Retención del 3 % España

¿Cómo recupero la retención del 3 % en España?

Quien venda un inmueble en España como no residente no recibe ante notario el precio de compra completo: el comprador retiene 3 % de la contraprestación acordada y la ingresa mediante el Modelo 211 en la Agencia Tributaria. No se trata de un impuesto adicional, sino de un pago a cuenta (en español retención) del impuesto que debes por tu ganancia patrimonial — y este asciende, para no residentes, al 19 % de la ganancia. Como la retención se calcula sobre el precio de compra y el impuesto sobre la ganancia, el importe retenido suele superar con mucho el impuesto realmente debido. La diferencia te la devuelven — pero solo si la solicitas dentro de plazo mediante el Modelo 210. Nadie te lo abona de forma automática.

Así se calcula

El cálculo se compone de dos multiplicaciones sobre dos bases distintas. Precisamente ahí radica el motivo por el que la mayoría de los vendedores pagan de más por adelantado:

1. Retención = tipo según el art. 25.2 TRLIRNR × contraprestación acordada. La base es la contraprestación acordada según la escritura, no el valor catastral ni el valor de referencia (valor de referencia). Si venden varios propietarios conjuntamente, el comprador retiene el importe una sola vez — en caso de titularidad mixta, solo sobre la parte de los no residentes (véase casos especiales); a cada vendedor no residente se le imputa su propia parte de la retención.
2. Impuesto = tipo según el art. 25.1.f).3º TRLIRNR × ganancia patrimonial. La ganancia es el valor de transmisión menos los gastos de venta que hayas soportado y menos el valor de adquisición, incluidos los gastos accesorios de la compra y los impuestos pagados en su momento, sin intereses y minorado por las amortizaciones realizadas (amortizaciones), si el inmueble estuvo alquilado (art. 35 de la Ley 35/2006, aplicable a no residentes vía art. 24.4 TRLIRNR). Este tipo se aplica a todo no residente sin establecimiento permanente — la reserva a favor de residentes de la UE y del EEE figura en la letra a) del mismo apartado y se refiere a otras rentas, no a la ganancia por venta.
3. Resultado = retención imputada − impuesto. Si la diferencia es positiva, tienes derecho a devolución; si es negativa, debes ingresar el resto con la misma declaración.

La calculadora de arriba realiza ambos cálculos con los tipos vigentes el día del otorgamiento de la escritura, y además indica la ganancia en la que retención e impuesto se equilibran exactamente. Cómo determinar tú mismo la ganancia — qué gastos son deducibles y qué se aplica a inmuebles adquiridos antes de 1995 —, lo encontrarás en la guía Impuestos al vender un inmueble en España.

Por qué casi siempre pagas por adelantado más de lo que debes

La retención se calcula sobre el precio de compra, el impuesto sobre la ganancia — y la ganancia es casi siempre una fracción del precio. Además, del importe de la venta se restan los gastos de venta que hayas soportado y el valor de adquisición aumenta con los gastos accesorios de la compra y los impuestos pagados entonces: impuesto de transmisiones patrimoniales o IVA, notaría, registro de la propiedad, e inversiones de mejora acreditadas. Cuanto más tiempo hayas mantenido el inmueble y más gastos hayas documentado, menor será la ganancia sujeta a tributación.

Por eso, debajo del resultado de la calculadora aparece el umbral a partir del cual la situación cambia: hasta esa ganancia, la retención cubre tu impuesto; por encima, tienes que pagar la diferencia. Quien se sitúe por debajo le ha hecho al Finanzamt un anticipo sin intereses — y solo lo recupera si lo solicita.

Quién hace qué: comprador y vendedor obligados

El proceso se reparte en dos formularios con dos plazos y dos responsables. El segundo plazo no comienza hasta que ha terminado el primero — ahí es donde la extendida regla general de «cuatro meses desde la venta» pierde precisión.

Sin el ejemplar del Modelo 211 te falta el justificante del importe ingresado. Solicítalo activamente al comprador o a su gestoría — una oficina administrativa española que se encarga de este tipo de trámites —, en lugar de esperar a que llegue por sí solo.

Los tres desenlaces posibles

Importante: La declaración debe presentarse con independencia del resultado (“con independencia del resultado de la autoliquidación", art. 5.a) de la Orden EHA/3316/2010) — también en caso de pérdida y también cuando no haya nada que pagar. Quien no presente nada, no recibe ninguna devolución.

Casos especiales y errores frecuentes

• Dos casos sin retención. El art. 14.2 RD 1776/2004 los enumera de forma exhaustiva: cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o al Impuesto sobre Sociedades español mediante un certificado de la Administración tributaria, y cuando el inmueble se aporte a la constitución o ampliación de capital de una sociedad residente en España. Un pasaporte alemán por sí solo no cambia nada, un certificado sí.
• La excepción de los diez años ya no existe. Hasta finales de 2006 no procedía la retención si el inmueble llevaba, a 31.12.1996, más de diez años en el patrimonio privado sin mejoras. Este apartado se suprimió cuando el porcentaje bajó del cinco al tres por ciento; quien todavía lo cite hoy, cita derecho derogado.
• Varios vendedores. El comprador retiene una sola vez; cada copropietario no residente presenta su propia declaración, declara su propia ganancia y solo imputa su parte de la retención. Quien impute la retención total contra su propia parte de la ganancia, confunde un pago adicional con una devolución. Por eso, introduce en la calculadora tu porcentaje de propiedad.
• Propiedad mixta: residentes y no residentes. Si parte del inmueble pertenece a personas con domicilio fiscal en España, el comprador retiene solo sobre la parte de los no residentes — así lo calcula la AEAT en su guía del Modelo 211 con el ejemplo de cuatro hermanos, de los cuales dos son residentes. Esto no cambia el importe que se imputa a cada no residente individual: en todo caso, este declara su propia parte del precio de compra multiplicada por el tipo de retención.
• Si el comprador no ingresa el importe, el inmueble responde. Según el art. 25.2 TRLIRNR, el inmueble transmitido queda afecto al pago del menor de los dos importes — la retención o el impuesto—; el Registro de la Propiedad anota esto al margen de la inscripción. Esto afecta entonces al comprador, no al vendedor, pero es la razón por la que un comprador insiste en la retención.
• La retención no es una liquidación definitiva. Quien no declara nada, no ha resuelto el asunto, sino que deja una declaración pendiente.

La trampa: compensación con deudas tributarias antiguas

Un punto que a menudo se pasa por alto: la Administración tributaria no está obligada a abonar una devolución legítima si el mismo contribuyente tiene deudas tributarias pendientes. Según Art. 73 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003) puede compensar de oficio los derechos de devolución que venzan con las deudas existentes (compensación de oficio), concretado por el Art. 58 del Real Decreto 939/2005.

Esto se vuelve relevante sobre todo si has usado el inmueble tú mismo en años anteriores y no has presentado las declaraciones del Modelo 210 correspondientes. Estas lagunas se hacen visibles al revisar la solicitud de devolución. El período de revisión se orienta al plazo de prescripción de cuatro años del Art. 66 LGT. Si todavía queda algo pendiente para tu inmueble, te lo calcula año por año la calculadora del impuesto por uso propio.

Plazos y formularios

Ambos plazos corren de fecha a fecha: una escritura del 15 de marzo lleva al 15 de abril, no a «30 días». Si falta ese día en el mes de destino, el plazo termina el último día del mes — el 31 de enero lleva al 28 de febrero. Los tres meses para el Modelo 210 se cuentan a partir del final de este primer mes («a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención», Art. 14.4 RD 1776/2004). Por eso «cuatro meses desde la escritura» es solo una aproximación: coincide en la mayoría de los meses, pero en los casos ajustados se pasa por unos días. La calculadora de arriba indica para tu fecha ambos vencimientos de forma concreta.

Si el vencimiento de un plazo cae en sábado o domingo, el plazo termina el siguiente día hábil; los festivos locales y autonómicos de Mallorca pueden desplazarlo adicionalmente. En caso de duda, se aplica la fecha más temprana.

Errores más frecuentes

• No exigir el ejemplar del Modelo 211 — sin este justificante falta la prueba del importe ingresado.
• Calcular el plazo de presentación desde el día equivocado, porque el plazo empieza a contar solo con el vencimiento del primer mes.
• No declarar nada en caso de venta con pérdidas, asumiendo que sin beneficio no existe obligación. Precisamente en este caso se pierde la totalidad de la retención.
• Calcular como copropietario con la retención total y por ello esperar una devolución cuando en realidad corresponde un pago adicional.
• No documentar los gastos deducibles, con lo que el beneficio declarado resulta más alto de lo necesario.
• Pasar por alto declaraciones del Modelo 210 pendientes de años de uso propio, que salen a la luz en la revisión y reducen la devolución.

Qué queda pendiente tras la liquidación

Con la devolución o el pago adicional, la parte fiscal de la venta no queda completa. En paralelo suele aplicarse el impuesto municipal sobre el incremento de valor Plusvalía Municipal, independientemente de la retención; el impuesto sobre bienes inmuebles corriente IBI del año de la venta en la práctica a menudo se reparte entre comprador y vendedor, lo cual debe pactarse por contrato. La visión de conjunto la ofrece la guía Impuestos en la venta de un inmueble en España, los detalles sobre el impuesto de plusvalía los ofrece la guía Plusvalía Municipal.

Paso a paso: así recuperas la diferencia

1. Solicita al comprador el ejemplar del Modelo 211. Sin este justificante falta la prueba del importe ingresado. Pregunta activamente por él, lo mejor ya en la cita con el notario.
2. Determina el beneficio o la pérdida. Valor de transmisión menos tus gastos de venta, menos el valor de adquisición junto con los gastos accesorios de adquisición y los impuestos de entonces, reducido por las amortizaciones de los años de alquiler.
3. Reúne los justificantes. Escritura de compra, escritura de venta, facturas de inversiones, los justificantes de notaría, registro de la propiedad e impuestos en la adquisición.
4. Rellenar el Modelo 210, tipo de renta 28, imputar la retención del Modelo 211 y solicitar la devolución del exceso.
5. Cumplir los plazos: La presentación corre desde el final del plazo de retención del comprador, durante tres meses. La calculadora de arriba indica ambas fechas para tu día de escrituración.
6. Indicar una cuenta bancaria española y controlar el estado de tramitación. Seis meses después de finalizar el plazo de presentación empiezan a correr los intereses de demora a tu favor.

Para el cálculo de la ganancia en sí existe una guía propia: Impuestos en la venta de un inmueble en España.

Lista de comprobación antes de la presentación

• Ejemplar del Modelo 211 recibido del comprador
• Precio de compra y de venta, así como todos los gastos deducibles, documentados
• En caso de varios propietarios: cuota y ganancia propias calculadas por separado
• Comprobado si quedan declaraciones del Modelo 210 pendientes de años de uso propio
• Ambos plazos anotados, calculados desde el día de la escrituración
• Modelo 210 presentado — también en caso de pérdida y también con un resultado de cero
• Cuenta bancaria registrada para la devolución

Conclusión

La retención no es un impuesto definitivo, sino un anticipo de un impuesto que se calcula sobre otra base. Quien conoce la diferencia, documenta sus gastos y calcula los dos plazos desde el día correcto, recupera la diferencia — en una venta con pérdidas, el importe completo. Quien no declara nada, se lo queda la Agencia Tributaria.

Base legal y fecha de actualización

• Retención y responsabilidad del inmueble: Art. 25.2 del Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), versión consolidada — boe.es
• Tipo aplicable a la ganancia patrimonial: Art. 25.1.f).3º TRLIRNR, ibídem
• Procedimiento, plazos y las dos excepciones: Art. 14 del Real Decreto 1776/2004 (Reglamento IRNR) en la redacción dada por el Real Decreto 1576/2006, vigente desde el 01.01.2007 — boe.es
• Devolución e intereses de demora: Art. 16 RD 1776/2004 en relación con el art. 103 de la Ley 35/2006
• Plazo de presentación del Modelo 210: Art. 5.a) de la Orden EHA/3316/2010, versión consolidada — boe.es
• Formularios: AEAT — Modelo 210 y Modelo 211
• Prescripción y compensación: Art. 66 y Art. 73 de la Ley 58/2003 (LGT) — boe.es; Art. 58 del Real Decreto 939/2005 — boe.es

El estado de los tipos impositivos con los que trabaja la calculadora se indica bajo el propio resultado; proviene del registro de datos de esta página y no de este texto.