanece activa tras el requerimiento (Baleares) Multa coercitiva de 500–5.000 €/día
Dos requerimientos ignorados Traslado a la Fiscalía
Conversión en alquiler asequible reducción de hasta el 80 % posible

Desde el 2 de enero de 2026 rige además la Orden VAU/1560/2025, que obliga a los arrendadores de alquileres de corta duración a comunicar con carácter informativo los datos de las reservas al Registro de la Propiedad. Más información sobre los requisitos formales en la guía sobre Subarriendo en España.

Errores más frecuentes

  • Se considera de forma generalizada que el alquiler vacacional está exento de IVA, aunque durante la estancia se ofrezca limpieza o desayuno
  • La norma balear se confunde con la norma canaria del IGIC
  • Se asume que ya existe un límite de 85.000 € para pequeños empresarios como en Alemania
  • Los anuncios sobre la reforma del 21 % se tratan como derecho ya vigente
  • El IVA (Modelo 303) y el IRPF (Modelo 210) se mezclan
  • La falta de licencia ETV se subestima, aunque las multas pueden llegar hasta 30.000 €

Lista de comprobación para propietarios que alquilan

  1. Comprobar si durante la estancia de los huéspedes se prestan servicios adicionales propios del sector hotelero
  2. Aclarar la asignación regional: Baleares/península (IVA) o Canarias (IGIC)
  3. En caso de obligación de IVA: tramitar el registro fiscal en España
  4. Anotar en el calendario los plazos del Modelo 303 (20/4, 20/7, 20/10, 31/1)
  5. Comprobar por separado los plazos del Modelo 210 para el IRPF
  6. Controlar la licencia ETV y las obligaciones de comunicación (VAU/1560/2025)
  7. Seguir de cerca la evolución de la reforma del 21 % y del régimen de pequeños empresarios

Para la gestión continua de estas obligaciones suele merecer la pena contar con una gestoría/administración de fincas para inmuebles vacacionales.

¿Qué viene después?

El panorama fiscal para los arrendadores de viviendas vacacionales en España sigue en movimiento en 2026: la demanda del TJUE contra España podría dar lugar, como muy pronto en 2027 y de forma más realista en 2028, a una exención para pequeños empresarios. En paralelo, sigue sobre la mesa la políticamente controvertida subida del IVA en los alquileres vacacionales del 10 % al 21 %, así como una posible obligación general de IVA para todos los alquileres de corta duración de hasta 30 noches a partir de julio de 2028. Quien alquile actualmente debería seguir de cerca ambas evoluciones, sin actuar todavía conforme a normas que aún no están en vigor. La guía sobre la Ley Vivienda Balearen.

Conclusión

Que en tu alquiler vacacional en España se aplique el IVA depende del tipo de servicio prestado, no del tamaño de tu negocio. En las Balears, la mera cesión de vivienda sigue estando exenta de IVA, mientras que los servicios adicionales de tipo hotelero generan un 10 % de IVA. En Canarias rige desde 2024 una obligación general de IGIC más estricta, del 7 %. En España no existe, pese a la normativa de la UE, un límite para pequeños empresarios como en Alemania, y la anunciada subida al 21 % tampoco es todavía ley. Quien distinga correctamente entre IVA (Modelo 303) e IRPF (Modelo 210), cumpla los plazos y controle su licencia, evitará los errores más costosos.

Fuentes oficiales

¿Debo pagar IVA como pequeño empresario por el alquiler vacacional en España?
Sí. España no ha implementado hasta ahora el régimen de pequeñas empresas de la UE (umbral de facturación de 85.000 € según la Directiva 2020/285); por ello, la Comisión Europea ha presentado una demanda ante el TJUE. Hasta que se implemente, no existe ningún umbral mínimo exento.
¿Cuándo exactamente se devenga el IVA en el alquiler vacacional en Mallorca?
En cuanto durante la estancia se presten servicios complementarios propios del sector hotelero, como recepción, limpieza durante la estancia, servicio de lavandería o manutención. Sin este tipo de servicios, el alquiler permanece exento de IVA.
¿Se aplica en las Islas Canarias una norma diferente a la de Mallorca?
Sí. Desde el 1 de enero de 2024, el alquiler turístico por parte de no residentes fiscales en Canarias está sujeto de forma general al IGIC del 7 %, independientemente de los servicios adicionales, y sin excepción para pequeños empresarios.
¿Se producirá el aumento del IVA del 10 % al 21 % en las viviendas vacacionales?
Dicho aumento se anunció para un Real Decreto-ley en julio de 2026, pero, a fecha de 2026, no se ha publicado en el BOE y el Consejo de Ministros lo ha aplazado.
¿Qué formulario debo presentar para el IVA?
Si existe obligación de IVA, hay que presentar trimestralmente el Modelo 303 (plazos 20.4, 20.7, 20.10, 31.1), además de una declaración anual en enero, así como, en caso de ingresos por alquiler superiores a 3.006 € anuales, el Modelo 347.
¿Qué consecuencias tiene no disponer de una licencia de alquiler turístico válida?
Multas de hasta 30.000 €. En las Baleares, además, se añaden multas coercitivas de entre 500 y 5.000 € por día mientras una oferta ilegal permanezca activa tras el requerimiento de la administración.
¿Es el IVA lo mismo que el impuesto sobre la renta por los ingresos del alquiler?
No. El IVA (Modelo 303) grava el servicio prestado, mientras que el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, Modelo 210) grava el rendimiento obtenido; desde la Orden HAC/623/2026 se aplican para ello nuevos plazos y obligaciones formales.
¿Debo registrarme como no residente en España a efectos del IVA?
Sí, en cuanto exista, en principio, obligación de IVA, por ejemplo por servicios complementarios de tipo hotelero o por un alquiler de carácter empresarial a una empresa española, es necesario darse de alta fiscalmente en España.