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Plusvalía Municipal en Mallorca: el impuesto municipal sobre el incremento de valor en venta y herencia

La plusvalía municipal es uno de los impuestos más incomprendidos en la venta y en la herencia de inmuebles en Mallorca, y no debe confundirse con el impuesto español sobre la ganancia patrimonial derivada de la transmisión. Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y lo recauda el ayuntamiento en el que se encuentra el inmueble. Se genera con cada transmisión de la propiedad: en la venta, en la herencia y en la donación. Sin embargo, desde una sentencia clave del Tribunal Constitucional español, ya no tienes que pagarla si tu terreno no ha experimentado ningún incremento de valor. En esta guía descubrirás quién debe pagarla, cómo funcionan los dos métodos de cálculo permitidos, qué ha cambiado en 2026 en torno a los coeficientes y cómo puedes recurrir una liquidación excesiva.

Plusvalía Municipal Mallorca: impuesto en venta y herencia

¿Estás a punto de vender, donar o heredar un inmueble en Mallorca?

¿Qué es exactamente la Plusvalía Municipal?

La plusvalía municipal no es un impuesto estatal, sino municipal. Está regulada en los artículos 105 a 111 del Real Decreto Legislativo 2/2004, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Grava expresamente el incremento de valor del suelo urbano durante el tiempo en que el inmueble ha estado en propiedad de la persona vendedora, donante o fallecida, y no el valor de la construcción en sí. El impuesto lo gestiona y recauda el Ayuntamiento donde se ubica el inmueble, por lo que su cuantía y aplicación pueden variar de un municipio a otro.

Característica Detalle
Nombre oficial Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
Base legal Art. 105–111 Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley de Haciendas Locales)
Qué se grava El incremento de valor del terreno urbano (no de la construcción)
Quién gestiona el impuesto El Ayuntamiento donde se ubica el inmueble
Hechos que lo generan Venta, herencia, donación: cualquier transmisión de la propiedad

Quién paga: venta, herencia y donación comparadas

A diferencia del impuesto español sobre la ganancia patrimonial, que por norma general recae sobre el vendedor, la obligación de pago de la plusvalía municipal puede repartirse de forma distinta según el caso. En una venta clásica entre residentes españoles, suele ser el vendedor quien debe abonar el impuesto. En cambio, si quien vende no es residente fiscal en España, se aplica una regla especial: en muchos casos se responsabiliza al comprador como sustituto del contribuyente, un aspecto que los compradores extranjeros en Mallorca deben conocer antes de firmar.

Proceso Quién debe pagar el impuesto Particularidad
Venta, vendedor residente en España Vendedor transmisión habitual entre vivos
Venta, vendedor no residente en España Comprador como sujeto pasivo sustituto „Non-Resident Seller Rule", relevante para compradores extranjeros
Herencia Heredero o legatario se genera con independencia de posibles bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones
Donación Donatario como en una transmisión entre vivos

Atención: La Plusvalía municipal es completamente independiente del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Aunque obtengas una bonificación elevada en el Impuesto de Sucesiones, el ayuntamiento puede exigir igualmente la Plusvalía íntegra. Más información sobre la situación fiscal global la encontrarás en la guía sobre Herencia y Donación en las Balearen.

La reforma de 2021: sin ganancia, sin impuesto

Durante mucho tiempo, la Plusvalía municipal se consideró un impuesto que se generaba incluso cuando un inmueble se vendía con pérdidas, calculado de forma puramente matemática según el valor catastral y el periodo de tenencia, con independencia de la evolución real del mercado. Esto cambió con la sentencia del Tribunal Constitucional español de 26 de octubre de 2021: el método de cálculo obligatorio hasta entonces fue declarado inconstitucional, ya que generaba una carga fiscal incluso cuando no se había producido ningún incremento real de valor. Desde entonces rige el principio de „sin ganancia, sin impuesto": si puedes demostrar que tu inmueble no ha experimentado un incremento de valor en el momento de la venta, la donación o la herencia, la Plusvalía municipal desaparece por completo.

Además, la reforma de 2021 ha otorgado a los contribuyentes un derecho de opción: puedes elegir entre dos métodos de cálculo y aplicar automáticamente el que te resulte más favorable.

¿Cómo se calcula la Plusvalía? Comparación de dos métodos

Desde la reforma ya no existe un esquema de cálculo rígido, sino dos métodos paralelos: los contribuyentes pueden decidirse por el más favorable.

Comparación de los dos métodos de cálculo de la Plusvalía municipal en Mallorca: método objetivo frente al método de la ganancia real.
Método Base de cálculo Conviene cuando…
Método A – método objetivo Valor catastral del suelo multiplicado por coeficientes oficiales que dependen del municipio y del periodo de tenencia la ganancia real es elevada y el método objetivo ofrece un resultado más bajo
Método B – método de ganancia real Incremento real del valor del suelo (diferencia entre el precio de venta y de compra, referida proporcionalmente al valor del suelo) la ganancia real es escasa, nula o negativa

Aviso: Dado que el método objetivo se basa en valores catastrales oficiales y coeficientes específicos de cada municipio, en cualquier caso merece la pena comparar ambos métodos antes de presentar la declaración de la renta, preferiblemente con una tasación independiente y solvente de la parte correspondiente al suelo. Un tasador homologado por el Banco de España puede aportar aquí las cifras que resulten válidas ante un tribunal en caso de disputa.

Plusvalía 2026: el vaivén de coeficientes del Gobierno

En torno a la plusvalía municipal se ha movido bastante en 2026. A finales de diciembre de 2025, el Gobierno español actualizó mediante un Real Decreto-ley los coeficientes del método de cálculo objetivo vigentes para 2026. Sin embargo, solo unas semanas después, a principios de febrero de 2026, el Gobierno dio marcha atrás: renunció, al menos por el momento, a la actualización prevista de los multiplicadores que se incluyen en el método objetivo. Para los propietarios en Mallorca esto significa que los coeficientes exactos para 2026 siguen en movimiento, y conviene comprobar la cifra concreta en cada caso ante el ayuntamiento competente o con un asesor fiscal, en lugar de confiar en calculadoras genéricas online.

Fecha Evento
26.10.2021 Sentencia del Tribunal Constitucional que anula el método de cálculo hasta entonces obligatorio
desde 2021 Reforma: derecho a elegir entre dos métodos, exención cuando no hay incremento de valor
diciembre de 2025 El Real Decreto-ley actualiza los coeficientes para 2026
febrero de 2026 El Gobierno retira la actualización: por ahora, sin nuevos coeficientes

Aviso: Sigue de cerca este tema si tu venta, donación o herencia está prevista para más adelante en 2026: la cuestión de los coeficientes, a fecha de febrero de 2026, todavía no estaba resuelta de forma definitiva.

Plusvalía en caso de herencia en Mallorca

En una herencia, la plusvalía municipal se aplica con independencia de cómo resulte el propio impuesto de sucesiones. Un ejemplo, citado a menudo, de Madrid ilustra bien el problema: un jubilado heredó allí una vivienda y, gracias a una bonificación del 99 por ciento, apenas pagó impuesto de sucesiones; sin embargo, el Ayuntamiento de Madrid le reclamó, pese a una bonificación concedida del 15 por ciento sobre la plusvalía, unos 24.000 euros en concepto del impuesto municipal de plusvalía. Casos así demuestran que las bonificaciones del impuesto de sucesiones a nivel autonómico no dicen nada sobre lo que exige el ayuntamiento en concepto de plusvalía: son dos impuestos totalmente distintos, con administraciones distintas.

Algunos ayuntamientos conceden reducciones o exenciones propias en la plusvalía para herederos directos; si esto se aplica y en qué medida a tu municipio de Mallorca es algo que deberías consultar directamente con el Ayuntamiento competente, ya que la normativa varía de un lugar a otro.

Aviso: Si la herencia incluye un inmueble en Mallorca, merece la pena analizar la estrategia global, incluyendo la cuestión de si una donación en vida puede resultar fiscalmente más ventajosa. Más información en la guía Herencia y donación en las Balearic.

Vendedor no residente: la regla especial para compradores

Si compras un inmueble en Mallorca a un vendedor que no es residente fiscal en España, deberías aclarar activamente la cuestión de la Plusvalía municipal en la cita con el notario. En estas constelaciones, la obligación de pago puede recaer sobre el comprador como sujeto pasivo sustituto, un mecanismo que muchos compradores solo descubren cuando el ayuntamiento envía una factura después de la firma. Trata este tema con antelación con tu abogado y con el notario que autoriza la escritura, para que el reparto de costes quede claramente regulado en el contrato de compraventa.

Cómo proceder correctamente paso a paso

  1. Identificar el tipo de operación: venta, donación o herencia; cada caso tiene sus propios plazos y sujetos obligados al pago del impuesto.
  2. Comprobar el valor catastral y la parte del suelo: solicita al ayuntamiento el valor catastral y la parte del valor del suelo incluida en él.
  3. Calcular ambos métodos de cálculo: compara el método objetivo con el método de la plusvalía real para elegir la variante más favorable.
  4. Guardar la prueba de la ausencia de incremento de valor: si no existe una ganancia real, documenta correctamente el precio de compra y de venta, o el valor histórico.
  5. Presentar la declaración en el ayuntamiento competente: el impuesto se declara en el Ayuntamiento donde se ubica el inmueble.
  6. En caso de duda, comprobar la posibilidad de recurrir: si la liquidación es demasiado alta, puede tener sentido presentar un recurso contra la notificación.

Plazos y devolución

El ayuntamiento fija los plazos concretos en días dentro del marco legal establecido, por lo que, en caso de duda, conviene informarse directamente en el Ayuntamiento competente o con tu asesor fiscal. Lo que sí está claro: en las ventas y donaciones entre vivos, la declaración debe presentarse en un plazo mucho más corto que en el caso de una herencia, para la cual normalmente se concede un período más largo. Si en el pasado se pagó de más en concepto de Plusvalía, merece la pena revisar la situación: por lo general es posible solicitar la devolución o presentar un recurso contra una liquidación, siempre que el pago no se haya realizado hace más de cuatro años.

Situación Recomendación
Venta o donación entre vivos Declaración poco después de la firma; coordinar la fecha directamente con el notario
Herencia período legal más largo, pero conviene informarse con antelación en el Ayuntamiento
Plusvalía fijada por un importe demasiado alto en el pasado Por lo general, se puede solicitar la devolución o presentar un recurso con efecto retroactivo de hasta cuatro años

Errores más frecuentes

  • Confundir la Plusvalía con el Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial: Se trata de dos impuestos independientes con bases imponibles distintas y, en algunos casos, diferentes sujetos pasivos.
  • Suponer que, en caso de pérdida, no se genera automáticamente ningún impuesto: La ausencia de incremento de valor debe demostrarse y alegarse de forma activa.
  • Comprobar solo un método de cálculo: Quien no compara ambos métodos puede acabar pagando más de lo necesario.
  • En herencias, pasar por alto la Plusvalía porque el Impuesto de Sucesiones resulta bajo: Ambos impuestos son independientes entre sí.
  • En el caso de vendedores no residentes, no dejar clara contractualmente la cuestión de los costes: La norma especial sobre el sujeto pasivo sustituto puede sorprender al comprador desprevenido.
  • Ignorar los plazos de cada ayuntamiento: Al gestionarse de forma local, los procedimientos varían entre los distintos municipios de Mallorca.

¿Qué viene después?

Tras presentar la declaración de la Plusvalía municipal, conviene comprobar si surgen otras obligaciones fiscales derivadas de la misma operación, como el Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial en una venta o el Impuesto de Sucesiones en una herencia. El IBI también sigue su curso de forma independiente y debe reasignarse en el marco de la transmisión de la propiedad. Quien desee alquilar la vivienda en lugar de venderla encontrará más información en la sección de Alquiler.

Checklist: Plusvalía municipal en Mallorca

  • Ayuntamiento competente y sus requisitos identificados
  • Valor catastral y proporción del suelo de la vivienda obtenidos
  • Ambos métodos de cálculo comparados entre sí
  • Justificación del incremento real de valor (o de su ausencia) documentada
  • Cuestión del sujeto pasivo aclarada contractualmente en caso de vendedor no residente
  • Plazo de presentación ante el ayuntamiento respetado
  • Pagos anteriores revisados por posible devolución (periodo de cuatro años)
  • Relación con el Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial o el Impuesto de Sucesiones coordinada

Conclusión

La Plusvalía municipal sigue siendo en Mallorca un impuesto propio, de gestión local, relevante tanto en ventas como en herencias y donaciones, pero desde la reforma de 2021 solo se aplica cuando realmente existe un incremento de valor del suelo. Quien compare ambos métodos de cálculo, conozca la norma especial para vendedores no residentes y tenga en cuenta los plazos y las posibles devoluciones, evitará las sorpresas más costosas. Como los coeficientes para 2026 todavía están sujetos a cambios, antes de cualquier operación conviene hacer una comprobación actualizada con un asesor fiscal o abogado con experiencia en Mallorca.

Fuentes oficiales

¿Qué es exactamente la Plusvalía Municipal?
Es el impuesto municipal IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), regulado en los art. 105–111 RDL 2/2004, que grava el incremento de valor del suelo urbano en la transmisión de la propiedad.
¿Tengo que pagar la Plusvalía también si vendo con pérdidas?
No. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional del 26 de octubre de 2021 y la reforma posterior, rige lo siguiente: sin incremento real de valor, no hay impuesto.
¿Quién paga la Plusvalía en caso de herencia?
El heredero o legatario, independientemente de las bonificaciones que se concedan en el Impuesto de Sucesiones; ambos impuestos funcionan de forma separada.
¿Cómo se calcula el impuesto?
Puedes elegir entre un método objetivo (valor catastral del suelo x coeficientes oficiales) y un método de plusvalía real, aplicando el que resulte más favorable.
¿Hay nuevos coeficientes para la Plusvalía en 2026?
Inicialmente, los coeficientes se actualizaron a finales de 2025 mediante un Real Decreto-ley, pero el Gobierno retiró esta actualización, al menos por el momento, en febrero de 2026.
¿Qué ocurre si el vendedor no es residente fiscal en España?
En tales casos, el comprador puede ser considerado sujeto sustituto del contribuyente para la Plusvalía; esto debería aclararse en el contrato de compraventa.
¿Puedo reclamar la devolución de una Plusvalía pagada en exceso?
Sí, por lo general es posible presentar solicitudes de devolución o recursos contra una liquidación, siempre que el pago no se remonte a más de cuatro años.
¿Qué administración es competente para la Plusvalía municipal?
El Ayuntamiento del municipio donde se encuentra el inmueble; por tanto, el impuesto se gestiona a nivel local, no de forma uniforme en todo el país.