Mallorca.com
inmobiliaria

Impuesto de especulación en la vivienda vacacional: la vertiente alemana de la venta en Mallorca

Responsable del contenido: Frank Menze

Quien vende un inmueble vacacional en Mallorca piensa primero en el impuesto español, pero pasa por alto el lado alemán de la cuenta. La llamada Spekulationssteuer es en realidad el § 23 Einkommensteuergesetz (EStG): un plazo de diez años dentro del cual una ganancia patrimonial derivada de la venta de inmuebles puede estar sujeta a tributación en Alemania, independientemente de si el inmueble se encuentra en territorio alemán o en Mallorca. Para propietarios con residencia en Alemania esto no es una cuestión académica: el texto legal contempla una excepción para inmuebles de uso propio, y una sentencia de principio del Bundesfinanzhof aclaró en 2017 que también las segundas viviendas y las viviendas vacacionales pueden quedar comprendidas. Esta guía ordena el plazo, su excepción y las trampas en caso de alquiler, y muestra cómo se relaciona la norma alemana con el convenio de doble imposición con España.

Impuesto de especulación en propiedades vacacionales: la parte alemana

¿Tienes prevista una venta y quieres saber cómo afecta tu historial de uso al impuesto alemán?

Qué es en realidad, desde el punto de vista jurídico, la "Spekulationssteuer"

El término "Spekulationssteuer" no aparece como tal en la ley. Se refiere al § 23 EStG, que regula las operaciones privadas de venta. La norma abarca las ganancias derivadas de la venta de inmuebles y derechos asimilados a inmuebles cuando entre la adquisición y la venta no transcurren más de diez años. Esto se aplica con independencia del país en que se encuentre el inmueble; para tu propiedad en Mallorca rige, en principio, lo mismo que para una casa en Alemania, siempre que tengas obligación fiscal ilimitada en Alemania.

Característica Regulación según el § 23 EStG
Base legal § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
Bienes patrimoniales comprendidos Terrenos, derechos asimilados a inmuebles, edificios, instalaciones exteriores
Duración del plazo No más de diez años entre la adquisición y la venta
Construcciones incluidas Edificios/instalaciones exteriores construidos, reformados o ampliados dentro del plazo
Excepción Uso propio conforme al Satz 3 (dos alternativas, ver más abajo)

Nota: El plazo afecta exclusivamente al impuesto alemán sobre la renta. Si España grava la ganancia patrimonial, y de qué manera, es una cuestión aparte; más sobre esto a continuación y en la guía detallada Impuestos al vender un inmueble en España.

El plazo de diez años en detalle

El plazo comienza en el momento de la adquisición y termina en el momento de la venta; en ambos casos se refiere a los negocios jurídicos obligacionales, es decir, por regla general, a la fecha de la escritura notarial de compraventa, no a la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Es importante para los propietarios que hayan ampliado o reformado su finca: también las partes del edificio y las instalaciones exteriores construidas dentro del plazo de diez años en curso se incluyen en el cálculo, lo que afecta igualmente a los pisos en propiedad y a la propiedad parcial.

Planteamiento de la cuestión Respuesta según el § 23 apartado 1 frase 1 nº 1
¿Cuándo comienza el plazo? Con la adquisición (por regla general: fecha del contrato de compraventa)
¿Cuándo termina? Con la enajenación (contrato de venta)
¿Qué más cuenta? Edificaciones/instalaciones exteriores construidas, ampliadas o reformadas dentro del plazo
¿Esto también se aplica a los pisos en propiedad? Sí, de forma análoga para partes independientes de edificios y propiedad parcial (Teileigentum)

La excepción del uso propio – dos caminos hacia la exención fiscal

La frase 3 de la norma excluye los bienes patrimoniales que se hayan utilizado con fines de vivienda propia. El texto legal describe para ello dos alternativas separadas – basta con que se cumpla una de ellas.

Alternativa 1 Alternativa 2
Periodo Entre la adquisición/finalización y la enajenación En el año de la enajenación y los dos años anteriores
Requisito respecto al uso Exclusivamente con fines de vivienda propia, de forma ininterrumpida Solo se necesita un periodo continuo a lo largo de tres años naturales
Particularidad No se permite ninguna interrupción Solo el año intermedio debe estar completamente cubierto, los años de los extremos no

Atención: Ambas alternativas exigen un uso propio efectivo. Quien nunca habite el inmueble en persona, sino que lo alquile desde el principio puramente como inversión de capital, no puede acogerse a ninguna de las dos variantes y necesita los diez años completos.

El motivo por el que este tema resulta relevante para los propietarios en Mallorca

La pregunta decisiva para los inmuebles de vacaciones es la siguiente: ¿cuenta una finca que solo se habita durante parte del año como "fines de vivienda propia"? El Bundesfinanzhof lo confirmó expresamente en su sentencia de 27 de junio de 2017 (ref. IX R 37/16). El principio establece con claridad: un edificio se utiliza con fines de vivienda propia también cuando el propietario lo habita solo temporalmente, siempre que durante el resto del tiempo permanezca a su disposición como vivienda. Por ello, la excepción también puede aplicarse a segundas residencias, a viviendas de vacaciones no destinadas al alquiler y a viviendas dentro de una doble residencia laboral (doppelte Haushaltsführung).

El BFH precisa además: si el uso está concebido para prolongarse en el tiempo, no importa si el propietario posee otras viviendas ni con qué frecuencia se aloja realmente en ellas. Para el caso clásico —un matrimonio alemán con una finca en Santanyí, que pasa allí varias semanas al año en distintas ocasiones y deja el inmueble vacío el resto del tiempo— esta es una aclaración importante: el uso poco frecuente por sí solo no descarta el uso propio.

La trampa: alquiler sin uso propio simultáneo

Aquí es donde muchos propietarios con licencia ETV tropiezan. Según la jurisprudencia reiterada del BFH, no existe un uso con fines de vivienda propia cuando el propietario cede la vivienda a un tercero, de forma onerosa o gratuita, sin habitarla él mismo al mismo tiempo —confirmado expresamente en la sentencia del BFH de 3 de septiembre de 2019 (IX R 8/18). En el auto de 29 de mayo de 2018 (IX B 106/17), el BFH lo precisó aún más: no basta con que el propietario entre ocasionalmente en la vivienda alquilada a modo de visita; esta debe estar a su disposición como vivienda en todo momento.

Traducido para la práctica: quien alquila su inmueble en Mallorca temporalmente a través de una licencia ETV y no lo habita él mismo durante esos períodos, pierde la bonificación precisamente para esos períodos. Para la parte afectada se necesita entonces el plazo completo de diez años, no la excepción más corta de uso propio.

Aviso: Cómo debe repartirse en el caso concreto un uso mixto —en parte uso propio, en parte alquiler a lo largo del mismo inmueble— es una de las cuestiones más complejas del § 23 EStG y no puede responderse de forma general. Es precisamente en ese punto donde un asesoramiento fiscal individual se vuelve imprescindible.

Quién es "residente" – y por qué esto lo decide todo

Toda la perspectiva alemana de este artículo es válida para propietarios que son residentes fiscales en Alemania. Quien, en cambio, tenga su domicilio fiscal en Mallorca, declara su renta mundial en España y está sujeto a otra sistemática. Si estás (todavía) domiciliado en Alemania o ya en España se decide, entre otros factores, por el número de días de estancia y otros criterios; más al respecto en la guía Domicilio fiscal España. Para todo lo demás en este artículo partimos de un vendedor residente en Alemania.

El lado español – brevemente clasificado, no desarrollado

España no conoce un plazo de tenencia equivalente al plazo alemán de diez años: la ganancia patrimonial allí está, en principio, sujeta a tributación independientemente del tiempo que el inmueble haya estado en propiedad. Además, los vendedores no residentes se enfrentan a una retención fiscal y a una obligación de declaración propia, a lo que se suma el impuesto municipal sobre el incremento del valor. Estos tres temas cuentan con guías propias y detalladas:

Este artículo se limita deliberadamente al lado alemán, porque en la práctica es el que más a menudo se pasa por alto.

El convenio de doble imposición: exención con reserva de progresividad

Entre Alemania y España rige, desde el 18 de octubre de 2012, el convenio de 3 de febrero de 2011 para evitar la doble imposición. Para la venta de un inmueble situado en España, la sistemática está regulada así:

Artículo del convenio Contenido de la regulación
Art. 13 Apdo. 1 Las ganancias derivadas de la enajenación de bienes inmuebles pueden someterse a tributación en el Estado de ubicación, es decir, España
Art. 22 Apdo. 2 a) Alemania exime de su base imponible los ingresos que, conforme al convenio, se someten efectivamente a tributación en España (método de exención)
Art. 22 Apdo. 2 d) Alemania se reserva el derecho de tener en cuenta los ingresos exentos al determinar el tipo impositivo aplicable a los demás ingresos (reserva de progresividad)
Art. 22 apdo. 2 e) En caso de conflictos de calificación o de atribución no resueltos, el convenio cambia al método de imputación

Importante para la clasificación: la exención del Art. 22 apdo. 2 a) solo se aplica en la medida en que España grave efectivamente la ganancia, no de forma automática en cualquier constelación. Y aunque la ganancia quede excluida de la base imponible en Alemania, incide a través de la reserva de progresividad (Progressionsvorbehalt) en el tipo impositivo del resto de tus rentas alemanas. "En Alemania entonces no se paga nada" no es, por tanto, un resumen correcto — el efecto es más sutil. Más sobre la mecánica básica lo encuentras en la guía Convenio de Doble Imposición Alemania–España.

Errores más frecuentes al vender

  1. Tomar la fecha equivocada como inicio del plazo. El plazo transcurre entre la adquisición y la transmisión; las fases de alquiler no lo interrumpen — solo cuestan la excepción por uso propio. Quien además dentro del plazo haya construido, ampliado o reformado, debe leer también el § 23 apdo. 1 frase 1 núm. 1 frase 2: entonces se incluyen el edificio y las instalaciones exteriores.
  2. Pasar por alto la trampa del alquiler: Quien haya alquilado el inmueble mediante una licencia ETV sin habitarlo personalmente durante ese tiempo, pierde para esas fases la excepción por uso propio — aunque "en realidad" lo entienda como vivienda vacacional.
  3. Confundir la sistemática alemana y la española: La excepción alemana de diez años no tiene equivalente en España — allí se examina con independencia del periodo de tenencia.
  4. Falta de aclaración de la residencia antes de la venta: quien no sepa con certeza si sigue siendo residente fiscal en Alemania o ya lo es en España, no puede determinar correctamente las normas aplicables.
  5. Olvidar la reserva de progresividad: incluso las rentas exentas pueden aumentar el tipo impositivo del resto de las rentas alemanas.

¿Qué ocurre después de la venta?

Tras la firma ante notario, el camino se divide en dos vías que transcurren en paralelo: en España rigen los plazos aplicables para la retención y la declaración del vendedor — para ello, la guía específica sobre los Impuestos en la venta de inmuebles. En Alemania, si la operación está sujeta a tributación conforme al § 23 EStG, la declaras en tu declaración de la renta; la competente es tu Finanzamt de residencia alemana. Como el historial de uso — cuándo se habitó personalmente y cuándo se alquiló exactamente — es determinante para la valoración, merece la pena ordenar esta documentación (contratos de alquiler, periodos de licencia ETV, planes de ocupación) antes de la venta, en lugar de reunirla solo cuando lo pida el Finanzamt.

Lista de comprobación antes de la venta

Punto de comprobación Por qué es importante
Fecha y contrato de adquisición a mano Determina el inicio del plazo según el § 23 EStG
Historial de uso documentado sin lagunas Decide si, y para qué períodos, se aplica la excepción por uso propio
Períodos de alquiler (licencia ETV) registrados por separado Los períodos sin uso propio simultáneo no cuentan como uso propio
Residencia fiscal aclarada en el momento de la venta Determina qué derecho nacional sirve como punto de partida
Asesoramiento obtenido en ambos países El derecho fiscal alemán y el español se aplican de forma independiente entre sí
Plazos por la parte española (retención, declaración, plusvalía) anotados en el calendario Plazos paralelos, independientes del plazo de diez años alemán

Para la coordinación jurídica y fiscal entre ambos países suele ayudar un asesor fiscal con experiencia en casos germano-españoles – precisamente porque la interacción entre el § 23 EStG y el convenio de doble imposición rara vez es trivial en los detalles.

Conclusión

El "impuesto de especulación" al vender una propiedad en Mallorca no es un asunto español, sino en primer lugar un asunto alemán para propietarios con residencia en Alemania: el § 23 EStG se basa en un plazo de diez años y contempla una excepción para el uso propio, que el BFH aplica expresamente también a viviendas vacacionales y segundas residencias. El escollo decisivo es el alquiler sin uso propio simultáneo: interrumpe la excepción para los períodos afectados. Paralelamente, el convenio de doble imposición con España regula una exención con reserva de progresividad, no una exención fiscal automática en Alemania. Quien documenta correctamente su historial de uso y coordina ambos ordenamientos jurídicos con antelación evita las sorpresas más costosas justo después de la firma ante notario.

Fuentes oficiales

¿Se aplica también el plazo alemán de diez años a mi inmueble en Mallorca?
Sí, el § 23 EStG no distingue entre inmuebles nacionales y extranjeros. Se aplica a los propietarios residentes en Alemania independientemente de si el inmueble se encuentra en Alemania o en Mallorca.
¿Cuándo queda exenta de impuestos alemanes la plusvalía por uso propio?
Según el § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG existen dos alternativas: uso propio continuo entre la adquisición y la venta, o uso propio en el año de la venta y en los dos años anteriores, siendo necesario que solo el año intermedio esté completamente cubierto.
¿Cuenta como uso propio una vivienda de vacaciones que solo habito unas pocas semanas al año?
Según la sentencia del BFH del 27 de junio de 2017 (IX R 37/16), sí, siempre que la vivienda esté a tu disposición como vivienda el resto del tiempo y el uso esté concebido de forma duradera. La frecuencia de las estancias no es determinante.
¿Qué ocurre si he alquilado temporalmente el inmueble mediante una licencia ETV?
Para los periodos en los que has cedido el inmueble a un tercero sin habitarlo tú mismo, según el BFH no existe uso propio. Para esos periodos necesitas el plazo completo de diez años en lugar de la excepción más corta.
¿Tengo que tributar la plusvalía tanto en Alemania como en España?
Según el convenio de doble imposición, España puede gravar la ganancia; Alemania la exime en principio, pero la tiene en cuenta a través de la reserva de progresividad al calcular el tipo impositivo de tus demás ingresos.
¿Existe en España una regla comparable al plazo especulativo alemán?
No, en España la ganancia patrimonial se grava en principio independientemente del periodo de tenencia. Encontrarás más detalles en la guía sobre los impuestos al vender un inmueble en España.
¿Qué Hacienda es competente para la declaración de impuestos alemana?
Por lo general, tu Finanzamt alemán del domicilio, siempre que residas en Alemania en el momento de la venta.
¿Cómo encuentro apoyo para coordinar el derecho fiscal alemán y español?
Asesores fiscales especializados con experiencia en casos germano-españoles, así como abogados que conozcan ambos ordenamientos jurídicos, son los interlocutores adecuados; por ejemplo, a través del directorio sectorial de abogados en Mallorca.