Vender una propiedad heredada en Mallorca: proceso, impuestos y trampas

Vender un inmueble heredado en Mallorca es, desde el punto de vista legal, un proceso en dos fases: primero hay que aceptar la herencia en España, liquidar los impuestos correspondientes e inscribirla en el Registro de la Propiedad; solo después se puede vender de forma efectiva. Quien invierte o subestima este orden pierde tiempo valioso, porque un comprador con financiación no cerrará la operación sin una propiedad inscrita. Esta guía te muestra qué pasos deben completarse antes de la cita con el notario, cómo afecta el impuesto de sucesiones en Baleares desde la reforma de 2025, por qué la plusvalía municipal puede aplicarse dos veces en inmuebles heredados, en qué consiste la retención del 3 % para vendedores no residentes y cuáles son los obstáculos más frecuentes en la práctica —desde construcciones no inscritas hasta comunidades hereditarias— que suelen frenar el proceso de venta.

¿Estáis atascados como comunidad hereditaria porque los impuestos, el Registro de la Propiedad o los coherederos bloquean la venta?

• Realizar una consulta personal — analizamos tu caso y te derivamos a los interlocutores adecuados
• Encontrar un abogado de habla alemana en Mallorca — para la aceptación de la herencia y el proceso notarial in situ

Por qué el orden es decisivo

Muchos herederos piensan primero en la venta y solo después en la tramitación sucesoria en España. Ese es un error de planteamiento con consecuencias: mientras la herencia no esté formalizada mediante una escritura notarial de aceptación y adjudicación de herencia y el heredero no esté inscrito como nuevo propietario en el Registro de la Propiedad, legalmente no existe todavía un propietario en condiciones de vender. Un comprador que financie el inmueble no podrá cerrar la operación sin esa inscripción, ya que el banco exige un Registro de la Propiedad sin lagunas. Cómo comprobar en general un Registro de la Propiedad español lo explica la guía Comprobar el Registro de la Propiedad en España.

Por eso el orden correcto es el siguiente: reunir los documentos, aceptar la herencia, declarar los impuestos, inscribirla en el Registro de la Propiedad y solo entonces vender.

Paso a paso: del fallecimiento a la propiedad inscrita

Antes de siquiera pensar en un comprador, deben reunirse varios documentos y completarse ciertos trámites. La siguiente tabla muestra los justificantes más importantes.

Aviso: El derecho sucesorio aplicable a tu herencia se rige, según el Reglamento (UE) n.º 650/2012 sobre sucesiones, en principio por el derecho del Estado de la última residencia habitual del causante. Es posible elegir el derecho del propio país de origen, pero esta elección debe haberse hecho expresamente en el testamento. Qué derecho se aplica en cada caso solo puede determinarse de forma individual: haz que un abogado te lo confirme antes de planificar.

Impuesto de sucesiones en Baleares: qué ha cambiado la reforma de 2025

El impuesto de sucesiones y donaciones balear (ISD) se modificó de forma notable para las adquisiciones mortis causa con devengo del impuesto a partir del 25 de julio de 2025. Es importante señalar una precisión que muchos portales reproducen mal: se trata de bonificaciones sobre la cuota tributaria, no de tipos impositivos.

Atención: La página de contenido de la ATIB "Familiar que recibe una herencia" todavía mostraba, en el momento de la consulta, los valores antiguos de 50 % y 25 %. Lo determinante es la Novedad fechada sobre la modificación legal, así como el art. 36 bis del Decreto Legislativo 1/2014, y no una página de resumen sin fecha. En caso de duda, haz que la ATIB o un asesor fiscal te confirme por escrito el estado actual.

Sobre los mínimos exentos, los tramos de la tarifa y los plazos de la declaración del ISD encontrarás detalles en las guías Herencia y donación Baleares y, específicamente para hermanos y parientes más lejanos, Impuesto de sucesiones Baleares: hermanos.

Plusvalía municipal: el impuesto que golpea dos veces

El impuesto municipal sobre el incremento de valor (plusvalía municipal, IIVTNU) es especialmente traicionero en el caso de inmuebles heredados, porque en la práctica puede devengarse dos veces: una primera vez en el momento de la herencia, y una segunda vez en la posterior venta. Su base legal es el Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).

Precisamente esta última regla explica por qué los compradores suelen retener un importe para la plusvalía en la notaría cuando el vendedor no reside en España: no se trata de una arbitrariedad, sino de la ley.

Sin embargo, existen dos excepciones que en Mallorca se aplican más a menudo de lo que muchos herederos suponen:

Aviso: Para la primera excepción, lo decisivo es exclusivamente la clasificación catastral del IBI como suelo rústico, no la impresión visual de una finca sobre el terreno. En la segunda excepción, la exención fiscal no se produce automáticamente; debes declararla activamente y acreditarla con los títulos de adquisición y transmisión. Para las edificaciones se toma en cuenta la proporción del valor catastral del suelo respecto al valor catastral total. Además, el propio incremento de valor se calcula sobre un período máximo de veinte años (Art. 107.1 TRLRHL).

Los tipos impositivos y coeficientes concretos los fija cada ayuntamiento en su propia Ordenanza fiscal y los actualiza anualmente; por eso, pregunta directamente en el ayuntamiento competente cuál es el valor actual para tu inmueble. Encontrarás una visión general de la sistemática de este impuesto en la guía Plusvalía Municipal.

La venta en sí: retención del 3 % para herederos no residentes

En cuanto el inmueble está inscrito y se vende, entra en juego para la mayoría de los herederos alemanes otra norma de la Agencia Tributaria española (AEAT): la retención del 3 %.

Atención: La retención se aplica igualmente aunque te acojas a una exención por reinversión: el Modelo 211 y el Modelo 210 H deben presentarse de todos modos. Más información sobre la devolución la encontrarás en la guía Retención del 3 %: devolución. Una visión general de los impuestos al vender un inmueble la ofrece Impuestos al vender un inmueble en España.

Varios coherederos: vender de forma conjunta, agrupar un poder notarial

En el caso de inmuebles heredados en Mallorca, lo habitual —no la excepción— es que varias personas hereden en conjunto. En ese caso, la comunidad hereditaria vende el inmueble de forma conjunta: nadie puede disponer por sí solo de su cuota ideal sin el consentimiento de los demás coherederos o sin que el bien se divida realmente.

En la práctica, la comunidad hereditaria suele apoderar a una persona in situ, que acompaña todo el proceso de venta y firma ante notario. Un poder otorgado en Alemania debe, por lo general, estar autorizado notarialmente y llevar la apostilla; conviene acordar de antemano la forma exacta con el notario español que autorice la escritura. Encontrarás más detalles sobre el procedimiento en la guía Poder notarial en España.

Obstáculos que realmente frenan la venta

Aunque el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía estén correctamente declarados, en la práctica las ventas de inmuebles heredados suelen fracasar por motivos muy distintos:

• Construcciones no inscritas: Un anexo construido posteriormente, una piscina o una casa de piscina que no figuren en el Registro de la Propiedad salen a la luz, a más tardar, durante la comprobación del comprador o en la solicitud de financiación del banco.
• Discrepancias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro: Las diferencias en la superficie o en el trazado de los linderos deben quedar aclaradas antes de la cita notarial.
• Cargas existentes: Una hipoteca del causante aún no cancelada, un derecho de usufructo del cónyuge supérstite o servidumbres sobre la finca deben quedar declarados y resueltos.
• Gastos corrientes pendientes: Atrasos en el IBI, en la Comunidad de Propietarios o en la tasa de basuras. Los compradores suelen exigir un certificado de la comunidad de propietarios acreditando que no hay deudas.
• Falta del certificado energético: Los justificantes técnicos que deben presentarse en la venta conviene encargarlos con antelación, para que estén disponibles en la cita notarial.

Errores más frecuentes al vender un inmueble heredado

• Iniciar la venta antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad: Es posible preparar un contrato de reserva, pero una venta efectiva solo puede formalizarse una vez inscrita la propiedad.
• Pasar por alto la segunda plusvalía: Los herederos suelen contar únicamente con el impuesto derivado de la herencia y olvidan que, al vender, puede surgir una nueva obligación de plusvalía.
• Confundir la bonificación con el tipo impositivo: El 60 % o el 35 % son descuentos sobre la deuda tributaria, no tipos impositivos; quien los confunde calcula mal.
• Tomar al pie de la letra páginas resumen desactualizadas de la ATIB: En caso de contradicción entre una página de contenido sin fecha y una modificación legal fechada, prevalece esta última.
• Considerar la retención del 3 % como una arbitrariedad del comprador: Está establecida por ley y no se puede negociar para eliminarla; como mucho, se puede recuperar mediante el Modelo 210 H.
• No establecer una regulación de poderes para la comunidad hereditaria: Sin una persona de contacto claramente apoderada in situ, cualquier cita notarial se retrasa.

¿Qué viene después?

Tras la cita notarial, a los no residentes les suelen corresponder más trámites: la compensación o devolución de la retención del 3 % mediante el Modelo 210, en su caso la aclaración definitiva de la plusvalía municipal con el ayuntamiento y, según el país de residencia, la cuestión de cómo tratar fiscalmente el importe de la venta en Alemania. Quien prefiera alquilar el inmueble en lugar de venderlo de inmediato encontrará información básica en el apartado Alquilar. Para el desarrollo general de una venta en Mallorca, merece la pena consultar además Vender inmueble en Mallorca.

Checklist: vender un inmueble heredado en Mallorca

1. Obtener el certificado de defunción, el Certificado de Últimas Voluntades y el Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento.
2. Aclarar si existe testamento o sucesión legal y, en su caso, solicitar el Certificado Sucesorio Europeo.
3. Otorgar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario español.
4. Solicitar el NIE para cada heredero, en caso de no disponer de él todavía.
5. Presentar la declaración del ISD ante la ATIB y la declaración de la plusvalía ante el ayuntamiento competente.
6. Esperar y confirmar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
7. En caso de varios coherederos: acordar con el notario un poder para una persona de contacto in situ.
8. Hacer revisar el inmueble en busca de construcciones no inscritas, cargas y gastos pendientes.
9. Obtener el certificado energético y otros justificantes técnicos necesarios para la venta.
10. Solo después: iniciar el proceso de venta, en su caso con el apoyo de un agente inmobiliario en Mallorca.

Conclusión

La venta de un inmueble heredado en Mallorca no es un proceso de un solo paso, sino que sigue necesariamente a la tramitación completa de la herencia en España: aceptación ante notario, tributación ante la ATIB y el ayuntamiento, e inscripción en el Registro de la Propiedad. Solo después de esto se puede encontrar un comprador y formalizar un contrato de compraventa válido. Quien entienda correctamente las bonificaciones del impuesto de sucesiones balear, tenga previsto el doble deber de plusvalía y comprenda la retención del 3 % como una partida exigida legalmente pero deducible, evita los mayores retrasos. Cuando hay varios coherederos, conviene establecer desde el principio una regulación clara de poderes, y en cada paso resulta muy valioso contar con un acompañamiento especializado in situ.

Fuentes oficiales

• Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), versión consolidada: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
• ATIB, novedad sobre la modificación de las bonificaciones en el impuesto de sucesiones: https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTipoTexto=1&idTexto=16326&lang=es
• ATIB, página de contenido sobre el impuesto de sucesiones: https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9855&lang=es
• Agencia Tributaria (AEAT) – Tributación de no residentes, Modelo 211/Modelo 210 (sin dirección verificada, por lo que se menciona sin enlace)
• Ministerio de Justicia – Certificado de Últimas Voluntades y Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento (sin dirección verificada, por lo que se menciona sin enlace)
• Reglamento (UE) n.º 650/2012 sobre sucesiones (sin dirección verificada, por lo que se menciona sin enlace)
• Registro de la Propiedad (sin dirección verificada, por lo que se menciona sin enlace)