IVA del alquiler vacacional en España: ¿cuándo se aplica?
Muchos propietarios que alquilan su apartamento vacacional en Mallorca a través de Airbnb o Booking creen que el IVA no les afecta: al fin y al cabo, es «solo» un apartamento vacacional, no un hotel. Es un error que puede salir caro. Que el alquiler vacacional en España esté sujeto a IVA no depende del tamaño del apartamento, sino de los servicios que prestes durante la estancia de tus huéspedes y de la región de España en la que se encuentre tu inmueble. En esta guía descubrirás cuándo se aplica el IVA en Balearen, qué plazos hay para presentar las declaraciones y qué reformas se perfilan, aunque (a fecha de 2026) todavía no han entrado en vigor.
La regla básica: cuándo se aplica el IVA al alquiler vacacional
El factor decisivo no es la plataforma de alquiler, sino el tipo de servicio. La mera cesión de la vivienda —entregas las llaves, el huésped se aloja y, entre dos reservas, cambias la ropa de cama y limpias el apartamento— recibe un tratamiento fiscal similar al del alquiler de larga duración y, por regla general, está exenta de IVA. Sin embargo, en cuanto prestas durante la estancia servicios adicionales propios del sector hotelero, el alquiler pasa a ser un servicio sujeto a IVA.
Entre estos «servicios complementarios propios del sector hotelero» se encuentran, entre otros:
- Servicio de recepción o atención a los huéspedes
- Limpieza del apartamento durante la estancia (no solo entre huéspedes)
- Servicio de lavandería durante la estancia
- Servicio de comidas, por ejemplo, desayuno
Nota: Si no se presta ninguno de estos servicios adicionales, el alquiler vacacional sigue exento de IVA, tanto si alquilas a través de Airbnb o Booking.com como si lo haces directamente.
| Característica | Exento de IVA | Sujeto a IVA |
|---|---|---|
| Limpieza | solo entre dos reservas | también durante la estancia |
| Recepción o atención a los huéspedes | no | sí |
| Servicio de lavandería | no | durante la estancia |
| Servicio de comidas | no | por ejemplo, desayuno |
| Comparable al | alquiler de larga duración | Establecimiento hotelero o de alojamiento |
La normativa de Baleares en detalle
En Mallorca y el resto de Baleares, el alquiler turístico privado requiere autorización (licencia ETV) y queda sujeto al IVA en cuanto se prestan servicios complementarios propios del sector hotelero. Sin esos servicios adicionales, el alquiler sigue estando exento de IVA, aunque sea obligatorio disponer de licencia. Si corresponde aplicar el IVA, el tipo actual (a fecha de 2026) es del 10 % para el servicio de alojamiento turístico.
| Tipo de alquiler | Licencia obligatoria | Impuesto sobre el valor añadido (IVA) |
|---|---|---|
| Alquiler residencial de larga duración | no | exento de IVA |
| Alquiler turístico sin servicios adicionales | se necesita licencia ETV | exento de IVA |
| Alquiler turístico con servicios complementarios propios del sector hotelero | se necesita licencia ETV | 10 % de IVA |
| Compra + cesión al operador hotelero (uso comercial a largo plazo, a menudo durante unos 20 años) | regulado por contrato | sujeto al IVA |
| Explotación de un hostal / turismo rural | modalidad de licencia propia | por lo general, sujeto al IVA |
Quien no tenga claro si su licencia es válida o puede transmitirse encontrará más información en la guía sobre cómo transmitir la licencia ETV.
Distinción: En las islas Canarias se aplica, en lugar del IVA, un impuesto indirecto propio (IGIC) con sus propias normas. No afecta a una vivienda vacacional en Mallorca; allí se aplica exclusivamente el IVA.
| Región | Tipo de impuesto | Tipo general | Particularidad |
|---|---|---|---|
| Balearen | IVA | 10 % si se prestan servicios complementarios; en caso contrario, exento | regla habitual aplicable a los servicios complementarios de tipo hotelero |
| España peninsular | IVA | 10 % si se prestan servicios complementarios; en caso contrario, exento | misma regla general que en Balearen |
Diferencia respecto al alquiler de locales comerciales y otros inmuebles para actividades económicas
No debes confundir el alquiler vacacional con el alquiler de locales de negocio: en este caso se aplican otros tipos impositivos y obligaciones de declaración. Si, por ejemplo, alquilas un local comercial en Mallorca a una empresa española y figuras como arrendador no residente, desde el 1 de enero de 2023 debes repercutir e ingresar tú mismo el 21 % de IVA. Hasta finales de 2022, se aplicaba la inversión del sujeto pasivo y el IVA recaía sobre el arrendatario.
Atención: Si alquilas un local de negocio a una empresa española, además de las declaraciones trimestrales de IVA, debes presentar una declaración anual en enero y, si los ingresos por alquiler superan los 3.006 € anuales, la declaración informativa Modelo 347 en enero/febrero del año siguiente.
Por qué (todavía) no existe un régimen para pequeños empresarios
La Directiva (UE) 2020/285 preveía que, a partir del 1 de enero de 2025, los pequeños empresarios con una facturación anual inferior a 85.000 € pudieran quedar exentos de IVA en toda la UE, de forma similar al régimen alemán para pequeños empresarios. España aún no ha transpuesto esta directiva y, por tanto, ha incumplido el plazo de la UE. Por ello, la Comisión Europea ha llevado formalmente a España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Para ti, como arrendador, esto significa lo siguiente: por bajos que sean tus ingresos por alquiler, si tu actividad está sujeta a IVA —por ejemplo, porque prestas servicios complementarios—, debes seguir incluyéndolo en tus facturas y declararlo trimestralmente mediante el Modelo 303. Actualmente no existe en España un umbral mínimo de exención.
| Hito | Descripción | Situación (2026) |
|---|---|---|
| 1.1.2025 | Exención para pequeños empresarios en toda la UE hasta 85.000 € de facturación anual | España no la ha aplicado |
| en curso | Demanda de la Comisión Europea contra España ante el Tribunal de Justicia de la UE | pendiente de resolución |
| no antes de 2027 | posible entrada en vigor tras la presión política | no es seguro |
| probablemente en 2028 | entrada en vigor si se producen más retrasos en el Parlamento | fecha más probable |
Reforma prevista: ¿subirá el IVA al 21 %?
A finales de junio de 2026, el Gobierno español anunció un Real Decreto-ley que, entre otras medidas, preveía subir el IVA de las viviendas vacacionales del 10 % al 21 %, junto con nuevas normas de protección de los inquilinos en los contratos de temporada. Sin embargo, el Consejo de Ministros retiró el decreto del orden del día por falta de apoyos parlamentarios (Podemos rechazó la reforma de la Ley del Suelo en la que se basaba y Junts exigió mejoras en los incentivos para los arrendadores). Se planteó volver a incluirlo en el orden del día del primer Consejo de Ministros de septiembre.
Nota: A fecha de 2026, no se ha publicado en el BOE ningún texto sobre esta subida. Incluso si se aprobara, el Congreso tendría que convalidar un Decreto-ley de este tipo en un plazo de 30 días, un trámite en el que ya fracasó un intento anterior (RD-ley 8/2026) en abril.
Por otro lado, hay otra propuesta de reforma con un horizonte más lejano: según los planes actuales, España empezaría a aplicar el IVA a todos los alquileres turísticos de corta duración de hasta 30 noches a partir del 1 de julio de 2028, con independencia de que se presten servicios complementarios. Tampoco es aún una norma vigente, sino una medida anunciada.
| Fecha | Cambio previsto | Estado |
|---|---|---|
| anunciado para julio de 2026 | Subida del IVA de las viviendas vacacionales del 10 % al 21 % | no publicado en el BOE; aplazado |
| 1 de julio de 2028 (previsión) | IVA para todos los alquileres turísticos de corta duración de hasta 30 noches | todavía no es ley |
| 2027/2028 (previsión) | Exención para pequeñas empresas hasta 85.000 € | depende del plazo de la UE |
Modelo 303: alta y plazos
Si tienes obligación de liquidar el IVA, debes darte de alta a efectos de este impuesto en España como contribuyente no residente y presentar trimestralmente el Modelo 303.
- Solicitar el alta fiscal en España (se requiere NIE/NIF)
- Emitir facturas con el IVA desglosado a los huéspedes o a las plataformas intermediarias
- Presentar la declaración trimestral mediante el Modelo 303
- Presentar también la declaración anual en enero
- Si los ingresos por alquiler superan los 3.006 € anuales: presentar el Modelo 347 en enero/febrero del año siguiente
| Período | Plazo de presentación del Modelo 303 |
|---|---|
| 1.er trimestre (ene.–mar.) | 20 de abril |
| 2.º trimestre (abr.–jun.) | 20 de julio |
| 3.er trimestre (jul–sep) | 20 de octubre |
| 4.º trimestre (oct–dic) + declaración anual | 31 de enero |
IVA frente al impuesto sobre la renta (IRPF/IRNR): no los confundas
Un malentendido frecuente: el IVA y el impuesto sobre la renta por los ingresos del alquiler son dos impuestos distintos, con formularios diferentes. El IVA grava el propio servicio (Modelo 303), mientras que los rendimientos obtenidos se declaran en el Modelo 210 (IRNR para no residentes). La Orden HAC/623/2026 (publicada en el BOE el 23 de junio de 2026) modificó los formularios Modelo 210, 211 y 213: en adelante, los gastos deducibles deberán desglosarse por cada inmueble y, para los ingresos por alquiler, se establece un nuevo plazo de pago del 1 al 20 de abril del año siguiente, aplicable ya a los ingresos de 2026.
Encontrarás más información sobre el impuesto que deben pagar los no residentes por los ingresos del alquiler en la guía Fiscalidad de los ingresos por alquiler para no residentes.
Multas y riesgos de incumplimiento
Más allá del IVA, no declarar el alquiler turístico o hacerlo incorrectamente puede acarrear sanciones considerables. Alquilar a turistas sin una licencia válida puede dar lugar, según la gravedad de la infracción, a multas de hasta 5.000 €, de 5.001 a 50.000 € o de 50.001 a 500.000 €. El Gobierno de Balearen también ha creado la denominada Mesa del Intrusismo: si un anuncio ilegal sigue activo tras un requerimiento de la Administración, se imponen multas coercitivas diarias de 500 a 5.000 €, y el caso se remite a la Fiscalía tras dos requerimientos desatendidos. Quienes destinen su inmueble al alquiler asequible pueden obtener una reducción de hasta el 80 % de las multas.
| Infracción | Sanción |
|---|---|
| Alquiler turístico sin licencia | Multa, según la gravedad, de hasta 5.000 €, de 5.001 a 50.000 € o de 50.001 a 500.000 € |
| El anuncio ilegal sigue activo tras un requerimiento (Balearen) | Multa coercitiva de 500 a 5.000 €/día |
| Dos requerimientos desatendidos | Remisión a la Fiscalía |
| Conversión en alquiler asequible | Posible reducción de hasta el 80 % |
Además, desde el 2 de enero de 2026 se aplica la Orden VAU/1560/2025, que obliga a los arrendadores de alquileres de corta duración a comunicar los datos de las reservas al Registro de la Propiedad a título informativo. Encontrarás más información sobre los requisitos formales en la guía sobre el subarriendo en España.
Errores más frecuentes
- Dar por hecho que el alquiler vacacional está exento de IVA, aunque se ofrezca limpieza durante la estancia o desayuno
- Suponer que ya existe un umbral de exención de 85.000 € para pequeños empresarios, como en Alemania
- Tratar los anuncios sobre la reforma del 21 % como si ya fueran legislación vigente
- Confundir el IVA (Modelo 303) con el impuesto sobre la renta (Modelo 210)
- Subestimar la falta de licencia ETV, pese a que las multas pueden alcanzar los 500.000 €
Lista de comprobación para arrendadores
- Comprobar si durante la estancia de los huéspedes se prestan servicios complementarios propios del sector hotelero
- Comprobar si durante la estancia se prestan servicios sujetos a IVA
- Si hay obligación de pagar IVA: tramitar el alta fiscal en España
- Anotar en el calendario los plazos del Modelo 303 (20.4/20.7/20.10/31.1)
- Comprobar por separado los plazos del Modelo 210 para el impuesto sobre la renta
- Revisar la licencia ETV y las obligaciones de comunicación (VAU/1560/2025)
- Seguir la evolución de la reforma del 21 % y del régimen para pequeñas empresas
Para la gestión habitual de estas obligaciones, a menudo merece la pena contratar una empresa de gestión de viviendas vacacionales.
¿Qué viene después?
El panorama fiscal para quienes alquilan viviendas vacacionales en España sigue cambiando en 2026: el recurso ante el TJUE contra España podría dar lugar a una exención para pequeñas empresas en 2027 como muy pronto, aunque 2028 es más realista. Al mismo tiempo, se plantea la controvertida subida del IVA de los alquileres vacacionales del 10 % al 21 %, así como una posible obligación general de aplicar IVA a todos los alquileres de corta duración de hasta 30 noches a partir de julio de 2028. Si alquilas ahora, conviene que sigas ambas novedades sin aplicar todavía normas que aún no han entrado en vigor. La guía sobre la Ley Vivienda Balearen ofrece una visión general de otros aspectos normativos.
Conclusión
Que tengas que aplicar IVA a tu alquiler vacacional en España depende del tipo de servicio que prestes, no del tamaño de tu actividad. En las islas Balearen, el mero alquiler de la vivienda sigue estando exento de IVA, mientras que los servicios adicionales similares a los de un hotel están sujetos a un IVA del 10 %. A pesar de lo dispuesto por la UE, en España todavía no existe un umbral de exención para pequeñas empresas como el de Alemania, y la anunciada subida al 21 % aún no es ley. Si distingues bien entre el IVA (Modelo 303) y el impuesto sobre la renta (Modelo 210), cumples los plazos y mantienes tu licencia al día, evitarás los errores más costosos.
Fuentes oficiales
- Directiva (EU) 2020/285 del Consejo sobre el régimen para pequeñas empresas: estado de su transposición en España y recurso ante el TJUE: steuerberatermallorca.com
- Orden HAC/623/2026 (Modelo 210/211/213, BOE del 23 de junio de 2026) y novedades normativas: propertyhost.es/de/actualidad
- Normativa VAU/1560/2025 sobre la obligación de comunicar los alquileres de corta duración (vigente desde el 2.1.2026): legalium.de/touristische-vermietung-spanien
- ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL: alquiler turístico en España e impuesto sobre el valor añadido (IVA/IGIC): steuerberaterspanien.com
- ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL: obligaciones fiscales de los propietarios de inmuebles en España en 2026: steuerberaterspanien.com
- Tasa turística de Mallorca e impuestos para no residentes: mallorca.com
- Alquiler vacacional en España – obligación de pagar IVA: willipedia.plattes.net
Esta guía ofrece una visión general de la normativa aplicable y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal para cada caso concreto. Las leyes y los plazos pueden cambiar; prevalece la información de las fuentes oficiales enlazadas.