Plusvalía municipal Mallorca

¿Todavía estás antes de la compra y quieres saber qué te espera al otro lado? El inventario de Immobilien auf Mallorca te muestra el nivel de precios del que después se derivan el valor catastral y la parte de suelo.

¿Qué es la Plusvalía municipal y cuánto tienes que pagar?

La Plusvalía municipal (oficialmente: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, abreviado IIVTNU) es un impuesto municipal sobre el incremento de valor que ha experimentado un terreno urbano desde el último cambio de titularidad, independientemente de si la propia venta ha generado o no beneficio. Cuánto hay que pagar al final depende de tres factores: el valor catastral del suelo, el tiempo de tenencia y el tipo que fije el respectivo Ayuntamiento; por eso el cálculo varía notablemente de un municipio a otro. La calculadora de arriba te muestra de inmediato un ejemplo con los valores predefinidos; introduce tus propios datos para ver tu resultado.

Así se calcula la Plusvalía municipal

El Ayuntamiento —o tú mismo, si es obligatoria la autoliquidación— determina el impuesto normalmente según el método objetivo. El punto de partida es el valor catastral del suelo en el día de la transmisión, no el precio de compra. Este valor lo multiplica el Ayuntamiento por un coeficiente que depende del tiempo de tenencia: quien posee un inmueble desde hace poco paga un coeficiente más bajo que quien lo mantiene desde hace mucho tiempo, hasta un límite legal de tiempo de tenencia a partir del cual el coeficiente ya no sigue subiendo.

Lo decisivo aquí: los coeficientes recogidos en la ley son valores máximos, no cifras fijas obligatorias. Cada Ayuntamiento fija los valores realmente aplicables en su propia ordenanza fiscal, y puede quedarse por debajo del máximo legal. Algunos municipios de Mallorca simplemente remiten a los valores máximos vigentes a nivel estatal en cada momento, mientras que otros tienen su propia tabla con coeficientes más bajos. Si, por el contrario, una ordenanza recoge un valor superior a lo que la ley permite actualmente —por ejemplo, porque el máximo legal se ha reducido mientras tanto y el Ayuntamiento aún no ha adaptado su ordenanza—, se aplica automáticamente el valor legal más bajo. La calculadora de arriba tiene esto en cuenta de forma individual para cada municipio incluido, en lugar de asumir el mismo valor en todos los casos.

Sobre la base imponible así determinada, el Ayuntamiento aplica su propio tipo impositivo, también fijado libremente, con un tope máximo de 30 %. El resultado es la cuota íntegra (importe del impuesto antes de bonificaciones). En una herencia a favor de hijos, cónyuge o padres del fallecido, algunos Ayuntamientos permiten además una bonificación de hasta 95 % sobre precisamente esa cuota íntegra; el resultado tras aplicarla se llama cuota líquida (importe del impuesto después de bonificaciones). Importante: esta bonificación siempre actúa sobre el importe del impuesto ya calculado, nunca sobre el valor del suelo en sí. Y solo se aplica al círculo cercano de familiares directos: hermanos, sobrinas y sobrinos no están incluidos, aunque en el caso de un causante sin hijos suelen ser los herederos efectivos.

Además del método objetivo, existe el método real: aquí cuenta el incremento de valor efectivamente producido, imputado de forma proporcional al valor del suelo del terreno, calculado a partir de la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, o bien, en caso de herencia o donación, a partir del valor declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Si este incremento real resulta inferior a la base imponible objetiva, se convierte en la base a aplicar, pero solo si lo solicitas expresamente y aportas ambos documentos, el de adquisición y el de transmisión. Sin esa solicitud, se mantiene el cálculo objetivo, aunque resulte menos favorable.

Otros dos ajustes quedan enteramente a discreción del ayuntamiento y, por tanto, solo se aplican allí donde estén recogidos en la ordenanza correspondiente: una reducción sobre el nuevo valor del suelo durante los primeros años tras una revisión general de los valores catastrales, y una reducción menor, mientras el valor catastral aún no se haya adaptado a dicha revisión. Ambas reducen el valor del suelo, nunca la base imponible directamente.

Un punto afecta específicamente a los vendedores no residentes en España: si una persona física sin domicilio fiscal en España vende, quien se convierte en sujeto pasivo no es ella misma, sino el comprador, como sustituto del contribuyente. El comprador debe entonces declarar y pagar el impuesto, con independencia de lo que vendedor y comprador se hayan prometido entre sí contractualmente. En cambio, esto no se aplica a una sociedad no residente: aquí la sociedad sigue siendo la deudora tributaria. Si vendes o compras a una persona particular no residente, aclara ya en el contrato de compraventa el reparto de costes, no lo dejes para la cita en la notaría.

Cómo se desarrolla el cálculo en detalle lo ves mejor en los ejemplos calculados en la calculadora de arriba, desde un periodo de tenencia exacto, pasando por un año incompleto, hasta el caso límite en torno a un cambio de tabla de coeficientes.

Casos especiales: cuándo el cálculo funciona de otra manera

No todos los terrenos ni todas las operaciones quedan sujetos a la Plusvalía municipal en la forma aquí descrita:

• Una finca rústica (catastralmente clasificada como rústica) no está sujeta al impuesto desde el principio; la calculadora ni siquiera realiza el cálculo en este caso.
• Tampoco generan el impuesto la aportación de un inmueble a la sociedad de gananciales ni la transmisión entre cónyuges en virtud de una sentencia de divorcio. Importante, si has adquirido un inmueble de esta manera: el periodo de tenencia sigue corriendo en una transmisión posterior, contado desde la última adquisición sujeta al impuesto, no desde la propia adquisición por esa vía.
• Para un usufructo o una nuda propiedad (es decir, el terreno sin derecho de uso), la calculadora deliberadamente no realiza el cálculo: la valoración de estos derechos limitados sigue reglas propias del derecho del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y requiere datos adicionales, como la edad del usufructuario.
• Lo mismo se aplica al derecho de sobreelevar un edificio o de excavar un sótano, y a las expropiaciones: ambos casos son poco frecuentes y no se reflejan en esta página.

También en los datos municipales el calculador se atiene a lo que realmente consta en una ordenanza publicada. Para algunos municipios de Mallorca no puede acreditarse un tipo impositivo escalonado en el tiempo para todo el período en cuestión; en otros, el tipo sí se conoce, pero está escalonado según el período de tenencia, sin que la ordenanza fije con claridad los límites exactos de los tramos. En estos casos, el calculador te muestra la base imponible y el coeficiente aplicable, pero deliberadamente no muestra un importe de impuesto: es preferible una laguna honesta a una cifra inventada. Para conocer el importe exacto, solo queda consultar directamente al ayuntamiento competente.

Otra particularidad afecta a dos breves ventanas temporales, ambas en enero: el Congreso de los Diputados derogó a finales de enero de 2026 una subida de los coeficientes máximos legales que se había aprobado poco antes, tal como ya ocurrió un año antes con una subida similar. Para las transmisiones que caen justo dentro de una de estas ventanas, todavía no está claro qué coeficientes se aplican. Por ello, el calculador no ofrece un único importe en estos casos, sino que muestra ambas lecturas posibles una junto a la otra.

Cuándo no se genera impuesto

La excepción más importante afecta a cualquier venta: si puede demostrarse que el terreno no ha experimentado ningún incremento de valor entre la compra y la venta —es decir, que la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición es nula o negativa—, no surge obligación tributaria alguna. La prueba corresponde a ti como vendedor: una declaración ante el ayuntamiento, junto con ambas escrituras, de las que se desprenda la falta de incremento de valor.

Si en caso de herencia, además de la plusvalía municipal, también se genera el impuesto español de sucesiones y donaciones es una cuestión totalmente independiente: ambos impuestos tienen distintos sujetos pasivos y distintas bases imponibles. Lo que se aplica en las Balears se explica en la guía sobre Herencia y donación de inmuebles.

Además, existen dos exenciones legales que el calculador no comprueba por sí mismo, porque requieren una acreditación caso por caso: las transmisiones de inmuebles situados dentro de un conjunto histórico protegido o con protección monumental propia, cuando el propietario o la propietaria haya realizado, demostrablemente y a su propio cargo, obras de conservación o rehabilitación; y la dación en pago (transmisión de la vivienda habitual al banco en lugar de devolver la hipoteca) en caso de insolvencia, siempre que la persona afectada y su unidad familiar no dispongan de otros medios suficientes. Ambas exenciones se desarrollan en detalle en la correspondiente ordenanza fiscal; en caso de duda, pregunta directamente al ayuntamiento si tu caso está incluido.

Plazos y formularios

Tras una venta entre vivos, dispones de 30 días hábiles (días laborables, no días naturales) para presentar la declaración en el ayuntamiento competente. En el caso de una herencia, el plazo es de 6 meses, claramente más largo, y puede prorrogarse previa solicitud, aunque en total nunca por encima de 12 meses.

Muchos ayuntamientos de Mallorca exigen una autoliquidación: calculas tú mismo el impuesto y lo pagas directamente al presentar la declaración, en lugar de esperar una liquidación. Existe una excepción cuando aún no se ha fijado un valor catastral para la parcela: en ese caso, el ayuntamiento no puede exigir la autoliquidación y debe emitir él mismo una liquidación en cuanto el valor esté determinado. Además, los notarios y notarias están obligados a comunicar trimestralmente al ayuntamiento todas las transmisiones formalizadas ante ellos, por lo que la obligación tributaria subsiste aunque tú mismo no presentes nada.

Si quieres vender un inmueble heredado, en nuestra guía sobre vender un inmueble heredado en España encontrarás, paso a paso, qué más hay que resolver además de la Plusvalía municipal.

Base legal y fecha de la información

La Plusvalía municipal está regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2004, el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), concretamente en los artículos 104 a 110. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional español de 2021 rige la versión actual: no hay impuesto sin incremento de valor demostrado, dos métodos de cálculo a elegir, y unos coeficientes máximos que el legislador ha ajustado varias veces desde entonces. El Congreso de los Diputados ha derogado entretanto dos de esos ajustes, aprobados en cada caso poco antes de fin de año y con efecto desde el comienzo del año siguiente.

Los valores estatales mencionados en esta página —como el tipo máximo, la bonificación en herencias y los plazos— proceden del texto legal consolidado, con fecha 06.09.2026. Los datos relativos a los distintos ayuntamientos de Mallorca —tipo impositivo, tablas propias de coeficientes, bonificaciones— están documentados individualmente a partir de las respectivas publicaciones de las ordenanzas fiscales municipales en el Boletín Oficial de las Islas Baleares (BOIB). Esta página no sustituye el asesoramiento fiscal: en el caso de importes elevados o situaciones poco habituales, conviene consultar previamente a un asesor fiscal o a un despacho de abogados que trabaje en Mallorca.

Encontrarás un resumen de todos los impuestos que se generan al vender un inmueble en España en nuestra guía Impuestos al vender un inmueble en España; y si estás empezando a plantearte una venta, puedes ver el contexto más amplio en la guía Vender un inmueble en Mallorca.

Preparar la documentación para la declaración

Ten a mano la escritura de adquisición y la escritura de la transmisión actual. También necesitarás el valor catastral del suelo en la fecha de transmisión, no solo el valor catastral total de un inmueble edificado.

Ambas escrituras son especialmente importantes si quieres acreditar que no ha habido incremento de valor o solicitar que, en lugar de la base imponible objetiva, se tome el incremento real de valor, si es inferior. Consulta al ayuntamiento competente qué otros datos y documentos exige el formulario.

Nota: Esta información no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.

Preguntas frecuentes

Calculadoras relacionadas

La Plusvalía municipal es solo uno de los varios impuestos que se generan al vender un inmueble en Mallorca. Estas calculadoras la complementan:

• Impuesto sobre la ganancia patrimonial de la venta – el impuesto sobre la ganancia obtenida por la venta en sí, independiente de la plusvalía municipal.
• Retención del 3 % – el importe que el comprador ingresa directamente en el AEAT cuando el vendedor es no residente.
• IBI – el impuesto municipal recurrente que se basa en el mismo valor catastral que la plusvalía municipal.