Vender un inmueble heredado en Mallorca: trámites, impuestos y posibles complicaciones
Vender un inmueble heredado en Mallorca es un proceso jurídico de dos etapas: primero hay que aceptar la herencia en España, liquidar los impuestos e inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. Solo después puede formalizarse válidamente la venta. Alterar este orden o subestimar los trámites hace perder un tiempo valioso, porque un comprador que necesite financiación no podrá cerrar la operación si el heredero aún no figura como propietario inscrito. Esta guía explica qué pasos deben completarse antes de acudir al notario, cómo afecta el impuesto sobre sucesiones en Balearen tras la reforma de 2025, por qué la plusvalía municipal puede exigirse dos veces por un inmueble heredado, en qué consiste la retención del 3 % para vendedores no residentes y qué obstáculos —desde construcciones no inscritas hasta los desacuerdos entre coherederos— retrasan con más frecuencia la venta en la práctica.
- Encontrar un abogado de habla alemana en Mallorca — para la aceptación de la herencia y los trámites notariales allí
Impuesto de sucesiones
Explicación
La normativa balear se aplica cuando el causante permaneció en Baleares el mayor número de días de los cinco años anteriores al fallecimiento. Si no era residente en España, los herederos pueden aplicar la normativa de la comunidad donde radique la mayor parte del caudal situado en España.
Explicación
La parte que corresponde a este heredero, como mínimo el valor de referencia — el valor oficial del Catastro, por debajo del cual no puede tributarse.
Explicación
El grupo determina la reducción, la tarifa, el coeficiente multiplicador y la bonificación. Dentro del grupo III la ley distingue además entre consanguinidad y afinidad.
Explicación
La bonificación mayor para los colaterales por consanguinidad solo se aplica cuando no concurren descendientes o adoptados del causante. Los desheredados no cuentan.
- A ingresar (cuota a ingresar)
- 27.129,85 €
- Valor del inmueble heredado
- 300.000,00 €
- Grupo de parentesco
- Grupo III — hermanos, tíos, sobrinos por consanguinidad
Reducción por vivienda habitual: 0,00 € · Valor consignado en la escritura dentro del límite: Sí, valor dentro del límite
Normativa vigente a 25 de julio de 2025
Este cálculo es meramente orientativo y no sustituye al asesoramiento fiscal o jurídico en cada caso concreto.
Por qué importa el orden de los trámites
Muchos herederos piensan primero en vender y dejan para después la tramitación de la herencia en España. Es un error con consecuencias: mientras la herencia no se haya formalizado mediante una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y el heredero no figure como nuevo propietario en el Registro de la Propiedad, no habrá un titular que pueda vender legalmente el inmueble. Además, un comprador que necesite financiación no podrá cerrar la operación sin esa inscripción: el banco exigirá que la titularidad registral esté en regla. La guía Cómo consultar el Registro de la Propiedad en España.
Por tanto, el orden correcto es: reunir los documentos, aceptar la herencia, declarar los impuestos e inscribir la titularidad en el Registro de la Propiedad. Solo entonces se puede vender.
Paso a paso: del fallecimiento a la inscripción de la propiedad
Antes siquiera de buscar comprador, hay que reunir varios documentos y completar distintos trámites. La siguiente tabla muestra los justificantes más importantes.
| Documento / trámite | Dónde se obtiene | Finalidad |
|---|---|---|
| Certificado de defunción | se expide en el país donde se haya producido el fallecimiento, ya sea España u otro | Acreditar formalmente el fallecimiento |
| Certificado de Últimas Voluntades | Ministerio de Justicia de España | Permite saber si existe un testamento español y dónde está depositado |
| Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento | Ministerio de Justicia de España | Informar sobre los seguros de vida del causante |
| Certificado Sucesorio Europeo | organismo competente del Estado de la última residencia habitual | Acreditar la condición de heredero en otro país de la UE |
| Escritura de aceptación y adjudicación de herencia | Notario español | Aceptación formal y adjudicación de la herencia |
| NIE para cada heredero | organismo español competente, en España o en el extranjero | Requisito para presentar la declaración de impuestos y acudir a la firma ante notario |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde se encuentra el inmueble | Solo entonces el heredero es formalmente propietario y puede vender |
Nota: La legislación sucesoria aplicable a tu herencia se determina, en principio, según el Reglamento (UE) n.º 650/2012, por la ley del Estado en el que el causante tenía su última residencia habitual. Es posible elegir la ley del país de la propia nacionalidad, pero esa elección debe constar expresamente en el testamento. La ley aplicable en cada caso requiere un análisis individual: pide a un abogado que te lo confirme antes de hacer planes.
Impuesto sobre Sucesiones en Balearen: qué ha cambiado con la reforma de 2025
En Balearen, la bonificación del 100 % para cónyuges, hijos y padres (grupos I y II) está vigente desde el 18 de julio de 2023. La Ley 6/2025 reformuló la regulación para los devengos a partir del 25 de julio de 2025: el grupo III obtiene bonificaciones mayores y la redacción relativa a los grupos I y II ya no se limita a quienes están sujetos a obligación personal de tributar en España. Conviene precisar algo que muchos portales explican mal: se trata de bonificaciones sobre la cuota tributaria, no de tipos impositivos.
| Grupo de parentesco | Quiénes lo integran | Bonificación sobre la cuota tributaria (desde el 25.07.2025) |
|---|---|---|
| Grupos I y II | Descendientes, cónyuges y ascendientes | 100 % |
| Grupo III (determinados casos) | Parientes colaterales de 2.º o 3.er grado que no concurran con descendientes ni adoptados | 60 % (antes, 50 %) |
| Grupo III (demás casos) | Otros herederos del grupo III | 35 % (antes, 25 %) |
Atención: En el momento de la consulta, la página informativa de la ATIB «Familiar que recibe una herencia» todavía mostraba los valores anteriores del 50 % y el 25 %. La referencia válida es la novedad fechada sobre la modificación legal, junto con el art. 36 bis del Decreto Legislativo 1/2014, no una página informativa sin fecha. Si tienes dudas, pide a la ATIB o a un asesor fiscal que te confirme por escrito la situación actual.
Encontrarás más información sobre reducciones, tramos impositivos y plazos para presentar la declaración del ISD en las guías Herencias y donaciones en Balearen y, específicamente para hermanos y parientes más lejanos, Impuesto sobre Sucesiones en Balearen: hermanos.
Plusvalía municipal: el impuesto que golpea dos veces
Plusvalía municipal
Explicación
El Ayuntamiento es la administración municipal y su ordenanza fiscal establece el tipo, los coeficientes y las posibles bonificaciones.
Explicación
Indica la fecha de la última operación sujeta. Una transmisión no sujeta, como la derivada de una sentencia de divorcio, no reinicia el período (art. 107.4).
Explicación
La fecha de transmisión es la fecha de devengo del art. 109.1.a y determina la versión legal aplicable.
Explicación
Es el valor catastral solo del suelo fijado en la fecha de transmisión. Si no existe, el art. 110.4 impide exigir la autoliquidación.
- Cuota líquida
- 2592,00 €
- Base imponible, método objetivo
- 14.400,00 €
- Período de generación
- 10 años completos (10 transcurridos)
Plazo de declaración: 30 días hábiles, no naturales (art. 110.2.a).
Normativa vigente a 1 de enero de 2026
Este cálculo es meramente orientativo y no sustituye al asesoramiento fiscal o jurídico en cada caso concreto.
La plusvalía municipal (IIVTNU) puede resultar especialmente problemática en los inmuebles heredados porque, en la práctica, puede devengarse dos veces: una vez al recibir la herencia y otra al vender el inmueble posteriormente. Su fundamento jurídico es el Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).
| Operación | ¿Quién es el sujeto pasivo? | Fundamento jurídico |
|---|---|---|
| Herencia (adquisición a título gratuito) | El heredero (adquirente) | Art. 106.1 a) TRLRHL |
| Venta por un vendedor residente en España | El vendedor | Art. 106.1 b) TRLRHL |
| Venta por un vendedor no residente en España | El comprador, como «sustituto del contribuyente» | Art. 106.2 TRLRHL |
Esta última regla explica por qué los compradores suelen retener una cantidad para la plusvalía en la firma ante notario cuando el vendedor no reside en España: no es una decisión arbitraria, sino una exigencia legal.
No obstante, hay dos excepciones que en Mallorca se aplican con más frecuencia de lo que muchos herederos creen:
| Excepción | Requisito | Fundamento jurídico |
|---|---|---|
| Suelo rústico | El terreno está clasificado como suelo rústico a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) | Art. 104.2 TRLRHL |
| Inexistencia de incremento de valor | Acreditar que el valor del terreno en la venta no supera su valor en la adquisición; debe declararse la transmisión y aportarse los títulos de ambas operaciones | Art. 104.5 TRLRHL |
Importante: Para la primera excepción, lo único que cuenta es la clasificación catastral del terreno como suelo rústico a efectos del IBI, no el aspecto de la finca. La segunda excepción no se aplica automáticamente: debes declarar la inexistencia de incremento de valor y acreditarla con los títulos de adquisición y transmisión. Si hay construcciones, se toma la proporción que representa el valor catastral del suelo respecto al valor catastral total. Además, el incremento de valor se calcula sobre un periodo máximo de veinte años (Art. 107.1 TRLRHL).
Cada ayuntamiento fija los tipos impositivos y coeficientes concretos en su propia ordenanza fiscal y los actualiza cada año. Por eso, consulta directamente al ayuntamiento competente los valores vigentes para tu inmueble. Encontrarás una explicación general del funcionamiento del impuesto en la guía Plusvalía Municipal.
La venta en sí: retención del 3 % para herederos no residentes
Retención en la venta
Explicación
La contraprestación acordada en la escritura es la base de la retención: no el valor catastral ni el valor de referencia.
Explicación
La ganancia patrimonial es el precio de venta menos tus gastos de venta y menos el valor de adquisición, incluidos los gastos y tributos de la compra, minorado en las amortizaciones practicadas si el inmueble estuvo alquilado. Si vendes con pérdida, introduce la pérdida con signo negativo: no hay impuesto y la retención que se te imputa es devolvible.
- Retención del comprador
- 19.500,00 €
- Impuesto sobre la ganancia
- 22.800,00 €
- Importe a ingresar
- 3300,00 €
Tu impuesto supera la retención. La diferencia la ingresas con tu declaración.
Normativa vigente a 1 de enero de 2016
Este cálculo es meramente orientativo y no sustituye al asesoramiento fiscal o jurídico en cada caso concreto.
Una vez inscrita la vivienda, al venderla se aplica a la mayoría de los herederos alemanes otra norma de la Agencia Tributaria española (AEAT): la retención del 3 %.
| Paso | ¿Quién es responsable? | Formulario | Trámite |
|---|---|---|---|
| Retención e ingreso | El comprador | Modelo 211 | En el plazo de un mes desde la fecha de transmisión |
| Justificante para el vendedor | El comprador entrega una copia | Modelo 211 (copia) | Para que el vendedor no residente pueda descontar el importe de su deuda tributaria |
| Devolución si se ha pagado de más | El vendedor no residente | Modelo 210, apartado H | Cuando la retención haya sido superior al impuesto realmente debido |
Atención: La retención se aplica aunque te acojas a una exención por reinversión: aun así, hay que presentar el Modelo 211 y el Modelo 210 H. La guía explica cómo solicitar la devolución en Retención del 3 %: devolución. Encontrarás una visión general de los impuestos asociados a la venta en Impuestos al vender una vivienda en España.
Varios coherederos: vender conjuntamente y otorgar un poder a una sola persona
En las viviendas heredadas en Mallorca, lo habitual es que hereden varias personas conjuntamente. En ese caso, la comunidad hereditaria vende la vivienda de forma conjunta: nadie puede disponer por sí solo de su cuota indivisa sin el consentimiento de los demás coherederos o sin que el inmueble se divida materialmente.
En la práctica, la comunidad hereditaria suele otorgar un poder a una persona que se encuentre allí para que se encargue de todo el proceso de venta y firme ante notario. Por lo general, un poder otorgado en Alemania debe formalizarse ante notario y llevar la apostilla. Conviene acordar de antemano los requisitos exactos con el notario español que autorizará la escritura. Encontrarás más detalles sobre el proceso en la guía Poder notarial en España.
Obstáculos que realmente paralizan la venta
Aunque el impuesto sobre sucesiones y la plusvalía se hayan declarado correctamente, en la práctica la venta de inmuebles heredados suele atascarse por otros motivos:
- Construcciones no inscritas: Una ampliación construida posteriormente, una piscina o una caseta de piscina que no figuren en el Registro de la Propiedad saldrán a la luz, como muy tarde, durante las comprobaciones del comprador o al solicitar financiación al banco.
- Discrepancias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro: Las diferencias de superficie o de lindes deben resolverse antes de la firma ante notario.
- Cargas existentes: Una hipoteca del causante aún no cancelada, un derecho de usufructo (usufructo) del cónyuge supérstite o derechos de paso (servidumbres) sobre la finca deben comunicarse y resolverse.
- Gastos corrientes pendientes de pago: Deudas de IBI, con la Comunidad de Propietarios o por la tasa de basuras. Por lo general, los compradores exigen un certificado de la comunidad de propietarios que acredite que no hay deudas pendientes.
- Falta del certificado de eficiencia energética: Conviene encargar con antelación la documentación técnica que debe presentarse para la venta, de modo que esté disponible en el momento de la firma ante notario.
Errores más frecuentes al vender un inmueble heredado
- Iniciar la venta antes de inscribir la titularidad en el Registro de la Propiedad: Se puede preparar un contrato de reserva, pero la venta solo podrá formalizarse válidamente una vez inscrita la titularidad.
- Pasar por alto la segunda plusvalía: Los herederos suelen contar únicamente con el impuesto derivado de la herencia y olvidan que la venta puede generar una nueva obligación de pagar la plusvalía.
- Confundir la bonificación con el tipo impositivo: El 60 % o el 35 % son descuentos sobre la cuota tributaria, no tipos impositivos: confundirlos lleva a hacer mal los cálculos.
- Dar por buenas las páginas informativas desactualizadas de la ATIB: Si hay contradicciones entre una página informativa sin fecha y una modificación legislativa fechada, prevalece esta última.
- Pensar que la retención del 3 % es un capricho del comprador: Es obligatoria por ley y no puede eliminarse mediante negociación; como mucho, puede solicitarse su devolución mediante el Modelo 210 H.
- No establecer un poder de representación para la comunidad hereditaria: Sin una persona de contacto en la zona claramente apoderada, cualquier firma ante notario se retrasará.
¿Qué viene después?
Tras la firma ante notario, los no residentes suelen tener que realizar otros trámites: la compensación o devolución de la retención del 3 % mediante el Modelo 210, en su caso la liquidación definitiva de la plusvalía municipal con el ayuntamiento y, según el país de residencia, determinar cómo tributa en Alemania el importe obtenido por la venta. Quienes prefieran alquilar el inmueble antes de venderlo encontrarán información básica en Alquilar. Para conocer el proceso general de venta en Mallorca, también conviene consultar Vender un inmueble en Mallorca.
Lista de comprobación: vender un inmueble heredado en Mallorca
- Obtener el certificado de defunción, el Certificado de Últimas Voluntades y el Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento.
- Determinar si existe testamento o si corresponde la sucesión legal y, en su caso, solicitar el Certificado Sucesorio Europeo.
- Formalizar ante notario español la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
- Solicitar el NIE de cada heredero, si aún no lo tiene.
- Presentar la declaración del ISD ante la ATIB y la declaración de la plusvalía ante el ayuntamiento correspondiente.
- Esperar a que se practique la inscripción en el Registro de la Propiedad y obtener su confirmación.
- Si hay varios coherederos, acordar con el notario un poder a favor de una persona de contacto en Mallorca.
- Comprobar si la finca tiene construcciones no inscritas, cargas o gastos pendientes.
- Obtener el certificado de eficiencia energética y los demás documentos técnicos necesarios para la venta.
- Solo entonces: iniciar el proceso de venta, si procede con la ayuda de un agente inmobiliario en Mallorca.
Conclusión
Vender un inmueble heredado en Mallorca no es un trámite de un solo paso: exige completar primero la tramitación de la herencia en España, con la aceptación ante notario, la liquidación de los impuestos ante la ATIB y el ayuntamiento, y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Solo después se puede buscar comprador y formalizar una compraventa válida ante notario. Conocer bien las bonificaciones del impuesto de sucesiones balear, prever la doble obligación relativa a la plusvalía y entender que la retención del 3 % es obligatoria por ley, pero deducible, ayuda a evitar los mayores retrasos. Si hay varios coherederos, conviene establecer cuanto antes un poder claro; además, contar con asesoramiento especializado en Mallorca resulta muy valioso en cada paso.
Fuentes oficiales
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), versión consolidada: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
- ATIB, novedad sobre la modificación de las bonificaciones del impuesto de sucesiones: https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTipoTexto=1&idTexto=16326&lang=es
- ATIB, página informativa sobre el impuesto de sucesiones: https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9855&lang=es
- Agencia Tributaria (AEAT): tributación de no residentes, Modelo 211/Modelo 210 (no se incluye enlace porque no se dispone de una dirección verificada)
- Ministerio de Justicia: Certificado de Últimas Voluntades y Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento (no se incluye enlace porque no se dispone de una dirección verificada)
- Reglamento europeo de sucesiones (Reglamento (UE) n.º 650/2012) (no se incluye enlace porque no se dispone de una dirección verificada)
- Registro de la Propiedad (no se incluye enlace porque no se dispone de una dirección verificada)
¿Dónde se declara la venta en la declaración del IRPF?
Si tienes residencia fiscal en España, debes incluir la venta del inmueble heredado en el apartado «Ganancias y pérdidas patrimoniales» de la declaración del IRPF. Se declara la venta, no la herencia de nuevo.
Para el ejercicio fiscal 2025 (declaración presentada en 2026), el inmueble se identifica en Renta Web y la venta se señala como transmisión onerosa. El valor de transmisión se consigna en la casilla 1826 y el valor de adquisición, en la casilla 1830. El punto de partida para determinar el valor de adquisición de un inmueble heredado es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones; los gastos acreditados que puedan añadirse dependen de cada caso. Los números de las casillas pueden cambiar en otros ejercicios fiscales.
Si no tienes residencia fiscal en España, la declaración del IRPF no es la vía adecuada. La venta debe declararse como no residente mediante el Modelo 210. Debe comprobarse por separado si también tienes que presentar una declaración en tu país de residencia.
Esto no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.