Obligación de declaración AWV en la compra de inmuebles en España: lo que los alemanes deben comunicar al Bundesbank
Compras un inmueble en Mallorca o en cualquier otro lugar de España y realizas una transferencia de un importe considerable al extranjero — en ese caso, es muy probable que estés obligado, conforme a la obligación de declaración AWV en la compra de inmuebles en España a notificar dicho pago al Deutsche Bundesbank. Desde enero de 2025 rige un nuevo umbral considerablemente elevado de 50.000 €. Puede parecer burocracia, pero en la práctica se resuelve rápidamente. En esta guía descubrirás quién está exactamente sujeto a la obligación de declarar, qué pagos quedan registrados, cómo y en qué plazo se declara, qué hay que tener en cuenta en la compra escalonada de inmuebles — y qué errores evitan los compradores con experiencia. Además, analizamos el lado español: España también exige, bajo determinadas circunstancias, una declaración de las inversiones transfronterizas.
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Qué es la obligación de declaración AWV — y qué no es
La Außenwirtschaftsverordnung (AWV) obliga a los residentes alemanes a registrar estadísticamente determinados flujos de pagos transfronterizos y a notificarlos al Deutsche Bundesbank. El objetivo: elaborar la balanza de pagos de la República Federal y de la Unión Monetaria Europea. Los datos proporcionan a la política económica y monetaria, a las asociaciones y a las empresas información fiable sobre el comercio exterior alemán.
Importante antes de comenzar: La declaración AWV no es un impuesto, no es una obligación de autorización ni una tasa adicional. Sirve exclusivamente a fines estadísticos. Quien la presenta correctamente no tiene nada que temer — quien la olvida, en cambio, se arriesga a una sanción.
Nota: La obligación de declaración AWV está completamente separada del derecho fiscal alemán. No genera ni una obligación de tributar por el impuesto sobre la renta ni por el impuesto sobre donaciones. Aun así, en compras de inmuebles de mayor envergadura siempre conviene tener una visión de conjunto — en particular sobre las obligaciones fiscales alemanas y españolas que pueden surgir de forma paralela.
¿Quién está obligado a declarar? Residentes frente a no residentes según la AWV
Lo determinante no es dónde se encuentra tu cuenta, sino tu condición de residente o no residente en el sentido de la AWV.
| Condición | Definición (AWV) |
|---|---|
| Residente | Personas físicas con domicilio o residencia habitual en Alemania; personas jurídicas con sede en Alemania |
| No residente | Todas las demás personas físicas y jurídicas, aunque dispongan de una cuenta alemana |
Esto significa: si tienes tu domicilio en Alemania y transfieres dinero a un vendedor de inmuebles español (= no residente), tú estás obligado a declarar — con independencia de si utilizas una cuenta alemana o española. Lo determinante es la condición de las personas implicadas, no la ubicación de la cuenta.
Si ya has trasladado tu residencia a España y eres residente fiscal allí, según la AWV se te considera en general como extranjero — en ese caso no existe obligación de declaración AWV alemana, aunque pueden aplicarse obligaciones de registro españolas (más información al respecto más adelante).
El nuevo umbral desde 2025: 50.000 €
El 1 de enero de 2025 se elevó el umbral de declaración, que anteriormente era de 12.500 €, hasta 50.000 €. Esto supone un alivio considerable para importes pequeños, aunque apenas tiene repercusión en la compra habitual de un inmueble en España: la mayoría de los precios de compra superan con creces este umbral.
| Período | Umbral de declaración |
|---|---|
| Hasta el 31.12.2024 | 12.500 € |
| A partir del 01.01.2025 | 50.000 € |
El umbral se aplica por pago individual o transacción. Si se realizan varios pagos parciales (p. ej., reserva inicial, pago de las arras, precio restante en la firma ante notario), cada pago debe valorarse por separado. Si un pago individual supera los 50.000 €, debe declararse, con independencia de que otros pagos parciales estén por debajo de dicha cantidad.
Atención: Las simples transferencias entre cuentas propias (es decir, de residente a residente) no están sujetas en general a obligación de declaración. Si transfieres dinero desde tu cuenta alemana a una cuenta española propia, la situación puede valorarse de forma diferente — en este caso conviene hacer una consulta rápida a la entidad declarante o directamente al Bundesbank.
Qué pagos concretos se registran en la compra de un inmueble
En la compra de un inmueble en España se generan habitualmente varios flujos de pago. A continuación se ofrece una visión general de cuáles de ellos pueden activar la obligación de declaración AWV:
| Pago | Importe habitual | ¿Obligación de declaración AWV? |
|---|---|---|
| Tasa de reserva (contrato de reserva) | 3.000 – 20.000 € | En general no (por debajo de 50.000 €) |
| Pago de arras (precontrato) | 10 % del precio de compra | A menudo sí, en precios de compra a partir de aprox. 500.000 € |
| Precio restante en la firma ante notario | Pago principal | Sí, casi siempre |
| Honorarios de agencia a agente inmobiliario español | depende del caso concreto | Depende del importe |
| ITP / Impuestos (a la Agencia Tributaria española) | Importe del impuesto | Depende del importe |
Nota: Si pagas a través de un abogado o fiduciario alemán que a su vez transfiere al vendedor, debe analizarse caso por caso quién está obligado a declarar. Acláralo previamente.
Plazo y tramitación técnica: cómo realizar la declaración
La declaración debe recibirse en el Deutsche Bundesbank en un plazo de 7 días hábiles tras la operación de pago y la comunicación se realiza exclusivamente por vía electrónica.
Paso a paso: cómo presentar la declaración AWV
- Solicitar el número de declarante (primer declarante): Antes de presentar tu primera declaración, necesitas un número de declarante. Lo solicitas una sola vez ante el Deutsche Bundesbank.
- Seleccionar el esquema de recogida de datos: Para los pagos relacionados con la adquisición de inmuebles en el extranjero, debe utilizarse el esquema de recogida de datos correspondiente. El Bundesbank pone a disposición listas de selección en su portal.
- Enviar la declaración en el portal en línea ExtraS: El portal del Bundesbank se llama ExtraS (https://extraS.bundesbank.de). Allí inicias sesión y envías la declaración.
- Conservar los justificantes: La documentación de la declaración debe conservarse durante un período determinado tras su presentación (más información a continuación).
- Declaración rectificativa en caso de errores: Si se presentó una declaración incorrecta o no se presentó ninguna, puede y debe realizarse una corrección o una declaración complementaria; el Bundesbank prevé expresamente esta posibilidad.
| Paso | Qué hay que hacer |
|---|---|
| Una sola vez (primer declarante) | Solicitar el número de declarante ante el Bundesbank |
| Hasta 7 días hábiles después del pago | Enviar la declaración en el portal ExtraS |
| Permanente | Conservar los documentos de declaración |
| En caso de errores | Presentar una declaración rectificativa |
Obligaciones de conservación: ¿cuánto tiempo debes guardar los justificantes?
El Bundesbank establece explícitamente en sus FAQ sobre declaraciones de pagos que los documentos de declaración deben conservarse. El plazo exacto de conservación se encuentra en las FAQ actuales del Bundesbank (fuente más abajo). En la práctica, se recomienda guardar todos los justificantes —comprobantes de transferencia, contratos de compraventa, escrituras notariales— al menos durante el tiempo que estén vigentes los plazos de conservación fiscales.
Nota: Si con posterioridad no puedes demostrar que un pago fue declarado correctamente, en el peor de los casos se arriesga una multa. Por ello, crea tu propio sistema de «carpeta inmobiliaria» en el que el certificado de declaración, el comprobante de transferencia y el contrato de compraventa estén archivados conjuntamente.
Compra inmobiliaria escalonada: ¿qué se aplica en caso de varios pagos parciales?
El proceso de compra de un inmueble en España consta típicamente de tres fases: contrato de reserva, precontrato de arras y escritura notarial. Cada fase puede dar lugar a un pago independiente.
Desde la elevación del umbral a 50.000 € (a partir de 2025) se aplica lo siguiente: Cada pago individual se valora de forma aislada. El fraccionamiento artificial de pagos para mantenerse por debajo del umbral no está permitido y puede interpretarse como un intento de elusión.
Ejemplo práctico: Precio de compra 800.000 €.
| Pago | Importe | ¿Sujeto a declaración? |
|---|---|---|
| Tarifa de reserva | 10.000 € | No |
| Arras (10 % del precio de compra) | 80.000 € | Sí |
| Precio restante (firma ante notario) | 710.000 € | Sí |
En este ejemplo deben presentarse dos declaraciones AWV, cada una dentro de los 7 días hábiles siguientes a la transferencia correspondiente.
El lado español: obligaciones de declaración en España
Además de la obligación de declaración AWV alemana, existen también obligaciones de declaración españolas que pueden aplicarse en la compra de un inmueble. Estas son completamente independientes de la AWV y deben presentarse ante un organismo distinto.
Modelo D-1A español (inversiones extranjeras)
España exige a los no residentes que invierten en España una declaración ante el Ministerio de Economía, Comercio y Empresa en Madrid. Con efectos retroactivos desde febrero de 2024, este umbral se redujo desde los anteriores 3 Mio. € hasta 500.000 € lo que significa que quien, siendo no residente, compre un inmueble español a partir de 500.000 € deberá presentar el Modelo D-1A.
| Declaración | Destinatario | Umbral (desde feb. 2024) | ¿A quién afecta? |
|---|---|---|---|
| Modelo D-1A | Ministerio de Economía, Comercio y Empresa | a partir de 500.000 € de volumen de inversión | No residentes en España |
| Declaración AWV | Deutsche Bundesbank | a partir de 50.000 € por pago | Residentes en el sentido de la AWV |
Nota: También las aportaciones de socios y los préstamos entre no residentes o sociedades extranjeras y sociedades españolas se consideran inversiones sujetas a declaración en el sentido del Modelo D-1A.
Modelo 720: patrimonio en el extranjero para residentes fiscales en España
Quien ya tenga residencia en España (residente fiscal) debe declarar a través del Modelo 720 todos los bienes y derechos situados en el extranjero que superen el umbral de 50.000 € por categoría. Para la mayoría de los alemanes que compran en Mallorca sin trasladar allí su residencia, el Modelo 720 no resulta relevante; en cambio, sí lo es para quienes emigran y pasan a ser residentes. En ese caso se ven afectadas también las cuentas bancarias alemanas, los valores mobiliarios y los inmuebles situados en Alemania.
Efectivo y vías de pago no habituales: ¿qué se aplica?
El transporte de efectivo al extranjero o desde el extranjero hacia Alemania puede estar igualmente sujeto a declaración en determinadas circunstancias. En el contexto de una compra de inmueble en España, el pago en efectivo ante notario es hoy prácticamente inexistente por razones prácticas y legales; no obstante, a título informativo: la Bundesbank aclara en sus preguntas frecuentes si el transporte de efectivo está sujeto a la obligación de declaración AWV. En caso de duda, consúltalo con tu asesor fiscal o con la Bundesbank antes de la firma ante notario.
Para las transferencias realizadas a través de proveedores de servicios de pago (p. ej. Wise, Revolut) rige lo mismo que para las transferencias bancarias convencionales: también en estos casos debe respetarse el umbral de declaración AWV cuando, siendo residente en el sentido de la AWV, efectúas un pago a un no residente.
Los errores más frecuentes al declarar y cómo evitarlos
En la práctica, los asesores con experiencia se encuentran una y otra vez con los mismos errores:
- Olvidar la declaración porque el precio de compra se transfirió en pagos parciales — cada pago parcial superior a 50.000 € está sujeto de forma independiente a la obligación de declaración.
- Declaración presentada fuera de plazo – el plazo de 7 días hábiles comienza el día del pago, no el día de la firma ante notario.
- Número de declaración incorrecto o formulario de registro erróneo – quienes declaran por primera vez deben solicitar el número de declaración con antelación.
- No conservar la documentación de la declaración – demostrar a posteriori que se realizó una declaración correcta sin justificante resulta muy difícil.
- Confundir la declaración AWV con una obligación fiscal – la declaración AWV no es una declaración de impuestos y no genera ninguna obligación tributaria.
- Pasar por alto la obligación de declaración española (D-1A) – quien como no residente invierte en España a partir de 500.000 € debe notificarlo además al Ministerio de Economía español.
- Declarar erróneamente transferencias entre cuentas propias – las transferencias entre cuentas propias del mismo residente nacional no están sujetas en principio a declaración (en caso de duda, conviene verificarlo).
¿Qué viene después? Otras obligaciones relacionadas con la compra de un inmueble
La declaración AWV es una de las diversas obligaciones que surgen al comprar un inmueble en España. Inmediatamente después o de forma simultánea suelen aplicarse:
- NIE (Número de Identificación de Extranjero) – solicitarlo si aún no se dispone de él; sin NIE no hay cita ante notario.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) – en las Baleares actualmente entre el 8 % y el 13 % según el tramo del precio de compra (de forma progresiva).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad) – tramitar la correspondiente inscripción.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – tener en cuenta el IBI y los gastos corrientes.
- Modelo D-1A – presentarlo si el precio de compra es de 500.000 € o más y eres no residente.
Quienes deseen alquilar el inmueble tras la compra deben familiarizarse también con antelación con la normativa de arrendamiento en Mallorca.
Más información sobre el proceso completo de compra de un inmueble y sobre Impuestos y Derecho en nuestras guías especializadas.
Lista de verificación: declaración AWV en la compra de un inmueble en España
- ¿Soy residente en el sentido de la AWV? (¿Domicilio en Alemania?)
- ¿Supera un pago individual al vendedor / notario español los 50.000 €?
- ¿Número de declaración solicitado al Deutsche Bundesbank (primer declarante)?
- ¿Seleccionado el esquema de recogida de datos correcto?
- ¿Declaración presentada en el portal ExtraS a más tardar 7 días hábiles después del pago?
- ¿Documentación de la declaración (certificado + justificante de transferencia) archivada?
- ¿Modelo D-1A español verificado: precio de compra ≥ 500.000 € y no residente?
- ¿Asesor fiscal / abogado informado?
Conclusión: Una declaración breve, un gran impacto
La obligación de declarar conforme a la AWV en la compra de un inmueble en España no es un obstáculo burocrático, sino un instrumento estadístico — y gracias a la elevación del umbral a 50.000 € desde enero de 2025, ha desaparecido para muchos pagos de pequeña cuantía. Quien compra un inmueble en Mallorca tiene que declarar en la mayoría de los casos de todas formas: el precio de compra casi siempre supera ese límite, y el plazo de 7 días hábiles tras la transferencia es ajustado. La buena noticia: el portal en línea ExtraS del Bundesbank se completa en pocos minutos si tienes los datos a mano. Asegúrate además de tener en cuenta la obligación paralela española (Modelo D-1A a partir de 500.000 €) — esta se dirige a otro organismo en Madrid y tiene plazos distintos. En caso de duda: habla con el asesor fiscal o el abogado con antelación, antes de realizar la primera transferencia.
Fuentes oficiales
- Deutsche Bundesbank – Preguntas frecuentes sobre declaraciones de pagos transfronterizos (AWV): https://www.bundesbank.de/resource/blob/611818/322dc306160147799d35615f61a029d3/472B63F073F071307366337C94F8C870/faqs-zur-awv-zahlungsmeldungen-data.pdf
- Deutsche Bundesbank – Portal de declaración en línea ExtraS: https://extraS.bundesbank.de
- Reglamento de Comercio Exterior (AWV), en particular § 67: https://www.gesetze-im-internet.de/awv_2013/
- Ministerio de Economía español – Inversiones exteriores (Modelo D-1A): https://www.mineco.gob.es
- AEAT (Agencia Tributaria) – Modelo 720, patrimonio en el extranjero: https://www.agenciatributaria.es