Encargo en exclusiva a agencia en España: cómo negociar bien la Nota de Encargo
Cuando en Mallorca te presentan un contrato de intermediación para firmar — normalmente en español, a menudo con presión de tiempo antes de la primera visita —, por lo general estás firmando unanota de encargo. Para las Balears, su contenido mínimo está establecido por ley, independientemente de lo que diga el resto de la letra pequeña. Esta guía te muestra qué ocho datos deben incluirse obligatoriamente, por qué merece la pena revisar con especial atención la formulación de la exclusividad en un encargo en exclusiva a un solo agente, qué modelo oficial puedes usar como referencia de comparación y por qué la fecha de la nota determina tu nivel de protección. Además, aprenderás qué significa la diferencia entre agentes registrados voluntariamente y no registrados para tus posibilidades de comprobación.
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Base legal: por qué existe una nota obligatoria
En las Balears, la celebración de una nota de encargo entre el agente y el cliente no es opcional, sino que se exige expresamente en laDisposición adicional tercera de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears. Este contenido mínimo se concreta mediante laDisposición adicional decimotercera (DA 13), número 17, de la Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, en la versión modificada por laDisposición final vigesimoséptima de la Ley 4/2026, de 11 de junio. La versión consolidada en el BOE indica como última fecha de actualización el 13.06.2026.
Para ti, como vendedora o vendedor, esto significa: la nota de encargo no es un simple formulario de una empresa de intermediación en particular, sino un documento con un núcleo fijado por ley, independientemente de con qué proveedor hables.
| Acto normativo | Regula | Estado según el BOE |
|---|---|---|
| Ley 5/2018 (Vivienda Illes Balears), DA tercera | Obligación de celebrar una nota de encargo | Norma básica |
| Ley 3/2024, DA 13 núm. 17 | Contenido mínimo de la nota (letras a–h) | Consolidada, última actualización 13.06.2026 |
| Ley 4/2026, Disposición final vigesimoséptima | Modificación de la DA 13 | En vigor |
Aviso: El contenido mínimo se aplica además de cualquier otra cláusula que se acuerde libremente entre tú y la agente o el agente. La nota debe distinguir expresamente en el texto entre ambos elementos: los datos obligatorios y los acuerdos libres.
Los ocho datos obligatorios de la nota de encargo de un vistazo
DA 13 Nr. 17.4 enumera ocho datos mínimos obligatorios. Si falta alguno de ellos, o si solo aparece oculto dentro del texto corrido, el contrato no cumple con el estándar mínimo previsto por la ley.
| Letra | Dato obligatorio | Breve descripción |
|---|---|---|
| a) | Datos personales del cliente | Solo los datos mínimos necesarios para el fin, más el título que faculta para el encargo |
| b) | Agente/empresa, nombre, domicilio social, CIF | En el caso de agentes inscritos, además el número de registro en el Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Baleares o la justificación de haber solicitado la inscripción |
| c) | Identificación del inmueble | Con los datos del Registro de la Propiedad y la referencia catastral |
| d) | Operación encargada | Con indicación expresa de si se acuerda exclusividad (encargo en exclusiva) |
| e) | Duración | Fecha de inicio y de finalización, o duración indefinida hasta la revocación, indicando en ese caso la vía de comunicación acordada para la revocación |
| f) | Precio o alquiler deseado | Expectativa de precio o alquiler del cliente para la operación encargada |
| g) | Honorarios del agente | Con el desglose de los impuestos correspondientes y la forma de pago |
| h) | Datos del seguro | Seguro de responsabilidad civil profesional así como póliza de fianza/aval para garantizar los importes anticipados |
El encargo en exclusiva: por qué la letra d) es la frase más importante del contrato
Un encargo en exclusiva a un agente inmobiliario no surge por el hecho de que una agente lo asegure verbalmente o que una cláusula lo insinúe. Según la letra d), la nota debe indicar expresamente si el encargo se otorga con carácter de exclusividad. Si falta esta indicación expresa, a la nota le falta un elemento obligatorio por ley precisamente en el punto central de un encargo en exclusiva.
En la práctica, esto significa que debes leer literalmente el párrafo relativo a la exclusividad. Si allí solo pone "se encarga al agente la venta" sin la palabra exclusividad o una formulación equiparable e inequívoca, el carácter de encargo en exclusiva no está documentado en el sentido que exige la ley.
Atención: No está resuelto de forma definitiva desde el punto de vista jurídico si una nota sin la indicación expresa de exclusividad es nula, parcialmente nula o simplemente incompleta, y aquí se deja deliberadamente sin resolver. Haz revisar por una abogada o un abogado, antes de firmar, cualquier contrato en el que este punto quede poco claro — en el directorio profesional de abogados encontrarás interlocutores de habla alemana en Mallorca.
Duración y revocación: el segundo punto conflictivo
La letra e) exige bien una fecha de inicio y fin concreta para el encargo, o —si su duración es indefinida— la indicación expresa de ello, así como el mecanismo acordado sobre cómo debe efectuarse la revocación. Un encargo en exclusiva sin un final claramente definido y sin una vía de revocación establecida es exactamente la situación en la que después surge desacuerdo sobre la duración del contrato.
| Pregunta de comprobación | Qué debe figurar en la nota |
|---|---|
| ¿Se ha acordado una duración? | Fecha de inicio y fecha de fin concretas |
| ¿El encargo es de duración indefinida? | Indicación expresa "hasta su revocación" |
| ¿Cómo revoco el encargo? | La vía de comunicación establecida en la nota para la rescisión |
No existe una indicación oficialmente verificada sobre plazos de rescisión concretos o un derecho de revocación legal con plazo fijo — confía aquí exclusivamente en lo que figure en tu nota individual y no en afirmaciones generales de terceros.
Los honorarios: desglose fiscal en lugar de un simple porcentaje
La letra g) exige que la nota indique los honorarios del agente, incluido el desglose de los impuestos correspondientes, así como la forma de pago acordada. Un simple porcentaje sin estos dos añadidos no cumple el contenido mínimo exigido por la ley.
Esta guía no se pronuncia deliberadamente sobre las cuantías de comisión habituales en el mercado de Mallorca — son libremente negociables y dependen del inmueble, la región y el agente. Encontrarás una visión general sobre el tema de la comisión inmobiliaria en la guía separada Comisión inmobiliaria Mallorca.
Seguro y garantía: qué protege la letra h)
Según la letra h), la nota debe contener los datos del seguro de responsabilidad civil profesional así como de la póliza de depósito o aval que garantiza la devolución de las cantidades abonadas directamente al agente o a la agente inmobiliaria. Este dato está directamente relacionado con las coberturas mínimas establecidas en DA 13 Nr. 11 a 16.
| Garantía | Importe mínimo |
|---|---|
| Garantía/depósito por año de cobertura | 60.000 Euro |
| Responsabilidad civil por siniestro | 100.000 Euro |
| Responsabilidad civil total por año | 600.000 Euro |
Si en tu nota no figuran datos concretos de la póliza, sino solo una formulación general como "está asegurado", falta la justificación exigida por la letra h).
Por qué la fecha de la nota determina tu cobertura
Según DA 13 Nr. 16.3, los requisitos de garantía y responsabilidad civil no se aplican a los procesos de intermediación que ya se hubieran iniciado antes de la entrada en vigor de la normativa. En este sentido, la fecha determinante es expresamente la de la nota de encargo: es la que fija el inicio de la actividad de intermediación en el sentido de la ley.
Aviso: Por eso, presta especial atención a la fecha que figura en tu nota. No se trata de un mero formalismo, sino que determina también si la cobertura resulta aplicable conforme a la normativa vigente.
Registro de agentes inmobiliarios: voluntario, pero con consecuencias para tu posibilidad de verificación
La letra b) exige el número de registro en el Registro oficial de agentes inmobiliarios de les Illes Balears solo si el agente o la agente inmobiliaria está inscrito en él. Desde la modificación introducida por la Ley 4/2026 (en vigor desde el 13.06.2026), esta inscripción es expresamente voluntaria.
según DA 14 Nr. 1.1 y 3.Esto significa para ti: un agente sin número de registro no incumple automáticamente nada por ello; simplemente no se ha inscrito. En cambio, si está inscrito, el número debe figurar en la nota, y podrás comprobarlo en el registro oficial. Más información sobre el registro y cómo verificar un número de registro la encontrarás en la guía Registro de agentes inmobiliarios BalearsDirectorio del sector de agentes inmobiliarios.
El modelo oficial como referencia de comparación
Según DA 13 Nº 17.5, la Conselleria competente en materia de vivienda publica un modelo oficial de la nota de encargo — en ambas lenguas oficiales (catalán y castellano), tanto en formato editable como no editable, disponible en todo momento a través de la web de la Conselleria.
Atención: Esta guía no menciona deliberadamente una URL concreta de subpágina para este modelo, ya que no puede investigarse de forma fiable. Busca en su lugar en la web de la Conselleria balear competente el formulario oficial y compáralo línea por línea con el contrato que te presenten.
Errores más frecuentes en la nota de encargo
- Exclusividad solo insinuada en lugar de indicada expresamente — el contrato habla vagamente de "encargo", sin utilizar la palabra exclusividad ni una formulación clara equivalente.
- Duración sin fecha de finalización y sin vía de revocación — en un encargo en exclusiva por tiempo indefinido falta la indicación "hasta su revocación" junto con la vía de comunicación.
- Honorarios sin desglose de impuestos — solo se indica un porcentaje, sin especificar el impuesto ni la forma de pago.
- Datos de seguro ausentes o poco claros — no hay datos concretos sobre la responsabilidad civil profesional ni sobre la póliza de caución.
- Contenido obligatorio y cláusulas libres mezclados — el contrato no distingue textualmente entre el contenido mínimo legal y los acuerdos adicionales negociados libremente.
- Falta de referencia catastral o de datos registrales para la identificación del inmueble.
- Suposición errónea de que un agente sin número de registro actúa automáticamente de forma ilegal — la inscripción es voluntaria desde el 13.06.2026.
Lista de comprobación antes de firmar
| Punto de comprobación | ¿Hecho? |
|---|---|
| Mis datos personales y mi título habilitante correctamente recogidos (a) | |
| Nombre, domicilio, CIF del agente y, en su caso, número de registro presentes (b) | |
| Datos registrales y referencia catastral del inmueble incluidos (c) | |
| Exclusividad indicada expresamente, si se desea un encargo en exclusiva (d) | |
| Duración con fecha de inicio/fin o mecanismo de revocación (e) | |
| Mi precio de venta deseado correctamente anotado (f) | |
| Honorarios con desglose de impuestos y forma de pago (g) | |
| Datos de la póliza de responsabilidad civil y fianza disponibles (h) | |
| Contenido obligatorio diferenciado textualmente de las cláusulas libres | |
| Fecha de la nota comprobada y anotada |
¿Qué ocurre después de la firma?
Con la nota firmada comienza la comercialización propiamente dicha de tu inmueble. Los siguientes pasos hasta la venta —desde los documentos necesarios hasta la cita notarial— son temas independientes con sus propias reglas, por ejemplo en el caso de un posterior contrato de reserva (arras) con un interesado en la compra. Una visión general de todo el proceso de venta la ofrece la guía Vender inmueble Mallorca, los documentos concretos necesarios se enumeran en la Checklist de documentos para la venta. Los aspectos fiscales de la propia venta se tratan en la guía independiente Impuestos al vender.
Conclusión
La nota de encargo no es en las Balears un formulario contractual cualquiera, sino que está sujeta a un contenido mínimo establecido legalmente de ocho puntos. Para un encargo en exclusiva a un agente inmobiliario, tres de ellos son especialmente relevantes: la indicación expresa de exclusividad, una duración clara con vía de desistimiento, y unos honorarios con desglose fiscal. El modelo oficial de la Conselleria competente te ofrece un baremo de comparación fiable, la fecha de la nota determina tu protección, y el número de registro te indica si existe una posibilidad adicional de comprobación administrativa. En caso de duda, merece la pena consultar a un profesional independiente antes de firmar.
Fuentes oficiales
- Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (Balears), versión consolidada: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2024-15575
- Ley 4/2026, de 11 de junio, con la disposición final vigesimoséptima modificatoria: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-15579
- Govern de les Illes Balears, Registro oficial de agentes inmobiliarios de les Illes Balears: https://www.caib.es/sites/agentsimmobiliaris/es/inici