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Ley de Costas Mallorca: zona de protección costera, Servidumbre y prohibición de construcción en el mar

Quien compra, rehabilita o construye una vivienda directamente junto al mar en Mallorca se topa inevitablemente con la Ley de Costas Mallorca – la ley de costas española. Divide todo el litoral en tres zonas de protección superpuestas y establece qué se puede construir, modificar o simplemente utilizar en ellas. Las consecuencias para los compradores son de gran alcance: una casa de vacaciones situada en la zona de protección de 100 metros no puede ampliarse de facto, las concesiones caducan y parcelas que visualmente parecen propiedad privada pertenecen jurídicamente al Estado. Esta guía te explica cómo funcionan las tres zonas de protección, qué papel desempeña el denominado Informe de Costas en la compraventa, qué comprueba el organismo competente en Palma y qué novedades políticas están moviendo el marco legal en 2025/26.

Ley de Costas Mallorca: zona costera, prohibición de construcción y derechos

¿Estás comprando una propiedad en primera o segunda línea de mar y no sabes si se encuentra en una zona Costas?

¿Qué es la Ley de Costas y por qué se aplica también a edificaciones antiguas?

La Ley de Costas es la ley estatal española núm. 22/1988, de 28 de julio de 1988, que define y protege todo el dominio público costero de España. Fue reformada en profundidad por la Ley 2/2013, de 29 de mayo de 2013 (Ley de protección y uso sostenible del litoral), así como por el Reglamento General de Costas (Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre de 2014). La ley es de aplicación en todas las regiones costeras de España, es decir, también de forma íntegra en Mallorca y las Islas Baleares.

El objetivo suena sencillo: la costa es de todos. El Estado delimita una franja litoral como bien público (Dominio Público Marítimo-Terrestre, abreviado DPMT), dentro de la cual la privatización queda excluida con carácter general. Detrás de ella se extienden servidumbres adicionales de protección y tránsito que pueden restringir considerablemente las fincas privadas, sin que ello tenga que constar necesariamente en el Registro de la Propiedad.

Atención: Las servidumbres de la Ley de Costas no tienen que estar inscritas en el Registro de la Propiedad. Una nota registral «limpia» no excluye, por tanto, las restricciones derivadas de Costas.

La ley surte efecto por su propia naturaleza jurídica de forma directa, con independencia de que exista o no un asiento registral. Quien compra un inmueble en las proximidades del litoral sin haber comprobado previamente su situación respecto a Costas puede llevarse una desagradable sorpresa: desde prohibiciones de reforma hasta reclamaciones estatales de restitución sobre superficies de parcela.

Resumen de las tres zonas de protección

La ley distingue tres zonas concéntricas que discurren desde el agua hacia el interior. No se superponen entre sí, pero se articulan de forma sucesiva.

Cuatro zonas de protección costera de la Ley de Costas en Mallorca: DPMT, Servidumbre de Protección (100 m), Servidumbre de Tránsito (6 m) y Zona de Influencia (hasta 500 m) con sus derechos de propiedad y las principales restricciones
Zona Término en español Anchura (medida estándar) Derecho de propiedad Restricción principal
1 Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT) Variable – a partir de la línea media de pleamar Bien público del Estado No es posible la propiedad privada; solo concesiones
2 Servidumbre de Protección 100 m tierra adentro desde el límite del DPMT La propiedad privada es posible Estrictas restricciones de construcción y uso
3 Servidumbre de Tránsito 6 m desde el límite del DPMT (lado mar) La propiedad privada es posible Derecho público de paso, sin posibilidad de edificación
4 Zona de Influencia Hasta 500 m desde el límite del DPMT Propiedad privada Requisitos de planificación urbanística para los municipios

La anchura del DPMT en sí no es fija: depende de la situación de la línea media de pleamar, de la extensión de dunas, acantilados y otros elementos naturales del litoral. En Mallorca, con sus formas costeras muy variadas —desde ensenadas de arena llanas hasta altos acantilados rocosos—, el DPMT puede variar considerablemente según el tramo.

Zona 1: El DPMT – Zona costera pública

El Dominio Público Marítimo-Terrestre es el núcleo de la ley. Comprende:

  • Playa, dunas, acantilados y transiciones naturales hacia tierra
  • Orilla del mar (Ribera del Mar) hasta la línea media de pleamar
  • Lagunas naturales, estuarios y humedales conectados con el mar

Esta zona es propiedad pública inalienable del Estado. No es jurídicamente posible constituir ni adquirir propiedad privada en ella. Quien desee ejercer algún uso en esta zona —como un balneario, una rampa o una infraestructura— necesita una concesión estatal (concesión), que tiene carácter temporal.

Importante: Los títulos de propiedad antiguos que datan de antes de 1988 e incluyen superficies costeras pueden ser inválidos o haber sido convertidos en derechos de concesión mediante el procedimiento de deslinde (medición y delimitación oficial por parte del Estado).

¿Qué es un deslinde?

El deslinde es la delimitación oficial del DPMT llevada a cabo por la autoridad competente. Determina dónde termina la zona costera pública y dónde comienza el terreno privado. Este procedimiento se lleva a cabo en España desde los años 90 —en Mallorca grandes tramos de la costa ya están deslindados, pero no todos. Un procedimiento de deslinde en curso o aún pendiente supone un riesgo considerable en una compraventa.

Zona 2: Servidumbre de Protección – La franja de protección de 100 metros

La Servidumbre de Protección es la zona de mayor importancia práctica para los compradores de inmuebles en Mallorca. Comienza directamente en el lado terrestre del DPMT y se extiende, por regla general, 100 metros hacia el interior. En determinadas áreas ya urbanizadas con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, esta franja puede reducirse excepcionalmente a 20 metros.

¿Qué está prohibido o restringido en la Servidumbre de Protección?

  • Nuevas edificaciones o partes de edificios que no estén expresamente autorizadas
  • Derribo y nueva construcción total de edificios existentes
  • Modificaciones que pongan en riesgo los derechos adquiridos o aumenten el volumen edificado
  • Instalaciones que bloqueen el acceso a la costa
  • Acampada y aparcamientos permanentes
  • Vertido de residuos o sustancias perjudiciales para el medio ambiente

Aviso: Los edificios existentes gozan en muchos casos de derechos adquiridos (fuera de ordenación). Pueden utilizarse, pero por regla general no pueden ampliarse en volumen o cubicaje. Las obras de reparación y conservación son posibles bajo determinadas condiciones, pero cualquier intervención planificada requiere una consulta previa con la Demarcación de Costas.

Zona 3: Servidumbre de Tránsito – El derecho de paso

Directamente en el límite marítimo del DPMT se encuentra una franja de 6 metros de anchura que, como Servidumbre de Tránsito, sirve al paso público. Aunque el terreno sea de propiedad privada, cualquier edificación o cierre que impida el paso público es inadmisible. Las vallas, muros y plantas no pueden obstaculizar el acceso.

Zona 4: Zona de Influencia – Zona de amortiguación urbanística

La Zona de Influencia alcanza hasta 500 metros tierra adentro desde el límite del DPMT. No constituye propiamente una zona de prohibición para los propietarios privados, pero obliga a los ayuntamientos a tener en cuenta la proximidad a la costa en su planeamiento urbanístico (PGOU). Para los compradores esto significa que incluso parcelas aparentemente alejadas del mar pueden estar sujetas a restricciones derivadas de las normas municipales de planificación motivadas por la Zona de Influencia.

El Informe de Costas: verificación obligatoria antes de la compra

El Informe de Costas es una consulta oficial a la Demarcación de Costas de Illes Balears sobre si un inmueble o una parcela está afectado por las zonas de protección de la ley y en qué medida. Sin este documento no deberías firmar ningún contrato de compraventa si el inmueble se encuentra en zona costera.

Cómo se tramita la solicitud

  1. Presentar la solicitud ante la Demarcación de Costas de Illes Balears (delegación competente del MITECO para las Balearen)
  2. Aportar la referencia catastral y los planos de situación de la parcela
  3. Esperar el plazo de tramitación — varias semanas según la carga de trabajo
  4. Recibir el Informe: informa sobre las superposiciones con el DPMT, los procedimientos de deslinde en curso y las servidumbres vigentes
  5. Analizar el resultado con un abogado y un arquitecto antes de tomar la decisión de compra

Consejo: Contrata en paralelo a un arquitecto local con experiencia que coteje los planos de la parcela con la documentación de Costas. Solo así obtendrás una imagen completa de la edificabilidad real.

Organismo competente

Organismo Función
Dirección General de la Costa y el Mar (MITECO) Organismo estatal, establece el marco legal
Demarcación de Costas de Illes Balears Delegación competente para Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera
Municipios (Ajuntaments) Planeamiento urbanístico municipal en la Zona de Influencia

Concesiones en el DPMT: ¿qué significa esto para las construcciones existentes?

Algunos edificios existentes en Mallorca —en especial fincas y casas antiguas construidas antes de 1988 directamente junto al mar— se encuentran hoy dentro del DPMT. No fueron demolidos mediante el procedimiento de deslinde, sino que sus propietarios recibieron concesiones estatales (concesiones demaniales), que les permiten un uso por tiempo limitado.

Tras la reforma de 2013, los plazos de dichas concesiones fueron ampliados. Según el estado actual de la reforma, está prevista además una ampliación de la duración de la concesión para instalaciones de cultivo en el mar hasta 75 años (hasta ahora 50 años conforme a la legislación de 2014). Una concesión no es un derecho de propiedad: se extingue, no puede heredarse como la propiedad ordinaria y obliga al titular al pago de una tasa de uso al Estado.

Atención: Quien compra una casa situada en terreno DPMT concesionado no adquiere un inmueble convencional, sino que asume la concesión. Esto tiene consecuencias de gran alcance sobre la financiabilidad, la asegurabilidad y la futura vendibilidad. En la práctica, obtener una hipoteca sobre terreno concesional es prácticamente imposible.

¿Qué se puede construir en la zona de protección y qué no?

La pregunta «¿Puedo ampliar la casa?» es para muchos compradores la clave. A continuación, un resumen orientado a la práctica:

Actuación En el DPMT En la Servidumbre de Protección (100 m) Fuera (con plan municipal)
Obra nueva No (solo concesión) Por lo general, no Posible si el plan municipal lo permite
Rehabilitación de lo existente (conservación) Solo con concesión Posible con autorización de Costas Posible
Ampliación/Sobreelevación No No (el Bestandsschutz se mantiene, pero sin aumento de volumen) Posible según el plan municipal
Piscina/Terraza No Muy restringido, examen caso por caso Posible
Derribo y obra nueva Prohibido Posible pérdida del Bestandsschutz Posible
Instalación solar en cubierta Solo con concesión Examen caso por caso por Costas Posible

Aviso: Cualquier actuación en la Servidumbre de Protección requiere, además de la licencia urbanística municipal, una autorización o al menos un informe de la Demarcación de Costas. Sin este, la licencia municipal por sí sola no es suficiente.

Si quieres saber cómo funciona la licencia de obras ordinaria en Mallorca, consulta nuestra guía sobre la licencia de obras en Mallorca.

Novedades 2025/26: reforma y moratoria de derribos

La Ley de Costas está experimentando un intenso movimiento político en este momento. Para los compradores en Mallorca, esto es relevante:

Presión reformista de las Comunidades Autónomas: En febrero de 2026 se reunieron en Madrid representantes de todas las regiones costeras de España —entre ellas Baleares— para reclamar una reforma del Reglamento de Costas. Las regiones exigen una mayor consideración de las realidades territoriales y piden la transferencia de las competencias costeras a las Comunidades Autónomas.

Reglamento de 2022 anulado: El Gobierno central ya había reformado el reglamento de costas en 2022, pero el Tribunal Supremo anuló dicha reforma en 2024 por un vicio de forma (falta de consulta pública). El procedimiento oficial de consulta para la nueva redacción se desarrolló del 4 al 19 de febrero de 2026; el posterior período de audiencia pública se extendió hasta el 1 de abril de 2026. Se prevé que el nuevo Reglamento sea aprobado antes de finales de 2026. El Gobierno se ha comprometido a consultar a todas las regiones costeras antes de la redacción definitiva.

Moratoria de derribos en el Senado: En mayo de 2026, Baleares y otras regiones gobernadas por el PP reclamaron en el Senado una moratoria para todos los procedimientos de derribo de edificaciones afectadas por la Ley de Costas. La iniciativa recoge diez medidas y exige, entre otras cosas, la suspensión de todos los procedimientos de deslinde, así como la paralización de las reclamaciones y las demoliciones. El Conseller del Mar i del Cicle de l'Aigua del Gobierno de Baleares, Juan Manuel Lafuente, actuó como portavoz de las islas en dicho acto.

Aviso: Mientras estas reformas no sean aprobadas con carácter definitivo, la Ley 22/1988 seguirá vigente en su última versión en vigor. Las decisiones de compra no deberían basarse en la suposición de futuras flexibilizaciones.

Errores más frecuentes al comprar una propiedad costera en Mallorca

  1. Confiar únicamente en el Registro de la Propiedad: Las servidumbres no suelen aparecer en el Registro de la Propiedad. Un registro limpio no es garantía de ausencia de cargas.

    Los siete errores más frecuentes al comprar una propiedad costera en Mallorca según la Ley de Costas: fiarse únicamente del Registro de la Propiedad, no solicitar el Informe de Costas, pasar por alto el Deslinde, confundir la concesión con la propiedad, realizar obras sin autorización de Costas, subestimar la Zona de Influencia, esperar a una reforma

  2. No solicitar el Informe de Costas: Muchos compradores se ahorran esta consulta y solo descubren las restricciones graves después de la compra.

  3. Pasar por alto procedimientos de Deslinde en curso: Si el DPMT aún no ha sido delimitado definitivamente, el posterior trazado de linderos puede reducir considerablemente la superficie de la parcela.

  4. Confundir concesión con propiedad: Una vivienda sobre terreno público concesionado no es un inmueble ordinario. Surgen grandes problemas especialmente en la financiación.

  5. Hacer suposiciones sobre ampliaciones y reformas sin consultar a Costas: La protección de lo existente no implica que cualquier actuación esté permitida. Sin autorización de la Demarcación de Costas se arriesgan sanciones y obligaciones de demolición.

  6. Subestimar la Zona de Influencia: Incluso a 200 o 400 metros del mar pueden aplicarse normas urbanísticas municipales motivadas por la proximidad a la costa.

  7. Esperar la reforma y retrasar la compra: Quien confía en una flexibilización política construye sobre bases inciertas: las reformas aún no están en vigor.

Encontrarás más información sobre los riesgos habituales en la compra de vivienda en nuestra guía Proceso legal de compra de inmuebles en España así como en el artículo sobre Consultar el Registro de la Propiedad en España.

¿Qué viene después? Próximos pasos tras la consulta de Costas

Si el Informe de Costas es favorable —es decir, no existen restricciones o estas son mínimas—, puedes continuar con el proceso de compra habitual. Si contiene conclusiones críticas, tienes tres opciones:

  1. Renegociar: Ajustar el precio de compra a la edificabilidad realmente limitada.
  2. Desistimiento: En el marco del contrato de reserva o del contrato de Arras, comprobar si se acordó una cláusula de desistimiento para el caso de restricciones de Costas.
  3. Continuar planificando con restricciones: Valorar con un arquitecto y un abogado qué es posible con lo existente y si el inmueble se ajusta a tus planes.

Para los siguientes pasos en el proceso de compra se recomiendan estas guías:

Lista de verificación: Ley de Costas antes de la compra de un inmueble

  • Localizada la parcela catastral y las coordenadas exactas del inmueble
  • Solicitado el Informe de Costas a la Demarcación de Costas Illes Balears
  • Solicitada la nota simple del Registro de la Propiedad — pero sin tomarla como fuente única
  • Comprobado si existe un procedimiento de deslinde en curso o concluido para el tramo de costa
  • Determinado si el edificio se encuentra en terreno concesional (DPMT) o en suelo privado dentro de la servidumbre
  • El arquitecto ha cotejado los planos existentes con las zonas de Costas
  • Aclarado el régimen jurídico del edificio existente (derechos adquiridos, fuera de ordenación, etc.)
  • El contrato de compraventa incluye cláusula de desistimiento para el caso de restricciones de Costas desconocidas
  • El notario fue informado de la proximidad a la costa y advirtió sobre la relevancia de Costas
  • Revisado el plan urbanístico municipal (PGOU) para la zona de influencia

Conclusión

La Ley de Costas no es un detalle burocrático que pueda resolverse después de la compra — es una característica fundamental del propio inmueble. En Mallorca, donde la línea de costa figura entre las más atractivas de Europa tanto paisajística como económicamente, el estado respecto a Costas es uno de los puntos de due diligence más importantes. La buena noticia es que quien solicita el Informe de Costas con antelación, cuenta con un arquitecto experimentado y protege el contrato de compraventa con una cláusula de desistimiento, puede comprar con seguridad incluso en la zona de protección, siempre que las expectativas sobre futuras ampliaciones y reformas sean realistas.

El debate político de 2025/26 muestra que el derecho en esta materia está en movimiento. Por ahora, la regla es: compra conforme al derecho vigente, no en función de reformas que se esperan.

Fuentes oficiales

¿Qué es la Ley de Costas en Mallorca?
La Ley de Costas (Gesetz 22/1988, reformada por última vez en 2013) es la ley estatal española que define el dominio público marítimo-terrestre (DPMT) y establece tres zonas de protección. Se aplica en su totalidad en Mallorca y restringe considerablemente la construcción y el uso de terrenos próximos a la costa.
¿Cuál es la anchura de la zona de protección en la costa mallorquina?
La Servidumbre de Protección es por lo general de 100 metros desde el límite de la orilla del dominio público marítimo-terrestre (DPMT). En suelo urbano ya edificado puede reducirse excepcionalmente a 20 metros. Además, existe una franja de tránsito de 6 metros (Servidumbre de Tránsito) directamente adyacente al DPMT.
¿Aparece la restricción de Costas en el Registro de la Propiedad?
No necesariamente. Las servidumbres de la Ley de Costas no tienen que estar inscritas en el Registro de la Propiedad. Por tanto, una nota registral limpia no excluye la existencia de restricciones de Costas; el Informe de Costas es absolutamente imprescindible.
¿Qué es un Informe de Costas y dónde se solicita?
El Informe de Costas es una certificación oficial de la Demarcación de Costas de Illes Balears sobre si un terreno está afectado por las zonas de protección y en qué medida. Se solicita ante esta delegación del MITECO (Ministerio para la Transición Ecológica) y debe obtenerse antes de cualquier decisión de compra en zona próxima a la costa.
¿Puedo reformar un edificio existente en la zona de 100 metros?
Las obras de conservación son por lo general posibles, pero requieren autorización, no solo del ayuntamiento, sino también de la Demarcación de Costas. Sin embargo, la ampliación del volumen edificado o el derribo con nueva construcción no están permitidos por regla general y pueden suponer la pérdida del régimen de fuera de ordenación.
¿Qué significa comprar una casa en terreno de concesión?
Si un edificio se encuentra sobre suelo del DPMT (dominio público marítimo-terrestre), el usuario no ostenta una posición clásica de propiedad privada, sino una concesión administrativa estatal de duración limitada. Esta no es heredable como la propiedad ordinaria, resulta prácticamente infinanciable mediante hipoteca y se extingue al vencimiento del plazo concesional.
¿Qué reformas de la Ley de Costas están previstas para 2025/26?
El Gobierno central trabaja en una reforma del Reglamento General de Costas (un intento anterior fue anulado en 2024 por el Tribunal Supremo). Baleares y otras regiones costeras reclaman una moratoria para los procedimientos de derribo y la transferencia de competencias en materia de costas. Mientras estas reformas no entren en vigor, seguirá aplicándose la normativa vigente.
¿Puedo construir con normalidad en la Zona de Influencia (hasta 500 m)?
La Zona de Influencia no constituye un área de prohibición directa para los propietarios privados, pero obliga a los ayuntamientos a tener en cuenta la proximidad al litoral en su planificación urbanística. Lo que resulta edificable en esta zona se determina conforme al planeamiento municipal (PGOU), que puede verse condicionado por la legislación de costas.