Contrato de reserva España

¿Cuánto cuesta desistir de la compra en Mallorca?

Quien compra un inmueble en Mallorca, conoce el dilema: el inmueble ya está encontrado, pero hasta la firma ante notario pasan semanas, y los buenos inmuebles cambian de propietario rápidamente. El precontrato cierra esa brecha. Cuál firmes determina lo que cuesta desistir: solo uno de los tres tipos de contrato te compra realmente la posibilidad de salir. La calculadora te muestra ambas caras para tu caso: la tuya y la del vendedor.

Eso depende únicamente de qué tipo de señal acuerda tu contrato. En el caso de las arras penitenciales —la señal de arrepentimiento según el art. 1454 del Código Civil— el desistimiento está expresamente permitido y tiene un precio fijo: el comprador pierde la señal, y el vendedor la devuelve por un importe de 200 % A cambio. En el caso de las arras confirmatorias (señal que se descuenta del precio de compra) y las arras penales (cláusula penal), no existe este derecho de desistimiento: la señal no es entonces un precio a pagar por desistir, sino un anticipo sobre un contrato al que ambas partes siguen vinculadas.

Precisamente aquí radica el error más caro de los compradores alemanes en Mallorca: creen que la señal es un límite máximo de su riesgo. Y eso solo es cierto en el primer caso.

Los tres tipos de contrato: y por qué solo uno compra la salida

En la práctica, en Mallorca te encontrarás con tres modelos de precontrato. Se diferencian menos en el importe que en qué ocurre cuando una de las partes ya no quiere seguir adelante.

La tabla no menciona a propósito ninguna cantidad: el importe de la señal se pacta libremente (Art. 1255 Código Civil), y lo que significa en un caso de incumplimiento te lo calcula arriba la calculadora para tu contrato.

El contrato de reserva

El contrato de reserva es el primer paso y, por lo general, el menos vinculante: retira el inmueble del mercado durante unos días o semanas, a cambio de una cantidad comparativamente baja. Regula durante cuánto tiempo se reserva, cuál es el importe de la señal y si se descuenta del precio de compra. Como práctica habitual del mercado, en promociones de obra nueva las cantidades suelen rondar cifras de cuatro dígitos en la parte baja; no es vinculante ninguna cifra concreta, sino vuestro contrato. Suele firmarse en documento privado y a menudo lo prepara el agente inmobiliario; aun así, conviene que lo revise un abogado propio.

Atención: Un contrato de reserva no es un contrato de arras. Sin una cláusula penal expresa (cláusula penal) el vendedor podría, en determinadas circunstancias, vender el inmueble a otra persona igualmente; en ese caso solo recuperarías la señal.

Arras penitenciales – la señal de desistimiento

Las arras penitenciales (señal de desistimiento) son el instrumento más habitual en la compraventa de inmuebles en España. El Art. 1454 Código Civil dice literalmente: „Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.“ – Si se han entregado arras, el contrato puede rescindirse perdiéndolas el comprador, o devolviéndolas duplicadas el vendedor.

En esta frase hay dos aspectos que en la práctica de asesoramiento suelen pasarse por alto. Primero: «duplicadas» se refiere al importe total, no a un recargo adicional. El vendedor paga dos veces la señal, pero la mitad de esa cantidad es tu propio dinero, que de todos modos te sería devuelto. Tu indemnización equivale a una señal, no a dos. De forma simétrica: al vendedor, desistir le cuesta una señal, no dos, ya que ya retiene la primera. Por eso la calculadora de arriba muestra, para cada parte, qué se paga, qué parte de ello es tu propio dinero y qué queda neto.

Segundo: la norma presupone que las arras efectivamente se han entregado (si hubiesen mediado). Quien ha firmado pero aún no ha hecho la transferencia se encuentra en una situación jurídica distinta; por eso la calculadora pregunta al respecto.

Arras confirmatorias – la señal de confirmación

Aquí la señal es simplemente un primer pago a cuenta del precio de compra y confirma el contrato ya celebrado. No existe derecho de desistimiento . Si una parte incumple, la otra puede elegir, conforme al Art. 1124 Código Civil, entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato, en ambos casos con derecho a indemnización por daños y perjuicios. Ese daño es el efectivamente producido; puede ser menor que tu señal, pero también mayor. En caso de resolución se deshacen las prestaciones y el daño se compensa frente a ellas. El juez, en lugar de resolver, también puede conceder un plazo adicional para el cumplimiento.

Arras penales – la penalización contractual

Las arras penales funcionan como penalización contractual (cláusula penal). Según el art. 1152 Código Civil, la penalización sustituye a la indemnización de daños y perjuicios y a los intereses, salvo pacto en contrario. Pero lo decisivo es el art. 1153: el deudor no puede liberarse del contrato pagando la penalización, salvo que se le haya concedido expresamente ese derecho — y, a la inversa, el acreedor no puede exigir ambas cosas a la vez, cumplimiento y penalización, salvo que se le haya reconocido claramente ese derecho. La otra parte debe, por tanto, decidirse. El art. 1154 solo prevé una moderación judicial de la penalización cuando la obligación principal se ha cumplido parcial o defectuosamente; en caso de desistimiento liso y llano antes de cualquier prestación, no se aplica según su tenor literal.

El contrato de opción de compra

El contrato de opción de compra es, desde la perspectiva del comprador, el instrumento más sólido: el comprador obtiene el derecho unilateral de formalizar la compra dentro del plazo de la opción; el vendedor queda vinculado durante ese tiempo y no puede vender a terceros. La prima de la opción se descuenta del precio de compra si se ejercita; si no se ejercita, se pierde. Como aquí el comprador puede exigir el cumplimiento, el contrato de opción está especialmente extendido en inmuebles muy demandados.

Aviso: En Mallorca estos términos se usan a menudo de forma imprecisa en el día a día. Lo decisivo no es el título del documento, sino su contenido. Si solo pone «arras» sin más aclaración, la calificación queda sujeta a interpretación — y precisamente ahí es donde más vale la pena contar con un abogado propio.

Así se calcula

El cálculo en sí es sencillo, y la calculadora lo muestra con transparencia:

1. Señal = precio de compra × porcentaje pactado. No existe un importe legal fijado; el art. 1255 Código Civil deja esto en manos de las partes. El valor predeterminado de la calculadora es práctica de mercado, no un derecho.
2. Pago restante ante notario = precio de compra − señal. La calculadora lo calcula como diferencia, no como un segundo porcentaje — de lo contrario, en importes impares, ambas partes sumarían un céntimo más que el precio de compra.
3. Devolución del vendedor en caso de arras penitenciales = señal × 200 %. Se duplica la señal efectivamente entregada, no el precio de compra.

En los otros dos tipos de contrato, la calculadora deliberadamente no indica ningún importe. Esto no es una funcionalidad ausente: la indemnización según el art. 1124 se calcula en función del daño real, y cualquier cifra en este punto sería inventada. Un cero ahí representaría lo contrario de la verdad.

Casos especiales que alteran el importe

Condición suspensiva de financiación

Si la compra está sujeta a la condición suspensiva de obtener financiación y el banco la deniega, la obligación de compra no llega a nacer; lo entregado se devuelve (art. 1114 Código Civil). Sin una cláusula de este tipo, pierdes la señal aunque la financiación fracase. Debe incluirse en el contrato antes de firmarlo, no después.

Cuenta fiduciaria en lugar de transferencia directa

La señal debería ir a una cuenta fiduciaria de un abogado, asesor fiscal o notario independiente, no directamente al vendedor o al agente inmobiliario.

Obra nueva y sobre plano

Al comprar a un promotor (sobre plano) le siguen más pagos en plazos de construcción. Estos plazos no son arras: la regla de duplicación del Art. 1454 solo se aplica al pago pactado como arras. Los plazos de construcción deben estar respaldados por una garantía bancaria del promotor; sin ella, en caso de insolvencia se corre el riesgo de pérdida total. Insiste en ello por escrito.

Si el plazo ya ha vencido

La calculadora parte de que el contrato aún no se ha ejecutado: sin entrega, sin pagos más allá de las arras. Si la fecha acordada con el notario ya ha pasado o el contrato ya se ha cumplido, la situación debe evaluarse de otra manera; eso corresponde entonces a manos de un abogado.

Plazos, formularios y el camino hacia la escritura

A diferencia de los impuestos relacionados con la compra, aquí no hay ni formulario ni plazo legal. El plazo hasta el otorgamiento de la escritura figura en vuestro contrato; es negociable, y fijarlo demasiado ajustado es uno de los errores más comunes. Así suele transcurrir el proceso:

1. Inmueble encontrado, precio negociado – acuerdo verbal con el vendedor o el agente inmobiliario.
2. Contrato de reserva – retirar el inmueble del mercado, abonar una pequeña cuota.
3. Due diligence – revisar el extracto del Registro de la Propiedad (nota simple), aclarar cargas (consultar el Registro de la Propiedad), Certificado energético solicitarlo.
4. Solicitar el NIE – sin número de identificación fiscal español (NIE) no hay compra.
5. Contrato de arras o de opción – realizar el pago de la señal, fijar plazos y condiciones.
6. Asegurar la financiación – Hipoteca en Mallorca si es necesario.
7. Calcular los gastos e impuestos de compraventa – ver Gastos e impuestos de compraventa en Mallorca.
8. Preparar la cita con el notario – todos los documentos completos, elegir notario (Notario España).
9. Firmar la escritura – contrato de compraventa formalizado ante notario.
10. Inscripción en el Registro de la Propiedad – solo a partir de ahora quedas inscrito con seguridad jurídica como propietario.

Un contrato preliminar es válido en España sin forma específica – basta con un documento privado. Sin embargo, al Registro de la Propiedad solo se accede mediante la escritura notarial, y sin inscripción no estás protegido frente a disposiciones posteriores del anterior propietario que aún figura inscrito.

Qué debe constar en el contrato de arras

1. Identificación completa de ambas partes, incluyendo el número de NIE
2. Descripción exacta del inmueble (referencia catastral, número de finca registral)
3. Precio de compra acordado
4. Importe de la señal – y expresamente, qué tipo de arras se ha acordado
5. Forma de pago y número de cuenta, preferiblemente una cuenta de garantía (fideicomiso)
6. Plazo hasta la formalización notarial
7. Cláusula penal (cláusula penal) y su importe
8. Condiciones bajo las cuales es posible desistir sin pérdida, por ejemplo en caso de denegación de la financiación

Los errores más frecuentes

1. No entender el tipo de contrato

La diferencia entre un contrato de reserva, arras penitenciales y arras penales determina si tu salida tiene un precio o si puedes verte obligado a completar la compra. Quien firma un papel titulado «reserva» que en el fondo pacta una penalización contractual, se ha comprometido de forma distinta a lo que cree.

2. Transferencia directa al vendedor

En importes elevados, la señal debe depositarse en una cuenta de garantía (cuenta puente).

3. Sin cláusula de rescisión por denegación de financiación

Sin una condición suspensiva, la hipoteca denegada es problema tuyo, no del vendedor.

4. No haber revisado el Registro de la Propiedad de antemano

Quien firma sin haber visto la nota simple registral puede estar reservando un inmueble con cargas.

5. Plazos demasiado ajustados

Si la documentación es complicada o la solicitud de financiación está en trámite, te quedarás sin tiempo suficiente y perderás la señal por un plazo que tú mismo has firmado.

6. Sin abogado independiente

El abogado del agente inmobiliario no defiende tus intereses. Un abogado propio revisa el contrato antes de la firma; ver Abogado en la compra de un inmueble.

7. Confiar ciegamente en la traducción

Legalmente vinculante es la versión en español. Las diferencias entre la traducción y el original corren de tu cuenta.

Lista de comprobación antes de firmar

• La nota simple (nota simple) está disponible y ha sido revisada por un abogado
• Extracto catastral disponible, superficie y uso coinciden
• Tipo de contrato expresamente indicado: reserva, penitenciales, confirmatorias o penales?
• Cláusula penal (cláusula penal) leída y su importe comprendido
• Cláusula de rescisión acordada para el caso de fallo en la financiación
• La señal se ingresa en una cuenta fiduciaria
• Plazo hasta la cita notarial fijado de forma realista
• NIE disponible
• Un abogado propio e independiente ha revisado el contrato
• Gastos de compra calculados y liquidez disponible
• En obra nueva: solvencia del promotor y garantía bancaria de la señal verificadas

Impuestos en torno al precontrato

La firma de un contrato de reserva o de arras no genera por sí sola obligación tributaria; la carga fiscal surge con la compra. Qué impuesto se aplica depende de si compras a un promotor o de segunda mano – los importes los calculas con las calculadoras de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o de IVA y AJD en obra nueva, y el gasto total con los gastos de compra.

Base legal y estado actual

Es determinante el Código Civil español:

• Art. 1454 – arras y su devolución por el doble de su valor
• Art. 1124 – derecho de opción entre cumplimiento y resolución, con indemnización por daños en ambos casos
• Art. 1152 a 1154 – cláusula penal, su relación con el cumplimiento y su moderación judicial
• Art. 1114 – condiciones suspensivas
• Art. 1255 y 1258 – libertad contractual y fuerza vinculante

El estado legal que muestra la calculadora corresponde a la entrada en vigor del Código Civil en el año 1889. No se trata de un error de visualización: El art. 1454 rige sin cambios desde 1889. Los datos de mercado que aparecen en esta página –importes habituales de señales y gastos de reserva– son, en cambio, observaciones del mercado actual y no normas jurídicas.

¿Rige en Mallorca el derecho estatal o el balear?

Una pregunta legítima, ya que las Baleares cuentan con un derecho civil propio (Compilación del Derecho Civil de las Illes Balears), que en materias como el derecho de sucesiones y familia prevalece sobre el derecho estatal. Según el art. 13.2 del Código Civil, este se aplica en dichos territorios como derecho supletorio – como derecho subsidiario allí donde el derecho foral no regula la materia. La Compilación no contiene ninguna regulación especial sobre las arras ni los precontratos. Por tanto, para tu contrato de arras en Mallorca se aplica el Código Civil, igual que en la península.

Conclusión: ¿qué contrato eliges?

El contrato de reserva es adecuado cuando quieres asegurarte rápidamente un inmueble y ganar unos días de margen, sin exponerte financieramente en exceso.

Las arras penitenciales son el estándar para una compra en serio: ambas partes quedan vinculadas, y ambas pueden desistir a un precio previamente conocido. Es la única de las tres variantes en la que la calculadora de arriba puede darte una cifra fiable para la salida.

El contrato de opción te otorga, como comprador, la posición más fuerte, porque puedes exigir el cumplimiento.

Y en los tres casos rige lo mismo: haz que un abogado independiente revise el contrato antes de firmar. El proceso completo lo encontrarás en la guía sobre el proceso legal de compra de inmuebles.

Fuentes oficiales

• Código Civil español (Código Civil) – Art. 1445 y ss. (compraventa), Art. 1454 (arras), Art. 1124 y Art. 1152–1154: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad España): https://www.registradores.org
• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – impuestos en la compra de inmuebles: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT): sede.agenciatributaria.gob.es
• Consell de Mallorca – Urbanisme i Habitatge: https://www.conselldemallorca.net
• Portal de estadísticas de los notarios españoles (datos de transacciones en Baleares): https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias

Preguntas frecuentes

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• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Mallorca – el impuesto al comprar una vivienda de segunda mano